Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика – ФИО1 главного специалиста-юриста административно-правового Управления местной администрации Баксанского муниципального района (доверенность 48-01/15-1313 от ДД.ММ.ГГГГ)

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Местной администрации Баксанского муниципального района ИНН<***> ОГРН <***> КПП 070101001 о внесении изменений в договор аренды земельного участка в виде установления размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Баксанский районный суд КБР с иском к <адрес>: установить годовую арендную плату по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью124641 кв.м. кадастровый № контуры №, 973 по адресу: КБР <адрес> с.<адрес> в размере 12000 рублей; назначить по делу земельно-кадастровую экспертизу по оценке рыночной стоимости арендной платы на земельный участок кадастровый № площадью 124641 кв.м. по адресу: КБР <адрес> с.<адрес> контуры №, 973, поручив её проведение кадастровым оценщикам, по усмотрению суда; внести изменения в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ установив сумму годовой арендной платы 12000 рублей, сумму ежемесячной арендной платы 1000 рублей, ссылаясь на то, что на основании Постановления от ДД.ММ.ГГГГ№п, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, общей площадью 124641 кв.м., кадастровый №, контуры №,973, по адресу: КБР <адрес> с.<адрес>. Срок аренды 7 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.1. Договора, сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок 115805 рублей, сумма ежемесячной арендной платы 9650 рублей, определенная по результатам аукциона, чрезмерно завышена и многократно превышает разумные пределы. Это свидетельствует о несоответствии величины размера арендной платы кадастровой стоимости участка, его качеству, требованиям целесообразности и разумности. Такая величина арендной платы не соответствуют и положениям антимонопольного Законодательства о необходимости предоставления равных прав и возможностей гражданам в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения и защиты прав конкуренции. Кроме того, при установлении стартовой цены арендной платы аукциона, по данному земельному участку Оценщиком неправильно была определена стоимость арендной платы, что за собой повлекло повышение изменения шага аукциона и самого размера арендной платы по итогам состоявшегося аукциона. В связи с чем, ставка стартового размера арендной платы участка подлежит пересмотру. Размер платы на предоставленный в аренду земельный участок, подлежит определению в соответствии с Постановлением местной администрации Баксанского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ за №-П «О правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Баксанского муниципального района и собственность на которые не разграничена». На основании агрохимической характеристики Департамента растениеводства, химизации и защиты растений ФГБУ «Станция Агрохимической службы Кабардино-Балкарская» №, земельный участок с кадастровым номером 07:01:2500000:593, контур №№,973, общей площадью 124641 кв.м., по адресу: КБР <адрес> с.<адрес>, с разрешенным видом использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, по агрохимическим и экологотоксикологическим показателям и визуальном осмотре, вышеуказанный земельный участок является малопродуктивным, около 30% площади является каменистым, что затрудняет проведение агротехнологических работ. Учитывая признаки и свойства почвенного покрова и рельефа местности, считается не целесообразным использование данного земельного участка как в качестве пахотных угодий, а рекомендуется использовать в категории «сенокосов и пастбищ». При указанных обстоятельствах он обратился с заявлением в <адрес> об установлении минимального размера годовой арендной платы по заключенному договору, и получил отказ.

В ходе подготовки дела к рассмотрению в порядке главы 14 ГПК РФ, ФИО2 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, с направлением решения по месту его жительства.

В соответствии с частью 5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ стороны в праве, просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО1 заявил, что они не признают исковые требования, и ссылаясь на то, что размер арендной платы был установлен в ходе процедуры торгов при проведении открытого аукциона, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, рассмотрев доводы искового заявления с дополнениями, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к следующим выводам.

Согласно постановлению главы администрации Баксанского муниципального района №п от ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола об итогах открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии ЗК РФ от ДД.ММ.ГГГГ №136-ФЗ, ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации отдельные законодательные акты Российской Федерации», местной администрацией Баксанского муниципального района постановлено: Передать ФИО2 в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения «выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур», с кадастровым номером 07:01:2500000:593, площадью 124641 кв.м., по адресу: КБР Баксанский муниципальный район с.<адрес>, контуры №№, 973, срок-ом на 7 лет; муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом океанского муниципального района» (ФИО3) подготовить договор аренды для передачи земельного участка в установленном законом порядке; рекомендовать ФИО2 заключить договор аренды земельного участка и обеспечить государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ государственной регистрации недвижимости» в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике.

Согласно договору № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в распоряжении Баксанского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ, на основании Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№п «О передаче в аренду земельного участка», <адрес> (Арендодатель), и ФИО2 (Арендатор) заключили Договор, в соответствии с которым, в том числе: Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур», с кадастровым номером 07:01:2500000:593, площадью 124641 кв.м, по адресу: КБР <адрес> с.<адрес>, контуры №№,973 (п.1.1); срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2); вид разрешенного использования Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (п.1.4); Земельный участок надлежит использовать строго по целевому назначению (п.2.3); использование земельного участка не по целевому назначению дает право Арендодателю расторгнуть Договор (п.2.4); сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 115805,0 руб., сумма ежемесячной арендной платы составляет 9650,0 руб. (п.3.1); установленный размер годовой арендной платы, может изменяться Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с инфляцией и индексацией цен и в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики (п.3.2); арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами Договора и акта приема-передачи Участка (п.3.4.); риск случайной гибели или случайного повреждения посевов на арендуемом земельном участке в результате форс-мажорных обстоятельств несет Арендатор. В связи с этим арендная плата уменьшению и перерасчету на сумму понесенного ущерба не подлежит (п.9.1)

Согласно акту приема передачи земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> (Арендодатель) передала, а ФИО2 (Арендатор) принял в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения «выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур», кадастровый №, площадью 124641 кв.м., по адресу: КБР <адрес> с.<адрес>, контуры №№,973, на условиях, определенных договором аренды; передача по договору земельного участка в аренду не влечет передачу права собственности на него; вид разрешенного использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур; земельный участок надлежит использовать строго по целевому назначению; земельный участок передается свободным от притязаний третьих лиц; стороны считают взаимные обязательства по договору аренды исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий.

Согласно агрохимической характеристики ФГБУ «Станция агрохимической службы «Кабардино-Балкарская» земельного участка арендуемого ФИО2 кадастровый №:<адрес> с.п. <адрес>ю 12461 кв.м.: земельная площадь в 12.4 га неоднозначен – представляет собой изреженный лощинами, ямками и мелкими бугорками участок заросший кустарнокововидной растительностью. Почвенный покров слагается из следующих разностей: горные чернозёмы, карбонатные среднесуглинистые, сильносмытые -галечниковые почвы. Территория исследованного участка расположена на низко обеспеченных питательными веществами землях и по результатам агрохимического и экологотоксикологического обследования имеет следующие показатели: содержание гумуса -2,8% (низкое); содержание подвижного фосфора от низкого 12 мг/кг до среднего 25 мг/кг почвы; содержание обменного калия - среднее - 205 мг/кг почвы; реакция почвенного раствора РН - 4,4 (сильно кислое); процентное содержание азота - низкое (1,4 - 1,6 мг/кг) почвы. В низинных смытых местах, встречаются глеевые отложения на глубине 35-40 см и особенностью участка является нестабильность водонепроницаемых горизонтов в следствии сложного рельефа. С увеличением глубины - процентное содержание Азота резко уменьшается, отображая тем самым общий характер распределения органического вещества по профилю почвы. Около 30% площади является каменистыми, что затрудняет проведение агротехнологических работ. Для окультуривания и использования данной площади как пахотные угодья, необходимо привлечение значительного количества финансовых средств (использование энергоёмкой тяжёлой техники, плоскорезов, глубокая пахота, внесение больших доз органических удобрений - 40-50 т/га агрохимикатов и т.д. По агрохимическим и экологотоксикологическим показателям и визуальном осмотре данный участок является малопродуктивным и учитывая признаки и свойства почвенного покрова и рельефа местности, считаем не целесообразным использовать данный участок как пахотные угодья, а использовать в категории «сенокосов и пастбищ».

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Истцом представлены, и не опровергнуты ответчиком, доказательства, что предмет аренды – земельный участок кадастровый №:<адрес> с.п. <адрес>ю 12461 кв.м., не соответствует назначению «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» без значительного вложения финансовых средств (использование энергоёмкой тяжёлой техники, плоскорезов, глубокая пахота, внесение больших доз органических удобрений - 40-50 т/га агрохимикатов и т.д.), то есть не соответствует условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе: соразмерного уменьшения арендной платы.

Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Из системного толкования норм материального права, регулирующих спорные правоотношения (ст. ст. 606, 611, 612, 614 ГК РФ), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом на тех условиях, которые обусловлены договором, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, освобождает последнего от обязанности по внесению арендной платы в том объеме, который обусловлен договором. Поскольку арендодатель, не предоставляя арендованное имущество в том состоянии, которое обусловлено договором, по не зависящим от арендатора обстоятельствам, теряет право на получение арендной платы в размере обусловленном договором. В таком случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п.1 ст.1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды в состоянии обусловленном договором препятствует осуществлению прав арендатора.

Таким образом, необходимо признать, что земельный участок площадью 124641 кв.м. кадастровый № контуры №, 973 по адресу: КБР <адрес> с.<адрес>, переданный на основании Постановления от ДД.ММ.ГГГГ№п <адрес> КБР в аренду ФИО2 по договору аренды № не соответствует условиям договора, в части назначения использования по своим агрохимическим характеристикам, имеет недостатки, которые возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

Согласно Решению Совета местного самоуправления Баксанского муниципального района КБР от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении категории земель и установлении ставок арендной платы на земли сельскохозяйственного назначения Баксанского муниципального района КБР» Приложение № «Ставки арендной платы за 1 гектар земель сельскохозяйственного назначения Баксанского муниципального района КБР» на аренду земель с.<адрес> сельскохозяйственного назначения – занятые пастбищами, и занятые сенокосами установлен базовый размер соответственно 300 и 500.

Таким образом, исходя из площади арендуемого земельного участка кадастровый № контуры №, 973 по адресу: КБР <адрес> с.<адрес> 124641 кв.м. (12,4641га.), необходимо признать, что размер годовой арендной платы 12000 рублей, заявленный истцом, является обоснованным.

Остальные требования ФИО2 суд признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.ст.198 и 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к Местной администрации Баксанского муниципального района ИНН<***> ОГРН <***> КПП 070101001 о внесении изменений в договор аренды земельного участка в виде установления размера арендной платы, удовлетворить частично.

Установить размер годовой арендной платы по договору Местной администрации Баксанского муниципального района ИНН<***> ОГРН <***> КПП 070101001 с ФИО2№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в распоряжении Баксанского муниципального района кадастровый № контуры №, 973 площадью 124641 кв.м. по адресу: КБР <адрес> с.<адрес> в сумме 12000 (двенадцать тысяч) рублей, размер ежемесячной арендной платы 1000 (одна тысяча) рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в договор Местной администрации Баксанского муниципального района ИНН<***> ОГРН <***> КПП 070101001 с ФИО2№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в распоряжении Баксанского муниципального района; в сведения Государственного кадастра недвижимости относительно стоимости договора – размера арендной платы.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики путем подачи апелляционной жалобы в Баксанский районный суд Кабардино-Балкарской Республики.

В соответствии ч.2 ст.199 ГПК РФ составление мотивированного решения со дня окончания разбирательства дела было отложено, и в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

судья Баксанского районного суда КБР подпись С.Р. Суйдимов

Копия верна

Судья Баксанского районного суда

Кабардино-Балкарской Республики С.Р. Суйдимов