Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчика Администрации города Оренбурга и третьего лица Комитета по управлению имуществом города Оренбурга ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к Администрации города Оренбурга о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что в 2016 году на основании договора купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) N от ..., заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга, приобрел в собственность нежилое помещение N, общей площадью ... кв. м., расположенное по адресу: ....

На момент приобретения указанное нежилое помещение требовало капительного и текущего ремонта.

В 2017 году, считая себя полноправным собственником данного нежилого помещения, он произвел капитальный и текущий ремонт помещения на общую сумму ... рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.05.2018 года договор N купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от ..., заключенный между истцом и Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга, был признан недействительным, а спорное нежилое помещение возвращено в собственность муниципального образования «г. Оренбург» Оренбургской области.

Вместе с тем на момент заключения договора N купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от ..., данный договор отвечал всем признакам действительности сделки. Он являлся возмездным, был заключен в письменной форме, содержал все существенные условия и в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от ... истец являлся добросовестным приобретателем нежилого помещения.

Произведенные им (истцом) улучшения нежилого помещения являются неотделимыми. В результате проведения ремонтных работ, стоимость указанного нежилого помещения увеличилась на ... рублей, что подтверждается отчетом об оценке N от ..., подготовленным ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ», в связи с чем, истец полагает, что Администрация города Оренбурга обязана возместить ему произведенные на улучшение данного жилого помещения затраты в размере ... рублей.

В добровольном порядке возместить расходы на ремонт нежилого помещения N общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., ответчик отказывается.

Истец с учетом уточнений окончательно просит суд взыскать с Администрации города Оренбурга в пользу ФИО9 денежную сумму в размере 1169 819 рублей в счет возмещения затрат, произведенных на улучшение нежилого помещения N общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ....

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом города Оренбурга.

Истец в судебном заседании не присутствовал, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил, рассмотреть дело в отсутствии неявившегося истца.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Ссылалась на то, что ФИО9 являлся добросовестным приобретателем и владельцем нежилого помещения. Сделка купли-продажи помещения признана судом недействительной по причине отсутствия при проведении торгов информации о том, что помещение относится к части объекта культурного наследия. При этом истец не знал и не мог знать о том, что объект таковым является. Помещение приобретено истцом ... Охранное обязательство утверждено Приказом Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от ...N и направлено в адрес истца ... Следовательно, на момент приобретения спорного помещения ему не было известно о том, что помещение является частью объекта культурного наследия. При этом, помещение находилось в непригодном состоянии. ФИО9 начал осуществление ремонтных работ в целях надлежащего содержания имущества, частично демонтировал пол, две перегородки. После получения истцом ... от Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области предписания о прекращении ремонтных работ истцу стало известно о том, что помещение является объектом культурного наследия. ... истец получил разрешение на разработку проекта документации, ... составлена проектная документация, ... выдано разрешение на проведение работ. По состоянию на апрель 2018 г. в помещении проводились коммуникации, пластиковые окна стояли. Истец не имел возможности исполнить решение суда в части восстановления помещения, не совершив работ, связанных с восстановлением помещения. Осуществление указанных работ подтверждается материалами исполнительного производства. Указанные работы были проведены истцом в то время, когда он все еще являлся собственником помещения. Полагает, что ситуация в целом в отношении спорного помещения сложилась не по вине истца. Истец действовал добросовестно, начал приводить помещение в пригодное состояние, не зная о том, что оно является частью объекта культурного наследия. После признания сделки купли-продажи недействительной, Администрация г. Оренбурга обладает помещением, улучшенным истцом. Стоимость помещения после работ, произведенных истцом, увеличилась, следовательно, ответчик обогатился за счет истца. Также указала, что не все работы в помещении производились в период, когда истец являлся его собственником, однако стоимость таких работ (установка натяжных потолков) не является существенной.

Представитель ответчика Администрации г. Оренбурга и третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга ФИО7, действующая на основании доверенностей, просила суд принять решение в соответствии с требованиями законодательства.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, проанализировав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, спорный объект недвижимости - нежилое помещение N, общей площадью ... кв.м., расположено в цокольном этаже дома по адресу: .... В настоящее время правообладателем указанного нежилого помещения является муниципальное образование «город Оренбург».

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.02.2018 г. и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.05.2018 г. установлено, что на основании распоряжения КУИ г. Оренбурга от ...N указанное выше нежилое помещение являлось собственностью муниципального образования «город Оренбург».

Решением Законодательного собрания Оренбургской области N от ... «Об утверждении списка вновь выявленных памятников истории и культуры и принятии их на государственный учет и охрану как памятники областного значения» жилой дом по ... включен в государственный список памятников архитектуры областного значения как « Городская усадьба. Дом жилой. 1912 года».

На основании решения Оренбургского городского Совета от ...N указанный объект недвижимости внесен в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2014-2015 гг. для дальнейшей приватизации.

Во исполнение указанной Программы администрацией г. Оренбурга издано постановление от ...N-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: ...», в соответствии с которым принято решение о приватизации нежилого помещения N, по адресу: ...

По результатам проведения торгов в форме аукциона КУИ и ФИО9 заключили договор N купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от ..., предметом которого являлось нежилое помещение N, общей площадью ... кв.м., по адресу: .... Стоимость объекта определена в сумме ... рублей.

Право собственности на объект было зарегистрировано за ФИО9 в Управлении Росреестра по Оренбургской области ....

В силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении гражданского дела по иску прокурора г. Оренбурга в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению имуществом администрации г. Оренбурга, ФИО9 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи нежилого помещения и по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации г. Оренбурга, ФИО9 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи нежилого помещения, решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 08.02.2018 г. и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.05.2018 г. было установлено нарушение процедуры проведения торгов, которое выразилось в неуказании в аукционной документации, договоре купли- продажи N от ... сведений о том, что предметом договора является объект культурного наследия. Неуказание в самом договоре купли-продажи обязанности нового собственника по выполнению требований, предусмотренных пп.1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002г № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» привело к совершению ФИО9 действий, ставящих под реальную угрозу целостность объекта культурного наследия, что прямо нарушает публичные интересы на сохранение здания как памятника истории и культуры регионального значения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 04.05.2018 г. признаны недействительными торги по приватизации от ... на право заключения договора купли-продажи нежилого помещения, площадью ... кв.м., этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: .... п1. Признан недействительным договор купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от ...N, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга и ФИО9 на указанный объект. Применены последствия недействительности сделки: указанное нежилое помещение возвращено в собственность муниципального образования «г. Оренбург» Оренбургской области, с Комитета по управлению имуществом администрации г.Оренбурга в пользу ФИО9 взыскана уплаченная по договору купли-продажи нежилого помещения сумма в размере ... рубля. Прекращено право собственности ФИО9 на это нежилое помещение.

Согласно доводам истца в 2017 году, считая себя полноправным собственником спорного нежилого помещения, ФИО9 произвел неотделимые улучшения помещения (капитальный и текущий ремонт) на общую сумму ... рублей. В результате проведения ремонтных работ, стоимость указанного нежилого помещения увеличилась на ... рублей. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчет об оценке N от ..., выполненный ООО «Предприятие «ЭНАПРАКТ». При этом сторона истца ссылается на добросовестность владения истцом спорным нежилым помещением и производство работ по улучшению помещения в период до признания судом сделки купли-продажи помещения недействительной и после получения разрешения на производство работ с объектом культурного наследия. После приобретения помещения истец, не предполагая о том, что помещение является частью объекта культурного наследия, осуществил работы по демонтажу конструкции пола и сносу перегородок. После вынесения решения суда о приведении помещения в первоначальное состояние в помещении осуществлялись работы во исполнение решения суда.

Истец просит о возмещении ответчиком произведенных на улучшение данного жилого помещения затрат в размере 1169 819 рублей (разницы между рыночной стоимостью объекта с учетом произведенных улучшений, определенной в рамках назначенной судом комплексной судебной оценочной (стоимостной) и строительно-технической экспертизы, заключением экспертов ФИО2, ФИО3 №N от ... в размере ... рублей, и стоимостью объекта, определенной в договоре купли-продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от ... в размере ... рублей).

В силу ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По общему смыслу норм, регулирующих положения о неосновательном обогащении, у собственника, который не оплатил улучшение имущества, возникает неосновательное обогащение лишь в том случае, когда такое улучшение произведено с его фактического разрешения и в отсутствие договора.

В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Согласно части 3 статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Под улучшениями в контексте названной статьи следует понимать такие затраты на имущество, которые, с одной стороны, не диктуются необходимостью его сохранения, но, с другой стороны, носят обоснованный полезный характер, так как улучшают эксплуатационные свойства вещи, повышают ее качество, увеличивают стоимость и т.п.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: являлся ли истец добросовестным (или недобросовестным) владельцем истребованного впоследствии у него имущества; понес ли истец (лично) затраты на создание неотделимых улучшений истребованного имущества в период добросовестного владения им, и в каком объеме.

Иск может быть удовлетворен только в том случае, если истец докажет добросовестность своего владения именно в тот период, когда он нес расходы на создание неотделимых улучшений указанного имущества. Недобросовестный владелец не имеет права на возмещение таких расходов.

Таким образом, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения затрат на улучшение имущества, которые увеличили стоимость имущества и понесенных расходов, осуществление которых было необходимо. Под улучшениями вещи следует понимать такие изменения в ней, которые носят оправданный, полезный и разумный характер.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, а также гражданских дел N, N, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд не может согласиться с доводами стороны истца о признании ФИО9 добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. Также суд не может согласиться со стороной истца о том, что ФИО9 в период владения спорным помещением, действовал разумно и добросовестно, осуществляя строительные работы в помещении, на возмещение затрат на которые он претендует.

Под добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П).

Частью 1 статьи 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» поименованы действующие ограничения, установленные для собственников в отношении объектов культурного наследия.

В соответствии с требованиями пп.1-3 статьи 47.3 Федерального закона при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны, в том числе, не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.

Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

Согласно пункта 5 статьи 48 Закона распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Пунктами 5-12 названной статьи предусмотрена обязанность включения в договор отчуждения объекта культурного наследия или его части в качестве существенных условий договора сведений касающихся особого статуса объекта, выданных охранных обязательств или иных охранных документов и обязательств лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта.

При этом в случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Решением Законодательного собрания Оренбургской области N от ... «Об утверждении списка вновь выявленных памятников истории и культуры и принятии их на государственный учет и охрану как памятники областного значения» жилой дом ... включен в государственный список памятников архитектуры областного значения как « Городская усадьба. Дом жилой. 1912 года».

При этом, спорный объект не является выявленным объектом культурного наследия, в 2015 году уже был поставлен на Единый государственный учет как памятник истории и культуры регионального значения, информация о чем на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта была размещена в общедоступных публичных источниках, в том числе, на официальном сайте Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области в соответствующем разделе «Перечень объектов культурного наследия (памятников истории и культуры, расположенных на территории Оренбургской области»).

В свою очередь ФИО9, действуя с должной осмотрительностью, разумно и добросовестно, как покупатель при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения, с учетом его места расположения в историческом центре города, архитектурных и иных особенностей здания, имел возможность и должен был полагать об особом статусе здания, имеющего культурную и историческую ценность и проверить данную информацию общедоступным способом.

По указанным причинам доводы стороны истца относительно отсутствия у истца сведения об отнесении помещения к части объекта культурного наследия на момент его приобретения до получения охранного обязательство, суд во внимание не принимает, поскольку такие сведения являются общедоступными и при разумной степени осмотрительности и добросовестности могли быть получены истцом.

Доводы истца о том, что наличие статуса объекта культурного наследия было сокрыто ответчиком в данном случае суд находит несостоятельными. Требования статьи 48 закона «Об объектах культурного наследия» о включении в договор отчуждения в качестве существенных условий договора положений, связанных с особым статусом реализуемого объекта в равной степени распространяются на обеих сторон договора, как на продавца, так и на покупателя. Несоблюдение данных условий влечет ничтожность такого договора в силу прямого указания закона.

При таких обстоятельствах, ФИО9 нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения он имел возможность убедиться как в отнесении объекта, в состав которого входит приобретаемое им помещение, к числу памятников истории и культуры регионального значения, так о наличии установленных законом требований, предъявляемых при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия, учитывая, что такая информация является общедоступной и имелась в публичном доступе на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи. Как в равной степени он имел возможность либо отказаться от заключения ничтожного договора, либо потребовать соблюдения законодательных условий при его заключении.

Поэтому приобретение прав на имущество по заведомо ничтожной для обоих сторон сделке не может рассматриваться судом как добросовестное приобретение.

Согласно материалам дела охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба. Дом жилой», расположенного по адресу: ... утверждено Приказом Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от ...N утверждено согласно приложению к приказу.

... указанный приказ и охранное обязательство направлено собственникам помещений в доме по адресу: ..., в том числе и ФИО9

... прокурором г. Оренбурга в адрес председателя комитета по управлению имуществом г. Оренбурга внесено представление об устранении нарушений законодательства при заключении договора купли-продажи между КУИ г.Оренбурга и ФИО9

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 21.08.2017 г. удовлетворены исковые требования Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга к ФИО9 о приведении помещения в первоначальное состояние и исковые требования ФИО4 к ФИО9 о приведении помещения в первоначальное состояние. В указанном решении судом установлен факт незаконной перепланировки нежилого помещения, на истца возложена обязанность привести нежилое помещение по адресу: ..., в первоначальное до осуществления перепланировки состояние путем восстановления конструкции деревянного пола по всей площади нежилого помещения площадью ... кв.м. в соответствии с габаритными размерами помещений (длина, высота, заглубление) с учетом высоты от потолка до пола 2... м по всей площади нежилого помещения, высоты заглубления (расстояния от пола нежилого помещения до земли) в ком. ... м; в ком. N – ...; в ком. N – ... м; путем восстановления внутренних перегородок в пом. N и N, с учетом положительного заключения Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области о допустимости проведения работ в нежилом помещении.

Судом было установлено, в ходе рассмотрения обращения жителей многоквартирного ..., специалистом ГЖИ по Оренбургской области выявлено, что собственником нежилого помещения ФИО9 осуществлены следующие виды работ: демонтаж конструкции деревянного пола по всей площади нежилого помещения и частичный демонтаж внутренних перегородок в помещениях N и N.

На момент проведения указанных работ в помещении проектная документация по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга не утверждалась, работы по проведению обследования проектно-сметная документации на проведение ремонтно-реставрационных работ с Министерством культуры и внешних связей Оренбургской области согласована не была.

После чего, Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в адрес ответчика направлено предупреждение от ...N, в котором обязал ФИО9 в срок до ... привести вышеуказанное нежилое помещение в первоначальное состояние.

Кроме того, осмотр нежилого помещения проводился Министерством культуры и внешних связей Оренбургской области ... и ..., по результатам которого выдано предписание от ...N об устранении нарушений законодательства в области сохранения объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба. Дом жилой» по адресу: ... в соответствии с которым ФИО9 предписано прекратить производство работ в спорном объекте; провести до ... детально-инструментальное обследование перекрытий над цокольным этажом объекта культурного наследия; до ... разработать проектную документацию по проведению ремонтных работ.

Согласно материалам дела, Министерством культуры и внешних связей Оренбургской области ... выдано разрешение на проведение работ по сохранению (разработка проектной документации по проведению ремонтных работ в помещении N) объекта культурного наследия регионального значения «Городская усадьба. Дом жилой», расположенного по адресу: ..., а ... ФИО9 согласована проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия проектной организацией ООО «Импульс».

... Комитет по управлению имуществом г.Оренбурга и ФИО9 заключили дополнительное соглашение N к договору купли-продажи нежилого помещения на аукционе от ...N, согласно п.1 которого покупатель ФИО9 обязуется выполнять требования в отношении имущества, указанного в пункте 1.1. договора, являющегося объектом культурного наследия, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, предусмотренные пунктами 1,2,3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, до момента вручения покупателю охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 указанного Федерального закона; а также инициировать проведение мероприятий по получению охранного обязательства на имущество, указанное в пункте 1.1. Договора.

Таким образом, в декабре 2016 года ФИО9 было известно о необходимости устранения нарушений законодательства в области сохранения нежилого помещения как объекта культурного наследия регионального значения, прекращении производства работ и приведения помещения в первоначальное состояние, что истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Однако, после получения им предупреждения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга N, от ..., предписания Министерством культуры и внешних связей Оренбургской области N от ..., а также в период рассмотрения судом гражданского дела по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации ... к ФИО9 о приведении помещения в первоначальное состояние истец продолжил выполнять ремонтно-отделочные работы в нежилом помещении, о чем свидетельствуют многочисленные договоры, заключенные с мая по июнь 2017 года. Указанные работы включали в себя кроме демонтажа конструкции деревянного пола по всей площади нежилого помещения и частичного демонтаж внутренних перегородок в помещениях, также иные работы (штукатурка стен, откосов, грунтовка, кладка кирпичных перегородок, установка дверей под ключ, демонтаж и монтаж канализации и сантехники, демонтаж старой проводки, монтаж новой проводки, установка электрических счетов).

Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной истца, весь комплекс ремонтно-отделочных работы был выполнен неспециализированной организацией, не имеющей лицензии по осуществлению таких работ. Доказательств выполнения отделочно-ремонтных работ в помещении специализированной организацией, имеющей разрешение на работу с объектами культурного наследия, в том числе, ООО «Импульс», материалы дела не содержат и суду не представлено.

Также суд приходит к выводу о том, что работы по отделке помещения продолжались истцом и после обращения прокурора г.Оренбурга в суд с иском о признании недействительными торгов и договору купли-продажи, что следует из материалов исполнительного производства.

Согласно материалам исполнительного производства, возбужденного ... на основании исполнительного листа, выданного по решению Ленинского районного суда г. Оренбурга от 21.08.2017 г. (об обязании ФИО9 привести нежилое помещение в первоначальное до перепланировки состояние), из актов совершения исполнительных действий, датированных ..., ..., следует, что в указанный период также осуществлялись ремонтные работы в спорном помещении.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля допрошена ФИО5 Р.М., которая указала, что у нее на исполнении находилось исполнительного производства о привидении спорного помещения в первоначальное состояние, в рамках которого выходили на место с составлением актов исполнительных действий. Первый раз при осмотре помещения в апреле 2018 года ремонт помещения находился в начальной стадии: стены имелись местами не заштукатурены, только начали делать полы, потолки находились в ветхом состоянии, стояли пластиковые окна, производилась замена отопления. При осмотре помещения в июне 2018 года помещение находилось примерно в таком же состоянии. ... в помещении уже имелись натяжные потолки, помещение было полностью отремонтировано. Каждый раз во время осмотра помещения в нем присутствовали рабочие, велись ремонтные работы.

Указанные обстоятельства подтверждаются фотоматериалом исполнительного производства.

Из изложенного следует вывод о том, что отделочно-строительные работы во исполнение решения суда о приведении помещения в первоначальное состояние выполнялись с апреля 2018 года. После этого истцом выполнялся остальной объем строительно- отделочных работ в помещении до июля 2019 года.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец в период с осени 2017 года по лето 2019 года осуществлял строительно-отделочные работы в помещении, несмотря на предписания уполномоченных органов об остановке работ, о приведении помещения в первоначальное состояние, о прекращении производства работ на объекте до получения необходимых разрешений, а также после вынесения судом решения о признании торгов и сделки купли-продажи помещения недействительными. При этом, истец был осведомлен о том, что помещение является частью объекта культурного наследия, в отношении которого действуют специальные нормы закона как в части сохранности объекта, так и к требованиям относительно работ на таком объекте. Однако сведений о том, что такие работы проводились специализированными подрядными организациями, имеющими лицензию, суду не представлено. Как и не представлено доказательств реальной необходимости проведения такого объема работ. При таких обстоятельствах истец осуществлял работы по изменению объекта на свой риск, поскольку, не смотря на запрет на проведения со стороны уполномоченных органов, и в период судебного рассмотрения дела и даже после вынесения судом решения о признании сделки купли-продажи помещения недействительной, фактически продолжал ремонтные работы.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о значительном отклонении поведения истца от стандартов разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, то есть фактически о его недобросовестном поведении.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С учетом конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что с октября 2016 года, истец, будучи осведомленным относительно особого статуса приобретенного им объекта, о положениях действующего законодательства, регулирующего порядок владения и распоряжения объектом культурного наследия, а также относительно порочности оснований возникновения своего права собственности (ничтожности договора), несмотря на многочисленные предписания и требования уполномоченных органов, наличие многочисленных судебных разбирательств вокруг спорного помещения, в нарушение требований действующего законодательства, касающихся ремонта объекта культурного наследия, длительное время осуществлял ремонт спорного помещения (создание неотделимых улучшений).

Такое поведение истца не может быть признано разумным и обоснованным и по существу является заведомо недобросовестным осуществлением гражданских прав. С учетом последующего предъявления требований о компенсации стоимости неотделимых улучшений, созданных в результате заведомо недобросовестного поведения, является злоупотреблением правом, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Суд приходит к выводу о то, что в период несения заявленных к взысканию расходов истец являлся недобросовестным владельцем, в связи с чем, по смыслу п. 3 ст. 303 ГК РФ не вправе требовать возмещения затрат.

По указанным выше причинам не имеется оснований и для взыскания с ответчика произведенных затрат как неосновательного обогащения, поскольку у истца имелась реальная возможность отказаться от создания неотделимых улучшений на их начальном этапе (октябрь-ноябрь 2016 года) или приступить к их выполнению после окончательного определения правовой судьбы спорного помещения.

По этим же причинам, суд не может согласиться с доводами истца о реальной необходимости и обоснованности понесенных затрат на создание неотделимых улучшений, поскольку не представлено доказательств того, что ремонт помещения носил экстренный характер, в целях обеспечения его существования и сохранности.

С учетом того, что ремонт помещения выполнялся неспециализированной организацией, не имеющей соответствующей лицензии, а также отсутствие доказательств того, что произведенные работы соответствуют установленным требованиям и не нарушают сохранность помещения как объекта культурного наследия, являлись необходимыми для обеспечения существования объекта культурного наследия, то невозможно установить привели ли такие работы к улучшению этого помещения с точки зрения их необходимости объекту культурного наследия, останется ли спорное помещение в неизменном виде и не потребуется ли ответчику затратить такие же или большие средства для приведения его в первоначальное историческое состояние. При подобных обстоятельствах невозможно согласиться с утверждением истца о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 191-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО8 к Администрации города Оренбурга о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 08.11.2019 года.

Судья: подпись. Кириченко А.Д.