Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению Администрации Октябрьского округа г. Омска к ФИО1 о признании объектов недвижимости объектами самовольной постройки и о сносе объектов самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Октябрьского округа г. Омска обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объектов недвижимости объектами самовольной постройки и о сносе объектов самовольной постройки, указав при этом следующее.

В соответствии с протоколом рабочей группы по решению вопросов, связанных с самовольным строительством на территории города Омска от 29.06.2018, земельный участок №, местоположение которого установлено по адресу: <адрес> включен в реестр объектов самовольного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.08.2018 № №, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 611 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.08.2018 № № на вышеуказанном земельном участке зарегистрирован жилой дом, площадью 672,7 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенный по адресу: <адрес>

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № отнесен к категории земель - «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «Для размещения домов индивидуальной жилой застройки».

Ссылаясь на градостроительное заключение от 22.08.2018 № 162-СС, утвержденным директором департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, главного архитектора города Омска ФИО2, в соответствии с которым на вышеуказанном земельном участке размещено нежилое строение, в котором осуществляется деятельность по предоставлению услуг гостиницы. Согласно информации, содержащейся в справочной системе 2ГИС Омск, по адресу: <...> расположен и функционирует гостиничный комплекс «Ферзь». Разрешение на строительство (реконструкцию) объекта не выдавалось в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; Решение Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области», положения градостроительного и гражданского кодексов РФ, Администрация просит признать объект - трехэтажное строение гостиничный комплекс «Ферзь», расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО1, самовольной постройкой; обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которого установлено по адресу: <адрес>, путем сноса самовольной постройки - трехэтажного строения гостиничного комплекса «Ферзь», самостоятельно либо за счет собственных средств (л.д. 3-5).

В судебном заседании представитель Администрации по доверенности (л.д. 53) ФИО3 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО4 (доверенность на л.д. 54) исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В представленных суду письменных возражениях указано следующее (л.д. 57).

Определение самовольной постройки дается в статье 222 ГК РФ, которая признает постройку самовольной, если она построена на участке, не предназначенным для таких целей, либо возведена без разрешения или с нарушением норм.

При комплексном толковании нововведений в июле-августе 2018 г. в Гражданский и Градостроительный кодексы РФ, представляется, что снос самовольных индивидуальных жилых домов и жилых строений запрещён, если возведённые объекты соответствуют следующим условиям одновременно: права объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или эти права признаны судом, параметры жилых домов и жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом; на земельный участок, на котором возведён объект, жилой дом и жилая постройка, оформлено право собственности или он используется на ином законном основании.

Указанный запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе могут быть приняты только в следующих случаях: если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан, если режим, территориальной зоны, установленной в соответствии с ПЗЗ д участков, на которых возведены постройки, не допускает нахождение такого объекта - постройка будет подлежать сносу, но не как самовольная постройка, а за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков.

Между тем, 05.05.2006 г. предыдущему собственнику спорного жилого дома - ФИО5 на основании Распоряжения Администрации Октябрьского округа г. Омска № 178-р было выдано разрешение на строительство нового дома. Именно руководствуясь этим разрешением на строительство, ответчик и построил новый дом.

Более того, разрешение на строительство выдавалось до декабря 2008 г., когда были установлены территориальные зоны. А впоследствии, земельный участок ФИО6 отнесли к двум территориальным зонам, что прямо запрещено Градостроительным кодексом РФ.

12.11.2014 г. на основании Распоряжения Администрации Октябрьского округа г. Омска № 560-р жилому дому, принадлежащему ФИО1 был присвоен адрес. То есть, при присвоении адреса осуществлялся выезд на место и каких-либо сомнений относительно самовольно или законно построенного дома на тот момент не было. Следует отметить, что с этого времени прошло более трёх лет, то есть срок исковой давности признании дома самовольной постройкой истек.

Истец ссылается на то, что на момент составления Акта обследования - в августе спорный объект недвижимого имущества эксплуатировался как гостиница, представляется, что фотографии для указанного акта были сделаны весной 2018 год, однако на сегодняшний день коммерческая деятельность в указанном жилом доме не ведётся, дом используется для проживания семьи истца. Дом построен на основании разрешения строительство с соблюдением норм и требований.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд может предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, когда представление дополнительных доказательств для сторон и других лиц, участвующих в деле, затруднительно, суд по их ходатайству оказывает им содействие в собирании доказательств.

Согласно статье 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2), условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3).

В развитие приведенных конституционных положений Земельный кодекс Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункты 2 и 8 пункта 1 статьи 1).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (абзац 2), соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (абзац 7).

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с частью 6 статьи 37 ГрК РФ предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ.

В силу статьи 39 ГрК РФ юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Частью 8 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения, и направляет их главе местной администрации.

Из части 9 статьи 39 ГрК РФ следует, что исходя указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Названное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятие индивидуального жилого дома содержится и в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Как следует из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в том числе утверждение правил землепользования и застройки поселений.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено использование земель по целевому назначению (пункт 1 статьи пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Пункт 1 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации признает землями населенных пунктов земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) (часть 2).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (часть 3).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования (часть 4).

В соответствии с протоколом рабочей группы по решению вопросов, связанных с самовольным строительством на территории города Омска от 29.06.2018, земельный участок №, местоположение которого установлено по адресу: <адрес>, включен в реестр объектов самовольного строительства (л.д.6-10).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.08.2018 № №, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 611 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1 (л.д. 15-18).

При этом следует иметь в виду, что 05.05.2006 г. предыдущему собственнику спорного жилого дома - ФИО5 на основании Распоряжения Администрации Октябрьского округа г. Омска № 178-р было выдано разрешение на строительство нового дома. Именно руководствуясь этим разрешением на строительство, ответчик и построил новый дом (л.д. 45-46,71-73).

На основании Распоряжения Администрации Октябрьского округа г. Омска № 560-р жилому дому, принадлежащему ФИО1 был присвоен адрес. То есть, при присвоении адреса осуществлялся выезд на место и каких-либо сомнений относительно самовольно или законно построенного дома на тот момент не было. Следует отметить, что с этого времени прошло более трёх лет.

Истец ссылается на то, что на момент составления Акта обследования - в августе спорный объект недвижимого имущества эксплуатировался как гостиница, однако на сегодняшний день коммерческая деятельность в указанном жилом доме не ведётся, дом используется для проживания семьи истца, о чем свидетельствуют представленные фотографии (л.д. 75-78), ответ ООО ДубльГИС» (л.д. 99), выписка из домовой книги (л.д. 68).

Спорный объект размещен на земельном участке, отнесенном к территориальной зоне Ж5, для которой Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено, в том числе размещение индивидуальных жилых домов.

Так, в силу п. 5 ст. 46 Правил зона жилой застройки смешанного типа (Ж-5) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения жилых домов следующих типов: высотных многоквартирных жилых домов, многоквартирных жилых домов средней этажности, индивидуальных, блокированных и многоквартирных жилых домов малой этажности. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне жилой застройки смешанного типа приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Как следует из указанной таблицы, для земельных участков и объектов капитального строительства в зоне жилой застройки смешанного типа в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено размещение индивидуальных жилых домов с прилегающими земельными участками (не более 3 этажей).

Таким образом, спорный индивидуальный жилой дом построен на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем такого объекта.

Спорный объект был надлежащим образом поставлен на кадастровый учет в качестве индивидуального жилого дома, кадастровый паспорт был представлен при регистрации права на него, именно в таком качестве он и был зарегистрирован.

Исходя из этого, следует сделать вывод, что спорный объект был построен в соответствии с требованиями действовавшего на тот момент законодательства, предусматривавшего возможность строительства таких объектов без разрешения на строительство, в связи с чем, спорный объект не подпадает под признаки самовольной постройки, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, доказательства того, что земельный участок используется не по целевому назначению, на момент рассмотрения дела отсутствуют.

Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Таким образом, прежняя редакция ст. 222 ГК РФ предусматривала единственное правовое последствие признания объекта самовольной постройкой - это его снос, в действующей же редакции предусмотрены альтернативные последствия - либо снос, либо приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Названные изменения были внесены ввиду либерализации законодательства о самовольных постройках, поскольку ранее под признаки самовольной постройки могли подпадать объекты, в которых усматриваются формальные признаки самовольной постройки, но которая соответствует установленным требованиям и может быть легализована без ее сноса.

По смыслу вышеприведенной нормы строение, сооружение или иное недвижимое имущество в силу статьи 222 ГК Российской Федерации признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; Кроме того, постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, по смыслу ст. 222 ГК РФ, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в ст. 222 ГК РФ. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Кроме того, согласно разъяснениям по применению ст. 222 ГК РФ, данным Верховным Судом Российской Федерации в п. 26 Постановления Пленума от 29.04.2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно представленного заключения (л.д. 85-97) параметры разрешенного строительства в части несоответствия минимальных отступов от границ земельных участков до зданий и сооружений, установленных ст., ст. 45,46 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области при строительстве спорного объекта капитального строительства в ходе проведенного экспертного осмотра и проведенных контрольных замерах не выявлено; домостроение не нарушает требований градостроительного, санитарно-эпидемиологического, пожарного законодательства; спорное здание однозначно является жилым, пригодно для проживания и не создает угрозу жизни здоровью граждан.

Суд критически относится к представленным в обоснование иска скриншотам, поскольку основной проблемой использования скриншотов в качестве доказательств в суде является отсутствие нормативного регулирования, которое бы закрепляло определение скриншота и требования, предъявляемые к таким доказательствам. Последствиями законодательного пробела является отсутствие специальных критериев оценки обсуждаемого типа доказательств. Однако подзаконные нормативные акты и судебная практика способствуют установлению единообразного регулирования.

На скриншоты распространяются общие требования к доказательствам, действующие для того или иного судебного процесса, в частности, относимость, допустимость и достоверность. На это обращено внимание в письме ФНС России от 31.03.2016 № СА-4-7/5589. Анализ судебной практики, изложенный в письме, позволяет установить перечень данных, которые должны содержать скриншоты, чтобы быть признанными в качестве надлежащих доказательств:

- информация о дате и времени получения распечатанного скриншота, наименование электронно-вычислительного центра (интернет-сайта);

- данные о лице, которое произвело выведение скриншота на экран и дальнейшую распечатку, программном обеспечении и использованной компьютерной технике.

Представленные скриншоты не обладают указанными выше критериями и не могут быть признаны допустимыми доказательствами. Тем более, что иные допустимые доказательства истцом не представлены.

Таким образом, возведение индивидуального дома на земельном участке, предназначенном для этих целей и предоставленного для индивидуального жилищного строительства, не нарушает статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации, а также градостроительные требования, что является основанием для отказа в признании спорной постройки самовольной в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Октябрьского округа г. Омска к ФИО1 о признании объекта - трехэтажного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение которого установлено по адресу: <адрес> принадлежащего на праве собственности ФИО1, самовольной постройкой; обязании ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, местоположение которого установлено по адресу: <адрес> путем сноса самовольной постройки - трехэтажного строения, самостоятельно либо за счет собственных средств, отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: п/п А.ФИО7

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 23.01.2019 года решение оставлено без изменения.

Согласовано______________________А.ФИО7