Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сердюк А.А. к ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

УСТАНОВИЛ:

Сердюк А.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на 40/1000 долей в незавершенном строительством объекте, которые соответствуют нежилому помещению (подвалу) общей площадью 100 кв.м. в строящемся жилом пристрое с нежилыми помещениями по ... (строительный адрес) в городе Челябинске.

В обоснование исковых требований истец указал, что Дата обезличена года между ООО МЖК «Полет» и ООО «Цитадель» был заключен договор Номер обезличен об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома по ... (строительный адрес) в микрорайоне Номер обезличен... в городе Челябинске.

Дата обезличена года между ООО «Цитадель» и истцом был заключен договор уступки прав (цессии) требования по договору Номер обезличенП об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома по ... (строительный адрес) в микрорайоне Номер обезличен... в городе Челябинске в соответствии с которым истцу перешло право требования на нежилое помещение (подвал), общей площадью 100 кв.м. ООО МЖК «Полет» ненадлежащим образом исполнил обязательств по договору со стороны, в установленные договором срок не сдал объект недвижимости в эксплуатацию.

Истец Сердюк А.А. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «МЖК - Полет» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщил.

Представители третьих лиц Администрации Калининского района города Челябинска, Администрации города Челябинска, Управления Росреестра по Челябинской, ТСЖ «Система» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщили.

Выслушав объяснения истца, исследовав представленные в дело письменные доказательства, суд находит исковые требования Сердюк А.А. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что Дата обезличена года между ООО МЖК «Полет» и ООО «Цитадель» был заключен договор Номер обезличен об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома по ... (строительный адрес) в микрорайоне Номер обезличен... в городе Челябинске.

Дата обезличена года между ООО «Цитадель» и истцом был заключен договор уступки прав (цессии) требования по договору Номер обезличен об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома по ... (строительный адрес) в микрорайоне Номер обезличен... в городе Челябинске в соответствии с которым истцу перешло право требования на нежилое помещение (подвал), общей площадью 100 кв.м.

Как следует из представленных в материалы дела копий справок ООО «МЖК - Полет», сообщения, расписки в получении денежных средств, уведомления обязательства по внесению денежных средств в кассу застройщика исполнены дольщиком в полном объеме и надлежащим образом.

Анализируя правовую природу договора, заключенного ООО «МЖК - Полет» с истцом по настоящему гражданскому делу, суд руководствуется положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения содержащихся в указанном договоре слов и выражений усматривается, что он представляет собой договор строительного подряда с элементами соглашения инвестиционного характера. Так, в рамках данного договора ООО «МЖК - Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (квартиру), после чего передать данный объект заказчику. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом договор, на котором истец по настоящему гражданскому делу основывает свои требования, содержит в себе указанные условия.

В силу данного договора у ООО «МЖК Полет», принявшего от контрагентов встречное исполнение, возникла обязанность построить и передать в собственность истцов объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, которые закреплены условиями соглашения.

В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1,2 статьи 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

Из содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО «МЖК Полет» обязанности по передаче заказчику результата выполненных работ уже истек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Разрешение на ввод в эксплуатацию дома по ... (строительный адрес) в микрорайоне Номер обезличен...... ООО «МЖК Полет» до настоящего момента получено не было.

Как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств, а именно: копий распоряжения заместителя Главы города председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Номер обезличен от Дата обезличена года «О продлении срока действия и внесении изменений в постановление Главы города от Дата обезличена года Номер обезличен», разрешения на строительство Номер обезличен от Дата обезличена года, договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) ...Номер обезличен от Дата обезличена года, расчета платы за аренду земли, кадастрового плана земельного участка, постановления Номер обезличен от Дата обезличена года Номер обезличен «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства», дополнительному соглашению Номер обезличен к договору Номер обезличен от Дата обезличена года, кадастровым паспортом на здания, сооружения объекта незавершенного строительства.

В настоящее время жилой дом по ... (строительный адрес) в ...... фактически построен, но не принят в эксплуатацию.

Таким образом, в установленный договорами срок ООО «МЖК Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенных объектов недвижимого имущества (квартир) и передаче их истцам, как заказчикам выполненных работ.

Определяясь с последствиями неисполнения ООО «МЖК Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку истец по настоящему делу вложил принадлежащие ему денежные средства в создание конкретных объектов недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) Гражданского кодекса Российской Федерации, он приобрел право на получение соответствующей квартиры в личную собственность.

Однако, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что дом по ... (строительный адрес) в городе Челябинске до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретные квартиры не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такие объекты вещных прав, как конкретные квартиры дома по ... (строительный адрес) в городе Челябинске, до настоящего времени не созданы и права на них в данный момент не могут быть приобретены истцом.

Вместе с тем, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ..., ... (строительный адрес), является объектом инвестиционной деятельности – инвестиционным проектом ООО «МЖК Полет».

ООО «МЖК Полет», было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истцы наделены функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств).

В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункта 1 статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Согласно договору между истцом и ответчиком инвестиции истца в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого дома по ... (строительный адрес) в городе Челябинске.

Поскольку исполнение ООО «МЖК Полет» принятых на себя перед истцами подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности.

Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО «МЖК Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец, чей договор изначально носит инвестиционный характер и наделяет стороны соответствующим правовым статусом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Поскольку дом по ... (строительный адрес) в городе Челябинске до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истцов о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными.

По смыслу статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истцов на доли в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты.

Определяясь с размером доли, которая должна быть признана за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств.

В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение квартиры определенного размера, которая фактически была построена и площадь которой является составной частью площади объекта в целом, доля истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади квартиры, на которую он претендует, и общей площади жилого дома.

Фактическая площадь спорной квартиры в настоящее время так же определена на основании данных технического паспорта и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством.

Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции – перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения.

Так, доля Сердюк А.А. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 100 : 2 505,1 = 0,040 то есть 40/1 000 следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 40/1 000 по договору Номер обезличен от Дата обезличена года.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд (статья 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд полагает, что для обеспечения возможности исполнения настоящего судебного решения необходимо не только определить размер доли истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, но и привязать эти доли к конкретным квартирам, которые уже фактически построены, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникли как самостоятельные объекты вещных прав.

Во-первых, такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц – участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир, не являющихся предметом спора по настоящему иску.

Во-вторых, указание на конкретные квартиры необходимо для надлежащего оформления вещных прав истца на жилые помещения по окончании строительства.

Кроме того, поскольку создание индивидуально-определенных квартир являлось предметом договоров подряда, указание в решении суда на соответствие принадлежащих истцам долей конкретным квартирам будет в полной мере отвечать условиям совершенных сделок.

Из объяснений сторон в судебном заседании и представленных в дело письменных доказательств (реестра жилых и нежилых помещений ООО «МЖК Полет») следует, что каждой квартире в доме по ... (строительный адрес) в городе Челябинске присвоен номер.

Сопоставив первоначальные номера квартир с номерами, присвоенными ООО «МЖК Полет» согласно принятой кодировке, а так же с копиями поэтажных планов и условиями договоров, суд приходит к следующему.

Нежилое помещение (подвал) на приобретение которого, претендует Сердюк А.А. располагается в подвале и имеет общую площадь 100 кв.м.

В силу требований пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных гражданских прав.

В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, обязательным условием для обращения за судебной защитой является наличие нарушенного права, которое может быть восстановлено посредством гражданского судопроизводства.

Учитывая изложенное выше, интересы всех участников инвестиционного проекта, мнение третьих лиц, не возражавших против удовлетворения исковых требований истцов исходя из общей площади возведенного жилого дома, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статей 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сердюк А.А. к ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.

Признать за Сердюк А.А. право собственности на долю 40/1000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу ... (строительный адрес), соответствующую нежилому помещению (подвал).

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Калининский районный суд города Челябинска.

Председательствующий: