Гражданский кодекс часть 1

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с уточненным иском от 23.01.2019 г.к ООО «ГарантСтрой» с требованиями: 1)о признании одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от 28.06.2018 г., составленного и подписанного ООО «ГарантСтрой», недействительным и не влекущим юридических последствий; 2) обобязанииООО «ГарантСтрой» подписать с истцами двухсторонний передаточный акт <данные изъяты> комнатной <адрес> (строительный №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 3 этаже объекта «Многоквартирный жилой дом в жилом квартале № КВ311 на участке 311/1» по адресу: <адрес>, подлежащей им передаче по договору участия в долевом строительстве № 1/08 от 14.06.2016 г.; 3) о взыскании солидарно в пользу истцов с ООО «ГарантСтрой»неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры в размере 438 548 рублей; 4) о взыскании солидарно в пользу истцов с ООО «ГарантСтрой» 68 910 рублей в качестве соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № 1/08 от 14.06.2016 г.; 5) о взыскании солидарно в пользу истцов с ООО «ГарантСтрой» 161 938,50 рублей в качестве неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства; 6) о взыскании солидарно в пользу истцов с ответчика убытки в размере 90 000 рублей; 7) о взыскании солидарно в пользу истцов с ООО «ГарантСтрой» 50 000 рублей в качестве денежной компенсации морального вреда; 8) о взыскании солидарно в пользу истцов с ответчика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителей, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; 9) о взыскании солидарно в пользу истцов судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 13850 рублей.

В обоснование уточненного иска указано, что 14.06.2016 г. между ФИО3, ФИО4 и ООО «ГарантСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве № 1/08 на строительство 2-комнатной квартиры проектной площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу <адрес> зарегистрирован в установленном законом порядке. Конечная цена договора составила 1 978 560 рублей, которая была выплачена в полном объеме. Срок окончания строительства установлен 1 квартал 2017 г., т.е. до 31.03.2017 г. По дополнительному соглашению № 1 от 14.06.2016 г. срок передачи квартиры изменен на 30.06.2017 г. Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 19.01.2018 г. с ответчика в пользу истцов взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.07.2017 г. по 17.11.2017 г. Однако в последующем застройщикне выполнил обязательства по передаче квартиры, ему была направлена претензия от 10.04.2018 г. о выплате неустойки, которая осталась без удовлетворения. 28.04.2018 г. истцами было получено уведомление ответчика, направленное 25.04.2018 г. о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию от 22.03.2018 г. и необходимостью подписания акта приема-передачи в течение 7 календарных дней. 04.05.2018 г. состоялся первичный осмотр квартиры, в ходе котороговыявлены недостатки: балкон не оштукатурен, внутренние откосы не оштукатурены, в системе теплого пола отсутствует смесительный блок и насос, в санузлах выполнена стяжка пола ненадлежащего качества, гидроизоляция в санузлах отсутствует, окно в комнате без балкона имеет повреждения на раме (прожжено), отсутствует домофон, отсутствует газоснабжение в квартире, котел невозможно проверить по причине отсутствия газоснабжения, отсутствует водоснабжение, водопроводные трубы невозможно проверить на наличие протечек по причине отсутствия водоснабжения, вход в подъезд не оборудован пандусом, придомовая территория не благоустроена. После осмотра квартиры застройщику предложено составить акт осмотра квартиры с фиксацией недостатков. Ответчик обязался устранить недостатки, но не устранил их. Однако из-за уклонения ООО «ГарантСтрой» ему подана претензия от 21.05.2018 г. Претензия оставлена без исполнения.Выплата неустойки в добровольном порядке не произведена. В сопроводительном письме к одностороннему акту застройщик указал, что объект долевого строительства построен без отступлений от условий договораи не имеетнедостатков, которые бы позволяли отказаться от подписания передаточного акта.Однако такое основание для направления одностороннего передаточного акта нельзя признать законным, исходя из следующего.Истцы не уклонялись от приемки квартиры, поскольку как только получили уведомление застройщика о приемке квартиры 28.04.2018 года, то в установленный 7-ми дневный срок явились на осмотр квартиры, который состоялся 04.05.2018 г. Поскольку застройщик уклонился от составления акта по этим недостаткам в день осмотра и не устранил их, как обещал, истцы были вынуждены направить ему претензию от 21.05.2018 г., с требованиями: 1) составить обоюдный акт в срок до 23.05.2018 г. по недостаткам; 2) устранить в их разумный срок, но не позднее 31.05.2018 г. Тем самым, из действий участников долевого строительства видно, что они принимали активные действия по приемке квартиры, заявляли законные требования, но в связи с нарушением условий договора застройщиком не могли принять квартиру из-за наличия недостатков, что ущемило бы их права. В связи с наличием в объекте долевого участия отступлений от условий договора и обязательных требований, а также их не устранения застройщиком, истцы вправе не принимать объект до подписания акта с замечаниями. Следовательно, право застройщика составить односторонний акт возникает при наличии двух условий: 1) уклонения участника долевого строительства от приемки, 2) отсутствия претензий по качеству объекта. Однако оба эти условия отсутствуют. Ответчик незаконно направил акт истцам для подписания. На основании ст. 167 ГК РФ оспариваемый акт от 28.06.2018 г. является недействительным. В соответствии с заключением судебных экспертом ООО «НЭК» установлены факты несоответствия квартиры условиям договора и проектной документации. Стоимость устранения недостатков определена экспертами в общем размере 68910 рублей, которую просят взыскать с ответчика в свою пользу.Кроме того, до настоящего времени квартира не передана истцам, в связи с чем застройщик обязан уплатить законную неустойку за период с 18.11.2017 г. по 21.01.2019 г.: 1 978 560 х (7,5%/300 х 2) х 429 = 438 548 рублей. Также в связи с уклонением застройщика от устранения недостатков возникло право на взыскание неустойки за период с 31.05.2018 г. по 21.01.2019 г. неустойка составила: 68 910 х 1% х 235 дней = 161 938,50 рублей. Также истцы вынуждены осуществлять найм жилья, ФИО4 была беременна, истцам требовалось отдельное жилое помещение, которое было предоставлено по адресу <адрес> за 18 000 рублей в месяц. За период с сентября 2018 года по 21.01.2019 г. расходы по найму составили 90 000 рублей. Данная сумма является убытками истцов, причиненных по вине ответчика, которую просят взыскать в свою пользу. В связи с тем, что квартира не была передана истцам вовремя, они вынуждены испытывать существенные нравственные страдания из-за невозможности получить квартиру в положенный срок и пользоваться ею, при том, что всю оплату внесли сразу после подписания договора. Более того, ФИО4, была беременна, застройщик отказался устранять недостатки, к рождению ребенка не смогли получить жилье, обустроить квартиру к появлению ребенка, что заставляет их испытывать значительные нравственные страдания.Нравственные страдания истцы оценивают в размере 50 000 рублей. Так как претензии от 18.10.2017 г., от 21.05.2018 г. не были исполнены застройщиком в добровольном порядке, с ответчика подлежит взысканию штраф. Истцы понесли судебные расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 13850 рублей, которую просят взыскать в свою пользу.

В судебном заседании представитель истца повторил доводы, изложенные в иске, просил требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что истцы, как дольщики вправе требовать от застройщика устранения недостатков, так и взыскание стоимости устранения недостатков. Пандус необходим истцам, так как в семье родился ребенок и с коляской невозможно выйти на улицу. Истцы ранее проживали с родителями, однако накануне родов, и учитывая стесненные условия в квартире родителей, были вынуждены снять квартиру.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. В обоснование пояснил, что передать объект недвижимости истцам не представилось возможным по причинам, не зависящим от застройщика, строительство завершено с незначительной задержкой. МУП «Водоканал города Новороссийска» до 22.03.20-18 г. не согласовывало проект технологического присоединения. 22.03.2018 г. МКД введен в эксплуатацию. Истцы уже взыскивали неустойку за просрочку передачи квартиры и повторно обратились в суд. ООО «ГарантСтрой» является субъектом малого и среднего предпринимательства, дополнительные денежные обязательства может привести к ухудшению финансового состояния и затруднению исполнения обязательств перед иными дольщиками. Ответчик просит на основании п. 1 ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки. После 28.06.2018 г. истцы могли использовать объект недвижимости. Общая сумма (неустойка, штраф, убытки, компенсация морального вреда) составляет 20 000 рублей. Истцы, злоупотребляя правами, отказались принимать квартиру. Установленные судебной экспертизой недостатки не являются существенными, не свидетельствуют о непригодности жилья. Отсутствие пандуса не является существенным недостатком. Перенос канала вентиляции привел к улучшению положения жильцов, так как увеличилась площадь квартиры. Мероприятия по неподключению трубопроводов подогрева полов к системе отопления не выполнены по просьбе ФИО3 Выводы эксперта в части отсутствия устройств линии телефонизации, домофонной связи, спутникового и эфирного телевидения являются необоснованными. Истцы не являются лицами, уполномоченными действовать от имени жильцов на обустройство пандуса, выплата истцам данных денежных средств не возлагает на истцов обязанности обустроить пандус. Ответчик гарантирует устранение недостатков в разумный срок. За период с 28.06.2018 г. по 21.01.2019 г. неустойка взысканию не подлежит, так как истцы уклонялись от приемки объекта. Истцы не доказали необходимость найма жилья. Просрочка произошла с 07.07.2017 г., а договор найма заключен 12.09.2018 г, до этого времени истцы имели возможность проживать без найма жилья.

В судебном заседании допрошенный эксперт ООО «НЭК» ФИО6 подтвердил результаты выполненной им судебной строительно-технической экспертизы. По выводу об отсутствии гидроизоляции в санузлах (л.16, 17 экспертного заключения) пояснил, что ответчик уклонился от разбора части покрытия в том месте, где указал эксперт, в то время, как на стенах, примыкающих к полу отсутствовали следы гидроизоляции (битума), что наглядно видно на фотографии (л. 17 экспертного заключения). Касательно вывода об отсутствии подключения системы подогрева полов к системе отопления квартиры и отсутствия коллектора пояснил, что на фототаблице (л. 20) видна торчащая красная разводка труб отопления, которая не подключена к системе отопления (котлу) и отсутствует коллектор для соединения данных труб. Вывод об отсутствии системы телевидения, домофона и телефонизации объясняется тем, что данные системы предусмотрены договором, однако нет оконечных устройств и розеток. Выделить стоимость возведения пандуса не представляется возможным, так как она включена в общую стоимость устранения недостатков и рассчитана в программе.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, показания судебного эксперта, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Установлено, что14.06.2016 г. между ФИО3, ФИО4 (участники долевого строительства)и ООО «ГарантСтрой» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 1/08 на строительство 2-комнатной квартиры проектной площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу <адрес> зарегистрирован в установленном законом порядке.Конечная цена договора составила 1 978 560 рублей, которая была выплачена истцами в полном объеме.Срок окончания строительства установлен 1 квартал 2017 г., т.е. до 31.03.2017 г.По дополнительному соглашению № 1 от 14.06.2016 г. срок передачи квартиры изменен на 30.06.2017 г.

Как указывают истцы, застройщик не выполняет обязательства по передаче квартиры, после первичного осмотра квартиры выявлены недостатки: балкон не оштукатурен, внутренние откосы не оштукатурены, в системе теплого пола отсутствует смесительный блок и насос, в санузлах выполнена стяжка пола ненадлежащего качества – без выполнения гидроизоляции, окно в комнате без балкона имеет повреждения на раме (прожжено), отсутствует домофон, отсутствует газоснабжение в квартире, котел невозможно проверить по причине отсутствия газоснабжения, отсутствует водоснабжение, водопроводные трубы невозможно проверить на наличие протечек по причине отсутствия водоснабжения, вход в подъезд не оборудован пандусом, придомовая территория не благоустроена.

После осмотра квартиры истцами застройщику предложено составить акт осмотра квартиры с указанием недостатков.

Однако из-за уклонения ООО «ГарантСтрой» от составления акта, впоследствии ему была направлена претензия от 21.05.2018 г.Претензия оставлена без исполнения.

В сопроводительном письме к одностороннему акту застройщик указал, что объект долевого строительства построен без отступлений от условий договораи не имеетнедостатков, которые бы позволяли отказаться от подписания передаточного акта.

Однако такое основание для направления одностороннего передаточного акта нельзя признать законным, исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 3 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ч. 4 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 1.2.5 договора участия в долевом строительстве от 14.06.2016 г. по окончанию строительства объект передается участнику долевого строительства в следующей степени готовности:

а) стены: подготовка под отделку (штукатурка);

в) полы: выравнивающая стяжка;

г) стены в санузлах и ванной не оштукатурены, полы – выполняется гидроизоляция;

ж) окна: металлопластиковые, с заполнением стеклопакетами

о) установка системы теплого пола в коридоре, кухне, сан.узле, лоджии.

По этим условиям договора участниками долевого строительства были выявлены описанные выше несоответствия, сформулированные в претензии от 21.05.2018 г.

Согласно п. 14 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. N 11-КГ15-9).

Согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства отпринятияобъектадолевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно п. 11 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, из описанных норм следует, что право застройщика составить односторонний акт возникает при наличии двух условий: 1) уклонения участника долевого строительства от приемки; 2) отсутствия претензий по качеству объекта.

Однако в настоящем случае оба из этих условий отсутствовали, в связи с чем застройщик неправомерно составил и направил односторонний акт в адрес истцов, так как у истцов имелись претензии к качеству объекта, о чем ответчик не мог не знать.

Вместе с тем, согласно ч. 1.1. ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и обусловияхэффективногои безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).Письмом Минстроя России от 02.05.2017 № 15293-НС/07 «По вопросу разъяснения положений ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по вопросу о передаче инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства разъяснено, что согласно части 1.1 статьи 7, части 1 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Это требование закона при направлении акта застройщиком не быловыполнено.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По своей правовой природе односторонний акт передачи объекта от 28.06.2018 г. является сделкой, так как влечет для сторон договора установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно правовой позиции истцов они не уклонялись от приемки квартиры, поскольку как только получили уведомление застройщика о приемке квартиры 28.04.2018 г., то в установленный 7-ми дневный срок явились на осмотр квартиры, который состоялся 04.05.2018 г.

Однако так как застройщик уклонился от составления акта по этим недостаткам в день осмотра и не устранил их, истцы были вынуждены направить ему претензию от 21.05.2018 г., с требованиями: 1) составить обоюдный акт в срок до 23.05.2018 г. по недостаткам; 2) устранить в их разумный срок, но не позднее 31.05.2018 г.

Тем самым, из действий участников долевого строительства видно, что они принимали активные действия по приемке квартиры, заявляли законные требования, но в связи с нарушением условий договора застройщиком не могли принять квартиру из-за наличия недостатков, что ущемило бы их права.

Таким образом, односторонний акт составлен в нарушение закона в части порядка и условий его составления, а также влечет существенное нарушение прав участников долевого строительства в части исключения обязанности застройщика зафиксировать и устранить имеющиеся недостатки, а также его ответственности за это. В связи с чем, данный односторонний акт от 28.06.2018 г. подлежит признанию недействительным и не влекущим юридических последствий.

В связи с наличием в объекте долевого участия отступлений от условий договора и обязательных требований, а также их не устранения застройщиком, истцы вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение таких недостатков.

В претензии от 21.05.2018 г. об устранении недостатков, были выявлены следующие отступления от условий договора:1)балкон не оштукатурен, внутренние откосы не оштукатурены;2) в системе теплого пола отсутствует смесительный блок и насос;3)в санузлах выполнена стяжка пола ненадлежащего качества;4) отсутствует гидроизоляция в санузлах;5)окно в комнате без балкона имеет повреждения на раме (прожжено);6)отсутствует домофон;7)вход в подъезд не оборудован пандусом;Стоимость устранения недостатков составляет:1) оштукатуривание балкона с откосами – 5000 рублей;2) устройство смесителя (коллектора) теплого пола и насоса в систему теплого пола – 12 000 рублей; 3) устройство стяжки пола в санузлах – 5 500 рублей;4) устройство гидроизоляции в санузлах - 2 500 рублей;5) замена рамы в комнате (прожжено) – 7 000 рублей;6) устройство домофона – 1000 рублей;7) устройство пандуса в подъезд дома – 12 000 рублей.ИТОГО – 45 000 рублей.

Судом с целью определения недостатков объекта долевого строительства по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «НЭК».

Согласно экспертному заключению ООО «НЭК» № 07.18/265 от 21.12.2018 г. жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>:условиям договора участия в долевом строительстве №1/08 от 14.06.2016г. указанным в пункте 1.2.5. договора не соответствует в части:

- часть стен в лоджии не оштукатурены;

- бетонная поверхность потолков не очищена от наплывов раствора и бетона;

- отсутствует гидроизоляция в ванной и туалете;

- подключение трубопроводов подогрева полов к системе отопления квартиры и установка подающего коллектора не произведена.

- условиям дополнительного соглашения №1 от 26.12.2016г. к договору участия в долевом строительстве №1/08 от 14.06.2016г. указанным в пункте 1 дополнительного соглашения не соответствует в части:

- устройство линий телефонизации, спутниковое и эфирное телевидения, домофонной связи произведена, без установки аппаратуры;

- отсутствует гидроизоляция в ванной и туалете;

- требованиям технических регламентов не соответствует в части:

- устройство цементной стяжки выполнена с нарушением норм Таблицы 8.11 "СП 71.13330.2017. Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87", зафиксированы трещины с раскрытием 1,0-3,0мм;

- в конструкции плит перекрытия на плоскости потолков зафиксированы наплывы нарушены требования Приложения X «СП 70.13330.2012. Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции.»;

- мероприятиями по доступности для маломобильных групп населения (в том числе пандусом) подъезд в котором расположена <адрес> не обеспечен, нарушены требования п.п. 6.1.1 и 6.1.2 "СП 59.13330.2016. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001".

- предоставленной проектной документации не соответствует в части переноса каналов вентиляции из жилой комнаты в туалет № 5 согласно технической документации.

Стоимость затрат, необходимых для устранения недостатков в квартире по адресу <адрес> по состоянию на июль 2018 года составляет 68 910 рублей.

Заключение судебного эксперта суд расценивает в качестве надлежащего доказательства, поскольку заключение составлено в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 31.05.2012 г. Результаты судебной экспертизы сторонами не оспорены, соответствующих опровергающих доказательств не представлено.

Кроме того, в судебном заседании эксперт ООО «НЭК» подтвердил результаты экспертизы, дал исчерпывающие ответы на вопросы представителей сторон и суда, сомнений в объективности экспертного заключения у суда не имеется.

Следовательно, данная сумма устранения недостатков 68910 рублей подлежит солидарному взысканию с застройщика в пользу истцов - потребителей, в качестве соразмерного уменьшения цены договора, поскольку ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ предоставляет дольщикам право требовать возмещения расходов на устранение недостатков.

Ссылка ответчика на то, что пандус является общим имуществом МКД, а у истцов отсутствует обязанность по его обустройству, признается судом несостоятельной, так как при допросе эксперта суду пояснено, что выделить данную сумму из общей части расходов на устранение недостатков невозможно, экспертами применен метод калькуляции. Суд считает, что так как у истцов имеется новорожденный ребенок, им необходим пандус для заезда детской коляски, то данный недостаток, допущенный застройщиком, будет устранен истцами. Добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Также, поскольку претензия об устранении недостатков от 21.05.2018 г., полученная застройщиком 25.05.2018 г., не была удовлетворена им в срок до 31.05.2018 г. (либо в иной срок), то неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 31.05.2018 г. по 21.01.2019 г.составила: 68 910 х 1% х 235дн. = 161 938,50 рублей.

За период с 18.11.2017 г. по 21.01.2019 г. (429 дней) размер неустойки за просрочку передачи квартиры составил 1978 560 * (7,5%/300*2)*429 = 438 548 рублей (период не охватывается взысканной неустойкой по решению Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 19.01.2018 г.).

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п. 75 данного Постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При определении неустойки (за просрочку передачи квартиры и зана рушение сроков устранения недостатков), подлежащей взысканию с ответчика, суд учитывает, что цена договора составляет 1 978 560 рублей.

Оценив в совокупности доказательства, учитывая положения ст. 333 ГК РФ, а также тот факт, что ответчиком допущена просрочка по устранению недостатков в235 дней, а период просрочки по передаче квартиры составил 429 дней, то заявленная истцами неустойкаподлежит снижению в соответствии с правилами ст. 333 ГК РФ в 5 раз, т.е. до 87 709,6 рублей (за просрочку передачи квартиры) и до 32 387,7 рублей за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в солидарном порядке.

Кроме того, истцы были вынуждены осуществлять найм жилья. Поскольку ФИО4 была беременна, истцам требовалось отдельное жилое помещение, которая было предоставлено по адресу <адрес> за 18 000 рублей в месяц согласно представленному договору. За период с сентября 2018 года по 21.01.2019 г. расходы по найму составили 90 000 рублей, что подтверждается распиской. Принадлежность квартиры арендодателю подтверждена выпиской из ЕГРН.

Доводы ответчика о том, что до найма истцы имели жилье и отсутствовала необходимость в найме, подлежит отклонению судом, так какправо найма жилья (с учетом регистрации супругов по различным адресам) не может быть ущемлено субъективным суждением ответчика, который не передал объект в установленный договором срок.

Указание застройщиком на то, что истцы имели возможность проживать в квартире, недостатки не являлись существенными, является несостоятельным, поскольку застройщик обязан был передать потребителям объект надлежащего качества, нарушение принятых застройщиком обязательств повлекло невозможность проживания в квартире, истцы не обязаны были проживать в квартире с недостатками, тем более, что в добровольном порядке застройщик отказывался их устранить.

Следовательно, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию сумма убытков в размере 90 000 рублей, понесенных последними по найму жилья. Факт проживания и оплаты по договору подтвержден представленными документами.

Также истцами заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда.

Согласно ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Поскольку ООО «ГарантСтрой» допущены нарушения прав потребителя - просрочка передачи квартиры на 429 дней, также по их требованию не были устранены недостатки, чем истцам был нанесен моральный вред, заключающийся в том, что квартира не была передана истцам вовремя и в надлежащем качестве, они вынуждены испытывать существенные нравственные страдания из-за невозможности получить квартиру в положенный срок и пользоваться ею.

С учетом установленных обстоятельств, требований разумности и справедливости, степени нравственных страданий, характера нарушенных прав и степени вины ответчика, суд находит разумным взыскание с ответчика в пользу истцов солидарно денежную компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей в солидарном порядке.

Пунктом 6 ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца товара за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.

Общая сумма, присужденная судом, составляет 289 003 рублей. Поэтому сумма штрафа исчисляется в размере 144 501,5 рублей. С учетом ст. 333 ГК РФ суд считает возможным снизить размер штрафа в 5 раз, до 28 900,3 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика. С ответчика надлежит взыскать в доход государства сумму государственной пошлины в размере 6 890 рублей пропорционально взысканной в пользу истцов денежной суммы, из которой 300 рублей – по требованию о компенсации морального вреда и 300 рублей по требованию о признании недействительным акта передачи квартиры.

Также с ответчика как с проигравшей стороны в споре подлежат взысканию в пользу истцов судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 13 850 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 98, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 28.06.2018 г., составленный и подписанный ООО «ГарантСтрой», недействительным и не влекущим юридических последствий.

Обязать ООО «ГарантСтрой» подписать соСпицыным Юрием Владимировичем и ФИО4 двухсторонний передаточный акт 2-х комнатной <адрес> (строительный №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 3 этаже объекта «Многоквартирный жилой дом в жилом квартале № КВ311 на участке 311/1» по адресу: <адрес>, подлежащей им передаче по договору участия в долевом строительстве № 1/08 от 14.06.2016 г.

Взыскать солидарно с ООО «ГарантСтрой» в пользу ФИО3, ФИО4:

- неустойку в размере 87709,6 рублей;

- сумму соразмерного уменьшения цены договора в размере 68 910 рублей;

- неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 32387,7 рублей;

- убытки в размере 90 000 рублей;

- денежную компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей,

- штраф в размере 28900,3 рублей;

- судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 13850 рублей.

Взыскать с ООО «ГарантСтрой» в доход Российской Федерации государственную пошлину в размере рублей 6890 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Полный текст решения изготовлен 01.02.2019 года.