Гражданский кодекс часть 1

Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Аксеновой Е.Г., при секретаре судебного заседания Смирновой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Люберцы Московской области к М.С.А. о приведении нежилого помещения в прежнее состояние, встречный иск М.С.А. к Администрации городского округа Люберцы Московской области о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Люберцы Московской области обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указано, что М.С.А. является собственником нежилого помещения помещение по адресу: <адрес>, пом. 1. Без согласований с истцом ответчиком произведена реконструкция и перепланировка указанного жилого помещения, что подтверждается актом комиссионной проверки от ДД.ММ.ГГДД.ММ.ГГ.

Администрации городского округа Люберцы Московской области просит суд обязать ответчика привести указанное нежилое помещение в прежнее состояние в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

М.С.А. не явился, извещен надлежаще.

Представитель М.С.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам встречного иска.

В обоснование встречного иска представитель М.С.А. пояснила, что М.С.А. является собственником нежилого помещения помещение по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГг. между М.С.А. (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) был заключен договор №, в соответствии с которым данное нежилое помещение было передано в аренду для организации розничной торговли продовольственными товарами. Срок аренды был установлен до ДД.ММ.ГГ включительно. Договор аренды от ДД.ММ.ГГ. был зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГ. за№. Нежилое помещение было передано в состоянии и виде, указанном в техническом паспорте, изготовленном ГУП МО МОБТИ Люберецкий филиал по состоянию на ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 4.3.5. договора аренды Арендатор может проводить перепланировку арендуемого помещения с письменного согласия Арендодателя. Согласование перепланировки перед государственными органами, а также ответственность за эту перепланировку несет Арендатор.

Сторонами договора был согласован проект внутренней перепланировки Объекта (приложение № к договору аренды), который должен был быть в рамках договора аренды узаконен Арендатором.

Арендатор произвел перепланировку данного нежилого помещения в соответствии с требованиями предъявляемым к организациям осуществляющим розничную торговлю продовольственными товарами, но без разрешающих документов от органов местного самоуправления хозяйственным способом.

ДД.ММ.ГГ. между сторонами договора аренды было подписано Соглашение о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ. был подписан Акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества.

Согласно судебной строительно-технической экспертизе работы, проведенные в спорном нежилом помещении являются перепланировкой, соответствует противопожарным, объемно-планировочным и санитарно-гигиеническим нормативно-техническим требованиям действующего законодательства, спорное нежилое помещение не представляет угрозу для жизни и здоровью граждан. В связи с чем, согласия всех собственников указанного жилого дома для согласования данной перепланировки не требуется. По инициативе М.С.А.ДД.ММ.ГГ. было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, что подтверждается Протоколом от ДД.ММ.ГГ., где обсуждался вопрос о согласовании перепланировки спорного нежилого помещения и «ЗА» данную перепланировку проголосовало 68% собственников данного многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах М.С.А. просит суд сохранить нежилое помещение по адресу: <адрес> в перепланированном состоянии, согласно технического паспорта нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГ.

Представитель третьего лица: АО «Тандер» просил отказать в удовлетворении иска Администрации городского округа Люберцы Московской области, поддержал доводы встречного иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

В силу ст. 1, ч. 1 ст. 3, ст. 6 Положения «О порядке оформления разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых (нежилых) помещений, расположенных в городе Люберцы» утвержденного постановления главы городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО от 28.12.2007 N 37-ПГ
(действовавшего до 20.01.2015 года) настоящее Положение устанавливает общие требования к порядку проведения переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, расположенных в городе Люберцы, вне зависимости от форм собственности либо нахождения их в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и организаций.

Переустройство жилого (нежилого) помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого (нежилого) помещения.

Перепланировка жилого (нежилого) помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения принимается главой <адрес> (или уполномоченным заместителем главы администрации) на основании решения межведомственной градостроительной комиссии администрации <адрес> (далее - МГК).

Для получения разрешения на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения собственник (уполномоченное собственником лицо, наниматель, арендатор) представляет в администрацию <адрес> ряд документов.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения, проведенные при отсутствии установленного настоящим Положением разрешения, или с нарушением согласованного проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник жилого (нежилого) помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое (нежилое) помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, установленном администрацией <адрес>.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ Люберцы МО от 18.08.2017 N 793-ПА утверждено Положения о порядке оформления разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых (нежилых) помещений, расположенных на территории городского округа Люберцы".

Общими положениями установлено, что производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещений разрешено проводить только при наличии оформленного в установленном порядке решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.

Рассмотрение вопросов по переустройству и (или) перепланировке помещений и оформление Решения осуществляется управлением градостроительного регулирования администрации городского округа Люберцы после предъявления пакета документов, предусмотренного разделом III настоящего Положения.

В соответствии с главой 2 указанного Положения работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме

Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме:

-создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

Переустройство и (или) перепланировка жилых и нежилых помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, при которых создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания, допускаются в случае, если земельный участок в установленном порядке поставлен на государственный кадастровый учет и включен в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае когда земельный участок не сформирован, и не передан в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, выполнение мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке, связанных с передачей в пользование части общего имущества, может осуществляться на земельных участках, находящихся в собственности городского округа Люберцы, или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, если габариты входов, размещаемых на этих земельных участках, не нарушают границ примыкающих земельных участков.

При производстве работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается:

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам, и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.

Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов…

В судебном заседании установлено, что М.С.А. является собственником нежилого помещения помещение по адресу: <адрес>. В указанном помещении с ДД.ММ.ГГ производилась перепланировка без соответствующей разрешительной документации.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертами ООО ЭК «Аксиома» в соответствии с представленной учетно-технической документацией БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ и результатам проведенного визуально-инструментального обследования установлено, что в помещении № проведены следующие работы:

-демонтаж межкомнатных ненесущих перегородок;

-устройство новых ненесущих перегородок;

-устройство входной площадки и металлического пандуса, на общем земельном участке придомовой территории;

-устройство металлической площадки и навеса со стороны служебного входа, на земельном участке придомовой территории;

-демонтаж оконных проемов и устройство запасных выходов (с заполнением дверных проемов) со стороны двора, на земельном участке придомовой территории;

-устройство металлических площадок и навеса со стороны запасных входов, на земельном участке придомовой территории;

-ремонтные работы по отделке помещений;

-отделка фасада многоквартирного жилого дома.

Работы проведены в период с ДД.ММ.ГГ по настоящее время, в результате которых общая площадь исследуемого нежилого помещения изменилась с <...> кв.м. до <...> кв.м., являются перепланировкой, так как повлекли изменение только конфигурации помещений без изменения параметров объекта (высоты, количества этажей, объема).

Возведенные металлические площадки и пандус являются некапитальными сооружениями, так как они выполнены без обустройства фундамента.

Исследуемое нежилое помещение общей площадью <...> кв.м соответствует следующим нормативно-техническим требованиям: противопожарным (по подъезду пожарной техники, по наличию эвакуационных выходов из помещений, по наличию системы оповещения и управления эвакуацией людей), объемно-планировочным (по планировке и помещений), санитарно-гигиеническим (по инженерному оборудованию, инсоляции и освещенности).

Исследуемое нежилое помещение общей площадью <...> кв.м не соответствует градостроительным требованиям (по наличию разрешительной документации), так как отсутствует разработанный и согласованный проект перепланировки или переустройства помещения, согласие всех собственников помещений в доме, отсутствует решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки с органом местного самоуправления

Указанное помещение не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.

Для приведения исследуемого нежилого помещения в прежнее состояние в соответствии с техпаспортом БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГ необходимо выполнить следующие работы:

-разобрать металлическую площадку со стороны служебного входа площадью <...> кв.м.;

-разобрать металлические площадки со стороны запасного входа общей площадью <...> кв.м.;

-разобрать металлический пандус со стороны основного входа площадью <...> кв.м.;

-демонтаж дверных и установка на их месте оконных блоков (общей площадью проема <...> кв.м.);

-демонтаж легких ненесущих перегородок (общая площадь демонтируемых <...> кв.м.);

-возведение ненесущих кирпичных перегородок (общий объем возводимых <...> куб.м).

Стоимость работ по приведению исследуемого объекта для приведения указанного нежилого помещения в прежнее состояние в соответствии с техпаспортом БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГ год <...> рублей.

Суд доверяет заключению экспертов ООО ЭК «АКСИОМА», которые были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, и принимает его как допустимое и достоверное доказательство, поскольку выводы экспертов подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения, они логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, исходя из экспертного заключения суд приходит к выводу о том, что в результате перепланировки, а именно, установки металлической площадки со стороны служебного входа площадью <...> кв. м, металлической площадки со стороны запасного входа общей площадью 6,0 кв.м ответчиком запользовано, то есть уменьшено, общее имущество дома, а также часть земельного участка при доме.

Доказательств того, что земельный участок при доме сформирован в соответствии с требованиями действующего законодательства, М.С.А. не представлено.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

К представленному М.С.А. протоколу общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГ суд относится критически, поскольку данный протокол не соответствует требованиям, предъявляемым к оформлению протоколов таких собраний, утвержденных Приказом Министерства строительства и Жилищно-Коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГ№. В частности, из данного протокола не представляет возможным установить наличие кворума при принятии решения о согласовании произведенной перепланировки.

При таких обстоятельствах суд считает, что иск Администрации подлежит удовлетворению в части обязания М.С.А. разобрать металлическую площадку со стороны служенного входы вышеуказанного помещения площадью 18,7 кв.м и разобрать металлические площадки со стороны запасного входа общей площадью <...> кв. В остальной в удовлетворении требований Администрации суд отказывает, поскольку иные произведенные работы по перепланировке помещения и фасада помещения не представляют угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушают права третьих лиц.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить встречный иск в части о сохранении указанного нежилого помещения в перепланированном состоянии в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГ, за исключением соответственно металлической площадки со стороны служенного входы вышеуказанного помещения площадью <...> кв.м; металлических площадок со стороны запасного входа общей площадью <...> кв.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Люберцы Московской области к М.С.А. о приведении нежилого помещения в прежнее состояние – удовлетворить в части.

Обязать М.С.А. за свой счет в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, привести в прежнее состояние нежилое помещение по адресу: <адрес><адрес> выполнив следующие работы:

-разобрать металлическую площадку со стороны служенного входы вышеуказанного помещения площадью <...> кв.м;

-разобрать металлические площадки со стороны запасного входа общей площадью <...> кв.

В удовлетворении иска в остальной части: произвести иные работы по приведению нежилого помещения в прежнее состояние, отказать.

Встречный иск М.С.А. к Администрации городского округа Люберцы Московской области о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии - удовлетворить в части.

Сохранить нежилое помещение по адресу: <адрес>, в перепланированном состоянии в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГ, за исключением металлической площадки со стороны служенного входы вышеуказанного помещения площадью <...> кв.м; металлических площадок со стороны запасного входа общей площадью <...>.

В удовлетворении встречного иска в остальной части: о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии с вышеуказанными металлическим площадками, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Г. Аксенова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГ.