Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, действующего по доверенности от 27.05.2018 с полным объемом процессуальных прав и обязанностей сроком действия один год,

представителя ответчика ФИО2, допущенного по заявлению,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2900/2018

по иску Общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» к ФИО3 о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,

установил:

в обоснование иска, с учетом уточнений, представитель ООО «Сантехник» ФИО1 указал, что на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, истец осуществляет функции управления данным домом в виде предоставления собственникам всех видов коммунальных услуг, а также услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества. ФИО3 является собственником нежилого помещения торговых рядов площадью <адрес>. Поскольку собственники помещений в многоквартирном <адрес> не приняли решение об установлении экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения, данный размер определяется на основании действующего постановления администрации МО г. Усолье-Сибирское от ДД.ММ.ГГГГ№. В соответствии с указанным нормативным актом, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном <адрес> составляет 17 рублей за квадратный метр общей площади помещения. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик необоснованно прекратил исполнять обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, в связи с чем на момент предъявления иска в суд, у ФИО3 образовалась задолженность в размере 194 544,84 рублей. Истец обратился к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа в отношении ФИО3 12.12.2017 мировым судьей судебного участка №94 г.Усолье-Сибирское и Усольского района Иркутской области был вынесен судебный приказ, который 19.12.2017 отменен, разъяснено право на обращение за взысканием задолженности в порядке искового производства. Просил взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сантехник» задолженность за содержание жилого помещения за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 сумму в размере 194 544,84 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержал с учетом уточнения предмета иска в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 поддержал доводы ФИО3, изложенные в письменном отзыве от 21.11.2018 (л.д.45-50). В возражение иска ФИО3 указал, что он владеет на праве собственности нежилым помещением площадью 1 884,7 кв.м. по тому же адресу, где находится многоквартирный дом. Площадь нежилого помещения не должна включаться в расчет при определении доли в праве на общедомовое имущество. По его мнению, взыскание задолженности за техническое обслуживание и ремонт возможно только исходя из площади помещений, входящих в состав общедомовых, то есть 310,36 кв.м. <адрес> составляют жилые помещения, за техническое обслуживание и ремонт которых он не обязан платить. С размером тарифа за обслуживание нежилого помещения 17 руб. за кв.м. он не согласен, так как управляющая компания, фактически ничего не делая, получала не заслуженные денежные средства порядка 42% от общих поступлений за весь дом. Абсолютно всё содержание оборудования осуществляет он сам своими средствами, включая все несущие конструкции дома. Истцом не представлено доказательств правомерности и законности применения тарифа в размере 17 рублей за содержание жилого помещения, поскольку собранием собственников многоквартирного дома данный тариф не утверждался. Договор управления между собственниками помещений многоквартирного дома (далее по тексту МКД) и управляющей компанией «Сантехник» от 01.12.2006 в части изменения размера оплаты по содержанию и ремонту помещений в соответствии с изменениями соответствующих ставок и тарифов, установленных органом местного самоуправления – администрацией г.Усолье-Сибирское, является ничтожным, как противоречащий закону. Собственники жилых помещений в МКД избрали способ управления – управляющую компанию, поэтому к отношениям между ними не может применяться тариф, установленный администрацией г.Усолье-Сибирское. Если собственники помещений МКД не установили тариф, тогда должно применяться постановление администрации г.Усолье-Сибирское, принятое до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, от ДД.ММ.ГГГГ№, которым был установлен тариф в размере 6,93 руб.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, оценив их в совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ), суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (пункт 2 статьи 39 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Кроме того, он должен участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В издержках на содержание общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать и собственники расположенных в данном доме квартир, и собственники нежилых помещений.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником нежилого помещения торговых рядов общей площадью <данные изъяты> расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д.41).

Право собственности ФИО3 на нежилое помещение по указанному адресу также подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> (л.д.26).

Довод ответчика о том, что часть нежилого помещения является пристроем к зданию <адрес>, не обладает признаками единства с многоквартирным домом, так как имеет собственный фундамент, а потому данная площадь не должна включаться в расчет при определении доли в праве на общедомовое имущество, не состоятелен.

Согласно пункту 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (в редакции от 26.12.2016 N 1498), нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);

Доказательств того, что пристроенная часть нежилого помещения, принадлежащего ответчику, была полностью изолирована от дома, имеет самостоятельный фундамент, расположена на отдельном земельном участке, выделенном для строительства и эксплуатации пристроенной части, суду не представлено.

Кроме того, из представленных фотоснимков видно, что пристроенное здание магазина не изолировано, имеет общую стену с многоквартирным домом 316 по пр-ту ФИО4 Партизан, а потому входит в состав многоквартирного дома (л.д.194-195).

Согласно протоколу собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от 27.11.2006, в качестве управляющей организации избрано ООО «САНТЕХНИК» (л.д.9).

01.03.2013 между ООО «САНТЕХНИК» и ФИО3 (как физическим лицом) заключен договор управления многоквартирным домом (л.д.81-83).

Как следует из пункта 7.1 указанного договора управления, он распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2013 и действует по 06.12.2013, после чего договор считается пролонгированным на следующие два календарных года на тех же условиях, если одна из сторон не заявит желание расторгнуть настоящий договор до даты окончания срока его действия (л.д.81-83).

Ссылка ответчика на то, что отсутствие между сторонами в текущий период договорных отношений не влечет для него наступления обязательств по оплате за содержание общего имущества в многоквартирном доме, несостоятельна.

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В силу части 6 данной статьи при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Таким образом, после истечения двухгодичного срока (06.12.2015) срок договора управления считается пролонгированным до 06.12.2017.

Как видно из письма ИП ФИО3 от 24.01.2017 №10, он предложил ООО «САНТЕХНИК» заключить с ним договор управления многоквартирным домом на период с 01.01.2017 до 31.12.2017 исходя из размера платы за содержание и ремонт жилого помещения 6,19 рублей за 1 кв.м. (л.д.73).

Согласно ответу генерального директора ООО «САНТЕХНИК» от 22.01.2017 №71 ответчику был разъяснен порядок расторжения договора.

Поскольку стороной договора управления МКД являются собственники жилых помещений в данном доме, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов, данный вопрос подлежит разрешению общим собранием собственников помещений в МКД. Аналогичное условие было предусмотрено и пунктом 2.21 рассматриваемого договора.

Однако, ФИО3 данным правом не воспользовался, не проявил инициативу в проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома для решения вопроса об отказе от отдельных видов коммунальных услуг и установления иного размера платы за содержание нежилого помещения в многоквартирном доме.

Факт того, что он обязан участвовать в содержании общего имущества МКД, ответчик не оспаривает.

Довод ответчика о том, что истцом не представлено доказательств правомерности и законности применения тарифа в размере 17 рублей за содержание и ремонт жилого помещения, не состоятелен.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно пункту 4.2 договора управления многоквартирным домом <адрес> от 01.12.2006, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитывается и осуществляется в соответствии со ставками и тарифами, установленными администрацией муниципального образования г.Усолье-Сибирское (л.д.185).

Ссылка ответчика на то, что пункт 4.2 договора не подлежит применению в силу ничтожности, противоречит требованиям закона.

По смыслу статьи 162 ЖК РФ правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией строятся на договорных отношениях. Если какой-либо вопрос не урегулирован общим собранием собственников, в таком случае он подлежи регулированию исходя из общих норм и начал гражданского законодательства.

Частью 4 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не определили размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Постановлением администрации муниципального образования г. Усолье-Сибирское от 14.11.2012 № 2210 установлена с 01.01.2013 плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере 17,00 руб. за 1 кв.м. (л.д.65).

Ссылка ответчика на то, что при расчете оплаты за содержание и ремонт жилого помещения должен использоваться тариф 6,93 рублей согласно постановлению от 14.12.2004 (л.д.187-192) необоснованна, поскольку данное постановление утратило силу, на момент возникновения спорных обязательств действовало постановление от 14.11.2012 № 2210.

Утверждение ответчика о том, что он не должен нести расходы на содержание общего имущества, которое им фактически не используется, не соответствует требованиям закона.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Пунктами 29 - 31 названных Правил предусмотрено, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

В ходе судебного заседания из объяснений представителя истца следует, что транспортировка воды и водоотведение из нежилого помещения, принадлежащего ответчику, осуществляются через общедомовые инженерные системы. Электроснабжение жилых помещений и подъездов МКД осуществляется через ВРУ, к которому подведены электрические сети, проходящие по подвальному помещению МКД.

Данные объяснения представителем ответчика ФИО2 не оспорены. Кроме того, подтверждены техническим паспортом МКД (л.д.171-179).

Как видно из договора управления многоквартирным домом от 01.03.2013, заключенного между ООО «САНТЕХНИК» и ФИО3, как собственником нежилого помещения, расположенного в спорном многоквартирном доме, стороны договорились о том, что в состав общего имущества входят помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке(л.д.81-83).

Управляющая компания обязалась организовать работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Спорный период определен истцом с 01.01.2017 по 30.06.2017.

В указанный период ответчиком производились работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций и ненесущих конструкций, работы и услуги по содержанию иного общего имущества, работы связанные с оплатой коммунальных услуг, в подтверждении чего представлены акты: №1 от 31.01.2017, №2 от 28.02.2017,№3 от 31.03.2017, №4 от 30.04.2017, №5 от 31.05.2017, №6 от 30.06.2017 (л.д.53-64).

Общая площадь многоквартирного <адрес>, составила 4 624,40 кв.м., площадь нежилого помещения, собственником которого является ответчик, составляет 1 884,7 кв.м.

Таким образом, начисление истцом платы за содержание общего имущества соразмерно доле ФИО3 в праве общей долевой собственности на общее имущество дома правомерно.

При определении суммы задолженности за указанный период суд принимает во внимание, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения установлен постановлением администрации МО г.Усолье-Сибирское от 14.11.2012 и составляет 17 рублей за кв.м. Отсюда следует, что размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения ответчика составил 32 039 рублей (1 884,7 кв.м. Х 17 рублей).

Доля ответчика в праве на общедомовое имущество составляет 0,41 % (1 884,7 кв.м.: 4 624,4 кв.м.). Площадь помещений, входящих в состав общедомового имущества, составляет 310,36 кв.м.(л.д.21). Отсюда величина холодной и горячей воды в содержании общего имущества составляет 9,31 куб.м ( 0,030 куб.м Х 310,36 ). Доля ответчика в расходах на оплату холодной и горячей воды составила 3,82 куб.м (9,31 * 0,41).

Доля ответчика за электроэнергию составила 95,44 квт/ч. (232,77 квт/ч * 0,41 ).

Перечень работ по содержанию жилья описан в приложении №2 к постановлению администрации муниципального образования г.Усолье-Сибирское от 14.11.2012 №2210 (л.д.69-72).

Согласно разрешению на допуск в эксплуатацию тепловой энергоустановки, нежилое помещение ответчика было оборудовано установкой системы теплопотребления (л.д.74).

Кроме того, торговый центр был подключен к сетям холодного водоснабжения, что подтверждено справкой ООО «Аквасервис» от 27.06.2016 №2675 (л.д.75).

Согласно счетам на оплату №1 от 31.01.2017, №33 от 28.02.2017, №55 от 31.03.2017, №93 от 30.04.2017, №112 от 31.05.2017, №135 от 30.06.2017 ФИО3 начислено за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома 198 353,5 рублей (л.д.14-19).

Согласно Приказу министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области от 31.05.2013 N 27-мпр (ред. от 17.05.2017) «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета в Иркутской области» на территории Иркутской области установлены следующие нормативы потребления:

- на холодное и горячее водоснабжение – 0,030 куб.м. на 1 кв.м. общей площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома;

- на электрическую энергию – 0,75 кВт/ч в месяц на 1 кв.м. общей площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии со структурой платы за содержание и ремонт жилья размер тарифа в рублях на 1 кв.м. составил:

- техническое обслуживание несущих конструкций и ненесущих конструкций многоквартирных домов – 1,29; текущий ремонт несущих конструкций и ненесущих конструкций многоквартирных домов; аварийно-техническое обслуживание многоквартирных домов – 1,63; техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей – 4,57; техническое обслуживание и ремонт электрических сетей и оборудования – 0,43; техническое обслуживание и ремонт антенн коллективного пользования; внеплановый текущий ремонт отдельных частей жилых домов и их оборудования – 0,23; санитарное содержание лестничных клеток, подвалов и чердачных помещений – 1,05; содержание дворовых территорий – 1,30; проведение дератизации и дезинфекции в помещениях общего пользования – 0,17; вывоз и утилизация ТБО – 1,63; благоустройство придомовой территории – 0,36; управление многоквартирным ломом (организационные расходы управляющей компании) – 1,70, (затраты на приобретение сырья)- 1,21; холодное водоснабжение 8,19; горячее водоснабжение – 68,16; электроснабжение 0,97.

Перечисленные выше виды работ относятся к содержанию общего имущества, в расходах на которое должен принимать участие ответчик, поскольку это имущество прямо или косвенно связано с принадлежащим ему нежилым помещением.

Из представленных выше актов приемки оказанных услуг за спорный период ответчику производились начисления за техническое обслуживание и ремонт электрических сетей и оборудования исходя из тарифа 0,43 рубля.

Следовательно, расчет задолженности, представленный истцом, суд находит правильным:

3,82 куб.м * 8,19 руб./куб.м. = 31,29 рублей;

3,82 куб.м * 68,16 руб./куб.м. = 260,37 рублей;

95,44 квт/ч. * 0,97 рублей/квт.ч =92,58 рублей;

0,43 * 1 884,7 кв.м. = 810,42 рублей.

Отсюда за спорный период задолженность ответчика составила (32 039,9 + 31,29 + 260,37 + 92,58 + 810,42) * 6 =194 544,84 рубля.

Итого к взысканию с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» подлежит задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 года сумма в размере 194 544,84 рубля.

В соответствии со статьями 98,103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пользу истца подлежит взыскать в возмещение судебных расходов сумму в размере 5 090,90 рублей.

Как следует из пояснений представителя ответчика, ранее принятое по настоящему делу решение от 02.04.2018 ответчиком было исполнено в полном объеме. Данный факт представителем истца подтвержден.

В случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда) (статья 443 ГПК РФ).

В рассматриваемом случае суд полагает возможным произвести поворот исполнения решения Усольского городского суда от 02.04.2018 путем взаимозачета присужденных сумм. Окончательно к взысканию следует сумма в размере 4 959,83 (194 544,84 + 5 090,90 – 194 675,91).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в сумме 194 544 рубля 84 копейки; в возмещение судебных расходов 5 090 рублей 90 копеек, итого 199 635 рублей 74 копейки.

Произвести поворот исполнения решения Усольского городского суда от 02.04.2018 путем взаимозачета присужденной и фактически уплаченной ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» денежной суммы в размере 194 675 рублей 91 копейка.

Окончательно взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «САНТЕХНИК» задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в сумме 4 959 рублей 83 копейки.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Усольский городской суд.

Судья С.Г. Занданова