Гражданский кодекс часть 1

Новочеркасский городской суд в составе председательствующего судьи Политко Ф.В., с участием старшего помощника прокурора г. Новочеркасска Дворниченко С.П., при секретаре Скидановой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании штрафа за отказ от заключения договора, выселении, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании обеспечительного платежа, морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ей принадлежит на праве собственности 19/100 доли квартиры № по <адрес>. Это комната в коммунальной квартире. ФИО1 решила продать указанное имущество и обратилась для этого в агентство «Ленлорд». Агентство нашло покупателя – ФИО2. После осмотра квартиры, стороны договорились о цене продажи 280 тысяч рублей, которые оплачивались в следующем порядке: 100 тысяч рублей при подписании предварительного договора, 230 тысяч рублей при подписании договора купли-продажи, 50 тысяч рублей подлежали выплате в течение 6 месяцев с момента подписания договора купли продажи, ежемесячно по 8333 руб. Данное условие было предусмотрено п. 3.2 предварительного договора, который истица с ответчицей подписали <дата> Срок заключения основного договора был установлен до <дата>. К дате заключения основного договора ФИО1 должна была подготовить документы, предусмотренные п. 2.1.1 предварительного договора, что и было исполнено.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора ФИО2 передала ФИО1 обеспечительный платеж 100 тысяч рублей, который при совершении сделки засчитывался бы в счет исполнения договора купли-продажи, а в случае отказа покупателя от сделки, ФИО1 имела право удержать штраф, равный сумме обеспечительного платежа в соответствии с п. 4.3.2 предварительного договора.

Поскольку ответчице негде было жить до оформления документов на квартиру, ФИО1 согласилась пустить ее безвозмездно, до заключения сделки, в комнату в указанной выше квартиры, в связи с чем они заключили договор найма жилого помещения от <дата> сроком с <дата> до <дата>

ФИО1 подготовила к <дата> все необходимые для сделки документы, однако, <дата> ответчица не явилась по месту заключения договора по адресу: <адрес>. До настоящего времени договор купли-продажи не заключен, так как ФИО2 уклоняется от его заключения. Она продолжает проживать в принадлежащей ФИО1 квартире с <данные изъяты>И.В.А. и на предложения освободить квартиру не реагирует. ФИО1 направляла ФИО2 претензию с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи и немедленном выселении из квартиры,

При расторжении договора ответчица должна уплатить штраф, предусмотренный пунктом 4.3.2. договора, согласно которому штраф равен сумме обеспечительного платежа 100 000, как сторона, по вине которой не состоялся договор купли-продажи. Данный штраф подлежит удержанию из внесенного ранее обеспечительного платежа.

Уточнив исковые требования, истица дополнительно указала, что согласно отчету № от <дата> оценщика Э., рыночная стоимость аренды комнаты, которая являлась предметом сделки и которую в настоящее время неправомерно занимает ФИО2 составляет 7430 рублей в месяц. Комнату она занимает на момент уточнения иска 7 полных месяцев. Таким образом, ее незаконное сбережение денежных средств только на аренде квартиры составило 52010 рублей. И эта сумма будет только расти в связи с тем, что квартиру она освобождать добровольно не собирается. Также, за время проживания ФИО2 накопились долги по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей в общей сумме 14142,69 рублей, которые она должна была производить за свой счет в соответствии с разделом 5 договора найма жилого помещения от <дата> Из них 961,17 руб. за газ, 6744,04 руб. холодное водоснабжение и отопление, 6101,46 руб. содержание жилья, электроснабжение, кабельное ТВ, вывоз ТБО – 336,02 руб. С учетом изложенного, истица полагает, что сумма штрафа не подлежит уменьшению по ст. 333 ГК РФ, так как в случае удовлетворения ее иска и выселения ФИО2 из комнаты в квартире № по <адрес>, скорее всего данный штраф не покроет даже ее убытков, причиненных незаконными действиями ответчицы.

С учетом уточнения иска просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи 19/100 доли квартиры № по <адрес>, заключенный <дата> между ФИО1 и ФИО2. Взыскать штраф за отказ от заключения договора купли-продажи 19/100 доли квартиры № по <адрес> в размере 100 000 рублей произведя его погашение за счет находящегося у ФИО1 обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей переданных ФИО2 ФИО1 в рамках исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> Выселить ФИО2 со всеми наведенными лицами из квартиры № по <адрес>. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную госпошлину 900 рублей.

ФИО2 предъявила к ФИО1 встречный иск, в котором указала, что она, в <дата> обратилась в агентство недвижимости «Лендлорд» (к ИП ФИО3) для приобретения жилья. Ей были найдены 19/100 доли в квартире, состоящей из 6-ти жилых комнат по адресу <адрес>, продавцом которой выступала ФИО1. <дата> между ними заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого ФИО1 имела намерения продать, а ФИО2 купить 19/100 в квартире по указанному выше адресу. В пользование ФИО2 должны были перейти комнаты № и №, площадью по 0,5 кв.м., комната №, площадью 17,2 кв.м. Согласно п. 1.2 договора ФИО2 и ФИО1 обязались заключить договор купли-продажи указанного объекта в срок до <дата> Как указано в пп. 2.2.1 договора, ФИО2 обязалась при подписании договора передать ФИО1 обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей. <дата> в присутствии риэлтора ФИО2 передала ФИО1 обеспечительный платеж в сумме 100 000 рублей. Как гласит пп. 2.1.4 договора, ФИО1 обязана уведомить ФИО2 обо всех недостатках, имеющихся в объекте, не позднее, чем за 7 дней до заключения договора купли-продажи.

Сделка <дата> не состоялась по вине ФИО1, которая скрыла от ФИО2 наличие недостатков квартиры, а именно отсутствие горячего водоснабжения в летний период. О наличии недостатков в квартире ФИО2 узнала, поскольку являлась нанимателем данной квартиры по договору найма жилого помещения от <дата> После отключения отопления в данной квартире, горячей воды также не стало. Так как в данной квартире должен был проживать несовершеннолетний ребенок, то ФИО2 не может оформить основной договор купли-продажи. ФИО2 предложила ФИО1 поставить в квартире бойлер для нагрева воды перед заключением основного договора купли-продажи. Однако ФИО1 отказала в установке бойлера, обвинив ФИО2 в срыве сделки по заключению основного договора купли-продажи. Когда ФИО2 изъявила желание вернуть обеспечительный платеж, ФИО1 ей отказала. Следовательно, ФИО1 должна вернуть ФИО2 обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей.

Неправомерными действиями ФИО1 ФИО2 причинен моральный вред, который она оценивает в размере 95 000 рублей.

Также ФИО2 полагает, что в ее пользу с ФИО1 следует взыскать убытки, которые она понесла в виде расходов по оплате юридической помощи в сумме 20000 рублей и 45 000 рублей.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель, допущенный к участию в деле на основании устного заявления ФИО1, ФИО4, на удовлетворении иска настаивали. Возражали против удовлетворения встречного иска. Пояснили, что действительно квартира, как и весь дом не оборудован горячим водоснабжением. В зимнее время отбор воды для ГВС осуществляется непосредственно из батареи отопления. Даная особенность квартиры была очевидна и не скрывалась от покупателя. В г. Новочеркасске отопительный сезон <дата> был завершен <дата>, то есть после того, как между сторонами должен был быть заключен договор купли-продажи. Таким образом, довод ФИО2, что на дату заключения договора купли-продажи - <дата> ей стало известно об отсутствии ГВС, не соответствует обстоятельствам дела. Кроме того, при осмотре квартиру, вселении в нее в <дата> и дальнейшем в ней проживании на протяжении более трех месяцев, ФИО2 не могла не заметить того, что отбор воды для ГВС осуществляется непосредственно из батареи отопления.

Ответчик ФИО2, ее представитель, допущенная к участию в деле на основании устного заявления ФИО2, ФИО5, возражали против удовлетворения иска, на удовлетворении встречного иска настаивали.

Третье лицо ИП ФИО3, надлежащим образом извещался о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, причин своей неявки суду не представил.

Согласно заключению помощника прокурора г. Новочеркасска Дворниченко С.П. исковые требования ФИО1 в части выселения подлежат удовлетворению, в части взыскания штрафа не подлежат удовлетворению. Встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав стороны, их представителей, заключение прокурора, допросив свидетеля, изучив материалы дела, находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд установил, что ФИО1 принадлежит на праве собственности 19/100 доли квартиры, состоящей из шести жилых комнат, общей площадью 104,1 кв.м., жилой - 73,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В пользовании ФИО1 находятся: комната №, площадью 0,5 кв.м., комната №, площадью 0,5 кв.м., комната №, площадью 17,2 кв.м.

<дата> между ФИО1 и ФИО2, при посредничестве агентства недвижимости «Ленлорд» (ИП ФИО3) заключен предварительный договор купли-продажи указанной доли квартиры на следующих условиях: согласно п. 1.2 договора ФИО2 и ФИО1 обязались заключить основной договор купли-продажи доли квартиры в срок до <дата> Как указано в пп. 2.2.1 договора, ФИО2 при подписании предварительного договора передала ФИО1 обеспечительный платеж в размере 100 000 рублей.

<дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор безвозмездного найма доли квартиры в срок до <дата>, то есть до заключения договора купли-продажи указанной доли квартиры. Жилое помещение передавалось ФИО2 свободной от долгов по коммунальным и иным эксплуатационным платежам. ФИО1 также снялась с регистрационного учета в данной квартире.

<дата> ФИО2 не явилась в агентство недвижимости «Ленлорд» для заключения договора купли-продажи доли квартиры, что подтверждается составленным актом от указанной даты, а также не отрицалось и самой ФИО2

Поскольку со стороны ФИО1 все условия предварительного договора были выполнены, она погасила задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, снялась с регистрационного учета в квартире, явилась в назначенное время в агентство недвижимости «Ленлорд» для оформления основного договора купли-продажи, и была готова совершить сделку, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи 19/100 доли квартиры по адресу <адрес> не заключен по вине ФИО2, которая уклонилась от заключения договора купли-продажи <дата>.

Суд не может принять довод ФИО2 о том, что сделка не состоялась, так как в квартире выявлены скрытые недостатки в виде отсутствия горячего водоснабжения в летний период, так как, истица указывает, в том числе и в своем встречном иске, что узнала об отсутствии ГВС после окончания отопительного сезона.

Надлежащих и достаточных доказательств того, что от ФИО2 была сокрыта ФИО1 какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, представлено не было.

Доказательств того, что при продаже квартиры в ней присутствовали именно скрытые недостатки, о которых собственник знал, и которые объективно не могли быть обнаружены при осмотре квартиры, суду не представлено. ФИО2 не были лишены возможности провести осмотр квартиры перед ее покупкой, в том числе, с привлечением соответствующих экспертов, и в случае наличия сомнений в качестве жилого помещения - отказаться от сделки либо потребовать соразмерного уменьшения цены.Как следует из материалов дела, отсутствие горячего водоснабжения в данной квартире является не скрытым недостатком, а конструктивной особенностью данного жилого помещения, поскольку горячее водоснабжение отсутствует во всем доме и не предусмотрено проектом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности ФИО2 наличия обстоятельств, которые бы давали ей право отказаться от исполнения заключенного с ФИО1 договора купли-продажи и соответственно об отсутствии оснований для расторжения такового.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Суд приходит к выводу, что ФИО2 необоснованно уклонилась от заключения договора купли-продажи 19/100 доли квартиры по адресу: <адрес>, кроме того, продолжает проживать в квартире не имея на то правовых оснований и отказывается ее освобождать.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку ФИО2 отказалась от заключения договора купли-продажи 19/100 доли квартиры по адресу: <адрес>, предварительный договор, заключенный между ней и ФИО1 <дата> подлежит расторжению, а ФИО2 подлежит выселению из жилого помещения квартиры по адресу: <адрес>, как занимающая жилые помещения в данной квартире без законных оснований в нарушение прав собственника доли указанной квартиры ФИО1

В части требований о взыскании штрафа за отказ от договора купли-продажи и взыскании его за счет обеспечительного платежа, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ:

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Частью 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В статье 381.1 ГК РФ дано понятие обеспечительного платежа:

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что с ФИО2 подлежит взысканию штраф в размере 100 000 рублей, предусмотренный п. 4.3.2. предварительного договора от <дата> за отказ от исполнения договора.

Суд не находит оснований для уменьшения суммы штрафа по основаниям указанным в ст. 333 ГК РФ, так как ФИО2 нарушены права истицы на пользование принадлежащей ей квартирой. ФИО2 продолжая пользоваться квартирой, принадлежащей ФИО1, не имея на то законных оснований, необоснованно сберегает денежные средства, а именно: не оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные платежи, образование задолженности по которым подтверждено представленными в дело ФИО1 квитанциями. Также, согласно отчета № от <дата> оценщика Э., также представленным в дело ФИО1, подтверждается, что арендная плата за сопоставимую квартиру в г. Новочеркасске составляет 7430 рублей в месяц и на момент уточнения исковых требований ФИО1 <дата>, экономия ФИО2 только на аренде квартиры составила 52010 рублей за семь полных месяцев пользования квартирой. При этом суд учитывает то обстоятельство, что ФИО2 продолжает пользоваться принадлежащей ФИО1 квартирой и освобождать ее отказывается увеличивая таким образом сумму неправомерно сбереженных ею за счет ФИО1 денежных средств.

Поскольку ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ и п. 2.1 предварительного договора от <дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО1, предусмотрено, что обеспечительный платеж обеспечивает обязанность возместить убытки или оплатить неустойку, суд полагает что требования ФИО1 в части погашения штрафа за счет обеспечительного платежа подлежат удовлетворению.

Встречные требования ФИО2 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В части взыскания суммы обеспечительного платежа - по основаниям, изложенным в решении выше.

В части взыскания морального вреда – истицей не представлено доказательств причинения ей морального вреда, а также того, что такой моральный вред причинен ей действиями ФИО1 Обязанность по доказыванию обстоятельств, на которые сторона ссылается как на основания своих требований и возражений возложена статьей 56 ГПК РФ на сторону, которой исковые требования.

Также не подлежат взысканию расходы по оплате юридической помощи связанной с рассмотрением дела, хотя истица указывает данные расходы как убытки, они по своей сути, исходя из ст. ст. 88, 94 ГПК РФ относятся к судебным расходам и подлежат взысканию в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ.

Поскольку встречный иск ФИО2 не подлежит удовлетворению, а иск ФИО1 суд находит подлежащим удовлетворению в полном объеме, судебные издержки понесенные ФИО2 по оплате юридической помощи, не подлежат возмещению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи 19/100 доли квартиры № по <адрес>, заключенный <дата> между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 штраф за отказ от заключения договора купли-продажи в размере 100 000 рублей, уплаченную госпошлину 900 рублей.

Выселить ФИО2 со всеми наведенными лицами из квартиры № по <адрес>.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств и компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2021 года.