Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: *** от ***;

установил:

в обоснование иска указано, что истец является собствеником квартиры №***. *** она увидела размещенный на стенде в подъезде своего дома протокол № от *** внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очно-заочного голосования. Указанное решение общего собрания является недействительным, поскольку принято с существенным нарушением действующего законодательства как по форме, так и по содержанию, а также существенно нарушает права собственников помещений. Во-первых, МКД может управляться только одной управляющей организацией в силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ. Решением общего собрания от *** уже был изменен способ управления и выбрана управляющая организация ООО «УК Приорат». Истец и другие собственики подписали с ней договор управления, о чем было достоверно известно ответчику. Поэтому решение общего собрания ничтожно, т.к. не содержит в себе решения о расторжении договора управления с ООО «УК Приорат». Во-вторых, в ходе подготовки и проведения собрания были допущены грубейшие нарушения закона. В частности, в бюллетени для голосования в качестве секратаря собрания и члена счетной комиссии была предложена ***.Г., а из протокола следует, что секретарем собрания был ***.Д., за избрание которого собственники не голосовали. В-третьих, принятый на общем собрании договор управления существенно ухудшает права истца, по сравнению с договором заключенным с ООО «УК Приорат». В стоимость работ и услуг по содержанию жилого дома, включена плата за уборку и содержание придоммовой территории в размере 1,52 руб. с 1 кв.м. Между тем, земельный участок под МКД не сформирован, и не поставлен на кадастровый учет, т.е. утверждено взимание платы за отсутствующее общедомовое имущество. Из перечня не усматривается обслуживание лифтового оборудования, которое относится к минимальному перечню работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Соответственно, в нарушение ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в утвержденном договоре управления не согласованы существенные условия, он является ничтожным, поскольку не позволяет определить конкретные работы и услуги, которые управляющая организация будет оказывать собственикам по договору, и их стоимость. Кроме того, стоимость работ и услуг по договору с ООО «УК Гранд» превышает стоимость услуг по договору заключенному истцом с ООО «УК Приорат». Все это свидетельствует о ничтожности договора (л.д. ***).

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель 3 лица ООО «УК Приорат» ФИО3 настаивали на удовлетворении иска в полном объеме, по изложенным в нем основаниям и дополнительным письменным пояснениям по иску (л.д. ***).

Ответчик ФИО2 извещен, в судебные заседания не явился, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4, представители третьих лиц на стороне ответчика ООО «УК Гранд» ФИО5 и ТСН «Детскосельское» ФИО6 возражали против удовлетворения иска и просили в нем отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск (л.д. ***).

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, установил следующее:

Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято при отсутствии необходимого кворума.

В силу ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности *** доля в праве общей долевой собственности на кв№***

Из представленного в материалы дела инвентарного дела следует, что общая площадь квартир, соответствующая понятию общей площади жилых помещений, используемому в п. 5 ст. 15 ЖК РФ, в многоквартирном жилом доме № по ул. *** составляет 9689,7 кв.м. Все нежилые помещения МКД носят вспомогательный (обслуживающий) характер и находятся в общей собственности собственников квартир МКД.

Поэтому для удобства расчетов в качестве общей площади помещений, находящейся в собственности всех собствеников, принимается общая площадь жилых помещений 9690,7 кв.м.

До *** г управляющей компанией МКД являлось ТСН «Детскосельское».

Решением общего собрания, проведенного в очно-заочной форме с *** по ***, большинством голосов лиц, которым принадлежаит 4918,64 кв.м. из 9689,7 кв.м. помещений МКД, был изменен способ управления МКД, управляющей организацией выбрано ООО «УК Приорат», с ней решено было заключить договор управления на *** года, и т.д. (л.д. ***).

Однако, ТСН «Детскосельское» отказалось передавать новой управляющей организации какую-либо документацию. Решение общего собрания от *** было оспорено собствениками в суд. Комитет государственного жилищного контроля и надзора Ленинградской области отказался выдавать ООО «УК Приорат» лицензию до окончания судебных споров.

Представленной документацией и отзывом ООО «УК Приорат» подтверждается, что несмотря на наличие решения общего собрания от ***, заключение договоров управления с частью собствеников помещений МКД, данное лицо фактически не приступило к управлению домом. Плата продолжала вноситься в ТСН «Детскосельское», которое выполняло в *** г работы по обслуживанию дома.

В *** г ответчик ФИО2 и иные собственики жилых помещений МКД приняли решение о необходимости проведения внеочередного общего собрания собственников помещений.

Уведомления о проведении общего собрания были направлены ответчиком в адрес всех участников общей собствености МКД, что подтверждается квитанциями об отправке заказных писем (л.д. ***).

Очная часть собрания была проведена ***, где регистрация явившихся лиц производилась путем собственноручной подписи каждого в листе регистрации (л.д. ***).

Прочие заполнили заочно решения собственика по вопросам, поставленным на повестку общего собрания собственников помещений, в период с *** по *** Копии каждого решения собственика были приобщены к материалам дела, и у сторон имелась возможность сравнить их с оригиналами (л.д. ***).

По итогам собрания, в котором приняли участие собственники 5421,87 кв.м., что составило 56,19% от общего количества голосов, большинством голосов были приняты решения об избрании секретарем собрания ФИО7, избран состав счетной комиссии, принято решение выйти из состава ТСН «Детскосельское», изменить способ управления МКД, избрать управляющей организаций ООО «УК Гранд», утвердить условия договора управления с ООО «УК Гранд», заключаемого на *** лет, утвердить срок и порядок способа уведомлений собстеников о проведении общих собраний, и принятых на них решений, определено место хранения протоколов общих собраний (л.д. ***).

Также, собственники заключили договора управления с ООО «УК Гранд» (л.д. ***).

Постановлением главы администрации МО «***» от ***№ до разрешения судебных споров по вопросу определения юридического лица, правомочного осуществлять деятельность по управлению МКД, управляющей организацией назначено МО МП *** «ЖКС» (л.д. ***).

Подробный расчет голосов представлен на л.д. ***. Данный расчет проверен сторонами и судом, и признан правильным с арифметической точки зрения.

Согласно подсчетам истца при определении кворума на общем собрании правомерно учитывать только голоса собственников 4842,68 кв.м., т.е. необходимого кворума в 50% от общего количества 9690,7 кв.м. не имелось (л.д. ***).

Свидетель ***А. показала, что является собствеником кв. №***. Представленные на ей на обозрение решение собственика по результатам голосования, проводимого с *** по *** г, и договор управления с ООО «УК Гранд» она не подписывала. Кем и когда заполнены данные документы ей не известно, т.к. она участие в этом голосовании не принимала. О предстоящем голосовании ей было известно, т.к. к ней в квартиру приходила ***, как представитель ООО «УК Гранд». Затем по почте присылали уведомление (л.д. ***).

Свидетель ***.В. пояснил, что он участвовал в выборной компании *** г. Он лично ходил по квартирам и доносил информацию о предстоящем голосовании жителям первой и второй парадных дома. Он лично передавал *** решение собственика, которое та заполнила в его присутствие, и отдала заполненный бланк, который он отнес в ООО «УК Гранд». Ему известно, что в квартире № голосовали ***, но там они постоянно не проживают. Бланки решений свидетель отдал отцу *** на всех собствеников, и потом забрал у него заполненные бланки решений (л.д. ***).

Свидетель ***.Д. показала, что все собственики квартир *** г по почте получили уведомления о проведении общего собрания и бланки голосования. Она лично заполнила свои бланки, проголосовав за ООО «УК Гранд». Никто из жильцов дома потом не жаловался, что его подписи подделали. Ей известно, что после голосования представители ООО «УК Приорат» ходили по квартирам, раз по 10 в одну и туже квартиру, и предлагали проголосовать за ООО «УК Приорат» (л.д. ***).

Оценивая представленные доказательства, суд не может согласиться с доводами истца об отсутствии кворума на спорном собрании.

До обращения в суд истец разместила уведомление о намерении обжаловать решение общего собрания от *** в порядке ст. 181.4 ГК РФ (л.д.***).

Тем не менее, кроме ***А. ни одно лицо, из принявших участие в голосовании, не пожелало явиться в суд, и оспорить подлинность своих подписей.

Все утверждения истца о том, что решения заполнены не собствениками, а иными лицами, основаны на визуальном осмотре представленных решений. Где, как кажется истцу, или за всех собственников проголосовал один, или вместо собственника голосовал наниматель, или иное неизвестное лицо. Между тем подобная версия основана лишь на предположениях.

Допустимых доказательств обратного (заключение почерковедческой экспертизы, показания лиц, не подписывавших оспариваемые решения) суду истцом не представлено, в связи с чем ее подсчет достоверным признан быть не может.

Проведение экспертизы в отсутствии оригинальных образцов почерка лиц, с которыми эксперт должен проводить сравнение, является не возможным, и приведет лишь к необоснованной волоките по делу, в связи с чем суд в ходатайстве истца о проведении подобной экспертизы было отказано.

Из всех лиц, указанных в позиции истца, из расчета следует исключить лишь голос ***.А. собственника квартиры № площадью *** кв.м.; ***.Ю. - собственика *** доли квартиры № площадью *** кв.м., т.к. к моменту голосования он не являлся ее собственником (л.д. ***); ***М., голосовавшей от имени собственика кв. № площадью *** кв.м., но собствеником не являлвшейся и доверености не приложившей (л.д. ***).

Всего: *** кв.м.

Волеизъявление собственика квартир СПК «Племзавод «Детскосельский» подтверждено надлежащим образом. Даже если изначально представленная копия доверености на имя ФИО6 содержала недочеты – отсутствие даты и т.д. (л.д. ***), то к настоящему судебному заседанию представлена надлежащая довереность, подтверждающая полномочия ФИО6 на период голосования, и тот факт, что он действовал надлежащим образом в интересах своего доверителя (л.д. ***).

*** в голосовании приняла участие собственик квартиры №***.В. (л.д. ***).

Согласно выписке из ЕГРН переход права собствености на данную квартиру на имя *** зарегистрирован ***, которые решение собрания не оспорили (л.д. ***). Следовательно, на дату голосования ***В. являлась собствеником жилья, и правомерно высказывала свое мнение.

Наличие решения ***Ю., голосовавшего как собственик *** доли в праве общей долевой собствености на квартиру № общей площадью *** кв.м., не имеет существеного значения, т.к. имеется никем не оспоренное решение ***.А., которой данная квартира принадлежит на праве собственности (л.д. ***).

Решение собственика №***.В. оспорено лишь по тем основаниям, что на нем не указана дата голосования. Между тем, сам собственик наличие своего волеизъявления в период голосования не оспаривал, доказательств обратного не представлено, в связи с чем его голос при подсчете был учтен правомерно.

Собственики квартир № и № направили свои заполненные решения посредством электронной почты, т.к. проживают в другом регионе, и не желали тратиться на оплату услуг заказной почты. Подобное закону не противоречит, и доказательством их неучастия в голосовании не является.

Волеизъявление собственика кв. №***И. выражено в решении ясно и недвусмысленно. Вопросы, где он голосовал «За» помечены галочкой, в иных он поставил прочерк, в связи с чем исключать его голос из общего числа лиц, принявших участие в собрании, недопустимо (л.д. ***).

Таким образом, за смену управляющей компании ясно выразились собственики 5280,97 кв.м. (5421,87 – 140,9), что составляет более 50% от общей площади МКД – 9689,7 кв.м.

Также, судом установлено, что первоначально на голосование в качестве секретаря общего собрания была предложена кандидатура ***.Г., которая *** обратилась в ООО «УК Гранд» с заявлением, в котором выразила свое несогласие со своим выдвижением (л.д. ***).

В своем ответе ООО «УК Гранд» сообщило ***.Г., что заявление о самоотводе будет направлено в счетную комиссию. Ее фамилия будет исключена из всех бюллетеней, которые собственики заполнят до обращения ***.Г. *** Исключить ее данные из бюллетеней, которые собственики заполнили до этой даты не представляется возможным (л.д. ***).

На основании решения внеочередного заседания инициативной группы от ******Г. была исключена из членов счетной комиссии и секретаря собрания. В счетную комиссию и секретарем собрания был избран ***.Д. (л.д. ***).

Доказательств того, что смена секретаря собрания и участника счетной комиссии нарушила права истца, привела к неверному подсчету итогов голосования или неверному отражению очного собрания в протоколе суду не представлено.

Доводы истца о том, что взимание платы на содержание придомовой территории при отсутствии сформированного при МКД земельного участка основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, если собственники МКД используют в своих целях придомовую территорию, но не желают инициировать процедуру установления границ земельного участка, они обязаны нести расходы по содержанию прилегающего земельного участка, как его владельцы.

Из ответа администрации МО «***» и приложенной выкипировки из плана земель *** следует, что жителями корпусов *** используется придомовая территория, на которой расположены парковочные места, объекты озеленения и инженерные сети (л.д. ***).

Перечень работ и услуг по содержанию придомовой территории был предусмотрен и договором управления ООО «УК Приорат» (л.д. ***).

Поэтому решением общего собрания собственников МКД правомерно установлена плата за содержание придомовой территории.

На основании ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Буквальное содержание принятых собственниками решений свидетельствует о том, что исполнитель управления МКД на спорном собрании был изменен, и выбрана новая управляющая компания.

Поскольку ООО «УК Приорат» не приступило фактически к управлению домом, собственники посчитали не расторгнутым ранее действующий договор с ТСН «Детскосельское», от которого вся документация относительно управления домом была передана ООО «УК Гранд».

Наличие не отмененного к тому моменту решения собственников от *** г о выборе управляющей организацией ООО «УК Приорат» не меняет сути изменившихся правоотношений. Решения собственников явно нацелены на смену управляющей организации с ТСН «Детскосельское» и ООО «УК Приорат» на ООО «УК Гранд». Содержание принятых решений свидетельствует о выборе только одной управляющей организации, в связи с чем положения ч. 9 ст. 161 ЖК РФ не были нарушены.

Помимо этого, спорным решением в вопросе № собственники утвердили перечень и стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, указав, что содержание и ремонт производятся в соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г (л.д. ***).

Указанные Правила предусматривают мероприятия по содержанию в составе общего имущества лифтов (п.п. 2а, 7, 18, 21 Правил), в связи с чем доводы истца о несогласовании существенных условий договора управления МКД не соответствуют действительности.

Таким образом, установлено, что необходимый кворум более 50% на собрании имелся, и участие или неучастие истца в голосовании не могло повлиять на его результаты. Принятием решения убытки истцу не причинены, каких-либо существенных нарушений закона не допущено, оно не противоречит основам правопорядка и нравственности, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению в полном объеме, за недоказанностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: *** от *** отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Гатчинского городского суда.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***