Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды квартиры недействительным, применении последствий недействительности, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований ФИО3 указала, что *** между ней и ФИО2 был заключен договор аренды квартиры по адресу: <адрес>. По данному договору ею была передана в аренду 4-х комнатная квартира ответчику. Согласно пункту 4.1. договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере 3 000 (три тысяча) рублей в месяц. Согласно пункту 4.2. договора ежемесячная арендная плата вносится арендатором за месяц вперед. Вместе с тем в нарушение условий договора по состоянию на ***, арендные платежи за период с *** по *** ответчиком были внесены частично, что подтверждает расписка от *** написанная ею, в присутствии участкового уполномоченного, капитана полиции Ш, в получении части суммы за арендную плату в размере 11 500 (одиннадцать тысяч пятьсот) рублей. *** ею в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате за период с *** в размере 12 500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей. Однако на момент подачи настоящего искового заявления ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено. Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды квартиры от *** на момент подачи настоящего заявления в суд составляет 21 500 (двадцать одна тысяча пятьсот) рублей.

С учетом уточнений ФИО3 просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате по договору аренды квартиры в размере 36500 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 422 руб. 50 коп.

В обоснование встречных исковых требований и объяснений ФИО2 следует, что договор аренды квартиры от *** составлен с нарушениями существующего законодательства. Так, при заключении данного договора он не был уведомлен о том, что истец не является полным собственником квартиры, а является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Истец не представил ему надлежаще оформленные согласия сособственников на распоряжение квартирой. Также, они не присутствовали при заключении данного договора, не ставили свои подписи под договором. В договоре не было исчерпывающего описания квартиры, в том числе название и реквизиты правоподтверждающего документа. Квартира не передавалась ему по акту приема-передачи. В *** он узнал, что квартира находится в собственности нескольких человек, т.к. начиная с ***, к нему постоянно поступают претензии от ФИО4 об оплате за пользование частью квартиры, принадлежащей ей по её утверждению на основании Договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок. Считает, что истцом были допущены существенные нарушения, поскольку ею не были соблюдены законы, она не имела компетенцию на такие действия, ввела его в заблуждение и он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Полагает договор аренды квартиры недействительным. Перед его заселением квартира находилась в аварийном состоянии и в связи с отдаленным месторасположением (в нескольких километрах от <адрес>, существовал риск уничтожения имущества вандалами. Осенью *** им был произведен текущий ремонт квартиры, дополнительно к этому были заменены все окна в квартире на общую сумму 39100 руб. с рассрочкой платежа до ***, так как на некоторых окнах не было даже рам, а остальные были полностью сгнившие. Проживание в таких условиях было совершенно невозможно.

ФИО2 просит суд признать недействительным договор аренды квартиры от *** заключенного между ФИО3 и ФИО2, взыскать с ФИО3 денежные средства, израсходованных на замену окон в размере 39100 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1373 руб.

В судебном заседании ФИО2 исковые требования ФИО3 не признал, свои исковые требования поддержал.

ФИО3 в судебное заседание не явилась.

Третьи лица ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились.

Выслушав явившихся лиц и исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО3 обоснованны, встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата нанимателем за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Из искового заявления и объяснений ФИО3 следует, что *** между ней и ФИО2 был заключен договор аренды квартиры по адресу: <адрес>. Согласно пункту 4.1. договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере 3 000 (три тысяча) рублей в месяц. Согласно пункту 4.2. договора ежемесячная арендная плата вносится арендатором за месяц вперед. Вместе с тем в нарушение условий договора по состоянию на ***, арендные платежи за период с *** по *** ответчиком были внесены частично, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды квартиры от ***. составляет 36500 руб.

Из встречного искового заявления и объяснений ФИО2 следует, что договор аренды квартиры от *** составлен с нарушениями существующего законодательства. Так, истец не является полным собственником квартиры, а является собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Истец не представил ему надлежаще оформленные согласия сособственников на распоряжение квартирой. Также, они не присутствовали при заключении данного договора, не ставили свои подписи под договором. В договоре не было исчерпывающего описания квартиры, в том числе название и реквизиты правоподтверждающего документа. Квартира не передавалась ему по акту приема-передачи. Считает, что истцом были допущены существенные нарушения, поскольку ею не были соблюдены законы, она не имела компетенцию на такие действия, ввела его в заблуждение и он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Полагает договор аренды квартиры недействительным. Им был произведен текущий ремонт квартиры, дополнительно к этому были заменены все окна в квартире на общую сумму 39100 руб.

Согласно договору аренды квартиры от *** (фактически указанный договор является договором найма) арендодатель ФИО3 предоставил арендатору ФИО2 во временное пользование квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Пунктами 4.1, 4.2 договора предусмотрено, что за арендуемую квартиру арендатором уплачивается месячная плата 3000 руб., ежемесячная арендная плата вносится за месяц вперед. При подписании договора арендатором внесена оплата за месяц вперед в размере 3000 руб.

Согласно выписки их ЕГРН от ***. собственниками квартиры по адресу: <адрес> являются: ФИО3 – 3/5 доли в праве общей долевой собственности, ФИО5 – 1/5 доли в праве общей долевой собственности, ФИО6 – 1/5 доли в праве общей долевой собственности.

Из договора № от *** квитанций следует, что ФИО2 понес расходы в размере 39100 руб. в связи с заменой окон по адресу: <адрес>.

Оспаривание ФИО2 договора аренды по тем основаниям, что он недействителен ввиду отсутствия согласия собственников на передачу в аренду жилого помещения, не влечет удовлетворение встречного иска ФИО2 и освобождения его от исполнения обязательств по договору.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, уполномоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Следовательно, право оспаривания сделки по мотиву отсутствия согласия, принадлежит собственникам квартиры ФИО7 и ФИО4, поскольку передачей без их согласия третьему лицу арендованного имущества влечет негативные для них последствия и нарушает их права. Однако указанных требований никем не заявлялось.

Федеральный законодатель указывает, что для признания оспоримой сделки требуется совокупность обстоятельств: нарушение закона и прав и законных интересов заинтересованного лица. Между тем, судом не установлено нарушения прав ФИО2 не совершением ФИО3 действий по не предоставлению согласия других собственников на передачу имущества. В ходе рассмотрения дела ФИО2 не приведены доказательства нарушения оспариваемой сделкой его прав, учитывая также что ФИО2 проживает в указанной квартире и пользуется ею.

В свою очередь неисполнение обязательств ФИО2 по оплате арендных платежей, влечет для него последствия в виде взыскания задолженности по аренде в размере, определенной сторонами при заключении договора.

В силу положений ч. 3 ст. 431.2 Гражданского кодекс Российской Федерации, сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

В соответствии с положениями ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, при заключении договора аренды квартиры, действуя с обычной осмотрительностью, ФИО2 должен был потребовать документы на квартиру (свидетельство о праве собственности). При этом судом в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 знал, что ФИО3 не является единоличным собственником квартиры, поскольку из его пояснений следует, что ему было известно, что собственником 1/5 доли является родственница его супруги – ФИО4, он хотел приобрести у А-вых принадлежащие им доли, однако они не договорились о цене.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В ходе рассмотрения дела, доказательств того, что договор от ***. был заключен ФИО2 под влиянием заблуждения относительно правовых последствий сделки, последним не представлено и судом не добыто, равно как и доказательств того, что при заключении договора аренды квартиры, воля ФИО2 неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые стороны имели в виду при заключении договора. Между сторонами заключен договора найма квартиры, сторонами оговорены все существенные условия сделки, ФИО2 фактически пользуется квартирой и проживает в ней, подписав договор, ФИО2 согласился с его условиями.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных требований ФИО2 о признании договора недействительным.

Согласно пункту 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Следовательно, наличие согласия собственника помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ ФИО2 не были представлены неоспоримые доказательства тому, что произведенные неотделимые улучшения арендованной квартиры были согласованы с его собственниками, в том числе с ФИО3

Таким образом, из представленных доказательств видно, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате по договору аренды квартиры от ***, задолженность за период с *** по *** составляет 36500 руб. (3000 р.*17 мес. – 11500 руб. – 3000 руб.(переданных при подписании договора)), указанный расчет ФИО2 не оспорен.

Договор заключен надлежащим образом, порядок расчета сторонами не изменен. Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Поскольку судом установлено, что ФИО2 нарушил свои обязательства перед ФИО3 по оплате за пользование квартирой, предусмотренные договором аренды квартиры от *** (фактически договора найма жилого помещения), исковые требования ФИО3 о взыскании с ФИО2 суммы за период с *** по *** в размере 36500 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина в размере 422,50 руб.

Руководствуясь ст.ст., 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды квартиры в размере 36500 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 422 руб. 50 коп.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора аренды квартиры от *** заключенного между ФИО1 и ФИО2, взыскании с ФИО1 денежных средств, израсходованных на замену окон в размере 39100 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 1373 руб. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Иркутский областной суд, через Эхирит-Булагатский районный суд Иркутской области.

Судья Д.С. Черкашина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.10.2018г.