Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Невежкинского сельского Совета Белинского района о признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Невежкинского сельского Совета Белинского района о признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок, указав следующее.

Истец по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенному с Администрацией Невежкинского сельсовета Белинского района Пензенской области приобрел в собственность нежилое здание, общей площадью *** кв.метров, расположенное по адресу: <адрес>, с прилегающим к нему земельным участком площадью ***, кв.метров. Указанное здание и земельный участок реализовывались администрацией Невежкинского сельсовета посредством открытого аукциона, о чем ДД.ММ.ГГ администрацией сельсовета было подано объявление в районную газету «Сельская новь», а также информация о продаже здания и земельного участка была размещена на официальном сайте в сети интернет. Опубликованная информация содержала сведения о том, что администрация Невежкинского сельсовета объявляет аукцион о продаже муниципального имущества, а именно: нежилого здания, общей площадью *** кв.метров, расположенное по адресу: <адрес>. По итогам аукциона, рассмотрения поступивших заявок, договор купли-продажи здания и земельного участка администрацией Невежкинского сельсовета был заключен с истцом. ДД.ММ.ГГ ФИО1 в полном объеме произвел оплату по договору в сумме *** руб. ДД.ММ.ГГ истец подал документы в Белинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на регистрацию права собственности, приобретенных в ДД.ММ.ГГ у Муниципального образования Невежкинский сельсовет нежилого здания и прилегающего к нему земельного участка. ДД.ММ.ГГ органами Росреестра ФИО1 был уведомлен о приостановке регистрации права собственности на объект недвижимости и земельный участок. В ответе Белинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области указываются основания, по которым была приостановлена государственная регистрация права собственности. В частности указывается на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности на указанное здание за Муниципальным образованием Невежкинский сельсовет. При заключении договора купли-продажи, основываясь на данных предоставленных администрацией Невежкинского сельсовета, истец полагал, что все необходимые правоустанавливающие документы на продаваемые здание и земельный участок имеются в администрации сельсовета, право собственности на продаваемое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке. Форма, содержание и условия договора купли-продажи были разработаны администрацией Невежкинского сельсовета и договор был предложен для подписания после проведения процедуры аукциона. Факт заключения договора купли-продажи здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> подтверждается Протоколом от ДД.ММ.ГГ заседания конкурсной комиссии по рассмотрению результатов аукциона по продаже здания, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., актом приема - передачи имущества от ДД.ММ.ГГ, банковскими квитанциями о произведенной оплате по договору в сумме *** рублей. Согласно, которым нежилое здание и прилегающий земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, были проданы за *** руб. Сторонами по сделке были согласованы предмет договора: приобретаемый объект недвижимости в виде нежилого здания, земельного участка идентифицированных путем указания на их месторасположение, согласованы цена сделки. Стороны по договору полностью исполнили свои обязательства. На приобретенное здание был получен, технический паспорт. Согласно данных Росреестра здание стоит на кадастровом учете под номером: №. Согласно кадастровой выписке о земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> земельный участок стоит на кадастровом учете под номером: №, площадь участка составляет *** кв.м. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Согласно ст. 218 ч.2 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. ст. 434, 549, 550 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу положений ст. ст. 554, 555, п. 1 ст. 556 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и его цене. При этом в договоре должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение имущества. С момента передачи здания и земельного участка, то есть с ДД.ММ.ГГ года и по настоящее время истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом, произвел ремонт здания, содержит в надлежащем порядке земельный участок. В статье 12 ГК РФ содержится перечень способов защиты гражданских прав, среди которых указаны способы, осуществляемые только судом. ФИО1 просит признать за ним право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью *** кв.м, земельный участок площадью *** кв.метров с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

В судебном заседании ФИО1 поддержал и уточнил исковые требования, пояснив следующее. ДД.ММ.ГГ администрацией Невежкинского сельского Совета Белинского района в местной газете «Сельская новь» было дано объявление о проведении конкурса по продаже муниципального имущества – нежилого здания *** общей площадью *** кв.м., расположенного на прилегающем к нему земельном участке *** кв.м. Он подал заявление на участие в конкурсе, по результатам которого ДД.ММ.ГГ с ним был заключен договор купли-продажи, он уплатил стоимость имущества *** руб., полагая, что купил одновременно и здание и земельный участок. Со дня заключения договора купли-продажи он открыто и добросовестно владеет данным имуществом, не нарушая ни чьих прав, однако, зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество не имеет возможности, его права нарушены и нуждаются в судебной защите. ФИО1 просит суд признать за ним в судебном порядке право собственности на недвижимое имущество – нежилое здание общей площадью *** кв.м., и земельный участок площадью *** кв.м., расположенные по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГ с администрацией Невежкинского сельского Совета Белинского района.

Представитель ответчика – администрации Невежкинского сельского Совета Белинского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, по заявлению представителя ответчика дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, по заявлению представителя третьего лица дело рассмотрено в его отсутствие. Как указано в отзыве на исковое заявление, ДД.ММ.ГГ ФИО1 поданы документы на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: <адрес> земельный участок площадью *** кв.м, расположенный по адресу <адрес> При проведении правовой экспертизы выявлены недостатки, препятствующие государственной регистрации права собственности: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации права собственности на указанное в договоре купли-продажи здание за продавцом – Муниципальным образованием Невежкинский сельский Совет; не представлено заявление на регистрацию перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГ от МО Невежкинский сельсовет к ФИО1, отсутствуют правоустанавливающие документы МО Невежкинский сельсовет на данный объект, объявление о проведении конкурса по продаже здания, оценка объекта недвижимости, решение исполнительного органа МО Поимский сельсовет о проведении конкурса на продажу здания, документ об оплате стоимости здания по договору купли-продажи; подлинник договора купли-продажи представлен в одном экземпляре и данный договор не содержит сведений о земельном участке, на котором расположен заявленный объект недвижимости, т.е. договор не содержит существенных условий и не соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание площадью *** кв.м, приложив технический паспорт на нежилое помещение, а заявление на регистрацию подано на нежилое здание площадью *** кв.м. ДД.ММ.ГГ государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГ, в связи со сбором недостающих документов для государственной регистрации.

Согласно письму № от ДД.ММ.ГГ главы администрации Невежкинского сельского Совета ФИО5, земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, на котором расположено здание, будет предоставлен в собственность ФИО1, в случае признания за ним права собственности на указанный объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, вступившим в законную силу решением суда.

Выслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГ, площадь объекта составляет *** кв.м., объект расположен на земельном участке площадью *** кв.м.

Как установлено в судебном заседании и материалами дела объект недвижимости *** принят на кадастровый учет и имеет кадастровый номер №.

Согласно договору купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГ, ФИО1 приобрел в собственность у администрации Невежкинского сельсовета в лице главы администрации ФИО5 здание ***, находящейся по адресу: <адрес>. Здание продано за *** рублей, которые покупатель должен перечислить на расчетный счет продавца в срок до ДД.ММ.ГГ.

Согласно Акту приема - передачи здания столовой от ДД.ММ.ГГ, ФИО1 принял от продавца в собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ нежилое здание.

Согласно протоколу заседания конкурсной комиссии по рассмотрению результатов конкурса по продаже здания *** от ДД.ММ.ГГ, по результатам проведения конкурса комиссия решила признать победителем конкурса ФИО1 и предоставить ему право заключения договора купли-продажи здания с оплатой в размере *** рублей. Стоимость здания оплачивается на счет администрации Невежкинского сельсовета в срок до ДД.ММ.ГГ.

Согласно кассового чека ***ДД.ММ.ГГ на расчетный счет администрации Невежкинского сельсовета Белинского района Пензенской области ФИО1 перечислено *** руб., а согласно чеку ордеру ***№ ФИО1 на счет администрации Невежкинского сельского Совета Белинского района ДД.ММ.ГГ перечислено *** руб.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Однако, как следует из отзыва на исковое заявление Управления Росреестра по Пензенской области, Муниципальное образование Невежкинский сельсовет Белинского района не зарегистрировало право муниципальной собственности на объект недвижимости до заключения договора купли-продажи, и по настоящее время на данный объект недвижимости собственник не зарегистрирован.

Таким образом, установлено, что покупатель ФИО1 полностью выполнил условия договора, оплатил стоимость недвижимого имущества – здания *** и принял его от продавца, который уклоняется от исполнения обязанности по регистрации права муниципальной собственности на проданное имущество и государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество от продавца к покупателю ФИО1

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд находит, что ФИО1 является добросовестным приобретателем нежилого здания и его права подлежат судебной защите; исковые требования ФИО1, о признании за ним права собственности на спорное здание *** основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Оценивая исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, суд находит данные требования не подлежащими удовлетворению по следующим мотивам.

Основания приобретения права собственности изложены в ст. 218 ГК РФ. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено суду доказательств того, что он приобрел в собственность спорный земельный участок по основаниям, указанным в законе.

Доводы истца о том, что он на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ приобрел в собственность вместе со зданием и земельный участок, на котором оно расположено, не соответствуют обстоятельствам дела, а именно.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания текста договора купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГ явствует, что предметом сделки является здание, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью *** руб. Земельный участок в качестве предмета сделки в договоре купли-продажи не упоминается, следовательно, данный объект недвижимости ФИО1 не продан, и право собственности у него на спорный земельный участок возникнуть не могло. В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № площадью *** кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГ, в остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Белинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГ.

Председательствующий: Е.А.Чуглина