Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Уссурийского городского округа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, об освобождении земельного участка,

по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации Уссурийского городского округа об исполнении обязанности арендодателя по договору,

с участием третьего лица Инспекции по охране объектов культурного наследия Приморского края,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа XXXX, согласно которому арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок общей площадью 0,003 га, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, для обслуживания и эксплуатации металлического гаража. Настоящий договор являлся одновременно актом передачи земельного участка арендатору во временное пользование. Договором аренды срок не определен. Постановлением администрации Уссурийского городского округа Приморского края от XXXX от ДД.ММ.ГГ утверждена документация по планировке (проект межевания) территории в городе Уссурийске в границах улиц Агеева, Ленина, ФИО2, ФИО3, ФИО5, Советская, ФИО6, Октябрьская, ФИО3, Володарского, ФИО7, Горького, Комсомольская, Дзержинского, ФИО8, Краснознаменная, ФИО9, Кузнечная. Данным проектом запланировано строительство многоэтажных домов, объектов хранения автомобильного транспорта, объектов общеобразовательного назначения, дошкольного образования на земельных участках, на которых в настоящее время расположены металлические гаражи, в том числе гараж ответчика. Арендатор был уведомлен об отказе (расторжении) от договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления. По истечении трехмесячного срока в адрес арендатора было направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в 2-х экземплярах, которое являлось одновременно актом приема-передачи земельного участка, подтверждающим отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого земельного участка и факт его передачи арендодателю. Арендатору было разъяснено о необходимости подписать все экземпляры соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и вернуть один экземпляр соглашения в адрес арендодателя. До настоящего времени со стороны арендатора никаких действий не последовало, соглашение не подписано и не направлено в адрес арендодателя. На основании изложенного, истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка XXXX, обязать ответчика освободить земельный участок в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В свою очередь ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации Уссурийского городского округа, в котором указал, что спорный земельный участок находится на придомовой территории для обслуживания многоквартирного жилого дома, что подтверждается обзорной схемой территории дома № XXXX. Он пользуется спорным земельным участком более 35 лет, в 1985 году купил металлический гараж, расположенный на придомовой территории. В случае расторжения договора аренды и освобождения спорного земельного участка, его семья будет лишена гаражного места. Истец в нарушение п.2 ст.45, ст. 46 Земельного кодекса РФ не указал оснований для прекращения договора аренды. При таких обстоятельствах считает односторонний отказ от договора нарушением прав арендатора. В связи с чем, просит обязать администрацию Уссурийского городского округа надлежащим образом исполнять обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГXXXX, заключенного с ФИО1

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что гаражный бокс расположен на территории многоквартирного дома. В удовлетворении встречного искового заявления просила отказать, поскольку с момента постановки на учет многоквартирного дома земельный участок находится в долевой собственности и не принадлежит администрации Уссурийского городского округа.

Ответчик и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к ним, аналогичным доводам встречного искового заявления, дополнительно пояснив, что ответчик не получил уведомление о расторжении договора, считает, что договор продолжил свое действие. Администрация Уссурийского городского округа не уполномочена на обращение с настоящим иском, поскольку по договору аренды земельного участка арендодателем выступает Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа. Полагают, что арендные правоотношения сохранили свое действие, просили встречный иск удовлетворить.

Представитель третьего лица инспекции по охране объектов культурного наследия ПК, извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений не представил. С учетом требований ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды может быть расторгнут путем отказа одной из сторон от его исполнения, если такое право предусмотрено договором или законом (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, в пользовании ответчика находится земельный участок общей площадью 0,003 га, расположенный по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, для обслуживания и эксплуатации металлического гаража на основании договора аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа XXXX, заключенного ДД.ММ.ГГ.

Настоящий договор являлся одновременно актом передачи земельного участка арендатору во временное пользование. Договор заключен между сторонами на неопределенный срок, поскольку не содержал условия о сроке аренды участка.

Постановлением администрации Уссурийского городского округа Приморского края от XXXX от ДД.ММ.ГГ утверждена документация по планировке (проект межевания) территории в городе Уссурийске в границах улиц Агеева, Ленина, ФИО2, ФИО3, ФИО5, Советская, ФИО6, Октябрьская, ФИО3, Володарского, ФИО7, Горького, Комсомольская, Дзержинского, ФИО8, Краснознаменная, ФИО9, Кузнечная. Данным проектом запланировано строительство многоэтажных домов, объектов хранения автомобильного транспорта, объектов общеобразовательного назначения, дошкольного образования на земельных участках, на которых в настоящее время расположены металлические гаражи, в том числе гараж ответчика.

В связи с утвержденной планировкой территории в г. Уссурийске, истцом принято решение о расторжении заключенного с ответчиком договора аренды, ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика (арендатора) направлено уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения земельного участка в трехмесячный срок с момента получения уведомления.

Впоследствии ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика (арендатора) направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в 2-х экземплярах, которое является одновременно актом приема-передачи земельного участка, подтверждающим отсутствие претензий у принимающей стороны в отношении принимаемого земельного участка и факт его передачи арендодателю. Арендатору было разъяснено о необходимости подписать все экземпляры соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и вернуть один экземпляр соглашения в адрес арендодателя.

Однако в досудебном порядке стороны не пришли к соглашению о расторжении спорного договора аренды.

При таком положении, рассматривая заявленное требование, суд учитывает, что возможность отказа арендодателя от договора аренды предусмотрена законом (пункт 2 ст. 610 ГК РФ), условиям сделки не противоречит. Поскольку арендодатель в установленном порядке направил арендатору уведомление о расторжении договора, то требования абзаца второго пункта 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

С учетом изложенного, суд признает требования истца правомерными, а потому расторгает договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией Уссурийского городского округа и ответчиком, поскольку вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о прекращении арендных правоотношений.

При этом доводы представителя ответчика о неполучении уведомления о расторжении договора аренды являются несостоятельными, поскольку согласно представленным истцом документам ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика ФИО1 истцом было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГ о расторжении договора аренды в трехмесячный срок с момента получения уведомления и одновременно сообщено, что по истечении трехмесячного срока будет направлено соглашение о расторжении договора, являющееся актом приема-передачи земельного участка. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором XXXX, ДД.ММ.ГГ данное уведомление получено ответчиком. ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка в целях оформления приема-передачи земельного участка, о чем ответчику сообщалось в уведомлении; ДД.ММ.ГГ данное соглашение получено ответчиком.

Таким образом, арендодателем была соблюдена процедура уведомления арендатора о прекращении договора, предусмотренная ст. 610 ГК РФ, об этом свидетельствует и тот факт, что в ответ на уведомление о расторжении договора аренды жители дома №XXXX и арендаторы земельных участков направили истцу претензию от ДД.ММ.ГГ, о чем заявляет сам истец.

С учетом того, что договор аренды прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока с даты получения арендатором соответствующего уведомления, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований администрации Уссурийского городского округа в указанной части суд не усматривает.

Помимо этого, вопреки позиции ответчика, суд также считает, что администрация Уссурийского городского округа обладает полномочиями по расторжению договора аренды участка, поскольку арендодателем согласно договору является Уссурийский городской округ, договор заключен от имени арендодателя в лице начальника Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером XXXX состоит на кадастровом учете, сведения о зарегистрированных правах в отношении земельного участка XXXX отсутствуют, в графе сведений о вещных правах на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, правообладателем указана администрация муниципального образования г.Уссурийска и Уссурийского района.

Согласно решению Думы Уссурийского городского округа от 29.09.2009 №102 утверждена структура администрации Уссурийского городского округа, в которое включено Управление имущественных отношений (с правом юридического лица), имеющее отдел земельных отношений и контроля земли.

Однако решением Думы Уссурийского городского округа от 22.05.2012 №583 внесены изменения в структуру администрации Уссурийского городского округа, отдел земельных отношений и контроля земли исключен из Управления имущественных отношений, с включением его в Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа, также создан отдел муниципального земельного контроля и надзора за строительной деятельностью.

Распоряжением администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 25.12.2014 №334 утверждено положение об Управлении градостроительства администрации Уссурийского городского округа, согласно которому к задачам и полномочиям управления, в том числе относится: осуществление муниципального земельного контроля на территории Уссурийского городского округа, осуществление предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При установленных выше обстоятельствах ссылки ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора аренды спорного земельного участка и как следствие о наличии оснований для сохранения между сторонами арендных правоотношений судом не принимаются во внимание, более того, данное утверждение противоречит позиции самого ответчика, ссылающегося на принадлежность спорного участка в силу закона собственникам дома XXXX.

С учетом того, что исковые требования администрации Уссурийского городского округа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворены, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречных требований ФИО1 к администрации Уссурийского городского округа об исполнении обязанности арендодателя по договору аренды.

Рассматривая требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок, суд полагает следующее.

Ответчик указал, что предоставленный ему земельный участок входит в границы земельного участка с кадастровым номером XXXX, на котором расположен многоквартирный дом XXXX в г.Уссурийске и представил в подтверждение заключение кадастрового инженера ФИО4, в котором определены координаты земельных участков и представлена топографическая съемка.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером XXXX, расположенный относительно ориентира дом XXXX г.Уссурийска Приморского края поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, то есть до заключения договора аренды земельного участка с ответчиком в 2009 году, границы участка установлены в соответствии с действующим законодательством.

Из пояснительной записки кадастрового инженера ФИО4 следует, что на земельном участке с кадастровым номером XXXX, относящегося к многоквартирному жилому дому по XXXX г.Уссурийска, размещено 12 металлических гаражей, указанные объекты расположены полностью в границах земельного участка и не выходят за его территорию.

Из топографической съемки земельного участка и каталога координат металлических гаражей следует, что металлические гаражи расположены на придомовой территории XXXX г.Уссурийска, в том числе видно, что спорный металлический гараж XXXX расположен на придомовой территории XXXX г. Уссурийска.

Из письма Управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа в адрес Министра строительства Приморского края следует, что по вопросу проверки законности установленных металлических гаражей вокруг жилого дома следует, что гаражи в границах территории многоквартирного дома расположены правомерно, требования третьих лиц об их демонтаже незаконны.

В соответствии с п.5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Положением пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, в соответствии с пп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункта "ж" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества многоквартирного дома входят, в том числе, объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, учитывая положения вышеуказанных норм права, учитывая дату постановки земельного участка, на котором расположен спорный объект на кадастровый учет, его формирование с учетом территории, необходимой для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома, установив, что спорный гараж несет вспомогательные функции по обслуживанию нужд жильцов дома с момента постройки, суд приходит к выводу, что с момента формирования земельного участка с кадастровым номером XXXX и проведения его кадастрового учета у администрации отсутствовали правовые основания по распоряжению вышеуказанным земельным участком, без установления какого-либо порядка пользования этим участком с его сособственниками, в отсутствие специальных прав по владению и пользованию этим участком.

При таких обстоятельствах требования истца об освобождении ответчиком земельного участка не подлежат удовлетворению, поскольку у Уссурийского городского округа отсутствуют полномочия по распоряжению данным земельным участком, поэтому по требованиям об освобождении земельным участком он является ненадлежащим истцом, что влечет отказ в иске в данной части.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Уссурийского городского округа к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГXXXX земельного участка общей площадью 0,003 га, расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, для размещения металлического гаража, заключенный между Уссурийским городским округом в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и ФИО1.

В оставшейся части исковые требования о возложении обязанности об освобождении земельного участка – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации Уссурийского городского округа об исполнении обязанности арендодателя по договору аренды – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Сабурова

Мотивированное решение изготовлено 07.06.2022 года.