Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. к Чернышевой Е.И., Бондаревой Э.Н. об устранении препятствий в пользовании имуществом путем освобождения помещений, переносе строения, внесения в договор купли-продажи сведений о фактических размерах дома,

и по иску Бондаревой Э.Н. к Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. о признании договора купли-продажи незаключенным,

установил:

Новокрещенных С.П., Голубева Н.Н. обратились в суд с иском к Чернышевой Е.И., Бондаревой Э.Н. об устранении препятствий в пользовании имуществом путем освобождения помещения, переноса строения, внесение в договор купли продажи сведений о фактических размерах дома, указав в заявлении, что по договору купли продажи объектов недвижимости от 19.04.2013 г. приобрели в общую долевую собственность (по 1\2 доли) у Бондаревой Э.Н. домовладение и земельный участок по адресу <адрес>. Свои обязательства по договору они выполнили в полном объеме, тогда как Бондарева Э.Н. условия договора купли продажи не выполнила в полном объеме, в частности с регистрационного учета снялись только лишь в марте 2015 г., а не в течении 10 дней с момента регистрации сделки. Кроме того, Бондарева Э.Н. до настоящего времени не освободила и использует в своих целях часть помещения теплого пристроя, обозначенного на поэтажном плане техпаспорта 2008 г. под № 4 площадью 8.8 кв.м., при этом заложив двери, ликвидировала проход между помещениями № 3 и № 4, и выход во двор из помещения № 3, чем создала препятствия для выхода на улицу из помещения санузла-котельной. Перед продажей земельного участка и жилого дома Бондарева Э.Н. осуществила раздел принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 529 кв.м. на два участка площадью 107 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 422 кв.м. с кадастровым номером №, а при регистрации права собственности на земельный участок площадью 422 кв.м., одновременно зарегистрировала право собственности на построенный ею новый кирпичный дом площадью 62.4 кв.м., строительство которого осуществлено с нарушением требований СНиП и правил пожарной безопасности вплотную к жилому дому, проданному истцам. При этом, ответчик скрыла от истцов, что вновь построенный дом частично расположен на земельном участке проданном истцам, площадь занятого домом ответчика земельного участка принадлежащего истцам составляет 18 кв.м.. Противоправные действия ответчика стали возможны в результате того, что при составлении и подписании договора купли продажи объекта недвижимости от 19.04.2013 г. Бондаревой Э.Н. неверно была указана площадь проданного дома и литеры его помещений. Неоднократные попытки договориться с ответчиком об устранении чинимых препятствий на основе взаимных договоренностей, результатов не принесли.

Истцы просят обязать ответчиков устранить препятствие в пользовании жилым домом и земельным участком расположенных по адресу <адрес>, а именно освободить помещение теплого пристроя к жилому дому, на плане литер А2 от находящегося в нем имущества, снять запорные устройства –замки, либо передать от них ключи, перенести кирпичный жилой дом площадью 62.4 кв.м., частично расположенный на земельном участке истцов с кадастровым номером № по адресу <адрес>, на земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес>. С учетом уточненного иска, принятого судом протокольно 03.11.2015 г. в части требования об установлении площади дома, истцы просили установить площадь жилого <адрес>, приобретенного по договору купли продажи от 19.04.2013 г. в соответствии с техническим паспортом от 31.03.2015 г., с теплым пристроем лит. А., А1, А2, общей площадью 55.8 кв.м., в т.ч жилой площадью 26.7 кв.м., подсобной 29.1 кв.м..

Бондарева Э.Н. обратилась в суд с иском к Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. о признании договора купли-продажи от 19.04.2013 г. незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора купли продажи и его цена, так по договору купли продажи недвижимого имущества она продала жилой дом по адресу г.пермь <адрес>, литер А.,А1, площадью 28.1 кв.м., тогда как истцы утверждают, что им был продан дом с теплым пристроем литер А.,А1, А2, площадью 58.9 кв.м., кроме того, не согласована цена по договору, так ею была заявлена цена продаваемого имущества в размере <данные изъяты>, договор прошел регистрацию по цене <данные изъяты>, а дополнительное соглашение на <данные изъяты> регистрацию не прошло, истцы отказались платить.

Определением Мотовилихинского районного суда от 06.10.2015 г. указанные дела объединены в одно производство.

В судебном заседании истцы и их представитель на удовлетворении иска настаивали в полном объеме, с иском Бондаревой Э.Н. не согласились, пояснив, что дополнительное соглашение на сумму <данные изъяты>, не является основанием для изменения существенных условий цены договора купли продажи недвижимости, кроме того, дополнительное соглашение не относится к сделке купли продажи недвижимости, что касается несоответствия площади дома фактически переданного истцам, то площадь дома указанная в договоре купли продажи является ошибкой, лица готовившего текст договора купли продажи недвижимости.

Ответчик Бондарева Э.Н. и её представитель в судебном заседании с требования истцов не согласились, на удовлетворении своего иска настаивали, пояснив, что Литер А2 Бондаревой Э.Н. не продавался, неверно указана площадь проданного дома, в связи с чем договор купли продажи является незаключенным, что касается факта нахождения дома по адресу <адрес>, то это кадастровая ошибка допущенная при межевании и разделе двух участков, поскольку новый дом был построен раньше, чем произошло межевание и раздел участков.

Чернышева Е.И. в судебном заседании с иском Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. не согласилась, пояснив, что не могла им Бондарева Э.Н. продать весь дом, поскольку она такого согласия не давала, котельную также не продавала поскольку она проводила газ к новому дому, кроме того, не согласна с тем, что следует переносить принадлежащий на сегодняшний день ей дом по адресу <адрес>.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в отзыве на иск указали, что предмет договора определен точно, и оснований для в несения изменений в договор купли продажи не имеется.

Выслушав лиц участвующих в судебном заседании исследовав материалы дела, материала инвентарного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (п. 1) Гражданского кодекса РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании, 19.04.2013 г. между продавцом Бондаревой Э.Н. и покупателями Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому, Бондарева Э.Н. продала, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1\2 доле: земельный участок и расположенное на нем домовладение по адресу <адрес>. Указанное домовладение состоит из одноэтажного индивидуального жилого дома с теплым пристроем, лит.А., А1, общей площадью 28.1 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, разрешенное использование: под блокированный односемейный дом с участком, общей площадью 107 кв.м..

Цена подлежащего продаже объекта установлена сторонами в размере <данные изъяты>, из них за жилой дом уплачивается <данные изъяты>, за земельный участок <данные изъяты>. Цена окончательная изменению не подлежит. (л.д.144-145)

Из технического паспорта домовладения по адресу <адрес>, по состоянию на 07.05.2008 г., действующего на момент совершения сделки, следует, что площадь жилого дома Лит А, 1940 г. постройки составляет 32.6 кв.м., площадь теплого пристроя лит А1, 1951 г. постройки составляет 18 кв.м., площадь теплого пристроя лит А2 составляет 20.3 кв.м., общая площадь дома составляет 58.9 кв.м.. (л.д.11-13)Площадь жилого дома (лит.А) по указанному адресу, согласно технического паспорта от 31.03.2015 г., подготовленного истцами, составляет 35.3 кв.,м, площадью теплого пристроя Лит А1, составляет 17.1 кв.м., общая площадь жилого дома 55.8 кв.м., жилая 26.7 кв.м. (л.д.18-19).

Изменение площади произошло в результате ремонтных работ, что подтверждается справкой ФГУП «Ростехинвентаризации -Федеральное БТИ». (л.д.25)

Право собственности Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. на домовладение по адресу <адрес>, площадью 28.1 кв.м., а также на земельный участок площадью 107 кв.м. по этому же адресу, зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д.26-29).

Жилой дом по адресу <адрес>, площадью 62.4. кв. м., 2012 года постройки, а также земельный участок площадью 422 кв.м. принадлежат на праве собственности Чернышевой Е.И.. (л.д.30,31)

Также в судебном заседании установлено, что земельные участки с кадастровым номером № площадью 107 кв.м. по адресу <адрес>, принадлежащий истцам, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 422 кв.м. по адресу <адрес>,б принадлежащий Чернышевой Е.И., образованы в январе 2013 г., в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером № площадью 529 кв.м. по адресу гПермь <адрес>, принадлежащего ранее Бондаревой Э.Н. (л.д.48-56,57). При этом, жилой дом по адресу <адрес>, принадлежащий Чернышевой Е.И., 2012 года постройки, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, и частично, площадью 18 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем Новокрещенных С.П и Голубевой Н.Н., что подтверждается заключением специалиста кадастрового инженера ФИО1 (л.д.81-84)

Относительно площади приобретенного домовладения по адресу <адрес>, истцы в судебном заседании поясняли, что при покупке дома, продавец Бондарева Э.Н., не предоставила им технический паспорт дома, текст договора купли продажи составили риэлторы, в связи с чем, о том, что площадь дома указанная в договоре купли продажи, не соответствует его фактический площади узнали в марте 2015 г., когда составили новый технический паспорт, при этом, из договора купли продажи объекта недвижимости, следует, что они приобрели все домовладение, в связи с чем, следует внести изменения в договор купли продажи объекта недвижимости относительно площади дома, при этом, поскольку приобретенный ими дом состоит из лит. А., и двух теплых пристроев литер А1, и А2, то также следует внести изменения в договор, указав, в предмет договора в том числе и литер А2. Указанный пристрой литер А2, используется как котельная, а поскольку Бондарева Э.Н. продала дом с газовым отоплением, следовательно, истцы приобрели в том числе и теплый пристрой лит А2 входящий в состав домовладения.

Ответчик Бондарева Э.Н. в судебном заседании пояснила, что не продавала истцам теплый пристрой литер А2, поскольку на момент продажи он не был введен в эксплуатацию и не был зарегистрирован за ней на праве собственности, кроме того, факт нахождения её дома по адресу <адрес>,б на земельном участке принадлежащем истцам, является ошибкой кадастрового инженера при выполнении межевания участков. Также указала, что истцы отключили газ от её дома, в связи, с чем она была вынуждена проложить газовую трубу к новому дому вдоль дома истцов. Дом и земельный участок продавала по цене <данные изъяты>, во избежание уплаты налога с продажи имущества, в договоре купли продажи стороны указали цену продаваемых объектов, а размере <данные изъяты>, а на <данные изъяты> составили дополнительное соглашение.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что предмет договора купли-продажи недвижимости относительно домовладения сторонами надлежаще определен не был.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Часть 2 указанной статьи устанавливает, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным.

Из буквального содержания договора купли продажи недвижимости от 19.04.2013 г. следует, что Бондарева Э.Н. продала, а Новокрещенных С.П., Голубева Н.Н. приобрели в долевую собственность домовладение по адресу <адрес>, с теплым пристроем лит. А., А1, общей площадью 28.1 кв.м., тогда как, на момент заключения данного договора площадь домовладения состоящего из литера А и А1, составляла 50.6 кв.м., при этом, отдельного помещения площадью 28.1 кв.м. в указанном домовладении не имеется, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом, по состоянию на 07.05.2008 г.. Утверждение истцов о том, что путем толкования договора на основании ст. 431 Гражданского кодекса РФ, и поведения сторон, возможно, установить предмет договора, противоречит правилам ст. 554 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с этой статьей в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а в случае отсутствия этих данных в договоре он считается незаключенным.

Исходя из смысла ст. 554 Гражданского кодекса РФ, нельзя определять предмет договора купли-продажи недвижимости путем толкования, если его нельзя определенно установить по условиям договора. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ), и не может заключаться путем толкования и установления существенных условий на анализе иных документов.

Доводы истцов о возможности определения объекта договора, путем установления описки п. 2 договора купли-продажи от 19.04.2013 г. при наличии сведений из технического паспорта жилого дома от 31.03.2015 г., не свидетельствуют об определении сторонами существенных условий в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ). Под ценой понимается установленное соглашением сторон денежное выражение стоимости товара, по которой оплачивается исполнение возмездного договора, плата за товар.

Как установлено в судебном заседании сторонами был подписан договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем домовладения по адресу <адрес>, по цене <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> за земельный участок и <данные изъяты> за домовладение. Указанная сумма передана истцами ответчику. В свою очередь истцы с Бондаревой Э.Н. заключили дополнительное соглашение от 19.04.2013 г. (л.д.288), по условиям которого, каждая из истцов обязались выплатить Бондаревой Э.Н. по <данные изъяты> в срок до 19.04.2018 г., с момента регистрации договора купли продажи от 19.04.2013 г..

В судебном заседании Бондарева Э.Н. пояснила, что продавала домовладение и земельный участок по цене <данные изъяты>, во избежание уплаты налога, указали в договоре цены объектов в размере <данные изъяты>. Истцы в судебном заседании пояснили, что дополнительное соглашение не относится к сделке купли продажи объектов недвижимости, цена определена была в размере <данные изъяты>, по <данные изъяты> добавили к цене по договору, из которых часть выплатили.

Сторонами в материалы дела представлены два варианта предварительного договора купли продажи объектов от 03.12.2013 г., и от 14.12.2013 г., где цена объектов недвижимости указана в размере <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> за земельный участок и <данные изъяты> за домовладение.

При таких обстоятельствах, суд считает, что между сторонами также не была достигнута однозначная договоренность относительно существенного условия договора купли-продажи домовладения и земельного участка - их стоимости, с учетом ст. 432 ГК РФ, такой договор считается незаключенным.

Учитывая, что сторонами не был определен надлежаще предмет договора и не согласована цена продаваемой недвижимости, что является существенным условием договора купли продажи недвижимости, между ними имеется спор относительно площади домовладения, количестве пристроенных помещений, стоимости, как дома так и земельного участка, в силу чего договор купли продажи недвижимости от 19.04.2013 г. считается незаключенным.

Поскольку суд пришел к выводу, что договор купли продажи недвижимости от 19.04.2013 г. является незаключенным, то исковые требования Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. о возложении на ответчиков обязанности освободить помещение теплого пристроя (лит А 2) к жилому дому, передаче ключей, переносе жилого дома площадью 62.4 кв.м., расположенного на земельном участке истцов, установлении площади приобретенного истцами дома в соответствии с техническим паспортом от 31.03.2015 г., с теплым пристроем лит. А., А1, А2, общей площадью 55.8 кв.м., в т.ч жилой площадью 26.7 кв.м., подсобной 29.1 кв.м., не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н. к Чернышевой Е.И., Бондаревой Э.Н. об устранении препятствий в пользовании имуществом путем освобождения помещений и переноса строения, установлении площади жилого дома в соответствии с техническим паспортом от 31.03.2015 г., а именно о том, что домовладение по Жуковского 18 состоит из литеров А., А1, А2, общей площадью 55.8 кв.м., отказать.

Признать договор купли-продажи объекта недвижимости от 19.04.2013 года между Бондаревой Э.Н. и Новокрещенных С.П., Голубевой Н.Н., в отношении домовладения по адресу <адрес>, и земельного участка по этому же адресу, незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Судья: подпись. копия верна. судья:

Решение суда не вступило в законную силу. Секретарь: