Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Падалица <данные изъяты> к Комитету Администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом района, АО «Коммунальные системы БАМа» о признании договора на передачу и продажу квартиры в собственность граждан недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Комитету Администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом района, АО «Коммунальные системы БАМа».

В обоснование заявленных требований указал, что 18.09.2017, через CMC уведомление Сбербанка по исполнительному производству судебных приставов, истец получил информацию о вынесении в отношении него Тындинским районным судебным участком судебных приказов от 15.03.2017г №г и от 21.03.2017г №г в части взыскания задолженности по платежам за жилую площадь, коммунальные платежи, включая пени за квартиру по адресу <адрес>.. Истцом выступило АО «Коммунальные системы БАМа».

ФИО1 в адрес Тындинского районного судебного участка направил соответствующие заявления о возобновлении сроков и отмене соответствующих судебных приказов по причине не уведомления со стороны АО «Коммунальные системы БАМа» его о принудительном взыскании задолженности в период до обращения в суд. А так же отсутствием с его стороны фактической эксплуатации жилого помещения в п. Дипкун с 1998г по настоящее время в связи с переездом в 1998г на постоянное место жительства в г. Невинномысск, Ставропольского края, где у него есть жилье в собственности.

В связи с исковым обращением истец связался с АО «Коммунальные системы БАМа». С их стороны ему была направлена копия Договора, зарегистрированного 25.03.1996г Тындинским районным муниципалитетом, №1648 от 12.03.1996г на передачу и продажу квартиры в собственность граждан, предоставленная им «Комитетом администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом района».

На основании данной копии Договора истцом впервые был установлен ряд фактов. А именно: наличие такого Договора № от 12.03.1996г, распространение на основании данного Договора на него как на «Покупателя» прав и обязанностей собственника жилья по адресу <адрес>, а также факт, что истец данный договор не подписывал, на договоре стоит не его подпись. Истцом никому не перепоручалось право подписания данного Договора.

На основании установленных фактов в адрес «Комитета Администрации Тындинского района по управлению муниципальным имуществом района» и в АО «Коммунальные системы БАМа» было направлено соответствующее Заявление о не признании со стороны истца стороны Договора, зарегистрированного 25.03.1996г Тындинским районным муниципалитетом № от 12.03.1996г на передачу и продажу квартиры в собственность граждан.

На основании его заявления от АО «Коммунальные системы БАМа» в его адрес поступило письмо о не признании доводов в отношении недействительности последствий сделки по договору № от 12.03.1996г на передачу и продажу квартиры в собственность граждан по адресу <адрес>.

Просил суд: признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу и продажу квартиры в собственность граждан по адресу <адрес> является не законным (недействительным), так как подписан не истцом и неуполномоченным им лицом. Признать недействительным последствия сделки по договору № от 12.03.1996г на передачу и продажу квартиры в собственность граждан по адресу <адрес>.

Уточнив исковые требования, просил суд: признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу и продажу квартиры в собственность граждан по адресу: <адрес> недействительным, так оспариваемый договор истцом Падалица <данные изъяты> не подписывался, соответственно надлежащим образом не заключался. Признать недействительными последствия сделки по Договору № от 12.03.1996г. на передачу и продажу квартиры в собственность граждан по адресу: <адрес>, заключенный между Падалица <данные изъяты> и Тындинским отделением БАМ ж.д. и привести стороны в первоначальное состояние.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 (посредством ВКС с Невинномыским городским судом <адрес>) уточненные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Комитет <адрес>, ответчик по настоящему делу, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не обеспечил явку в судебное заседание своего представителя, в суд поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя Комитета <адрес>. В отзыве на исковое заявление представитель данного ответчика указал, что право собственности на <адрес> в <адрес> зарегистрировано в установленном порядке. Данный договор не признавался не действительным, следовательно, считается заключенным и порождает все права и обязанности из него вытекающие. Суду предоставлены заверенные копии документов на основании которых произошла приватизация данного имущества.

АО «Коммунальные системы БАМа» извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, возражения на иск не предоставило, явку представителя не обеспечило.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъяснено, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В судебном заседании установлено, что согласно ордеру на жилое помещение выданному Исполнительным комитетом Дипкунского сельсовета Совета народных депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и его семье состоящей из четверых человек ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО1 предоставлено право занятия жилого помещения по адресу <адрес>.

Согласно договору № на передачу и продажу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ Тындинское отделение БАМ ж.д. в лице начальника ФИО7 и ФИО1 заключили настоящий договор. Продавец передал в собственность, а покупатель приобрел квартиру, состоящую из 3 комнат, общей площадью 73,2 кв.м. по адресу: <адрес>.

На договоре (на листе первом в верхнем правом углу) имеется отметка о том, что ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован <адрес> муниципалитетом.

Актом общей оценки стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в составе комиссии, определена фактическая стоимость квартиры по адресу: <адрес> размере 23 152 684 руб. (в ценах 1993 года).

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ в бюро по приватизации жилья Байкало-Амурской ж.д. ФИО1 просил оформить документы на приватизацию занимаемой <адрес>.

В материалах дела имеется копия доверенности заверенная специалистом администрации села Дипкун ДД.ММ.ГГГГ номер в реестре 272, о том, что ФИО1 доверяет ФИО5 приватизировать жилую площадь, находящуюся по адресу <адрес>, для чего предоставил ей право быть представителем от его имени во всех государственных учреждениях, подавать необходимые документы и получать их, предоставлять справки, писать заявления, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.

Заявлениями в бюро приватизации от ДД.ММ.ГГГГ Падалица <данные изъяты> (брат истца) и Падалица <данные изъяты> (мать истца) сообщили, что они дают согласие на приватизацию истцом спорного жилого помещения, от своей доли в приватизации отказываются. Данные заявления заверены специалистом администрации <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела представлена копия свидетельства о смерти ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

До ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о праве собственности выдавались органами местного самоуправления, а после 1998 - года органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. теми органами, которые в соответствующий период времени были наделены необходимыми полномочиями. Передача полномочий от одного органа другому не может рассматриваться в качестве основания недействительности ранее выданного документа, равно как и не требует его подтверждения и т.<адрес> образом, настоящее положение можно рассматривать, в качестве своеобразной формы реализации принципа "закон обратной силы не имеет". В соответствии с данным правовым положением при регистрации права собственности подлежат применению нормы того закона, который действовал в соответствующей местности в момент государственной регистрации рассматриваемого юридического факта. В этой связи документы, подтверждающие право собственности, полученные в 1993 году, имеют такую же юридическую силу, как и документы, полученные в любое другое время. Они одинаково свидетельствуют о том, что гражданину или юридическому лицу принадлежит на праве собственности недвижимое имущество.

В соответствии со ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Согласно первоначальной редакции ст. 7 Федерального закона РФ от 4 июля 1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местной администрации. Право собственности на приобретаемое жилое помещение возникало с момента регистрации договора передачи. Таким образом, регистрация договоров приватизации была функцией органов местного самоуправления. Государственная регистрация сделок в учреждениях юстиции была установлена нормами ГК РФ с 1 января 1998 года и осуществлялась с 31 января 1998 года по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах.

В настоящее время положение о необходимости регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации исключено Федеральным законом №54-ФЗ.

Согласно ст. 7 Федерального закона РФ от 4 июля 1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в действующей редакции передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В редакции названной ст.7, действовавшей на 12.03.1996 года было указано: Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Статья 217 Гражданского кодекса РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами ГК РФ в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.

Глава 28 и ст. 433 ГК РФ ввели государственную регистрацию сделки как дополнительный юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Исходя из требований ч. 1 ст. 164 ГК РФ, содержащей отсылки к ст. 131 ГК и Закону № 122-ФЗ, регистрация сделки необходима в случае, установленном ГК РФ. Если договор не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством: государственная регистрация сделки в учреждении юстиции, установленная ГК РФ, не требуется. При этом Законом о приватизации установлен иной, отличный от ГК РФ, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона о государственной регистрации права подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч.2 ст. 8 ГК РФ).

Истец просил суд назначить судебно-почерковедческую экспертизу, указывая, что под договором от ДД.ММ.ГГГГ находится не его подпись.

На вопрос суда, находится ли там подпись его матери ФИО5, истец не дал ответ.

На предложение суда провести экспертизу подписи под доверенностью от 11 марта 1996 года выданную от имени ФИО1 его матери ФИО5 на приватизацию спорного жилого помещения, истец ответил отказом.

Учитывая позицию ответчика, из которой можно сделать вывод о том, что ответчик не настаивает на том, что подпись под договором от 12.03.1996 сделана рукой самого ФИО1, суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении вышеназванной экспертизы, как нецелесообразной.

При этом, сравнивая подпись под договором от 12.03.1996 сделанную от имени истца ФИО1 с подписью под заявлением ФИО5 и делая вывод, что данные подписи очевидно совпадают,

а также сравнивая подпись под вышеназванной доверенностью от 11.03.1996 и заявлением истца от 12.03.1996 г. в бюро по приватизации жилья Байкало-Амурской ж.д. и делая вывод, что данные подписи совпадают,

принимая во внимание выдачу на имя ФИО5, доверенности на приватизацию спорной квартиры от имени истца,

суд приходит к выводу, что подпись под договором от 12.03.1996 принадлежит не истцу ФИО1, а его матери ФИО5

(Суд вынужден делать выводы по данным вопросам, учитывая совокупность собранных по делу доказательств, при том, что ряд ходатайств заявлены не были, но суд обязан разрешить спор по заявленным исковым требованиям.)

(При этом суд отмечает, что проезд от станции Тында до станции Дипкун по железной дороге составляет около 3-5 часов.)

Истец полагает, что неуказание в договоре от 12.03.1996, что договор подписывается представителем (тогда как из содержания договора следует что он подписан самим ФИО1) само по себе является основанием для признания спорного договора о 12.03.1996 незаконным, недействительным.

Между тем, в силу ст.182, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут заключаться гражданами посредством представителей, действующих от имени гражданина (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Из вышеназванной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 доверил ФИО5 приватизировать жилую площадь, находящуюся по адресу <адрес>.

Заявление от ДД.ММ.ГГГГ в бюро по приватизации жилья Байкало-Амурской ж.д. ФИО1 просил оформить документы на приватизацию спорной квартиры, подписано самим ФИО1, так как подпись под заявлением соответствует подписи под доверенностью от 11.03.2016

Таким образом, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Тындинским отделением БАМ ж.д. в лице начальника ФИО7 и ФИО1 заключен договор на передачу и продажу квартиры в собственность граждан по адресу: <адрес>.

В силу ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора не отнесено обязательное указание на то, что договор подписывается через представителя с указанием такого представителя.

Не содержится данного требования и в ст.182, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержание ст.174 ГК РФ также не свидетельствует о том, что - если в договоре не указано, что он заключен через представителя и не указан такой представитель, а также и то, что договор подписан представителем без указания о том, что подпись поставлена не стороной договора, а ее представителем – то такой договор является недействительным (или незаключенным).

В связи с чем, суд приходит к выводу, что подписание спорного договора № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу и продажу в собственность граждан <адрес> в <адрес> представителем ФИО1 – его матерью ФИО5 без указания о том, что подпись под договором поставлена представителем – а не самой стороной договора, само по себе не влечет недействительность сделки (либо ее незаключенность).

При этом суд, учитывая выдачу истцом доверенности и подписание им заявление в бюро приватизации, исходит из того, что в данном случае представитель действовал по прямому указанию истца, соответственно не обязательно выяснение вопроса о том, имело ли место последующее одобрение сделки со стороны истца.

Таким образом, доводы стороны истца о том, что ФИО1 не заключал указный договор, не знал о его существовании, не нашли подтверждения в судебном заседании, доказательств обратного суду представлено не было.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при передаче в собственность спорной квартиры порядок приватизации нарушен не был. Оснований предусмотренных для признания сделки недействительной (либо незаключенной) судом не установлено.

Других доказательств сторонами не представлено, а суд в соответствии с ч.2 ст.195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Падалица <данные изъяты> – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Тындинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий В.А. Муратов