Гражданский кодекс часть 1

28 июля 2017 года Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе: председательствующего судьи Гарбушиной О.В., при секретаре Дручининой Е.И., с участием представителя истца Меньшиковой Е.С., ответчика Павлуцкого С.В., представителя ответчика Стеблиной Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лапиной Каролины Викторовны к ООО «Алко-ДВ» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

истец Лапина К.В. обратилась в суд с иском к ООО «Алко-ДВ» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, указав в обоснование исковых требований, что 12 июля 2016 года между истцом в лице представителя Шевырёвой А.В. и ООО «Алко-ДВ» в лице директора Титова С.Б. был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно условиям которого ООО «Алко -ДВ» арендует нежилые помещения в здании по адресу г.Владивосток, ул. Фонтанная 28, общей площадью 125,8 кв.м. Пункт 3.1. договора обязывает ответчика вносить арендную плату в размере 255 000 рублей двумя равными платежами не позднее соответственно пятого и двадцатого числа каждого месяца, за который производится платеж. В нарушение данного пункта ответчиком не была оплачена арендная плата за ноябрь и декабрь 2016 года, в результате чего, образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме 510 000 рублей, из которых 127 500 рублей необходимо было оплатить до 05.11.2016 года; 127 500 рублей до 20.11.2016 года; 127 500 рублей до 05.12.2016 года; 127 500 рублей до 20.12.2016 года. Также на основании п.3.4. Договора за просрочку внесения арендной платы «Арендатор» уплачивает пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. На 20 мая 2017 года у ответчика в рамках данного договора образовалась задолженность в размере 1 394 850 рублей, из которых 510 000 рублей основного долга и 884 850 рублей пени по договору.

29 декабря 2016 года между истцом в лице представителя Шевырёвой А.В. и ООО «Алко-ДВ» в лице директора Павлуцкого С.В. был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно условиям которого ответчик арендует нежилые помещения в здании по адресу г.Владивосток, ул. Фонтанная 28, общей площадью 284,3 кв.м. Пункт 3.1. договора обязывает ответчика вносить установленную договором арендную плату в размере 255 000 рублей двумя равными платежами не позднее соответственно пятого и двадцатого числа каждого месяца, за который производится платеж. В нарушение данного пункта ответчиком не была оплачена арендная плата за январь месяц, в результате чего образовалась задолженность по оплате арендной платы в сумме 255 000 рублей, из которых 127 500 рублей необходимо было оплатить - 05.01.2017 года, 127 500 рублей - 20.01.2017 года. Также на основании п.3.4. Договора за просрочку внесения арендной платы «Арендатор» уплачивает пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. На 20 мая 2017 года у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 580 125 рублей, из которых 255 000 рублей основного долга и 325 125 рублей пени по договору.

30 марта 2017 года истцом были подготовлены и направлены в адрес ответчика две претензии с требованием погасить имеющиеся задолженности в течение 15 дней с даты получения требований, которые были получены ответчиком 04 мая 2017 года. Однако до настоящего времени оплата так и не произведена. Не обладая достаточными знаниями в области юриспруденции, для составления необходимых документов и представительства его интересов в судах всех уровней, истец обратился за юридической помощью, стоимость услуг составила 50 000 рублей. Просит суд взыскать с ответчика в пользу истца 1 394 850 рублей в рамках договора аренды от 12 июля 2016 года, из которых 510 000 рублей основного долга и 884 850 рублей пени по договору; 580 125 рублей в рамках договора аренды от 29 декабря 2016 года, из которых 255 000 рублей основного долга и 325 125 рублей пени по договору; 50 000 рублей расходы на оплату услуг представителя; 18 075 рублей расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца уточнила исковые требования, просила суд взыскать задолженность по договору аренды от 12.07.2016г. из которых 648 842 руб. основной долг, 1070196 руб. пени по договору; задолженность по договору от 29.12.2016г. основной долг 115 158 руб., пени 138 240 руб.; в остальной части требования поддержала. Суду показала, что у истца имеется редакция договора от 12.07.2016г. сроком действия до 30.06.2017г., который не подлежал регистрации. После заключения договора арендатор вносил плату своевременно до ноября 2016 года. Факт невозможности использования помещения под размещение в нем магазина по вине арендодателя не подтвержден документально. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора аренды не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Поскольку договор аренды не был расторгнут досрочно сторонами, соответственно срок его действия до 17.01.2017г., т.е. до заключения сторонами нового договора аренды в отношении этих же помещений. Поскольку договор аренды от 29.12.2016г. зарегистрирован 18.01.2017г., соответственно арендная плата подлежит взысканию до 17.01.2017г. Претензий до 29.12.2016г. ответчик к истцу, в связи с невозможностью использовать помещение, не предъявлял. Просила суд требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик и его представитель в судебном заседании не согласились с исковыми требованиями, представили письменные возражения, указав, что договор аренды нежилых помещений от 12.07.2016 (срок договора с 12.07.2016 по 30.06.2017) в редакции, представленной в материалы дела истцом, у ответчика отсутствует и не имеет юридической силы. ООО «Алко-ДВ» осуществляет деятельность по розничной продаже алкогольной продукции, которая подтверждается соответствующей лицензией. Данная лицензия выдается только лишь при условии, если лицензиат имеет на праве аренды нежилое помещение сроком не менее одного года. Срок лицензии у ответчика истек 28.10.2016г. на розничную продажу алкогольной продукции по адресу г. Владивосток, ул. Фонтанная, д. 28, магазин «Винотерра», соответственно арендатор не имел намерений и интереса заключать договор аренды на новый срок, составляющий менее года, поскольку в таком случае лицензия не могла бы быть продлена, и ООО «Алко-ДВ» не могло бы использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением - магазин розничной торговли алкогольной продукции. 28.10.2016г. фактические правоотношения сторон были иные, между арендодателем и арендатором 19.10.2016 был подписан договор аренды нежилых помещений площадью 125,8 кв.м., расположенных по адресу г. Владивосток, ул. Фонтанная, д.28, и составлен акт приема-передачи помещений от 19.10.2016. Данный договор был сдан на государственную регистрацию права 19.10.2016. Однако данный договор не был зарегистрирован Управлением Росреестра по ПК по вине истца, ввиду несоответствия передаваемых по договору аренды помещений кадастровому плану здания, о чем у истца имеются многочисленные решения об отказе в регистрации. Поскольку договор от 19.10.2016 не зарегистрирован в установленном законом порядке, договорные отношения в спорный период (ноябрь-декабрь 2016) между истцом и ответчиком отсутствуют, в связи с чем, истец не может ставить вопрос о взыскании с ответчика договорной неустойки. В спорный период ответчик неоднократно уведомлял Лапину К.В. в лице ее представителя - Щедривого В.А. о невозможности использования нежилых помещений по назначению. Согласно договоренности, достигнутой между арендодателем в лице ее представителя - Щедривого В.А. и ООО «Алко-ДВ», стороны определили, что в период, когда отсутствовал зарегистрированный договор аренды, арендная плата вноситься не будет. Истец, зная о том, что договор аренды нежилых помещений площадью 125,8 кв.м, не может быть зарегистрирован, и ответчик не может осуществлять свою предпринимательскую деятельность, предложила заключить договор аренды нежилого помещения площадь 284,3 кв.м. в редакции от 29.12.2016 и данный договор был зарегистрирован 19.01.2017., при этом фактически в пользование ООО «Алко-ДВ» передавались помещения площадью 125,8 кв.м., с чем ответчик вынужден был согласиться на такую редакцию договора, поскольку при отсутствии договора, зарегистрированного в установленном законом порядке, несло существенные убытки. О злоупотреблении арендодателем своими правами свидетельствует также то обстоятельство, что Лапина К.В. свои претензии о задолженности по арендной плате стала предъявлять лишь после того, как ответчик известил ее о своем намерении расторгнуть договор аренды от 29.12.2016 с 27.04.2017. Дополнительно заявили о несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства и просили о ее снижении на основании ст. 333 ГК РФ. Договор аренды от 12.07.2016 г. был сдан на государственную регистрацию представителем истца - Щедривым В.А. 16.09.2016 г. о чем свидетельствует расписка филиала ФГБУ «ФКГУ Росреестра» по Приморскому краю г. Владивосток от 16.09.2016 г. ответчику неизвестны причины, по которым истец сдал документы на регистрацию толь через 2 месяца после их подписания. За несколько дней до даты получения договора в Управлении Росреестра ПК Щедривый В.А. сказал ответчику о том, что возникли проблемы при регистрации так как необходимо подготовить новую техническую документацию на помещения - технический план и внести соответствующие изменения в кадастр, но денег для оплаты ему не выделяли. В связи с необходимостью изготовления технического плана, ответчик за счет собственных средств оплатил 45 000 рублей за проведение необходимых кадастровых работ. Контроль работ осуществлял представитель истца, он же осуществлял сдачу всех документов для проведения кадастрового учета. Впоследствии стало известно, что в 2015 г. собственник помещения изменил площадь здания и конфигурацию внутренних помещений, в связи с чем, собственник помещений обращался в кадастровую палату с заявлением о кадастровом учете изменений в связи с изменением площади здания и расположения помещений в здании (285.1 кв.м). Таким образом, предмет договора от 16.09.2013 г. фактически перестал существовать, о чем собственник помещения достоверно знал с 2015 г. и не поставил в известность истца. Тем не менее, собственник помещений будучи осведомленным о наличии неустранённых противоречий между технической документацией помещений, и, соответственно, осведомленный о невозможности до устранения данных противоречий заключить договор аренды, передать в аренду определенные в договоре помещения и зарегистрировать договор в установленном порядке, начал предоставлять истцу различные варианты договоров на площадь 125,8 кв.м. Также в настоящее время ответчик выяснил тот факт, что истец уже предпринимал несколько попыток обращения в кадастровую палату, но получил отрицательный результат, о чем ответчику ничего не сообщил. Когда данные обстоятельства были выяснены ответчиком, то он заявил о своем несогласии с данной ситуацией и потребовал расторжения договора. В ответ на данное заявление, истец предложил ответчику временно заключить договор аренды на все здание и обязался не взимать арендную плату за все время простоя в работе, а также в течение 60 дней решить вопрос с кадастровой палатой, в связи с чем, 29.12.2016г. стороны подписали договор аренды нежилых помещений общей площадью 284,3 кв.м. В договоре от 19.10.2016 г. стороны согласовали срок аренды с 01.01.2017г. по 31.01.2018 г., размер аренды в размере 255 000 рублей. Регистрация данного договора была произведена 18.01.2017 г. и ответчик смог получить лицензию №25РПА0003043 от 27.01.2017 г. Фиктивность договора аренды от 29.12.2016 г. подтверждается тем, что несмотря на значительное увеличение площади помещений размер арендной платы не изменился. Таким образом, фактически была осуществлена регистрация договора аренды от 29.12.2016г. на площадь 284,3 кв.м, хотя ни одна из сторон не имела намерения по аренде помещений площадью 284,3 кв.м. Истец пошел на заключение данного договора вынужденно, так как не были устранены противоречия по технической документации помещений площадью 125,8 кв.м. Однако арендодатель не предоставил арендатору имущество, являющееся предметом договора (помещения площадью 125,8 кв.м), в связи с чем в государственной регистрации договоров аренды помещений площадью 125,8 кв.м было отказано. Отсутствие зарегистрированного договора аренды па период с 28.10.2016 г. по 19.01.2017 г. свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих пользоваться арендованной недвижимостью в соответствии с целевым назначением. В результате действий истца ответчик вынужден был приостановить свою обычную экономическую деятельность на период с 28.10.2016 г. по 27.01.2017 г., утратив возможность получить доход от использования принадлежащего ему на праве аренды имущества. За указанный период ответчик понес существенные убытки, недополученная прибыль составила 1 999 292,37 рублей. Учитывая, что у ответчика возникли препятствия в пользовании объектом аренды по его целевому назначению по вине истца, то у ответчика имелось право отказаться от внесения арендной платы истцу за спорный период. Не оспаривал невнесение арендной платы за период с 18.01.2017г. по 31.01.2017г., мотивируя устной договоренностью с истцом.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе, в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Согласно положений пункта 1,2 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских нрав с намерением причинить вред другому лицу, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренный законом.

В судебном заседании представленными материалами дела установлено, что 16.09.2013 г. между ООО «Алко-ДВ» (арендатор) и Лапиной К.В. в лице Шевырёвой А.В. (арендодатель) был заключен Договор аренды нежилых помещений общей площадью 125,8 кв.м в здании (лит.А), находящихся на первом этаже здания, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фонтанная, д.28, номера па плане: 2-12. Срок аренды по договору был установлен с 16.09.2013 г. по 11.07.2016 г., размер арендной платы был согласован сторонами в размере 150 000 рублей, целевое назначение - для размещения магазина. Договор от 16.09.2013 г. был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 30.12.2013 г., что сторонами не оспаривалось.

Согласно представленных доказательств по делу, ООО «Алко-ДВ» в спорных помещениях по ул. Фонтанная, 28 площадью 125,8 кв.м осуществляло деятельность по розничной продаже алкогольной продукции, которая подтверждается соответствующей лицензией. ООО «Алко-ДВ» длительный срок (с 25.09.2008 г.) арендовало нежилые помещения общей площадью 125,8 кв.м, именно для целей размещения специализированного магазина по продаже алкогольной продукции.

28.10.2016 истек срок лицензии на розничную продажу алкогольной продукции по адресу г. Владивосток, ул. Фонтанная, д. 28. Получение новой лицензии по адресу: г. Владивосток, ул. Фонтанная, 28 возможно лишь при наличии зарегистрированного договора аренды.

Согласно пояснений ответчика в судебном заседании, в арендуемых помещениях ООО «Алко-ДВ» осуществляло деятельность по розничной продаже алкогольной продукции (магазин «Винотерра»), иной вид деятельности уставными документами не предусмотрен, однако, в связи недобросовестным поведением истца, деятельность не велась. Доводы ответчика заслуживают внимания.

В соответствии с законодательством о лицензировании, данная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

В соответствии с пунктом 12 статьи 19 Федерального закона от 22.11.1995 г. № 171 -ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» лицензия выдается только лишь при условии, если лицензиат имеет на праве аренды нежилое помещение сроком не менее одного года, т.е. основным условием для выдачи лицензии, является наличие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды на помещения, в которых осуществляется лицензируемая деятельность.

11 апреля 2016 года между сторонами было заключено соглашение о расторжении договора аренды по договору от 16.09.2013г. с 12.07.2016г.

01 июля 2016 года нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды от 16.09.2013г. были возвращены истцу.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, истец ссылается на условия договора от 12.07.2016г., подписанного представителями обеих сторон (представитель ответчика Генеральный директор Титов С.Б.), при этом согласно его условий, срок действия договора определен с 12.07.2016г. по 30.06.2017г., пояснив, что иной редакции договора от указанной даты не было.

Ответчик, не согласившись с требованиями истца, пояснил, что договор от 12.07.2016 года действительно составлялся и подписывался представителями обеих сторон (представитель ответчика Генеральный директор Титов С.Б.), однако в иной редакции, согласно которой, срок действия договора определен с 12.07.2016г. по 31.10.2017г.

Судом установлено, что 12.07.2016г. стороны в лице их представителей (представитель ответчика Генеральный директор Титов С.Б.) подписали договор аренды от 12.07.2016 нежилых помещений общей площадью 125.8 кв.м, в здании (лит.А), находящихся па первом этаже здания, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фонтанная, д.28, номера на плане: 2-12, при этом в договоре, представленной истцом, срок его действия составляет менее одного года и соответственно не подлежал регистрации в Управлении Росреестра по ПК, а редакции договора, представленного ответчиком, срок его действия определен более года и соответственно такой договор подлежал регистрации в Управлении Росреестра по ПК. Целевое назначение арендуемых помещений - для размещения магазина, при этом, исходя из разрешенной деятельности ответчика, размещение магазина по продаже алкогольной продукции.

Суд полагает заслуживающими внимание доводы ответчика о том, что между сторонами была согласована редакция договора со сроком до 31.10.2017г., экземпляр которого и был ему передан, поскольку данные доводы подтверждаются представленными письменными доказательствами по делу и не оспорены истцом.

В силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так согласно расписки в получении документов на государственную регистрацию филиалом ФГБУ «ФКГУ Росреестра» по Приморскому краю г. Владивосток от 16.09.2016 г., договор аренды от 12.07.2016 г. был сдан на государственную регистрацию представителем истца - Щедривым В.А., что опровергает доводы истца о подписании сторонами договора со сроком менее года, редакция которого представлена истцом, в противном случае, предоставление договора от 12.07.2016г. на указанное нежилое помещение у истца отсутствовала.

В последующем, согласно расписки в получении документов на государственную регистрацию филиалом ФГБУ «ФКГУ Росреестра» по Приморскому краю г. Владивосток от 26.10.2016 г., на государственную регистрацию представителем истца - Щедривым В.А. был сдан договор аренды от 19.10.2016 г., сроком действия с 19.10.2016г. по 30.11.2017г., что опровергает доводы истца о подписании сторонами договора со сроком менее года, редакция которого представлена ответчиком суду и на который истец не указывал.

Кроме того, ответчик в рамках предоставления доказательств по настоящему делу обратился 14.06.2017г. в филиал ФГБУ «ФКГУ Росреестра» по Приморскому краю за предоставлением копий документов, помещенных в регистрационное дело (договора аренды от 19.10.16, акт приема-передачи от 19.10.2016г.), а также повторно обратился 15.06.2017г. в филиал ФГБУ «ФКГУ Росреестра» по Приморскому краю за предоставлением копий документов, помещенных в регистрационное дело (договора аренды от 12.07.16, заявления представителя от 16.09.16г. о госрегистрации договора).

Согласно представленной копии договора от 19.10.2016г., на регистрацию был представлен договор аренды нежилых помещений между истцом и ответчиком сроком действия с 19.10.2016г. по 30.11.2017г., т.е. сроком более одного года. Доказательством того, что именно в такой редакции договор был представлен на госрегистрацию является отметка на обратной стороне договора, где указано «Экземпляр электронного документа на бумажном носителе составлен: МКУ «МФЦ ВГО» Отделение № 5 г. Владивосток, Партизанский пр-кт, 28а, 15.06.2017г. Уполномоченный сотрудник Приходько Е.П., указаны реквизиты ключа электронной подписи». Также к договору был представлен акт.

Доводы истца о том, что какие-либо иные договора со сроком более одного года, кроме редакции договора, приложенной к иску, между сторонами не составлялись, опровергаются действиями истца по составлению договора 19.10.2016г. и его регистрации, то есть истцу было известно, что регистрация как договора от 12.07.2016г., так и от 19.10.2016г. была приостановлена по вине истца.

Таким образом, ответчик фактически не имел возможности осуществлять свою экономическую деятельность по реализации алкогольной продукции по указанному в лицензии адресу.

Согласно выписке ЕГРЮЛ на ответчика, его деятельность связана с осуществлением розничной продажей алкогольной продукции, иной разрешенной деятельности у ответчика нет. Поскольку договор аренды от 12.07.2016г. не был зарегистрирован, ответчик не мог использовать помещение по реализации алкогольной продукции в нарушение лицензии.

Недобросовестное поведение истца подтверждается исследованными судом доказательствами по делу, а именно решением о приостановлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости по ул. Фонтанная, 28, о чем истец не мог не знать, при этом не поставив ответчика в известность, подписывал с ответчиком договора от 12.07.2016г., 19.10.2016г., регистрация которых была невозможна.

29.12.2016г. г. стороны подписали договор аренды нежилых помещений общей площадью 284,3 кв.м. Стороны согласовали срок аренды с 01.01.2017г. по 31.01.2018 г., размер аренды в размере 255 000 рублей. Регистрация данного договора была произведена 18.01.2017 г., что сторонами не оспаривалось.

Ответчик после регистрации указанного договора получил лицензию 27.01.2017 г. №25РПА0003043 на помещение по ул. Фонтанная, 28.

При этом согласно договора аренды от 29.12.2016 г., несмотря на значительное увеличение площади помещений размер арендной платы для ответчика не изменился, и со слов ответчика данная мера для него являлась вынужденной, так как не были устранены противоречия по технической документации помещений площадью 125,8 кв.м.

В судебном заседании установлено, что арендная плата по договору от 29.12.2016г. вносилась ответчиком только с февраля 2017года, при этом оплата за период с 18.01.2017г. по 31.01.2017г. ответчиком не произведена.

Доводы ответчика в данной части о наличии устной договоренности с истцом по невнесению за указанный период арендной платы, не заслуживают внимания, поскольку условиями договора срок внесения арендной платы согласован сторонами, дополнительные соглашения к договору в письменной форме не составлялись, наличие устной договоренности представителем истца оспаривалось, из представленной ответчиком смс-переписки данное обстоятельство не подтверждается, в этой связи, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за указанный период в размере 115 158 руб., как заявлено истцом.

Согласно пояснений ответчика, истец устно обязался в течение 60 дней (до конца февраля 2017 г.) привести в соответствие документацию на помещения, после чего стороны должны были определить предмет договор аренды и заключить реальный договор аренды, однако, как указывает ответчик, этих обязательств истец не выполнил, в связи с чем, ООО «Алко-ДВ» отказалось от попыток арендовать помещения по ул. Фонтанная, д.28, о чем соответствующим образом уведомил истца 27.02.2017 г.

Суд полагает заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что при наличии надлежащим образом зарегистрированного договора аренды нежилых помещений от 12.07.2016г., необходимости заключения договора аренды 29.12.2016г. не было, однако невозможность зарегистрировать договор аренды от 12.07.2016г., по независящим от ответчика обстоятельствам, привела к необходимости заключения договора аренды нежилых помещений площадью 284,3 кв.м. для осуществления деятельности в соответствии с условиями лицензии.

Согласно положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Судом установлено, что арендодатель не предоставил арендодателю имущество являющееся предметом договора (помещения площадью 125,8 кв.м), в связи с чем в государственной регистрации договоров аренды помещений площадью 125,8 кв.м от 12.07.2016г., 19.10.2016г. было отказано.

Отсутствие зарегистрированного договора аренды на период с 28.10.2016 г. по 18.01.2017 г. свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих ООО «Алко-ДВ» пользоваться арендованной недвижимостью в соответствии с целевым назначением.

Недобросовестное поведение истца привело к невозможности использования ответчиком материальных активов (помещений) для извлечения прибыли, путем размещения в помещениях магазина по розничной продаже алкогольной продукции, то есть истец не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, в судебном заседании установлено недобросовестное поведение истца в непредоставлении предмета договора аренды в соответствии с условиями договора.

Согласно пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Учитывая, что у ответчика возникли препятствия в пользовании объектом аренды по его целевому назначению по вине истца, то в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ у ответчика имелось право отказаться от внесения арендной платы истцу за спорный период.

Системное толкование положений ст. 611, 613, 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Кроме того, суд полагает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что истица, зная о невозможности регистрации договора аренды от 12.07.2016г., по которому просит суд взыскать задолженность по арендной плате, и использования арендатором объекта аренды по назначению, не предъявляла требований к ответчику по внесению арендной платы.

Доводы представителя истца о том, что ответчик фактически исполнял договор аренды от 12.07.2016г., внося оплату по нему согласно платежных документов до ноября 2016 году, суд находит не состоятельными, поскольку исследованными судом доказательствами подтверждается, что внесение арендной платы производилось именно по договору от 12.07.2016г. сроком действия по 31.10.2017г., который и был представлен на регистрации.

Принимая во внимание, что в период с 28.10.2016 г. по 18.01.2017 г. между истцом и ответчиком отсутствуют зарегистрированные договорные отношения но аренде недвижимого имущества, требования истца о взыскании договорной неустойки не обоснованы.

Вместе с тем, поскольку судом установлено наличие задолженности ответчика по арендной плате по договору от 29.12.2016г. за период с 18.01.2017г. по 31.01.2017г., которая на момент рассмотрения спора не погашена, с ответчика подлежит взысканию неустойка, размер которой согласован сторонами в п. 3.4 договора аренды.

Определяя размер взыскания неустойки, суд принимает во внимание заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с положениями части 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно разъяснений в пункте 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016г. № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства по делу, суд полагает размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательств и полагает определить ко взысканию неустойку в размере 20000 руб.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

С ответчика на основании положений ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина, при этом если размер заявленной неустойки снижен судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, размер подлежащей взысканию госпошлины составит 5733,98 руб.

Требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя основаны на положениях ст. 100 ГПК РФ, вместе с тем, как указано в абз.2 п.11 постановления, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Расходы истца на представителя нашли свое подтверждение в судебном заседании, при этом суд полагает размер расходов носит явно неразумный (чрезмерный) характер, принимая во внимание объем работы представителя, количество судебных заседаний в которых представитель ответчика принимал участие, сложность рассматриваемого спора, предмет договора с представителем, расходы подлежат взысканию в размере 10 000 руб. с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Лапиной Каролины Викторовны к ООО «Алко-ДВ» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Алко-ДВ» в пользу Лапиной Каролины Викторовны задолженность по договору аренды от 29.12.2016г. за период с 18.01.2017г. по 31.01.2017г. в размере 115 158 руб., неустойку в размере 20 000 руб., госпошлину 5733,98 руб., расходы представителя в размере 10 000 руб.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение месяца с момента составления мотивированного решения 02.08.2017г.

Судья: Гарбушина О.В.

Резолютивная часть решения суда

Дело № 2-2931/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Судья: Гарбушина О.В.