Гражданский кодекс часть 1

Орехово-Зуевский городской суд <адрес> в составе председательствующего федерального судьи Барабановой М.Е., при секретаре Бураковой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора залога недвижимости, дополнительных соглашений к договору залога, обращении взыскания на имущество, иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование займом, процентов за неисполнение денежного обязательства и об обращении взыскания на имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора залога и дополнительного соглашения.

Мотивировал свои требования тем, что в ходе рассмотрения гражданского дела № по иску ФИО2 о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава-исполнителя <адрес> РОСП УФССП России по <адрес>ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, истцу стало известно о том, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по объекту недвижимости земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенный вид использования под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>.

Договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по объекту недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес> внесены в реестр, зарегистрированы в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ№.

На основании Постановления судебного пристава-исполнителя УФССП по МО <адрес> отдела судебных приставов ФИО9 запрещены регистрационные действия в отношении данного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 обращался в <адрес> городской суд с административными исками по делам № и № обжаловал действия судебного пристава о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава <адрес> РОСП УФССП России по <адрес>ФИО9 об отказе в снятии запрета регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества принадлежащего ФИО2 по исполнительному производству, но ему было отказано, решения вступили в законную силу.

Установлено в ходе судебных разбирательств по гражданским делам №, №, № (решения вступили в законную силу), что между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 750 000 руб. под 7% в месяц.

Решением суда по гражданскому делу № с ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы проценты по договору займа, заключённому от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1 702 750 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и проценты за пользование чужими денежными средствами по договору займа, заключённому от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 162 558 руб.22 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, эти суммы взысканы по ДД.ММ.ГГГГ, но с этого времени по-прежнему проценты по долгу и его невозврату ФИО2 перед истцом продолжают накапливаться.

Таким образом, в настоящее время ФИО2 должен истцу в общей сложности 3 938 666 руб.67 коп. и 1 865 308 руб.22 коп.

Судебные разбирательства длятся с ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2, достоверно зная о том, что должен истцу денежные средства, которые отдавать он не собирался, а, значит, предполагал неблагоприятные последствия по взысканию и произвел действия, направленные на уклонение от уплаты задолженности.

Ссылаясь на ст.ст. 10, 301, 302 ГК РФ, истец просит признать недействительным договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительные соглашения к договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по объекту недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ФИО3

Решение суда считать основанием для прекращения записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ о регистрации договора залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по объекту недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ФИО3 (Т. 1 л.д. 3-6, 122-125).

В ходе рассмотрения дела ФИО1 дополнил исковые требования и просил также обратить взыскание на имущество должника ФИО2, а именно земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – жилой дом (цокольный этаж) площадью 72.7 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, определив начальную стоимость указанного имущества для продажи во исполнение производства, возбужденного в отношении должника ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа по гражданскому делу № (Т. 2 л.д. 8-12).

Ответчик ФИО3 заявил самостоятельный иск к ФИО2 о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование денежными средствами.

Мотивировал свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа денег с процентами, в соответствии с которым истец (ФИО3) предоставил ответчику (ФИО2) заем на сумму 21000 (двадцать одна тысяча) долларов США и 252880 (двести пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, что являлось эквивалентом 4000 (четырех тысяч) долларов США по курсу ЦБ РФ 63 (шестьдесят три) рубля 22 копейки за один доллар США на ДД.ММ.ГГГГ (дату совершения договора займа), на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Процентная ставка по договору составила 60% годовых. Ответчик обязался осуществлять ежемесячные платежи начисляемых процентов.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору истец и Ответчик ДД.ММ.ГГГГ заключили договор залога земельного участка, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью - 1200 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, строительный №, и жилого дома (цокольный этаж), площадь 72,7 кв.м., степень готовности 30%, инв. №, лит.А, по адресу <адрес>, в районе <адрес> (стр.).

Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства подтверждено свидетельством о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, на земельный участок свидетельством о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Предмет залога на момент заключения договора оценен сторонами в 35000 (тридцать пять тысяч) долларов США.

Согласно п. 2 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и пункту 2.2 договора залога от той же даты, договор займа является возмездным и обеспечиваемое залогом обязательство должно исполняться периодическими ежемесячными платежами начисленных процентов из расчета 60% годовых на сумму основного долга, что составляет 1250 (одну тысячу двести пятьдесят) долларов США не позднее 01 числа месяца, следующего за отчетным, вплоть до возврата всей суммы займа ответчиком. Срок возврата займа ДД.ММ.ГГГГ.

Заключенными ДД.ММ.ГГГГ дополнительными соглашениями к договорам займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ, срок возврата займа продлен сторонами и установлен на ДД.ММ.ГГГГ.

При наступлении срока возврата займа, определенного договорами, Ответчик не произвел возврат суммы основного долга истцу.

Предусмотренные обязательства в части ежемесячных выплат процентов за пользование денежными средствами истца также не исполняются Ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ.

Предпринятые истцом попытки понудить ответчика вернуть сумму займа (встречи, телефонные звонки) к результату не привели.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено ответчику заказное письмо с уведомлением с требованием возвратить сумму долга и проценты за просрочку исполнения обязательства, а также об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога, в обеспечение обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данное требование остается неисполненным. Просрочка исполнения денежного обязательства составила 334 дня.

Согласно сведениям ЕГРП кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, строительный №, составляет 2 247 156 (два миллиона двести сорок семь тысяч сто пятьдесят шесть) рублей.

На земельном участке также расположен объект недвижимости незавершенный строительством.

Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере - 84357,90 (восемьдесят четыре тысячи триста пятьдесят семь) рублей, что в настоящее время не соответствует его реальной стоимости с учетом проведенных дополнительных строительно-монтажных работ, и стоимости использованных строительных материалов.

Ссылаясь на ст. 12, с п. 1 ст. 334, п. 3 ст. 348, п.З. ст. 340, п.1 ст. 349, 807, 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 3, 22, 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО3 просил взыскать с ответчика ФИО2 сумму основного долга -1 643 750 (один миллион шестьсот сорок три тысячи семьсот пятьдесят) рублей, проценты за пользование денежными средствами 904 062 (девятьсот четыре тысячи шестьдесят два) рубля, неустойку за нарушение срока возврата займа -443 812 (четыреста сорок три тысячи восемьсот двенадцать) рублей, неустойку за нарушение сроков уплаты процентов - 115391 (сто пятнадцать тысяч триста девяносто один) рубль, а всего 3107015 (три миллиона сто семь тысяч пятнадцать) рублей;

Обратить взыскание на следующее имущество: земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, строительный №, и жилой дом (цокольный этаж), площадь 72,7 кв.м., степень готовности 30%, инв. №, лит.А, по адресу <адрес>, в районе <адрес> (стр.), заложенное по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов, определив его начальную продажную цену - 4000000 (четыре миллиона) рублей.

Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в размере 23 735 рублей (т. 1 л.д. 127-131).

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования. Считает, что ответчик ФИО2 заключил договор залога на принадлежащий ему спорный земельный участок с ФИО3 с целью уйти от имущественной ответственности по взысканию с него денежных средств в пользу истца. Цену спорного заложенного имущества - земельного участка и неоконченного строительством объекта, принадлежащих ФИО2. полагал необходимым определить на основании отчета специалиста ФИО10

Пояснил, что он при заключении с ФИО2 договора займа в ДД.ММ.ГГГГ не заключал с ним договор залога. Им был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного в <адрес> горсуда в январе ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в признании следки состоявшейся и действительной, признании права собственности за земельный участок. Просил иск удовлетворить, в удовлетворении иска ФИО3 отказать.

Представитель истца ФИО1 ФИО6 (по доверенности Т. 1 л.д. 105) поддержала исковые требования в полном объеме. Возражала против удовлетворения иска ФИО3 к ФИО2 Считает, что первоначальную стоимость спорного заложенного имущества - земельного участка и неоконченного строительством объекта, принадлежащих ФИО2, следует определить на основании отчета специалиста ФИО10

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. Представил возражения на исковое заявление ФИО1 Указал, что решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с него в пользу ФИО1 была взыскана денежная сумма 3938666 руб. 67 коп. Решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 было обращено взыскание на принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым номером № площадью 4000 кв.м. по адресу <адрес>, (около территории ЗАО «УМ-66» по <адрес>) в счет погашения задолженности. Кадастровая стоимость участка составляет 4475720 руб., что позволяет полностью покрыть сумму долга. На протяжении всех судебных заседаний ответчик предлагал истцу ФИО1 заключить мировое соглашение, на что получал отказ (Т. 1 л.д. 106-107). Ранее пояснил, что с иском ФИО1 не согласен, с иском ФИО7 согласен частично. Считает заявленную ФИО7 неустойку завышенной, не согласен с оценкой экспертизы, полагает ее заниженной. Согласен с оценкой отчета специалиста ФИО10

Ответчик (истец) ФИО3 пояснил, что прежде чем дать ФИО2 денежные средства в долг, он осмотрел его имущество и принял решение, что если тот не сможет отдать деньги, то получить деньги от продажи спорного земельного участка. Договор между ним и ФИО2 заключался в конце ДД.ММ.ГГГГ, он дал ответчику денежные средства под проценты, в течение года тот выплачивал проценты согласно условиям договора. Потом перестал, они продлевали договор залога, так как ответчик просил отсрочить возврат денежных средств. По истечении трех месяцев ФИО3 направил ФИО2 письмо о возврате денежных средств, после были переговоры об отсрочке возврата денежных средств. Предметом залога был земельный участок и здание, которое на нем находилось. ФИО3 ездил в Электрогорск и смотрел это имущество, узнавал его кадастровую стоимость. После этого счел, что ФИО2 будет невыгодно терять имущество и он отдаст деньги. ФИО3 располагал деньгами, чтобы дать их в долг ответчику. Он не знал, что на спорный земельный участок наложен арест судебными приставами. Ранее в суд не обращался, так как ФИО2 обещал вернуть деньги. Когда давал ответчику деньги в долг, то не знал, что он уже является должником по судебным решениям, по базам ФССП не проверял. Просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать, его иск к ФИО2 удовлетворить.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 поддержал свое экспертное заключение. Пояснил, что он является членом саморегулируемой организации оценщиков, его деятельность не прекращена, у него имеется соответствующее образование и опыт для проведения оценочной экспертизы. Спорный дом построен по индивидуальному проекту, он стандартный. Все технические характеристики указаны в таблице. Эксперт счел возможным оценить объект по затратному подходу, так как сметный расчет приведет к некорректному результату. Сметный расчет не учитывает износ объекта.

Разница в ценах между земельным участком и аналогами может быть более 30%. Информация о цене аналогов бралась из источников по телефонному звонку, эксперт не обязан делать скриншоты о стоимости. В заключении он указал цену предложения на рынке. Стоимость аналогов колеблется из-за размеров земельных участков, им выводилась средняя рыночная стоимость квадратного метра земли, она не зависит от кадастровой стоимости.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ФИО9 пояснила, что у нее находится исполнительное производство в отношении ФИО2 Основное производство о взыскании задолженности им не исполнено. ФИО2 только обещает погасить задолженность, но ничего не делает, также он не оплатил исполнительский взнос. В настоящее время собирается материал о возбуждении в отношении него уголовного дела. На день возбуждения исполнительного производства, земельные участки в <адрес> и <адрес> числились за ФИО2 Ей не было известно, что земельный участок в <адрес> находился в залоге, договор залога ответчиком не предоставлялся. Ответчик обращался с заявлением о снятии ареста, ему было отказано. Арест на спорный земельный участок наложен в декабре 2017 года.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в его отсутствие, при разрешении спора полагался на усмотрение суда (Т. 1 л.д. 167).

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО10 поддержала свои рецензию на экспертное заключение и отчет об оценке. Пояснила, что в экспертном заключении нет подтверждения используемой информации, аналоги подобраны некорректно, не указаны адреса земельных участков, между стоимостью большие расхождения, нет ссылок на источники значений корректировок. На инженерные коммуникации корректировка указана неверно. В справочнике, который использовал эксперт, не имеется данных об аналогичных объектах. Дом построен по индивидуальному проекту, необходимо использовать сметный (затратный) расчет.

Заслушав пояснения сторон, эксперта, специалиста, оценив представленные суду доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Как следует из ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Заочным решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (№) были удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки состоявшейся и действительной, признании права собственности на земельный участок общей площадью 4000 кв.м с кадастровым номером № по адресу <адрес>, (около территории ЗАО «УМ-66») по <адрес>. Определением от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение по делу отменено. ФИО2 был заявлен встречный иск к ФИО7 о признании сделки недействительной. Решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки состоявшейся и действительной, признании права собственности на земельный участок были оставлены без удовлетворения. Встречный иск ФИО2 к ФИО7 удовлетворен: признан недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу <адрес>, (около территории ЗАО «УМ-66») по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 обязан возвратить ФИО14 свидетельство праве собственности на земельный участок. Указанным решением установлено, что кадастровая стоимость земельного участка согласно справке ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> составляет 4475720 руб. В судебном заседании представитель Росреестра подтвердил, что рыночная цена земельного участка незначительно может отличаться от кадастровой стоимости в сторону несущественного уменьшения (л.д. 62-67, 93-94, 121-128 Дело №)

Решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ№ по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании долги и процентов по договору займа было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО2 в долг денежную сумму 1750000руб. по 7% в месяц, денежные средства не возвращены. Проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составили 2188666 руб. 67 коп. Исковые требования были удовлетворены: с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана денежная сумма 3938666 руб. 67 коп., госпошлина 27893 руб. 30 коп. (Т. 1 л.д. 108-110, Дело №).

Решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к ФИО2 обращено взыскание на имущество ФИО2 - земельный участок с кадастровым номером 50:47:0020102:32 площадью 4000 кв.м по адресу <адрес>, (около территории ЗАО «УМ-66» по <адрес> (Т. 1 л.д. 111-112).

Заочным решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании процентов по договору займа и процентов за неисполнение денежного обязательства. С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы проценты за пользование денежными средствами по договору займа в размере 1702750 руб. и проценты на основании ст. 395 ГК РФ в сумме 162558.22 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Определением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в отмене заочного решения, им подана частная жалоба. (Т. 1 л.д. 168-170, 171-173).

Как усматривается из исполнительного производства №-ИП, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем <адрес> РОСП УФССП России по <адрес>ФИО9 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, должником является ФИО2, взыскателем – ФИО1, сумма взыскания составляет 3938666 руб. 67 коп. Задолженность составляет 3938666 руб. 67 коп. (Т. 1 л.д. 76-104).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем <адрес> РОСП УФССП России по <адрес>ФИО9 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, должником является ФИО2, взыскателем – ФИО1, сумма взыскания составляет 1865308 руб. 22 коп. (Т. 2 л.д. 13-17).

Также представлено исполнительное производство №-ИП, требование обязать ФИО1 возвратить ФИО2 свидетельство о праве собственности (Т. 2 л.д. 88-121).

Из выписки ЕГРН следует, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования под индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства также подтверждено свидетельством о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №, на земельный участок свидетельством о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № (Т. 1 л.д. 8-12, 35, 36).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа денег с процентами, в соответствии с которым займодавец (истец ФИО3) предоставил заемщику (ответчику ФИО2) заем на сумму 21000 (двадцать одна тысяча) долларов США и 252880 (двести пятьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, что являлось эквивалентом 4000 (четырех тысяч) долларов США по курсу ЦБ РФ 63 (шестьдесят три) рубля 22 копейки за один доллар США на ДД.ММ.ГГГГ (дату совершения договора займа), на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Договор займа является возмездным, заемщик обязан уплатить займодателю проценты в размере 5% в месяц, (60 % годовых), что составляет 1250 долларов США в месяц. Заемщик обязался осуществлять ежемесячные платежи начисляемых процентов не позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, до дня возврата суммы займа. Если курс доллара США по курсу ЦБ на момент отдачи процентов и основного долга будет ниже курса доллара США на момент займа, тогда они выплачиваются по курсу 63 руб. 22 коп. за 1 доллар США.

В случае неуплаты суммы процентов в срок, установленный договором, заемщик обязан уплатить займодавцу неустойку 0,1% от суммы неуплаченных процентов за каждый день просрочки платежа. Если заемщик не возвратит займодавцу сумму займа в срок, установленный договором, заемщик обязан возвратить займодавцу неустойку в размере 0,3% от суммы займа за каждый день просрочки платежа на протяжении 90 календарных дней.

Если сумма займа не будет возвращена после этого, в обеспечение исполнения договорных обязательств по займу вступает в силу договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные в договоре займа денежные средства переданы ФИО3 ФИО2. что подтверждается расписками (Т. 1 л.д. 31, 32, 33, 49).

В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору займодавец (истец ФИО3) и заемщик (ответчик ФИО2) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор залога земельного участка, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью - 1200 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, строительный №, и жилого дома (цокольный этаж), площадь 72,7 кв.м., степень готовности 30%, инв. №, лит.А, по адресу <адрес>, в районе <адрес> (стр.) Предмет залога на момент заключения договора оценен сторонами в 35000 (тридцать пять тысяч) долларов США. Супруга залогодателя ФИО11 дала нотариально заверенное согласие на распоряжение ФИО2 спорным земельным участком, в том числе передачу под залог. Договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 27-30, 31, 50-53,).

Заключенными ДД.ММ.ГГГГ дополнительными соглашениями к договорам займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ, срок возврата займа продлен сторонами и установлен на ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 133, 138).

Заключенными ДД.ММ.ГГГГ дополнительными соглашениями к договорам займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ, срок возврата займа продлен сторонами и установлен на ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 54, 55).

При наступлении срока возврата займа, определенного вышеназванными договорами, ответчик ФИО2 не произвел возврат суммы основного долга истцу.

Как усматривается из выписки из ЕГРН, кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № (земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью - 1200 кв.м., по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, строительный №) составляет 2247156 руб., кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № (жилого дома (цокольный этаж), площадь 72,7 кв.м, степень готовности 30%, инв. №, лит.А, по адресу <адрес>, в районе <адрес> (стр.)) составляет 84357 руб. 90 коп (л.д. 45-48, 149-150).

Суду представлены фотографии объекта незавершенного строительства (жилого дома (цокольный этаж), площадь 72,7 кв.м, степень готовности 30%, инв. №, лит.А, по адресу <адрес>, в районе <адрес> (стр.)) (Т. 1 л.д. 151-158).

ФИО2 обращался в <адрес> городской суд с административными исками по делам №а-1122/2018 и №А-1431/18 обжаловал действия судебного пристава о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава <адрес> РОСП УФССП России по <адрес>ФИО9 об отказе в снятии запрета регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества принадлежащего ФИО2 по исполнительному производству, но ему было отказано, решения вступили в законную силу (Т. 2 л.д. 122-127, 128-131).

Судебные споры между ФИО1 и ФИО2 имеют место быть с ДД.ММ.ГГГГ (Т. 1 л.д. 13-16).

При этом принадлежащее ответчику ФИО2 имущество: земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, строительный №, и жилой дом (цокольный этаж), площадь 72,7 кв.м., степень готовности 30%, инв. №, лит.А, по адресу <адрес>, в районе <адрес> (стр.) не являлось предметом спора ни по одному исковому заявлению

Суд приходит к выводу, что имущество - спорный земельный участок и объект незавершенного строительства являются предметом залога по договору залога в обеспечение договора займа, а не предметом возмездной сделки. Истец ФИО1 не является собственником указанного имущества.

Стороной истца не представлено доказательств того, что ФИО2 не имел право передавать в залог или отчуждать спорное имущество.

Суд также учитывает, договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о запрете регистрационных действий в отношении указанного имущества ДД.ММ.ГГГГ.

По делу № с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана сумма 3938666 руб. 67 коп., по делу №ДД.ММ.ГГГГ308 руб. 22 коп.

Земельный участок по адресу <адрес>, (около территории ЗАО «УМ-66») по <адрес> имеет кадастровую стоимость согласно справке ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес> составляет 4475720 руб., что в большей части покрывает задолженность ФИО2 перед ФИО1

В данном случае заботливость и осмотрительность, какие требовались по характеру договора и условиям оборота, проявленные ответчиком (истцом) ФИО3, и, напротив, не проявление таковых истцом ФИО1 при заключении договора займа с ФИО2 не могут являться основаниями для признания сделки – договора залога и последующих дополнительных соглашений недействительными.

Таким образом. суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Согласно статьям 309 и 10 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Как следует из ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Статья 810 ГК РФ предусматривает обязанность заемщика возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.

Статья 811 ГК РФ предусматривает последствия нарушения заемщиком договора займа: Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Суд считает исковые требования ФИО3 к ФИО2 в части взыскания суммы долга, процентов, неустойки и обращении взыскания на имущество подлежащими удовлетворению частично.

Поскольку договор займа оформлен в долларах США и эквивалентной сумме в рублях, суд делает расчет взыскиваемых сумм на день вынесения решения исходя из стоимости 1 доллара США, который на дату ДД.ММ.ГГГГ равен 65,65 руб. по курсу ЦБ России. Сумма основного долга 25000 долларов США х 65.65 руб. = 1641250 руб. 00 коп., проценты за пользование денежными средствами 1250 долларов США х 11 мес. Х 65,65 руб. = 902687 руб. 50 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая длительный срок не обращения ФИО3 в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, что способствовало увеличению размера неустойки, заявление ответчика ФИО2, суд с целью соблюдения баланса интересов сторон считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

Пунктом 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

По ходатайству ответчика ФИО2 судом была назначена судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено эксперту ИП ФИО4 (Т. 1 л.д. 183-187. 190-195).

Как усматривается из экспертного заключения №, на день проведения осмотра ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью - 1200 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, строительный №, определена 842676,00 руб., жилого дома (цокольный этаж), площадь 72,7 кв.м., степень готовности 30%, инв. №, лит.А, по адресу <адрес>, в районе <адрес> (стр.) - 1291903,01 руб. (Т. 1 л.д.197-144).

С данной оценкой не согласился как истец ФИО12, так и ответчики ФИО2, (истец) ФИО3

Стороной истца ФИО12 представлена рецензия оценщика ФИО10 на экспертное заключение №, согласно выводам которой указанное экспертное заключение произведено экспертом, не имеющим квалификационного аттестата в соответствии с требованиями Федерального закона ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (право ведения оценочной деятельности ФИО8 приостановлено ДД.ММ.ГГГГ, Протокол ДК РОО №), а также выполнено с нарушениями действующих федеральных стандартов оценки и методик (методических рекомендаций) проведения расчетов.

В качестве несоответствий экспертного заключения нормативным документам рецензентом указаны в таблице №. В частности, при определении стоимости жилого дома затратным подходом экспертом была приведена только формула, не приведен расчет стоимости и не указаны данные, влияющие на стоимость объекта оценки: какой использовался сборник УПВС, какая восстановительная стоимость за единицу строительного объема аналога, какой строительный объем объекта, какой индекс перерасчета стоимости цен уровня 1969-1984, какой коэффициент удорожания сметной стоимости в период с 1984-2014, без этого невозможно понять и проверить данные расчеты.

Отсутствуют ссылки (скриншоты) на земельные участки, которые были выбраны аналогами при оценке земельного участка сравнительным подходом, информация об аналогах не подтверждена. Введение любой корректировки в цене аналога существенным образом влияет на стоимость объекта оценки. В экспертном заключении при вводе корректировок к ценам объектов-аналогов не указан источник информации о величине корректировке.

Расчет стоимости оцениваемого объекта (дома) взят экспертом по сборнику УПВС, в котором не имеется аналогов оцениваемого объекта. Оцениваемый объект строился по индивидуальному проекту. Расчет следует производить путем составления сметы. При расчете стоимости земельного участка корректировка, применяемая экспертом к ценам аналогов по фактору «наличие коммуникаций» введена неверно. Нужно применять повышающую корректировку. А к аналогам – понижающую корректировку. В результате итоговая стоимость земельного участка определена неверно.

При расчете стоимости земельного участка сравнительным подходом итоговая скорректированная цена объектов-аналогов различается на 48%, при допустимой погрешности 30%, что свидетельствует о некорректном подборе аналогов.

В связи с чем данное заключение не является допустимым доказательством и его выводы не могут использоваться при принятии юридически значимых и процессуальных решений (Т. 2 л.д. 20-37).

Также стороной истца представлен отчет оценщика ФИО10 об оценке рыночной стоимости заложенного имущества. Согласно выводам стоимость объекта оценки на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3035000 руб. 00 коп., в том числе земельного участка общей площадью 1200 кв.м. категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер № по адресу <адрес>, в районе <адрес>, строительный № руб. 00 коп., объекта незавершенного строительства, площадь 72,7 кв.м. инв.№, Лит А и металлического ограждения по адресу <адрес>, в районе <адрес>, строительный № – 1912000 руб. (Т. 2 л.д. 38-77).

Согласно п. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении суда по делу.

В данном случае, учитывая обоснованную рецензию, суд полагает, что экспертное заключение не содержит всего объема необходимой информации, данных и расчетов, позволяющих использовать указанное экспертное заключение для оценки имущества.

В представленном отчете № имеется анализ местоположения объекта оценки, произведен подробный анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке с обоснованием, произведен расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом, приведены данные аналогов оценки (скриншоты), проведен их сравнительный анализ, применены необходимые корректировки при расчетах, произведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки с учетом индивидуального проекта строения, применена оценка износа.

В связи с указанным суд полагает необходимым использовать выводы отчета для оценки спорного имущества и определить первоначальную продажную стоимость согласно отчету об оценке №: земельного участка 1123000 руб., объекта незавершенного строительства 1912000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 подлежит взысканию уплаченная истцом ФИО3 госпошлина.

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь 195-198,98 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора залога недвижимости, дополнительных соглашений к договору залога, обращении взыскания на имущество оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование займом, процентов за неисполнение денежного обязательства и об обращении взыскания на имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ: сумму основного долга 1641250 руб. 00 коп., проценты за пользование денежными средствами 902687 руб. 50 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение срока возврата займа и уплаты процентов 60000 руб. 00 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, государственную пошлину в сумме 23735 руб. 00 коп., а всего 2 627 672 руб. 50 коп. (Два миллиона шестьсот двадцать семь тысяч шестьсот семьдесят два рубля 50 копеек).

Обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок категория земель – земли населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС, общей площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № по адресу <адрес>, в районе <адрес>, строительный № и жилой дом (цокольный этаж) площадь 72,2 кв. м, степень готовности 30%, инв.№ Лит А по адресу <адрес>, в районе <адрес>, строительный №, заложенные по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ путем продажи с публичных торгов определив первоначальную продажную стоимость согласно отчету об оценке № земельного участка 1123000 руб., объекта незавершенного строительства - 1912000 руб.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания денежных средств в сумме 2500 руб. основного долга, процентов 1375 руб., неустоек 499203 руб. отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: М.Е. Барабанова