Гражданский кодекс часть 1

С участием представителя Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства», действующей по доверенности ФИО1

Представителя ООО «БТИ, землеустройство, оценка», действующего по доверенности ФИО2

ФИО3, а также его представителя и представителя ФИО4, действующей по доверенности ФИО5

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства к ФИО3, ФИО4 об изъятии земельного участка для федеральных нужд путем выкупа и обращении решения суда к немедленному исполнению, и встречному иску ФИО3 и ФИО4 к Федеральному казенному учреждению «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» о предоставлении взамен изымаемого земельного участка другого равноценного земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства (в дальнейшем ФКУ Упрдор «Черноморье») обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 об изъятии земельного участка для федеральных нужд путем выкупа и обращении решения суда к немедленному исполнению, указывая на то, что Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ за №-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к <адрес> и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0-км 42, Краснодарский Край» (в дальнейшем Объект).

Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ№-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению, в том числе и земельный участок с кадастровым номером № (земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) площадью 14.379 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18.700 кв.м., по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>, принадлежащий на праве общедолевой собственности ФИО3 и ФИО4

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ№-р внесены изменения в приложение № и приложении № к Распоряжению Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ за №-р.

Земельный участок с кадастровым номером № (земли сельскохозяйственного назначения – для личного подсобного хозяйства) площадью 14.379 кв.м., попадает в зону строительства объекта.

Исполняя п.2 Распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ№-р, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков были направлены соответствующие уведомления, в соответствии с которыми им было сообщено, что земельный участок подлежит изъятию.

На основании распоряжения Министерства транспорта РФ Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ за №-р проведена государственная регистрация ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18.700 кв.м., по адресу: Краснодарский Край, <адрес>.

Учитывая требования п.1 ст.49, ч.1 ст.56.8 ЗК РФ, ст.ст.279,281,282 ГК РФ, а также ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и на основании договора № ПП от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Институт «Стройпроект»» и ООО «БТИ, землеустройство, оценка», последний произвел оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 14.379 кв.м., а также размер убытков, причиненных таким изъятием.

Размер выкупной цены земельного участка, в том числе размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка, определялся на основании Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее Отчет), подготовленного независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка». В соответствии с Отчетом, денежная сумма подлежащая уплате ФКУ Упрдор «Черноморье» общедолевым собственникам ФИО3 и ФИО4 составляет 476.000 руб.

С учетом информационного письма ООО «БТИ, землеустройство, оценка», размер возмещения за изъятие для государственных нужд ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, указанный в п.1 ст.1 Соглашения, подлежащий уплате ответчикам посредством перечисления Управлением составляет по 238.100 рублей, в том числе: рыночная стоимость ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, указанный в п.1 ст.1 настоящего Соглашения – 238.000 рублей, права требования на возмещение убытков, связанных с изъятием земельного участка составляет 100 рублей.

Вышеуказанный отчет прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности в СРО Региональная ассоциация оценщиков и итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете была признана достоверной.

Так как, ответчики отказались подписать Соглашение о выплате денежных средств в связи с изъятием земельного участка, определенном в Отчете, ФКУ Упрдор «Черноморье» обратилось в суд и просит изъять для федеральных нужд земельный участок, принадлежащий в общедолевой собственности ответчиков, посредством перечисления денежной суммы в размере 238.100 руб., прекратить право собственности ФИО3 и ФИО4 на указанный земельный участок, освободить его, зарегистрировать право собственности Российской Федерации на земельный участок, обратить решение суда к немедленному исполнению.

В процессе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4, обратились в суд со встречным исковым заявлением к Упрдор «Черноморье» и просили суд взыскать в их пользу в счет возмещение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14.379 кв.м., расположенного по адресу: РФ, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес> и причиненных в связи с его изъятием убытков в размере 2.150.380 руб., определенных Отчетом «Союза Торгово-промышленной палаты Краснодарского Края».

В обоснование своих требований ФИО3 и ФИО4 указали, что из представленного Упрдор «Черноморье» Отчета следует, что оценка произведена в рамках сравнительного подхода. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений с объектами, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. При выборе единицы сравнения, оценщиком были проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных объектов и выявлено, что основной количественной характеристикой участка является его общая площадь. Оценщик в качестве единицы сравнения принимает рыночно признанную величину – стоимость 1 кв.м. земельного участка, выраженного в рублях. Из представленного Отчета также следует, что оценщик для оценки в результате отбора наиболее сопоставимых с объектом оценки остановился на следующих объектах-аналогах, сопоставимых по местоположению с оцениваемым объектом: <адрес>, пос.За Родину, <адрес>, между <адрес> и <адрес>. Между тем отсутствие возможности провести оценку стоимости объектам – аналогам, расположенным непосредственно в <адрес> опровергается расчетом стоимости за 1 кв.м., что указывает на то, что оцениваемый объект принадлежит к развитому сегменту рынка, позволяющему составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, в связи с чем, основания для расширения территории исследования за счет территорий <адрес>, пос.За Родину и других отсутствуют. Таким образом, ФКУ Упрдор «Черноморье» умышленно расширяет территорию исследования, якобы изымаемый земельный участок принадлежит к неразвитому сегменту рынка, чтобы уменьшить его стоимость за 1 кв.м. (т.1 л.д.128-132).

В судебном заседании представитель ФКУ Упрдор «Черноморье» и представитель третьего лица ООО «БТИ, землеустройство, оценка», со встречным иском ФИО3 и ФИО4 не согласились, указывая на то, что представленный ими отчет об оценке стоимости земельного участка не отвечает требованиям достоверности и допустимости доказательств, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

С учетом указанных обстоятельств по делу была назначена судебная экспертиза, по результатам проведенной экспертизы ООО «Институт оценки, бизнеса и права», рыночная стоимость объекта экспертизы – земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2135, по состоянию на дату осмотра объекта – 03.12.2015г. составляет 447.000 рублей, а величина убытков, причиненных в связи с изъятием участка составляет 103.200 рублей, в том числе по каждому из правообладателей с учетом доли: ФИО3 (1/2 доли земельного участка) рыночная стоимость земельного участка составляет 223.500 рублей, а величина убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка составляет 51.600 рублей, и ФИО4 (1/2 доли земельного участка) рыночная стоимость земельного участка составляет 223.500 рублей, а величина убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка составляет 51.600 рублей. В связи с чем, представитель ФКУ Упрдор «Черноморье» в судебном заседании просил суд взыскать путем перечисления на банковский счет ответчиков или на депозитный счет нотариуса указанную денежную сумму, определенную экспертом ООО «Институт оценки, бизнеса и права».

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о дне и месте рассмотрения дела.

Ответчик ФИО3 и его представитель, а также представитель ФИО4, действующая по доверенности ФИО5 (л.д.133-134), в судебном заседании уточнили встречные исковые требования, указывая на то, что ввиду не достижения сторонами размера выкупной цены изымаемого земельного участка, и ознакомившись с результатами экспертного заключения ООО «Институт оценки, бизнеса и права», у ответчиков (истцов по встречному иску) имеются основании полагать о необоснованности и незаконности экспертного заключения ООО «Институт оценки, бизнеса и права», ввиду его неполноты и некачественного исследования объектов исследования, о формальном подходе экспертов к выполнению своих обязанностей и экспертному исследованию. В связи с чем, просили суд обязать ФКУ Упрдор «Черноморье» предоставить им равноценный земельный участок взамен изымаемого (т.2 л.д.62-66).

Третье лицо, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Темрюкский отдел в судебное заседание не явился. Заместитель начальника Темрюкского отдела Д.В. Люсый предоставил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т.2 л.д.46).

Суд, выслушав представителя истца, представителя соответчиков, представителя ООО «БТИ, землеустройство, оценка», изучив материалы дела, приходит к следующему:

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ за №-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к <адрес> и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0-км 42, Краснодарский Край».

Земельный участок с кадастровым номером № (земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) площадью 14.379 кв.м., попадает в зону строительства объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к <адрес> и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, <адрес>».

Из пункта 2 Распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 19.08.2015г. №-р следует, что на ФКУ Упрдор «Черноморье» возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации Проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности РФ на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

ДД.ММ.ГГГГ за № и № в адрес ФИО3 и ФИО4 были направлены уведомления, согласно которым ФКУ Упрдор «Черноморье» поставило в известность собственников о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, земельный участок с кадастровым номером № площадью 14.379 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>, подлежит изъятию в целях обеспечения реализации проекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к <адрес> и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, <адрес>» (т.1 л.д.15,16).

На основании распоряжения Министерства транспорта РФ Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ за №-р проведена государственная регистрация ограничения (обременения) изымаемого земельного участка.

Согласно п.1 ст.49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществляется в исключительных случаях и по основаниям, приведенным в указанной норме права.

В соответствии со ст.55 Земельного кодекса Российской Федерации, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, предусмотрен ст.279 ГК Российской Федерации, в соответствии с положениями которой, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путём выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

В силу ст.281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который, подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст.282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч.1 ст.56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ (в ред. от 13.07.2015г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

На основании договора № ПП от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Институт «Стройпроект» и ООО «БТИ, землеустройство, оценка», последний произвел оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № (земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 14.379 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>, а также размера убытков, причиненных таким изъятием.

Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером № (земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) площадью 14.379 кв.м., в том числе размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка, определялся на основании Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, подготовленного независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка».

В соответствии с Отчетом (т.1 л.д.45-49), денежная сумма подлежащая уплате ФКУ Упрдор «Черноморье» ФИО3 и ФИО4 составляет 476.000 руб.

С учетом информационного письма ООО «БТИ, землеустройство, оценка», размер возмещения за изъятие для государственных нужд ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, указанный в п.1 ст.1 Соглашения, подлежащий уплате ответчикам посредством перечисления Управлением составляет по 238.100 (двести тридцать восемь тысяч сто) руб. 00 коп., в том числе: рыночная стоимость ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, указанный в п.1 ст.1 настоящего Соглашения – 238.000 (двести тридцать восемь тысяч) руб. 00 коп., права требования на возмещение убытков, связанных с изъятием земельного участка составляет 100 рублей.

Согласно ч.1 ст.17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ (в ред. от 13.07.2015г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вышеуказанный отчет прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов, и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО Региональная ассоциация оценщиков (экспертное заключение № от 26.06.2015г.).

Для осуществления дальнейших мероприятий по изъятию недвижимого имущества путем выкупа земельного участка, руководствуясь ст.279 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 08.11.2007г. №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.12.2001г. № «О федеральной целевой программе «Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)», подпунктом 55.4.1(1) пункта 5 Положения о Федеральном дорожном агентстве, приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 13.01.2010г. № «Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения», ФКУ Упрдор «Черноморье» были подготовлены проекты соглашений в связи с изъятием путем выкупа земельных участков в целях обеспечения реализации проекта.

В связи с изъятием недвижимого имущества ФКУ Упрдор «Черноморье» подготовлен проект соглашения с ФИО3, п.2 ст.2 которого, предусмотрена выплата денежных средств ФИО3 в размере 238.100 рублей (т.1 л.д.28-36) и подготовлен проект соглашения с ФИО4, п.2 ст.2 которого, предусмотрена выплата денежных средств ФИО3 в размере 238.100 рублей (т.1 л.д.17-27).

Проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения вручен ФИО3 29.07.2015г., что подтверждается распиской о получении соглашения (т.1 л.д.39), а проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения направлен ФИО4 по почте 31.07.2015г. (т.1 л.д.40).

Вместе с тем, до настоящего времени соглашение ФИО3 и ФИО4 не подписано, предложения о внесении изменения в соглашение им не представлены.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ (в ред. от 13.07.2015г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Как указывалось выше, по делу была назначена судебная экспертиза (т.1 л.д.219-224), по результатам которой рыночная стоимость объекта экспертизы – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на дату осмотра объекта – 03.12.2015г. составляет 447.000 рублей, а величина убытков, причиненных в связи с изъятием участка составляет 103.200 рублей, в том числе по каждому из правообладателей с учетом доли: ФИО3 (1/2 доли земельного участка) рыночная стоимость земельного участка составляет 223.500 рублей, а величина убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка составляет 51.600 рублей, и ФИО4 (1/2 доли земельного участка) рыночная стоимость земельного участка составляет 223.500 рублей, а величина убытков, причиненных в связи с изъятием земельного участка составляет 51.600 рублей (т.2 л.д.3-42).

Соответчики не согласились с заключением ООО «Института оценки, бизнеса и права», указывая на то, что экспертом выполнен сбор ценовой информации по участкам сельскохозяйственного назначения на Таманском полуострове, источниками информации для анализа ценовой информации эксперт использовал в основном данные сайтов https://www.avito.ru/ и http ://www. domnatamani. ru/.

Проведя анализ использованных экспертом сайтов для сбора ценовой информации, были выявлены ряд ценовых предложений, которые по каким-то причинам эксперт проигнорировал.

Кроме того, на стр.5 заключения, эксперт отмечает, что выраженная динамика цен на участки земель сельскохозяйственного назначения отсутствует, а уже на стр.12 констатирует, что анализ рынка именно в <адрес> показал, что рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения достаточно развит, поскольку там разводят виноград, и земли под виноградники продаются по ценам от 1 до 10 миллионов за 1 га. Также, представитель соответчиков отметил, что ответчики (истцы по встречному иску) имея в собственности изымаемый земельный участок, имели к нему интерес и надежды именно в контексте выращивания винограда, а потому он составляет для них достаточно ценный объект.

Истцами по встречному иску была сделана самостоятельная выборка ценовых предложений продавцов (Приложение 3) на ДД.ММ.ГГГГ на используемых экспертом сайтах www.domnatam.ani.ru и www.avito.ru. За основу выборки принимался поиск объектов по следующим критериям: категория земель: земли для сельскохозяйственного назначения; место: <адрес> в радиусе до 10 км., исключая предложения в черте города; земельный участок без строений.

В результате проведенного анализа ими установлено, что средняя цена за сотку составила 38.460 руб. При проведении расчетов, эксперт не учел такие важные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков, как подъездные пути и возможность подключения коммуникаций; аналог №, принятый экспертом к сравнению, вообще ошибочен в своих расчетах.
Так, заявленная площадь этого участка продавцом 36 га, а не 360 га (36.000 соток) принятая к расчету экспертом, что подтверждается публичной кадастровой картой и снимками, приложенными к данному объявлению (Приложение). Соответственно, стоимость одной сотки
будет не 3.528 руб., а 35.280 руб. Кроме того, эксперт ссылается на низкую стоимость аналога № как на ходовую цену, совершенно не учитывая срочность продажи (которая
отмечена на сайте). В интересах ответчиков (истцов по встречному иску), было получено заявление лично от собственника Аналога № с пояснениями, что столь низкая цена обосновывается создавшейся особой материальной нуждой и что при более жизненных условиях стоимость участка была бы более высокая; аналог № указанный экспертом (Приложение 4) размещен на сайте ДД.ММ.ГГГГ.

В Заключении, эксперт приводит обоснование корректировки на величину скидки на торг, ссылаясь на справочник оценщика, разработанного в Приволжском центре методического и информационного обеспечения оценки в 2014 года, хотя, объект экспертизы расположен в <адрес> и дата оценки 2015 год, так же Эксперт приводит обоснование корректировки на масштаб (площадь), ссылаясь на документ разработанный 2010 году, общая экономическая ситуация и ситуация на рынке недвижимости за период с 2010 года до 2015 года, существенно изменилась, поэтому, соответчики указывают, что применение данных источников не корректно.

Согласно заключению ООО «Институт оценки, бизнеса и права» эксперт ФИО6 при описании изымаемого земельного участка с целью определения его рыночной стоимости ссылается на результаты осмотра объекта, где ею было произведено фотодокументирование, отраженные в приложение В. При этом эксперт указывает: выявлено, что окружение объекта составляют необработанные участки, так же, как и сам изымаемый участок, поросшие сорной травой. Данное утверждение совершенно не соответствует действительности, что подтверждается фотографиями, приложенными к справке об осмотре земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, где отчетливо видно, что исследуемый участок обработан и не заросший. Более того, на фотографиях, представленных экспертом в Приложения В, зафиксирован не исследуемый земельный участок, а какой-то неизвестный объект, что четко видно при сравнении фотоснимков, представленных экспертом и фотоснимков, представленных землеустроителем администрации Таманского сельского поселения (т.2 л.д.70-73).

Далее, в исследовательской части анализа рынка земельных участков <адрес> эксперт утверждает, что на стоимость земли влияет ряд факторов и среди этих факторов указывает природные условия, окружающую среду, физические и качественные характеристики земельного участка и его расположение, но при этом экспертом делает вывод, что исследуемый объект не обладает вышеперечисленными характеристиками, явно повышающие ценовую категорию объекта.

Кроме того, экспертом не было уделено внимание тому факту, что Объект расположен рядом с автомобильной транспортной магистралью, ведущей на Косу Тузла, которая является объектом ежегодного посещения туристов и местного населения (место разграничение Керченского залива и Черного моря),

Кроме того, ответчики (истцы по встречному иску) указывают, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 18.700 кв.м. по адресу: <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>, часть которого подлежит изъятию, использовался собственниками ФИО3 и ФИО4 по прямому назначению - для сельскохозяйственных нужд, более того, собственники и дальше намерены заниматься сельскохозяйственными работами.

В судебном заседании была допрошена эксперт ООО «Институт оценки, бизнеса и права» ФИО6, которая подтвердила выводы, содержащиеся в заключении и пояснила, что часть ценовых предложений, имеющихся в СМИ, проигнорированы и не включены в выборку предложений в заключении и что в выборку вошли объявления о наиболее близких по ценообразующим характеристикам земельным участкам, общее количество предложений в выборке - 70, этого вполне достаточно для анализа рынка. В заключении указано, что рыночная стоимость - величина вероятностная (по определению) и всегда имеет определенный разброс (диапазон). Из таблицы виден достаточно значительный разброс цен, диапазон разброса составляет 695 – 50.000 руб. за 1 сотку. В объявлениях, не вошедших в выборку, имеются и предложения с более высокими ценами, однако, в базах риэлтерских сайтов можно отметить, что более дорогостоящие предложения «висят» достаточно долго, т.е. имеют длительный срок экспозиции, это доказывает, что, несмотря на наличие на рынке участков, с более высокими ценами, сделки с ними не происходят. Работает принцип замещения - один из базовых принципов стоимостной оценки - если похожие объекты продаются по разным ценам, покупают всегда те, что дешевле. Рыночная стоимость - это не цена предложения, а цена предполагаемой сделки, и оценщик обязан всегда это учитывать при работе с неоднородным рынком (разбросом ценовых предложений) - то есть нужно понимать, что при реальных сделках (или выкупе участков) нужно ориентироваться на более дешевые объекты. Также, эксперт указал, что для повышения объективности расчетов в качестве прямых аналогов для объекта экспертизы не были приняты объекты с наименьшими ценами в выборке, чтобы не ущемлять интересы собственников изымаемых участков.

Утверждение ответчиков и их представителя о том, что сначала эксперт отмечает, что выраженная динамика цен на участки земель сельхозназначения отсутствует, а затем констатирует, что рынок достаточно развит, показывает, что ответчики не понимают значение слова «динамика» - это не показатель развитости рынка, а показатель изменения цен во времени. Также, ответчики путают понятия «транспортная доступность» и «коммуникации», т.е. обеспеченность участка водоснабжением, газом, электричеством и т.д. Ответчики отмечают, что при проведении расчетов эксперт не учел такие важные ценообразующие факторы, как подъездные пути и возможность подключения коммуникаций. Однако, оба факторы при оценке учтены. Площадь аналога №, использованного при расчетах, указана в объявлении
о его продаже дважды - в сотках (36.000) и квадратных метрах (3.600.000), естественно, у эксперта не возникло сомнений в площади.
Приложенные к объявлению снимки не доказывают различия в площади, поскольку рассматриваемый аналог - земельный массив, состоящий из нескольких частей, в объявлении приведены схемы только 2 частей и их площадь не совпадает ни с площадью в объявлении, ни с площадью, на которой настаивают ответчики. Кроме этого, в объявлении указано, что площадь участка - прямоугольная, однако приведенные
схемы ни в какой комбинации прямоугольный участок не образуют. Как указала эксперт, данные схемы могли быть приведены только в качестве ориентира местоположения участка. Тем более, что на 1 приложенной к объявлению схеме указана площадь одного из
участков, отличающаяся от площади на 2 схеме.

Однако, даже если в объявлении и опечатка (причем повторенная дважды), данный аналог может быть заменен на другие и стоимость объекта экспертизы существенно от этого не изменится. Аналог № является достаточно сопоставимым с объектом экспертизы и тот факт, что собственник, как утверждают ответчики, снизил цену по причине срочности продажи, является как раз доказательством пониженного спроса на участки в данном районе (данный участок был выставлен на продажу 23 октября, и если собственник снижает цену, это означает, что
по первоначальной цене покупателей не нашлось, хотя она и изначально была слишком низкой, по мнению ответчиков). Аналог № размещен на сайте ДД.ММ.ГГГГ, что видно из скриншота в заключении 22.01.2016г. - это дата обновления, что доказывает, что и на этот «слишком дешевый», по мнению ответчиков, на объект уже 3 месяца не может найтись покупатель. Обоснования корректировок, использованные экспертом, являются общепризнанными по всей РФ и на дату составления экспертизы. Также, ответчики поставили под сомнение факт осмотра экспертом их участка. В заключении пояснено, что участок осматривался с использованием публичной кадастровой карты Росреестра и GPS координат, поскольку для земель сельхозназначения, ничем не огороженных и без адресных указателей, это единственный способ их найти. Представленные ответчиками фотографии их участка отличаются от представленных в заключении только наличием снега (так как фотографирование проводилось на другую дату).

На снимках, представленных ответчиками усматривается, что отображенный на них земельный участок покрыт снегом, следы обработки не усматриваются. Приобщенная к материалам дела справка землеустроителя также не подтверждает, что фотоматериалы, приложенные к заключению эксперта отображают земельный участок, не принадлежащий ответчикам. Из вышеизложенного следует, что доводы ответчиков по встречному иску, изложенные в уточненных исковых требованиях от ДД.ММ.ГГГГ не находят своего подтверждения.

Обоснование скидки на торг выполнено по данным справочника оценщика, разработанного в Приволжском центре методического и информационного обеспечения оценки в 2014 г., который является общепринятым у оценщиков РФ, нового справочника пока не издано.

По мнению суда, эксперт обоснованно отнес спорный земельный участок к ценовому диапазону от 1.000 до 6.000 руб. за сотку.

Как усматривается из приложения к экспертному заключению, площадь аналога №, использованного при подготовке экспертного заключения указана в соответствии с объявлением размещенным по адресу http://www.domnatamani.ru/kasnodarskijkraj/uchastok-36-ga-v-volne krasnodarskogo-kraya, актуальным на дату 18.12.2015г.

Из скриншота объявления усматривается, что площадь земельного участка, выставленного на продажу, составляет 36 000 соток или 3 600 000 кв.м. (скриншот объявления приложен к экспертному заключению), телефон собственника, кадастровый номер земельного участка в объявлении отсутствует. С учетом данных обстоятельств у эксперта не могло возникнуть сомнений относительно площади земельного участка. Эксперт правомерно руководствовался информацией актуальной на дату подготовки экспертного заключения и рассчитал стоимость сотки в размере 3528 руб.

Также, суд считает необходимым отметить, что затраты на сельхозобработку и саженцы винограда, подтвержденные документами, содержащимися в материалах дела, (составили 8496,5 рублей за услуги трактора по сельхозобработке (подтверждающие документы: квитанции об оплате тракторных услуг по перевозке грузов, культивации и т.д. от ДД.ММ.ГГГГ - 650 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 1870 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 650 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 829,5 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 829,5 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 1131 руб.,, ДД.ММ.ГГГГ - 805 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 1131 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 200 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 200 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 200 руб.), 94 500 рублей за саженцы винограда (подтверждающие документы: договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с актом приема-передачи) не являются убытками, поскольку не подлежат возмещению, поскольку были произведены задолго до издания распоряжения об изъятии для государственных нужд. Кроме того, некоторые затраты не являются убытками, поскольку обязанность по их производству является следствием обладания на праве собственности земельным участком сельхозназначения.

Заключение эксперта ООО «Институт оценки, бизнеса и права» не вызывает у суда сомнений, так как дано компетентным специалистом, имеющим длительный стаж работы в должности эксперта-оценщика, с соответствующим образованием и сертификатом соответствия, что подтверждается материалами дела (т.2 л.д.31-34), а также после надлежащего исследования объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым удовлетворить требования ФКУ Упрдор «Черноморье» в полном объеме и взыскать стоимость земельного участка и величину убытков, причиненных в связи с изъятием участка, определенной экспертом ООО «Институт оценки, бизнеса и права».

Уточненные встречные требования соответчиков не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с положениями частей 3 и 5 статьи 56.9 Земельного кодекса РФ, при наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Соглашением об изъятии недвижимости может быть предусмотрена обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии, передать в собственность лицу, чьи земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества изымаются для государственных или муниципальных нужд, иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Согласно положений части 1статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным Законом от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Как усматривается из материалов дела, проект соглашения об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером № направленные правообладателям ФИО3 и ФИО4, предусматривает денежную компенсацию за изымаемый для государственных нужд земельный участок, соответственно, при таких обстоятельствах предоставление иного земельного участка, взамен изымаемого для государственных нужд не предусмотрено положениями земельного и гражданского законодательства.

Кроме того, как усматривается из положений частей 3 и 5 статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации, положений части 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка в качестве компенсации взамен изымаемого для государственных нужд, не является обязанностью, лица, ходатайствующего об изъятии или органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии для государственных нужд, а является следствием соглашения достигнутого между изымающей для государственных нужд стороной и лицом, у которого изымается земельный участок. Данные нормы не обязывают лицо, ходатайствующее об изъятии или органа исполнительной власти, принявший решение об изъятии для государственных нужд, безусловно, предоставлять земельный участок взамен изымаемого для государственных нужд, а лишь регламентируют возможность такого предоставления, в случае если такая возможность предусмотрена проектом соглашения об изъятии.

Таким образом, предоставление ФИО3 и ФИО4 равноценного земельного участка, взамен изымаемого или приобретение за счет средств истца равноценного земельного участка, как указывалось выше не предусмотрено законодательством в данном случае.

Представителем ФКУ Упрдор «Черноморье» заявлено ходатайство об обращении решения суда к немедленному исполнению, кроме требований о взыскания судебных расходов.

Суд в соответствии со ст. 212 ГПК РФ считает, что данное ходатайство подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

ФКУ Упрдор «Черноморье» 21.08.2015г. разместило извещение о проведении электронного аукциона на Общероссийском официальном сайте www.zakupki.gov.ru. Предмет электронного аукциона: «реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к <адрес> и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 -км 42, <адрес>».

Порядок заключения контракта по результатам открытого аукциона в электронной форме установлен ст.70 Закона №44-ФЗ.

28.09.2015г. заключен государственный контракт № СМР «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М 25-Новороссийск-Керченский пролив к <адрес> и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0- км 42, <адрес>».

Из п.1.1 вышеуказанного госконтракта следует, что подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению работ: «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги м-25 Новороссийск-Керченский пролив к <адрес> и сухогрузному району морского порта Тамань на участка км 0 - км 42, <адрес>» в соответствии с проектом, утвержденным распоряжением Росавтодора от 15.07.2015г. №-р, и надлежащим образом исполнить принимаемые по настоящему Контракту гарантийные обязательства, а заказчик принимает на себя обязательства принять работы и оплатить их в соответствии с условиями контракта.

Кроме того, заказчик обязан предоставить подрядчику строительную площадку (п.10.1 Государственного контракта).

Сроки выполнения работ по контракту: начало с даты заключения государственного контракта (начальный срок выполнения работ); окончание завершение строительно-монтажных работ - октябрь 2018г.; получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - декабрь 2018г. (конечный срок выполнения работ), перенос сроков строительства не предусмотрен.

Вместе с тем, с учетом положений ст. 328 ГК РФ подрядчик будет иметь возможность выполнить свои обязательства по строительству объекта, только при условии предоставления заказчиком земельного участка под строительство. Кроме того, из линейного графика строительства дороги 0-42 видно, что срок строительства начинается с октября 2015г. и составляет 39 месяцев.

Данные обстоятельства, по мнению суда, являются основанием для обращения решения суда к немедленному исполнению.

Подтверждены и подлежат удовлетворению требования представителя ФКУ Упрдор «Черноморье» о возмещении судебных расходов.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом указанных положений Закона, подлежит взысканию солидарно с ФИО3 и ФИО4 государственная пошлина в размере 6.000 руб., оплаченная ФКУ Упрдор «Черноморье» при подаче иска.

Суд также полагает, что заявленное руководителем ООО «Институт оценки, бизнеса и права» ходатайство (т.2 л.д.2) о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы в размере 10.000 рублей подлежит удовлетворению и взысканию солидарно с ФИО3 и ФИО4, так как определением Темрюкского районного суда от 03.12.2015г., расходы по производству указанной экспертизы возложены на ФИО3 и ФИО4

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Изъять путем выкупа для федеральных нужд у ФИО3 ? долю земельного участка с кадастровым номером № площадью 14.379 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>, посредством перечисления со стороны Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» денежной суммы в размере 223.500 (двести двадцать три тысячи пятьсот) рублей (рыночная стоимость земельного участка) и 51.600 (пятьдесят одна тысяча шестьсот) рублей (величина убытков в связи с изъятием земельного участка) на банковский счет ФИО3 или на депозитный счет нотариуса.

Изъять путем выкупа для федеральных нужд у ФИО4 ? долю земельного участка с кадастровым номером № площадью 14.379 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>, посредством перечисления со стороны Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» денежной суммы в размере 223.500 (двести двадцать три тысячи пятьсот) рублей (рыночная стоимость земельного участка) и 51.600 (пятьдесят одна тысяча шестьсот) рублей (величина убытков в связи с изъятием земельного участка) на банковский счет ФИО4 или на депозитный счет нотариуса.

Прекратить право собственности ФИО3 на ? долю земельного участка с кадастровым номером № площадью 14.379 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО4 на ? долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14.379 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>.

Обязать ФИО3 освободить ? долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14.379 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>.

Обязать ФИО4 освободить ? долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14.379 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>.

Зарегистрировать право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 14.379 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № (категория земель земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 18.700 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать право собственности (по ? доли) ФИО3 и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4.321 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский Край, <адрес>, в земельном массиве ОАО АФ «Южная» отд. «Южная», западнее <адрес>.

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 в пользу Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» расходы, связанные с оплатой госпошлины при подаче иска в суд в размере 6.000 (шесть тысяч) рублей, а также взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 в пользу ООО «Институт оценки, бизнеса и права» расходы на производство экспертизы в размере 10.000 рублей.

Во встречном иске ФИО3 и ФИО4 к Федеральному казенному учреждению «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» о предоставлении взамен изымаемого земельного участка с кадастровым номером № площадью 14 379 кв.м. другого равноценного земельного участка – отказать.

В соответствии со ст.212 ГПК РФ обратить решение суда к немедленному исполнению, кроме взыскания судебных издержек по настоящему делу.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский Краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 09.02.2016 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: