Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Виноградовой М.И., Черняковой Е.В. к ИП Трофимову С.Л. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальных платежей,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились с иском к ИП Трофимову С.Л. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальных платежей.

В обоснование своих требований ссылаются на то, что ООО ТП «Гера» являлось собственником нежилого помещения общей площадью 256,1 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ ИП Трофимов С.Л. является арендатором указанного нежилого помещения на основании договоров аренды, заключенных с ООО ТП «Гера» ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ В связи с ликвидацией юридического лица протоколом внеочередного общего собрания участников ООО ТП «ГЕРА» от ДД.ММ.ГГГГ№ нежилое помещение передано в собственность Виноградовой М.И. (1/4 доля) и Черняковой Е.В. (3/4 доли). Право долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ между ООО ТП «ГЕРА», с одной стороны, и Виноградовой М.И., Черняковой Е.В., с другой стороны, заключен договор уступки права требования на получение причитающейся задолженности по договорам аренды, доля каждой в праве требования не определена. По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата составляла 130 000 руб. ежемесячно (п. 4.1). Оплата должна производиться не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.3), за каждый день просрочки арендатор обязан уплатить неустойку 0,5% от суммы задолженности (п. 4.4). На ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате составляет 130 000 руб., пени - 178 625 руб. По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы – 65000 руб. ежемесячно (п. 4.1). Оплата должна производиться не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.3), за каждый день просрочки арендатор обязан уплатить неустойку 0,5% от суммы задолженности (п. 4.4). На ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендной плате не имеется, пени за несвоевременную оплату составляют 5 851 руб. По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата составляет 110 000 руб. и должна вноситься до 15 числа текущего месяца (п.п. 4.1, 4.3). За каждый день просрочки арендатор обязан уплатить неустойку 0,5% от суммы задолженности (п. 4.4). На ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате составляет 40 000 руб., пени - 47 650 руб. Общий размер задолженности по арендной плате составляет 170 000 руб., пени - 232 126 руб., а всего 402126 руб.

После уточнения исковых требований просили взыскать в равных долях задолженность по арендной плате в размере 500000 руб., пени в размере 354076 руб., коммунальные платежи в размере 101506 руб.

Истец Чернякова Е.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представители истца адвокат Марков М.В., Образцова Г.С., в судебном заседании уточненные исковые требования истцов поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Истец Виноградова М.И., извещенная судом о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась.

Ответчиком ИП Трофимовым С.Л. представлены возражения на исковое заявление, в которых указал, что он является арендатором помещения, расположенного по адресу: <адрес> 2012 года по настоящее время, заключенными между ответчиком и ООО ТП «Гера», генеральным директором которого являлась Чернякова Е.В. Согласно п. 2.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендодатель обязуется передать помещение по акту приема-передачи после оплаты арендатором арендной платы за 2 месяца. П 4.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. устанавливает, что арендная плата по договору начисляется с ДД.ММ.ГГГГ. В исполнение указанных выше пунктов договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендатор оплатит арендодателю обеспечительный взнос в размере 120 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. В течение всего срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендатор своевременно исполнил свою обязанность по внесению арендной платы, включая последний месяц аренды. Таким образом, обеспечительный платеж не был засчитан в счет оплаты последнего месяца аренды и по договоренности сторон был засчитан арендодателем в качестве обеспечительного платежа по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В течение срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендатор также исполнил свою обязанность по внесению арендной платы в размере 120 000 рублей ежемесячно, включая последний месяц аренды. Обеспечительный платеж не был засчитан в счет оплаты последнего месяца аренды и по договоренности сторон был засчитан арендодателем в качестве обеспечительного платежа по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В течение срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендатором в полном объеме исполнена обязанность по внесению арендной платы в размере 120 000 рублей ежемесячно, включая последний месяц аренды. Поскольку обеспечительный платеж не был засчитан арендодателем в счет последнего месяца аренды, то он, как и ранее, остался у арендодателя в качестве обеспечения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ арендатором произведен дополнительный платеж в размере 30 000 рублей. Таким образом, размер обеспечительного платежа составил 150 000 рублей. Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. размер арендной платы составил 130 000 рублей. По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендатором полностью произведена оплата арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. Оплата за ДД.ММ.ГГГГ по договоренности сторон и согласно п. 2.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. должен быть засчитан арендодателем в качестве оплаты последнего месяца аренды помещения, о чем арендатор неоднократно сообщал арендодателю. Подтверждением соглашения сторон о переходе размере обеспечительного платежа из одного договора аренды в другой является то, что во всех договорах аренды с ДД.ММ.ГГГГ. имеется условие об оплате последнего месяца аренды - обеспечительного платежа, а договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ. такого условия не содержат. Кроме того, ООО ТП «Гера» своими действиями признало оплату последнего месяца аренды по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., выставило счет- фактуру № от ДД.ММ.ГГГГ., указав в ней, что долг за 12-ый месяц аренды ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 000 руб. Таким образом, долг ответчика перед ООО ТП «Гера» по арендным платежам за ДД.ММ.ГГГГ в размере 130000 рублей отсутствует. Также пояснил, что сумма обеспечительного платежа на ДД.ММ.ГГГГ составляла 150 000 рублей, а размер арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ. составил 130 000 рублей. Сумма разницы 20000 рублей арендодателем возвращена не была. Ответчик полагает, что определенная договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГ. и заявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, просил снизить размер пени до 2 944,36 руб. Поскольку ООО ТП «Гера» не произвело возврат части обеспечительного платежа в размере 20 000 рублей, считает обоснованным зачесть данную сумму в счет частичного исполнения обязательств арендатора за ДД.ММ.ГГГГ Просил отказать истцам в удовлетворении исковых требований в полном объеме, снизить размере пени до 2944,86 руб.

Представитель ответчика, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Денисова А.В., возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях.

Ответчик Трофимов С.Л., извещенный судом о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1, 2 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ помещение III, общая площадь 256,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности Черняковой Е.В. (3/4 доли в праве) и Виноградовой М.И. (1/4 доля в праве).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ТП «Гера» и Трофимовым С.Л. был заключен договор аренды указанного помещения на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно п. 3.3 договора арендатор обязался своевременно вносить плату за коммунальные услуги, согласно выставленных счетов в течение одного месяца после даты предоставления арендатором счетов: абонентская плата за телефон, оплата электроэнергии, коммунальные услуги (оплата за пользование горячей и холодной водой оплачивается по показаниям счетчиков), интернет, земельного налога.

В соответствии с п. 4.1, 4.2, 4.3 договора стороны установили, что размер арендной платы составляет 130000 рублей. В стоимость арендной платы не включаются расходы арендатора, указанные в п. 3.3. договора. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ТП «Гера» и Трофимовым С.Л. был заключен договор аренды указанного помещения на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии с п. 4.1, 4.2, 4.3 договора стороны установили, что размер арендной платы составляет 65000 рублей. В стоимость арендной платы не включаются расходы арендатора, указанные в п. 3.3. договора. Оплата арендной платы за текущий месяц производится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ТП «Гера» и Трофимовым С.Л. был заключен договор аренды указанного помещения на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии с п. 4.1, 4.2, 4.3 договора стороны установили, что размер арендной платы составляет 110000 рублей. В стоимость арендной платы не включаются расходы арендатора, указанные в п. 3.3. договора. Оплата арендной платы за текущий месяц производится арендатором не позднее 15 числа текущего месяца.

Суду представлены акты приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Также суду представлен акт приема-передачи имущества ликвидируемого ООО ТП «ГЕРА», согласно которому ООО ТП «ГЕРА» передает, а Черняева Е.В., Виноградова М.И. принимают распределяемое пропорционально их долям в уставном капитале общества, помещение III, общая площадь 256,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> следующим образом: Черняковой Е.В. – в размере 59,6%, что соответствует ? доли имущества в общей долевой собственности, Виноградовой М.И. – в размере 20.5%, что соответствует 1/4 доли имущества в общей долевой собственности.

Также судом установлено, что между ООО ТП «ГЕРА» (цедент) и Черняковой Е.В. (цессионарий 1), Виноградовой М.И. (цессионарий 2) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарии принимают в полном объеме права требования цедента на получение причитающейся ему от ИП Трофимова С.Л. задолженности по договорам аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Предметом аренды является нежилое помещение площадью 256,1 кв. м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2. договора по данным цедента на момент подписания настоящего договора размер задолженности по арендной плате составляет 280000 руб., по коммунальным платежам – 67404,09 руб. Общая сумма задолженности -347404,09 руб.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ИП Трофимов С.Л. был уведомлен об уступке прав требования.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суду представлены платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130000 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100000 руб., приходный кассовый ордер №а от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130000 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 95000 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 35000 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 80000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 90000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 65000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 65000 руб., платежное поручение на сумму 65000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 110000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 110000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 110000 руб., приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлено допустимых доказательств надлежащего исполнения обязательств по своевременному и полному внесению платы за аренду нежилого помещения, исходя из бремени доказывания.

Таким образом, в ходе судебного заседания установлено, что платежи ответчиком по договору аренды в период ДД.ММ.ГГГГ. своевременно не производились. Как следует из расчетов арендной платы нежилого помещения, у арендатора Трофимова С.Л. имеется задолженность по арендной плате в размере 500000 руб., относимых и допустимых доказательств иного суду не представлено.

Доводы ответчика о необходимости зачисления обеспечительного платежа по предыдущим договорам суд находит несостоятельными, поскольку взыскиваемая задолженность по оплате образовалась в рамках договоров аренды за ДД.ММ.ГГГГ, также за указанный период произведена уступка права требования задолженности по договорам, а потому расчеты сторон за предыдущий период не могут быть приняты судом во внимание, а ответчик не лишен права обратиться за защитой своих прав в случае наличия переплаты по договорам, действовавшим до спорного периода образования задолженности.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что в судебном заседании установлено, что у ответчика имеется задолженность перед истцами в размере 500000 рублей, право взыскания которой за период по ДД.ММ.ГГГГ. истцы имеют на основании договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, а за последующий период- как арендодатели спорного объекта недвижимости.

В соответствии с п.4.4. договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности.

Доводы ответчика о необходимости снижения размера пени ввиду того, что у него на иждивении имеются несовершеннолетний ребенок и супруга, находящаяся в отпуске по уходу за ребенок в возрасте 3-х лет, а также ипотечный кредит, суд считает несостоятельными, поскольку указанные обстоятельства не освобождают ответчика от уплаты пени по договору за неисполнение договорных обязательств.

Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и пени, суд полагает его обоснованным, а исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 500000 руб. подлежащими удовлетворению,исковые требования о взыскании пени за просрочку оплаты подлежащими удовлетворению в размере 354076 руб., считая данную сумму пени соразмерной нарушению прав истца.

Истцами также заявлены требования о взыскании коммунальных платежей в размере 101506 рублей.

Разрешая данные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 3.3 договора арендатор обязался своевременно вносить плату за коммунальные услуги, согласно выставленных счетов в течение одного месяца после даты предоставления арендатором счетов: абонентская плата за телефон, оплата электроэнергии, коммунальные услуги (оплата за пользование горячей и холодной водой оплачивается по показаниям счетчиков), интернет, экологию.

Суду представлены акт сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, акт сверки от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2022,21 руб., расходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2022,21 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3500 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3000 руб., акт приема –передачи электроэнергии от ДД.ММ.ГГГГ, счет от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1150 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5412,81 руб., счет –фактура от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5230 руб., акт сверки от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 23600 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5609 руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6000 руб., счет - фактура от ДД.ММ.ГГГГ, акт выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ,приложение к акту от ДД.ММ.ГГГГ, платежное требование № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 98,05 руб., акт сверки расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 269,36, акт от ДД.ММ.ГГГГ, акт сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, счет – фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, чек ордер от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2804,27 руб., акт выполненных работ и оказанных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, акт сверки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, приложение к акту № от ДД.ММ.ГГГГ, счет –фактура от ДД.ММ.ГГГГ, счет за теплопотребление от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема –передачи тепловой энергии № от ДД.ММ.ГГГГ,чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 892,56 руб., счет фактура № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стороной ответчика в судебном заседании представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 руб. и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6545 руб.Таким образом, исковые требования истцов в данной части подлежат частичному удовлетворению в размере 64961 руб. (101506 руб-36545 руб.).

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Виноградовой М.И., Черняковой Е.В. к ИП Трофимову С.Л. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальных платежей удовлетворить частично.

Взыскать с ИП Трофимова С.Л. в пользу Виноградовой М.И., Черняковой Е.В. сумму задолженности по арендной плате в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, пени в размере 354076 (триста пятьдесят четыре тысячи семьдесят шесть) рублей 00 копеек, коммунальные платежи в размере 64961 (шестьдесят четыре тысячи девятьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек, в остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья И.Н.Тарасова

Решение в окончательной форме принято 24.11.2016.