Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании не действительным договора займа с одновременным залогом доли в праве собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании не действительным договора займа с одновременным залогом доли в праве собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований истец указал, что 09.02.2015 г. между истцом и ответчиком был заключен Договор займа с одновременным залогом доли в праве собственности на квартиру (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик передал в собственность истцу денежные средства в размере 435 600 рублей, а истец в срок до 08.02.2018 г. включительно возвращает предоставленную сумму займа.

Пунктом 1.2 Договора предусмотрено, что в обеспечение своевременного исполнения обязательств истца по возврату суммы займа полностью, уплате пеней, а также сумм, причитающихся Заимодавцу-Залогодержателю в соответствии с п. 1 ст. 3, ст. 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Заемщик-Залогодатель передает в залог принадлежащие ему 19/40 доли в праве собственности на квартиру по адресу г. Санкт-Петербург, <адрес>

Кадастровый (или условный) номер квартиры 78-78-01/01/0598/2005-424.

Пунктом 1.4 Договора установлено, что стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет 1 000 000 рублей.

В нарушение указанной Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка доли в праве собственности на квартиру по адресу г. Санкт-Петербург, <адрес> оценщиком не производилась.

Согласно сведениям из портала услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, кадастровая стоимость квартиры по адресу г. Санкт-Петербург, <адрес> составляет 4 521 500,86 рублей, соответственно, кадастровая стоимость 19/40 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г Санкт-Петербург, <адрес> должна составлять 4521500,86 х 19/40 = 2 147 712,91 рублей, что значительно выше стоимости квартиры, указанной в пункте 1.4 Договора.

С учетом того, что сумма займа составляет 435 600 рублей, при этом заем является беспроцентным, то стоимость заложенного имущества - 19/40 доли в праве собственности на квартиру по адресу г. Санкт-Петербург, <адрес>, значительно превышает сумму займа, что не соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, указала, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило уточненное исковое заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 32), в итоге истец указал, что просит признать недействительным договор займа с одновременным залогом доли в праве собственности на квартиру от 09.02.2015 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1, в части передачи в залог ФИО2 19/40 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежащих ФИО1 на праве собственности.

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 39-40), в котором он указал, что истец пропустил срок исковой давности. В удовлетворении исковых требований просил отказать.

В ходе рассмотрения дела от истца поступили пояснения относительно отзыва на исковое заявление (л.д. 55), в которых она указала, что государственная регистрация ипотеки была проведена 13.04.2015 г. номер государственной регистрации 78-78/035-78/070/013/2015-57/1, соответственно срок должен был истечь 13.04.2018 г. Поскольку исковое заявление направлено в суд 09.03.3028 г., полагал, что срок исковой давности истцом пропущен не был.

Истец в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца в суд явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в суд явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела и оценив в совокупности все добытые доказательства, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что 09.02.2015 г. между истцом и ответчиком был заключен Договор займа с одновременным залогом доли в праве собственности на квартиру (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик передал в собственность истцу денежные средства в размере 435 600 рублей, а истец в срок до 08.02.2018 г. включительно возвращает предоставленную сумму займа.

Кадастровый (или условный) номер квартиры 78-78-01/01/0598/2005-424.

Пунктом 1.4 Договора установлено, что стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет 1 000 000 рублей.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец в качестве одного из оснований для признания договора недействительным указывает, что в нарушение указанной Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка доли в праве собственности на квартиру по адресу г. Санкт-Петербург, <адрес> оценщиком не производилась.

По правилам части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями части 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Согласно положениям части 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сторонами при заключении договора было достигнуто соглашение относительно стоимости заложенного имущества.

Истец в качестве основания для признания договора недействительным также указывает, что стоимость заложенного имущества значительно превышает сумму займа, что не соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Исходя из указанной суммы истец рассчитал кадастровую стоимость 19/40 доли в праве собственности на квартиру по адресу: г Санкт-Петербург, <адрес> следующим образом: 4521500,86 х 19 / 40 = 2 147 712,91 рублей. Однако истцом при расчете не учтено, что стоимость доли недвижимого имущества не соответствует простому арифметическому счету, поскольку при данном расчете должен быть применен понижающий коэффициент.

Согласно условий договора сумма займа составляет 435 600 рублей, при этом заем является беспроцентным, стоимость заложенного имущества - 19/40 доли в праве собственности на квартиру по адресу г. Санкт-Петербург, <адрес>, по расчетам истца значительно превышает сумму займа.

Согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу указанной нормы закона отказ в обращении взыскания допускается при установлении одновременно следующих условий: крайне незначительного нарушения, обеспеченного залогом обязательства - а именно, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, а также определенного договором или законом периода просрочки.

Последний платеж истцом был внесен 31.03.2017 г. в размере 5 000 рублей.

Сумма задолженности по основному долгу составляет 265 800 рублей. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Согласно п. 1.1.5 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату суммы займа, заемщик выплачивает пени в размере 1% за каждый день просрочки от невыплаченной суммы.

Согласно ст. 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом.

Таким образом, размер пеней составит: (265 800 * 1%) * 537 = 1 427 346 рублей.

А общая сумма задолженности составит: 1 427 346 рублей + 265 800 рублей = 1 693 146 рублей

Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что даже основываясь на расчетах истца, что стоимость, принадлежащей ему доли составляет 2 147 712,91 рублей, нельзя сделать вывод о том, что стоимость недвижимого имущества, заложенного по договору, значительно превышает имеющуюся у него задолженность перед ответчиком.

При этом у истца имеется право на оспаривание стоимости заложенного имущества, однако она, ссылаясь в том числе и на несоответствие стоимости недвижимого имущества оспаривает только сам залог, а не стоимость предмета залога.

Согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Порядок и условия обращения взыскания на долю должника в общем имуществе урегулированы ст. 255 ГК РФ, в соответствии с которой кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 17 ноября 2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" также разъяснено, что при отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном ст. 255 ГК РФ.

Таким образом, возможность залога доли в праве общей долевой собственности прямо указана в законе.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 181 Гражданского Кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Договора займа заключен 09.02.2015 г., при этом исковое заявление направлено в суд 09.03.2018 г., что подтверждается штемпелем на конверте (л.д. 16).

Никаких доказательств подтверждающих уважительность пропуска срока исковой давности истец не представил.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает необходимым отказать удовлетворению исковых требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца через Красносельский районный суд.

Председательствующий судья: В.В. Овчаров

Мотивированное решение суда изготовлено 25.09.2018 г.