Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «БРИЗ» о признании недействительным акта приема-передачи квартиры, дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве и условий договора и о возложении обязанности нести расходы на оплату коммунальных услуг,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Строительная компания «БРИЗ» о признании недействительным одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи квартиры с обременением по адресу: <адрес> «Б» по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ООО «СК «БРИЗ» с ФИО1; о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ; о признании недействительными п. 4.2.8., 14.3., 11.1. договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также истица просила суд возложить обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг (уже начисленных и тех, которые будут начислены) на застройщика с ДД.ММ.ГГГГ (день составления одностороннего акта приема-передачи квартиры) до момента подписания сторонами двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства. В обоснование заявленных требований ФИО1 сослалась на те обстоятельства, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и О был заключен договор об уступке права требования по договору № участия в долевом строительстве девятисекционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (поз.1) по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Застройщиком по настоящему договору являлся ООО СК «Бриз». Объектом является квартира, расположенная по адресу: РТ, <адрес>. За квартиру было оплачена полная сумма в размере 5478880 рублей. При осмотре квартиры перед ее приемкой, в квартире были выявлены недостатки, а именно: повреждения и дефекты в виде неровностей всех стен помещений квартиры как по вертикали, так и по горизонтали; откосы дверного проема входной группы имеют множественные следы отколов и наслоений цементного раствора; отсутствует заделка стыков, в некоторых местах стены не имеют штукатурки. На основании экспертного заключения №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ стоимость ремонтных работ, необходимых для приведения объекта в соответствие с действующими нормативами, составила 340739,30 руб. Решением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было постановлено: иск ФИО1 к ООО «Строительная компания «Бриз» о защите прав потребителя удовлетворить частично и взыскать с ответчика в пользу истицы в счет соразмерного уменьшения покупной цены <адрес> руб. 10 коп., неустойку в размере 30000 рублей и 5000 рублей в счет компенсации морального вреда, а также сумму штрафа за уклонение от исполнения требований потребителя в добровольном порядке в размере 40000 руб., расходы по проведению оценки в размере 9090 руб. 86 коп, а также взыскать неустойку, начисленную на сумму основного долга в размере 73019 руб. 10 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда, из расчета 1% в день. Таким образом, судом было установлено наличие в передаваемой ФИО1 квартире строительных недостатков. Тем не менее, ООО «СК «Бриз» ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес ФИО1 односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с обременением по адресу: <адрес> «Б» по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, полученный ДД.ММ.ГГГГг. В уведомлении и акте было указано, что застройщиком дефекты были устранены ДД.ММ.ГГГГг., однако данный вывод являлся неверным, так как ДД.ММ.ГГГГ застройщик получил претензию о недостатках в квартире, которые не были устранены и по день составления одностороннего акта приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГг. застройщиком была получена претензия от истца о несогласии с односторонним актом приема-передачи квартиры и признания его недействительным в виду включения застройщиком пункта о качестве объекта соответствующим требованиям СНиП, проекту и договору, в то время как объект в действительности не соответствовал вышеуказанным нормам и требованиям, соответственно в данном акте должны были быть отражены все недостатки, которые были выявлены и не устранены застройщиком. После получения застройщиком данной претензии, застройщик не направил в адрес истца исправленный акт приема-передачи, в связи с чем истец не имел возможности подписать новый акт. Истец не мог пользоваться объектом долевого строительства до момента вынесения решения судом, так как судебная экспертиза должна была произвести осмотр объекта долевого строительства (а это стены, потолки и полы), соответственно истец был лишен права полноценно пользоваться объектом долевого строительства и жить в ней. В связи с чем ФИО1 посчитала необходимым возложить расходы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на застройщика до момента вынесения решения Московским районным судом <адрес> по делу № о соразмерном уменьшении покупной цены договора в виду наличия недостатков, которое было вынесено ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, истец просила суд признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об изменении площади квартиры и необходимости осуществления доплаты. О наличии такого дополнительного соглашения истцу стало известно лишь ДД.ММ.ГГГГ при ознакомлении с материалами гражданского дела № в Московском районном суде <адрес>, указанное соглашение истицей не подписывалось. Также истица просила признать недействительными условия договора долевого участия, в котором по ее мнению имеются пункты несоответствующие нормам законодательства, а именно: п. 4.2.8. договора долевого участия, согласно которому участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику расходы, связанные с инвентаризацией объекта, сумма оплаты определяется согласно счета специализированной организации технической инвентаризации, пропорционально размеру общей площади принадлежащего объекта. Такие расходы не могут быть возложены на истца, так как инвентаризация проводилась до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, когда собственником всего объекта фактически числился еще сам застройщик; п. 14.3. договора долевого участия, согласно которому все споры подлежат разрешению в Московской районном суде <адрес> (Арбитражном суде <адрес>), с обязательным соблюдением претензионного порядка досудебного разбирательства, при этом срок рассмотрения претензии составляет 30 календарных дней, поскольку указанный пункт противоречит п. 1 ст. 17 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора; а также п. 11.1. договора, который предусматривает обязательное наличие согласия застройщика на уступку прав требований, поскольку согласовывать уступку прав по договору долевого участия с застройщиком не нужно за исключением случаев, когда производит уступка с наличием задолженности перед застройщиком. Истец полагает, что пункты договора 4.2.8., 14.3., 11.1. надлежит признать недействительными, ущемляющими права истца как потребителя услуги. По изложенным основаниям ФИО1 обратилась в суд.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2 поддержала исковые требования и доводы в их обоснование.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Бриз» ФИО3 с иском не согласился, пояснив, что ФИО1 отказалась принимать квартиру по акту приема-передачи, отказалась от его подписания, несмотря на ее уведомление застройщиком о необходимости принятия объекта недвижимости по договору, по причине чего ООО «Строительная компания «Бриз» составило односторонний акт приема-передачи, направив его дольщику.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно пункту 4 указанной статьи, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и О» был заключен договор об уступке права требования по договору №№ участия в долевом строительстве девятисекционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (поз.1) по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком по настоящему договору являлся ООО СК «Бриз». Объектом является квартира, расположенная по адресу: РТ, <адрес>.

ФИО1 оплатила стоимость квартиры в размере 5478880 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ девятисекционный жилой дом по <адрес>Б <адрес> был введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Бриз» направило ФИО1 уведомление о необходимости принятия квартиры в построенном доме (л.д.39).

При осмотре квартиры перед ее приемкой, ФИО1 в квартире были выявлены недостатки, а именно: повреждения и дефекты в виде неровностей всех стен помещений квартиры как по вертикали, так и по горизонтали; откосы дверного проема входной группы имеют множественные следы отколов и наслоений цементного раствора; нарушения теплоизоляции; отсутствует заделка стыков, в некоторых местах стены не имеют штукатурки. На основании экспертного заключения №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ стоимость ремонтных работ, необходимых для приведения объекта в соответствие с действующими нормативами, составила 340739,30 руб.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась к застройщику с претензией, в которой изложила выявленные ею недостатки и потребовала устранить их (л.д.33).

Вместо удовлетворения требований потребителя, ООО СК «Бриз» направило ДД.ММ.ГГГГФИО1 уведомление (л.д.43) об односторонней передаче квартиры и односторонний акт приема-передачи с обременением от ДД.ММ.ГГГГ, который был приложен к уведомлению.

Защищая нарушенное право на соразмерное уменьшение цены приобретенной квартиры, ФИО1 обратилась в суд. Решением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было постановлено иск ФИО1 к ООО «Строительная компания «Бриз» о защите прав потребителя удовлетворить частично и взыскать с ответчика в пользу истицы в счет соразмерного уменьшения покупной цены <адрес> рублей 10 копеек, неустойку в размере 30000 рублей и 5000 рублей в счет компенсации морального вреда, а также сумму штрафа за уклонение от исполнения требований потребителя в добровольном порядке в размере 40000 рублей, расходы по проведению оценки в размере 9090 руб. 86 коп, а также взыскать неустойку, начисленную на сумму основного долга в размере 73019 рублей 10 копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда, из расчета 1% в день.

Таким образом, судом было подтверждено наличие в передаваемой ФИО1 квартире строительных недостатков.

При разрешении возникшего между сторонами спора в указанной части, суд исходит из принципа добросовестности, закрепленного статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Право участника долевого строительства на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, связывается законом с исполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона «О долевом участии», то есть до безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

ДД.ММ.ГГГГг. застройщиком была получена претензия от истца о несогласии с односторонним актом приема-передачи квартиры и признания его недействительным в виду включения застройщиком пункта о качестве объекта соответствующим требованиям СНиП, проекту и договору, в то время как объект в действительности не соответствовал вышеуказанным нормам и требованиям, соответственно в данном акте должны были быть отражены все недостатки, которые были выявлены и не устранены застройщиком.

После получения застройщиком претензии от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик не направил в адрес истца исправленный акт приема-передачи, в связи с чем истец не имел возможности подписать новый акт.

Вместе с тем, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Учитывая, что односторонний акт с обременением от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи квартиры по адресу: <адрес> «Б» по договору участия в долевом строительстве №№ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ООО «СК «БРИЗ» с ФИО4 содержал в себе условия о полном выполнении застройщиком объема работ, предусмотренных в пункте ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве; условия о соответствии качества выполненных работ требованиям СНиП, проекту и договору участия в долевом строительстве; установления застройщиком срока гарантии на оконные конструкции 1 год со дня передачи дольщику объекта участия в долевом строительстве, которые противоречат обстоятельствам дела, выявленным нарушениям качества передаваемого объекта участия в долевом строительстве, а также нормам Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный односторонний акт должен быть признан судом недействительным также и в части включения данных условий в его содержание.

Обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена в статье 153 Жилищного кодекса РФ. Указанной статьей Жилищного кодекса РФ определен не только круг лиц, у которых эта обязанность возникает, но и установлены сроки появления такой обязанности. Применительно к лицам, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента такой передачи в силу п. 6.2 ст. 153 ЖК РФ. При таких обстоятельствах у ФИО1 отсутствовала обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения до момента передачи ей указанной выше квартиры.

В связи с чем ООО «СК «Бриз» обязано нести расходы по содержанию построенной квартиры до исполнения решения Московского районного суда <адрес> по делу № о соразмерном уменьшении покупной цены договора в виду наличия недостатков, которое было вынесено ДД.ММ.ГГГГ и передачи квартиры ФИО1

В требовании истицы о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору №№ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ – должно быть отказано судом, поскольку указанное соглашение не было подписано ФИО1 и не прошло государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным.

Требование истицы о признании недействительными п. 4.2.8., 14.3., 11.1. договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ – подлежит удовлетворению судом в силу следующего.

Согласно пункта 4.2.8. договора долевого участия, участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику расходы, связанные с инвентаризацией объекта, сумма оплаты определяется согласно счета специализированной организации технической инвентаризации, пропорционально размеру общей площади принадлежащего объекта.

Однако расходы не могут быть возложены на участника долевого строительства, так как технический паспорт является одним из обязательных документов, предъявляемых для получения разрешения на ввод объекта учета в эксплуатацию (ст.12 п. 3 Федерального закона «Об основах учета объектов капитального строительства»).

В силу пункта 14.3. договора долевого участия, все споры подлежат разрешению в Московской районном суде <адрес> (Арбитражном суде <адрес>), с обязательным соблюдением претензионного порядка досудебного разбирательства, при этом срок рассмотрения претензии составляет 30 календарных дней. Указанное условие нарушает права потребителя, гарантированные пунктом 1 статьи 17 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора.

Кроме того, в силу пункта 11.1. договора долевого участия, заключенного с участником долевого строительства ФИО1, требуется обязательное наличие согласия застройщика на уступку прав требований. Указанное условие ограничивает права кредитора по сравнению с гарантированными правами, закрепленными статьей 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». А потому условие договора в указанной части должно быть признано судом недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «БРИЗ» о признании недействительным акта приема-передачи квартиры, дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве и условий договора и о возложении обязанности нести расходы на оплату коммунальных услуг – удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт с обременением от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи квартиры по адресу: <адрес> «Б» по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ООО «СК «БРИЗ» с ФИО1, и в части условия о полном выполнении застройщиком объема работ, предусмотренных в пункте ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве; условия о соответствии качества выполненных работ требованиям СНиП, проекту и договору участия в долевом строительстве; в части установления застройщиком срока гарантии на оконные конструкции 1 год со дня передачи дольщику объекта участия в долевом строительстве.

Признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «СК «БРИЗ» с ФИО1: пункта 4.2.8 в части условия об обязанности участника долевого строительства по возмещению застройщику расходов по инвентаризации объекта долевого участия в строительстве; пункта 11 в части условия об обязательном письменном согласии застройщика на уступку права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве и пункта 14.3 о договорной подсудности разрешения споров в части исков потребителя, а также в части обязательной претензионной досудебной процедуры по искам потребителя.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца через Московский районный суд <адрес> со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья: В.Р. Шарифуллин

Решение21.01.2022