Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению КОЖЕКИНА А.В. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (РОСРЕЕСТР) об отказе в государственной регистрации сделки купли-продажи, перехода права и перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Кожекин В.А., за которого по доверенности действует Бухалов Ю.В., обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Ярцевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (РОСРЕЕСТР) об отказе в государственной регистрации сделки купли-продажи, перехода права и перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Представитель заявителя Бухалов Ю.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал и в их обоснование пояснил, что он, действуя по доверенности в интересах Кожекина А.В. совершил ряд сделок с недвижимостью, а именно: продал принадлежащую Кожекину А.В. двухкомнатную квартиру и на вырученные деньги купил однокомнатную квартиру для несовершеннолетнего сына Кожекина А.В., а для Кожекина А.В. – комнату, расположенную в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу: . Но Ярцевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (РОСРЕЕСТР) отказал в регистрации сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и в переходе права собственности на указанное жилое помещение, так как продавцом комнаты – П. в регистрационную палату не было предоставлено разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на отказ н/л П., который является наравне со своей матерью П. собственником коммунальной квартиры по адресу: , от права преимущественной покупки указанной комнаты. Отказ считает незаконным, так как при подготовке документов к заключению договора купли-продажи были соблюдены требования статьи 250 ГК РФ, в частности:

- был предоставлен нотариально оформленный отказ матери н/л П. – П., которая в силу норм гражданского и семейного кодексов действует как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетнего сына, от приобретения комнаты у П.;

- после приостановления регистрации сделки на один месяц по причине непредставления разрешения (согласия) органа опеки и попечительства на отказ н/л П. от права преимущественной покупки комнаты, в адрес П., н/л П. и органа опеки и попечительство, от имени П. были направлены уведомления о намерении П. продать свою комнату постороннему лицу, как это предусмотрено частью 2 статьи 250 ГК РФ.

Считает, что дополнительных документов для регистрации сделки и перехода права собственности на комнату не требуется. Действия матери несовершеннолетнего П., а именно ее отказ от покупки комнаты, сами по себе свидетельствуют о том, что и ее сын не намерен покупать комнату. Положения инструкции, которой руководствуется Ярцевский отдел РОСРЕЕСТРА, считает несоответствующими нормам гражданского и семейного законодательства, а в результате отказа в регистрации сделки и перехода права собственности ущемлены права Кожекина А.В., как добросовестного покупателя. Просил заявленные требования удовлетворить – признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (РОСРЕЕСТР) в государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимого имущества незаконным и обязать зарегистрировать указанную сделку, переход права собственности и право собственности на указанную недвижимость за Кожекиным А.В.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (РОСРЕЕСТР) – Быкова Л.В. в судебном заседании заявленные требования не признала и пояснила, что в Ярцевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области П. и Бухаловым Ю.В., действующим по доверенности от имени Кожекина А.В., были представлены документы для государственной регистрации сделки- договора купли-продажи, перехода права, и права собственности на комнату, площадью 14,9 кв.м., расположенную по адресу: . В ходе совершения регистрационных действий было установлено, что сособственником указанной коммунальной квартиры, помимо П. является ее несовершеннолетний (шестнадцатилетний) сын П., который также, в силу положений статьи 250 ГК РФ, наделен правом преимущественной покупки доли в общей долевой собственности. Однако, к документам, предоставленным для регистрации сделки, продавцом не были представлены документы, подтверждающие отказ всех сособственников от первоочередного права покупки отчуждаемой комнаты. Согласно пункта 8 Приказа Минюста РФ от 20 июля 2004 № 126 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в случае дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки на имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора купли-продажи, перехода права и права собственности на комнату, была приостановлена сроком на 1 месяц до , о чем было сообщено заявителям с указанием причин приостановления регистрации. Так как причины, препятствующие государственной регистрации, в установленный законом срок не были устранены – не представлены документы необходимые для государственной регистрации, государственным регистратором было отказано в государственной регистрации сделки- договора купли-продажи, перехода права, и права собственности. В удовлетворении заявленных требований просила отказать в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, и исследовав письменные материалы дела суд приходит к выводу о том, что заявление Кожекина А.В. не подлежит удовлетворению.

Согласно частей 5 и 6 статьи 131 ГК РФ отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено:

- статья 20: «В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав».

- часть 1 статьи 24: « При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", федеральный орган в области государственной регистрации разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции Российской Федерации , что установлено в пункте 1 Положения о нем, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года N 1313 (в редакции от 7 мая 2007 года).

Министерство юстиции Российской Федерации, реализуя свои полномочия, Приказом от 20 июля 2004 года N 126 утвердило Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Инструкция).

Абзац 4 пункта 8 Инструкции, предусматривает, что при проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется, в том числе, в случаях: дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права.

Обязанности органов опеки и попечительства защищать интересы несовершеннолетних лиц вытекает из пункта 1 статьи 7 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", которым установлено, что органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством Российской Федерации объема дееспособности ребенка, посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.

Согласно пункта 1 статьи 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 34 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.

Согласно пункта 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав , раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Частью 3 статьи 60 СК РФ, данные правила распространяются и на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка.

Отказ от преимущественного права покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности другому избранному им лицу.

Действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками (ст. 153 ГК РФ).

Следовательно, отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

В судебном заседании установлено, что Кожекин А.В. в интересах которого по доверенности действовал Бухалов Ю.В. продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: (л.д. №).

В этот же день представителем Кожекина А.В. – Бухаловым Ю.В., был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец П. обязался передать, а покупатель Кожекин А.В. оплатить и принять в собственность комнату, расположенную по адресу: (л.д. №

сторонами сделки в Ярцевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области были сданы документы для регистрации указанной сделки, перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества (л.д.№).

В ходе правовой экспертизы предоставленных документов государственным регистратором было установлено, что участником общей долевой собственности на продаваемое жилое помещение является несовершеннолетний П. (л.д.№), при этом предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, в регистрационную палату предоставлено не было.

№ государственная регистрация сделки купли-продажи, перехода права и перехода права собственности на объект недвижимого имущества была приостановлена на срок до , участники сделки уведомлены о приостановлении и его причинах (л.д. №).

№ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области отказало в государственной регистрации сделки купли-продажи, перехода права и перехода права собственности на объект недвижимого имущества (л.д. №). Отказ мотивирован нарушением преимущественного права одного из собственников на приобретение комнаты в коммунальной квартире.

Оспаривая указанный отказ в регистрации, заявитель и его представитель обосновывают свои требования тем, что от матери несовершеннолетнего было получено и представлено в регистрационную палату нотариально оформленное заявление об отказе от права преимущественной покупки комнаты, а после приостановления регистрации продавцом в адрес П., ее несовершеннолетнего сына П. и в орган опеки попечительства были направлены уведомления о сроках и условиях продажи комнаты. Считают, что таким образом продавцом П. были соблюдены требования статьи 250 ГК РФ и не чьи права, в том числе несовершеннолетнего не нарушены, так как в установленный срок сособственники не проявили желания приобрести продаваемого жилое помещение.

Но указанная позиция противоречит положениям приведенных выше норм Гражданского и Семейного кодексов РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и «Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 20 июля 2004 года N126, положения которых обеспечивают особый контроль государства за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних.

Верховный Суд Российской Федерации в решение от 15 августа 2007 года №ГКПИ 070737 по заявлению К. о признании недействующим абзаца четвертого пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Приказом Министерства Юстиции РФ от №, указывает, что положения указанного пункта Инструкции соответствует требованиям действующего законодательства.

В ходе судебного разбирательства для допроса в качестве свидетелей в судебное заседание вызывались П. и н/л П., но в указанное время они не явились. Допрошенная в качестве свидетеля специалист органа опеки и попечительства Кулагина Ю.В. в судебном заседании подтвердила, что на органы опеки и попечительства возложена обязанность по обеспечению защиты прав несовершеннолетних при решении вопросов об отчуждении имущества несовершеннолетних либо уменьшении их имущественных прав, и в таких случаях в обязательном порядке оформляется разрешение (согласие) органа опеки на заключение подобной сделки. П. не были предоставлены необходимые документы на оформления разрешения, поэтому сделать однозначный вывод о том, что данной сделкой не будут нарушены права несовершеннолетнего П., невозможно.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в регистрации сделки купли-продажи, перехода права и перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире под номером , являющейся объектом сделки купли-продажи, заключенной между П. и Кажекиным А.В., является законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления , если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 и 258 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований КОЖЕКИНУ А.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме, путем подачи жалобы через Ярцевский городской суд.

Судья Е.Н.Короткова