Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Некоммерческого партнерства по управлению и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса «Успех-Совершенство» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

установил:

Некоммерческое партнерство по управлению и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса «Успех-Совершенство» ( далее –Партнерство) обратилось с исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании расходов на содержание общего имущества нежилого здания. В обоснование заявленных требований ссылается на то, что Партнерство создано на основании решения участников 06.09.2005. На основании заключенного между Партнерством и ООО «Твердость» договором инвестирования строительства физкультурно-оздоровительного комплекса от 01.08.2006 построено и введено в эксплуатацию административно-офисное здание по адресу На основании решений собственников нежилых помещений в указанном административно-офисном здании функции управления зданием переданы от собственников Партнерству. Партнерство осуществляет содержание общего имущества собственников помещений нежилого здания и выставляет собственникам помещений квитанции на оплату указанных услуг, а также на оплату коммунальных услуг, поставляемых ресурсоснабжающими организациями. ФИО1 с 05.05.2011 по 30.08.2021 являлся собственником нежилого помещения- офиса № площадью 82,2 кв.м. в административно-офисном здании по адресу ответчик несвоевременно и не в полном объеме оплачивал услуги Партнерства по содержанию общего имущества собственников помещений нежилого здания, не оплачивал коммунальные услуги, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате за период с января 2020 по август 2021 в размере 147914 руб.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по внесению платы за содержание общего имущества, коммунальные услуги за период с января 2020 по август 2021 в размере 147914 руб., судебные издержки.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 по доверенности исковые требования поддержал в полном объеме, указывая на то, что истец на основании решений собственников помещений административно-офисного здания по адресу исполняет функции по управлению данным зданием, а именно содержит общее имущество собственников помещений, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг, иные договоры в интересах собственников помещений нежилого здания в соответствии с принятыми общими собраниями собственников помещений решениями. Ответчик в период с 05.05.2011 по 30.08.2021 являлся собственником нежилого помещения- офиса № площадью 82,2 кв.м. в административно-офисном здании по адресу и членом Партнерства. Протоколом внеочередного общего собрания членов Партнерства от 30.04.2019 был утвержден размер компенсации расходов на управление зданием на 2019 год в сумме 11,68 руб. с 1 кв.м. общей площади помещения в нежилом здании, на 2020 год размер компенсации расходов на управление зданием не утверждался, плата за содержание и обслуживание общего имущества для собственников помещений в нежилом здании определялась по фактически понесенным расходам пропорционально площади помещений в нежилом здании. Истцу ежемесячно направлялись квитанции на оплату коммунальных услуг и внесению платы за содержание общего имущества, однако оплата оказываемых услуг производилась им нерегулярно и не в полном объеме. В 2020 году истцом внесено только три платежа по нежилому помещению №. Поскольку в собственности истца находились и иные нежилые помещения в здании по адресу , поступившие от ответчика платежи учитывались в соответствии с указанным им назначением: платежи с указанием на оплату по помещению № относились в счет погашения задолженности за указанное помещение, платежи с указанием на оплату за помещение № относились на это помещение, а платежи с указанием на оплату за гараж относились истцом в счет оплаты за гараж. В материалы дела истцом представлен полный и подробный расчет взыскиваемых сумм. Истец не отрицает, что по различным видам платежей для расчета доли истца в расходах на содержание общего имущества принималась различная площадь помещений нежилого здания. Это обусловлено тем, что часть услуг оказывалась не всем собственникам помещений здания, а только части из них, и в таких случаях стоимость оказываемых услуг делилась на площадь здания, указанную в договоре на оказание конкретного вида услуг. Кроме того, поскольку котельная, расположенная в здании по адресу , отапливает также помещения здания по адресу , при расчете платы за отопление учитывалась площадь нежилого здания по адресу Собственникам помещений здания по адресу распределялась плата за оказываемые Партнерством услуги пропорционально объему оказываемых услуг. По состоянию на 01.01.2020 у ответчика имелась непогашенная задолженность по оплате за оказываемые Партнерством услуги за 2019 год. Полагает, что доводы истца о том, что он фактически не использовал нежилое помещение №, в связи с чем не обязан нести расходы на оплату коммунальных услуг, в том числе электроэнергии, несостоятельны. В случае, если собственник помещения не имеет намерений его использовать, комиссия в составе нескольких членов Партнерства фиксирует показания прибора учета в принадлежащем собственнику помещении, составляет акт с фиксацией показаний прибора учета, и в дальнейшем данному собственнику не начисляется плата за коммунальные услуги, в том числе электроэнергию. ФИО1 с какими-либо заявлениями о фиксации факта неиспользования помещения в адрес Партнерства не обращался. Договор с ООО «НИР» на обслуживание котельной не предусматривает выполнение обществом работ по уборке помещения котельной, в связи с чем данные работы выполняются Партнерством отдельно, и в расчете платы за содержание общего имущества выделяется отдельная строка на уборку помещения котельной.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика адвокат Герасимов Р.А. исковые требования не признали, указывая на то, что какой-либо задолженности по оплате коммунальных услуги расходов по управлению за 2019 год у ответчика не имелось, каких-либо доказательств в данной части истцом не представлено. Поскольку положениями действующего законодательства отношения по управлению общим имуществом собственников нежилых помещений не урегулированы, на правоотношения сторон по аналогии распространяются положения Жилищного кодекса российской Федерации в части регулирования отношений между собственниками помещений в многоквартирных жилых домах и управляющими организациями. Исходя из аналогии права, установление управляющей компанией платы за оказываемые услуги без соответствующего решения общего собрания собственников помещений является незаконным. Часть заявленных истцом ко взысканию сумм были установлены Партнерством в отсутствие соответствующих решений общих собраний собственников помещений. Так, протокол № 1/2020 внеочередного общего собрания собственников помещений от 29.01.2020 не содержит решения о затратах на управление для собственников офисов в здании по в размере 20,3 руб. с одного кв.м. площади, в связи с чем при расчете платы за управление подлежит применению ранее установленный тариф в соответствии с решением общего собрания собственников помещений от 30.04.2019 в размере 11, 68 руб. с 1 кв.м. площади помещения. Затраты на содержание лифта рассчитаны Партнерством в различные месяцы по-разному, но в любом случае не исходя из общей площади здания. При этом, решение общим собранием об освобождении каких-либо собственников помещений от внесения платы за содержание лифта не принималось. Решение собственников помещений о формировании резервного фонда принято общим собранием 29.01.2020 года, в связи с чем данная плата должна быть начислена, начиная с февраля 2020 года, но не ранее. Истец необоснованно включил в расчет платы за содержание общего имущества тариф на уборку котельной, поскольку данная услуга оказывается собственникам помещений в составе работ по обслуживанию котельной на основании договора с ООО «НИР». В январе 2020 года Партнерство необоснованно включило в состав затрат на содержание общего имущества выплату заработной платы двум председателям правления, что не соответствует интересам собственников помещений. Начиная с декабря 2019 года ФИО1, фактически не использовал нежилое помещение №, в связи с чем требования истца о взыскании с него платы за электроэнергию необоснованны. В общей сложности в 2019 году ФИО1 внес денежные средства в пользу истца в размере 59824,5 руб., в 2020-2021 годах- 93253,19 руб. Поскольку, исходя из представленного ответчиком встречного расчета общая сумма затрат на содержание и коммунальных услуг за офис не могла превышать 59569,5 руб., у ФИО1 имеется переплата со стороны ответчика в пользу истца. Поскольку иные нежилые помещения ( помещение гаража и офиса №) были отчуждены ответчиков в ноябре 2020 года, все платежи, поступавшие в адрес истца после указанной даты должны были быть отнесены истцом в счет оплаты за помещение № внес зависимости от того, какое назначение платежа было указано ФИО1

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Материалами дела установлено, что Некоммерческое партнерство по управлению и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса «Успех-Совершенство» создано на основании решения участников 06.09.2005. На основании заключенного между Партнерством и ООО «Твердость» договором инвестирования строительства физкультурно-оздоровительного комплекса от 01.08.2006 построено и введено в эксплуатацию административно-офисное здание по адресу . На основании решений собственников нежилых помещений в указанном административно-офисном здании функции управления зданием переданы от собственников Партнерству. Партнерство осуществляет содержание общего имущества собственников помещений нежилого здания и выставляет собственникам помещений квитанции на оплату указанных услуг, а также на оплату коммунальных услуг, поставляемых ресурсоснабжающими организациями. ФИО1 с 05.05.2011 по 30.08.2021 являлся собственником нежилого помещения- офиса № площадью 82,2 кв.м. в административно-офисном здании по адресу

Протоколом № 2/2019 от 30.04.2019 года внеочередного общего собрания собственников помещений здания по адресу постановлено утвердить размер компенсации расходов на управление зданием в 2019 году в сумме 11,68 руб. с одного кв.м. общей площади помещения в нежилом здании по адресу

Также указанным решением общего собрания постановлено принять решение о распределении расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества, потерь по горячему, холодному водоснабжению, газоснабжению, отоплению ( тепловой энергии), а также электроэнергии пропорционально площади помещений в нежилом здании.

В силу положений ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Общее имущество в нежилом здании находится в долевой собственности всех собственников помещений в этом здании. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ. (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с положениями ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как следует из представленного в материалы дела решения общего собрания собственников помещений № 2/2019 от 30.04.2019 года, фиксированный размер компенсации расходов на управление зданием был установлен только на 2019 год, на период 2020-2021 годов фиксированный размер платы за управление не принимался, следовательно, расчет платы за управление зданием, исходя из размера фактически понесенных Партнерством затрат на управление пропорционально размеру доли в праве на общее имущество здания, является правомерным и соответствует положениям ст. 249 ГК РФ.

Ссылки ответчика на то, что без установления тарифа на содержание общего имущества собственников помещений начисление Партнерством платы за оказываемые услуги по содержанию незаконно, не могут быть приняты судом, поскольку аналогия права в данном случае не применима. В том случае, если управляющей организацией многоквартирным жилым домом не установлен тариф на оказываемые услуги, в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации ( ЖК РФ) подлежат применению тарифы и перечни услуг по управлению, установленные органом местного самоуправления на соответствующий период. Тарифы и перечни услуг, входящих в состав услуг по управлению общим имуществом в нежилых зданиях, органами местного самоуправления не утверждаются. Таким образом, доводы ответчика о том, что поскольку тариф на содержание общего имущества собственников помещений в 2020-2021 годах не установлен, то подлежит применению тариф, установленный на 2019 год, несостоятельны. Положения ст. 249 ГК РФ допускают взимание с собственников платы за содержание общего имущества по фактически понесенным затратам.

Истцом в материалы дела представлено решение общих собраний собственников помещений, оформленное протоколом № 2/2019 от 30.04.2019 года, которое допускает взимание платы за содержание общего имущества и потери по коммунальным расходам в зависимости от размера фактически понесенных затрат, представлено решение общего собрания собственников № 1/2020 от 29.01.2020, которым утвержден тариф на аварийное обслуживание здания, принято решение о создании резервного фонда, утвержден размер взносов в резервный фонд, утверждены лимиты заработной платы сотрудникам Партнерства.

Принятые общим собранием собственников помещений решения обязательны для исполнения всеми членами Партнерства, в том числе ответчиком.

Истцом в материалы дела представлены договоры на оказание услуг по охране нежилого здания, по содержанию котельной, по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, по обслуживанию пожарной сигнализации, договор снабжения электрической энергией, договор поставки газа, договор на комплексное техническое обслуживание лифтов и систем лифтовой диспетчерской связи и сигнализации, договор на абонентское обслуживание по обслуживанию на случай чрезвычайных ситуаций, трудовые договоры с сотрудниками Партнерства, счета на оказанные услуги в спорный период, выписка по счету Партнерства, подтверждающие факт несения расходов на содержание общего имущества членов Партнерства.

Указанные доказательства являются допустимыми, достоверными, подтверждают факт и размер расходов Партнерства на содержание общего имущества.

Поскольку услуги по аварийно-диспетчерскому обслуживанию на случай чрезвычайных ситуаций и на поставку газа оказывается также собственникам помещений здания по адресу , плата за данные услуги распределяется Партнерством пропорционально общим площадям зданий. Расчет начисленных собственникам помещений здания по адресу платежей в данной части истцом в материалы дела представлен.

Поскольку собственники помещений здания по адресу пользуются только двумя видами услуг, плата за работу председателя и бухгалтера Партнерства распределяется на собственников указанного здания пропорционально общему оказываемых услуг- по 2 руб. за 1 кв.м. площади помещений. Заработная плата уборщицы и дворника Партнерства распределяется на объем уборочных площадей.

Плата за обслуживание лифтов распределяется Партнерством, исходя из того обстоятельства, что собственники помещений пятого этажа используют один лифт. Расчеты платы за обслуживание лифтов истцом приведены.

Суд не соглашается с доводами ответчика о том, что оснований для начисления платы за уборку котельной не имеется, поскольку данные услуги оказываются членам Партнерства в соответствии с договором на обслуживание котельной с ООО «НИМ», так как в предмет договора, заключенного с ООО «НИМ» уборка помещения котельной не входит.

Доводы ответчика о неправомерном начислении в январе 2020 года заработной платы двум председателям правления Партнерства не принимаются судом во внимание. Начисление заработной платы по должности «председатель Правления» двум разным лицам в январе 2020 года обусловлено прекращением трудовых отношений с ранее действовавшим председателем правления и выплатой ему гарантий, предусмотренных трудовым законодательством, при увольнении, и заключением трудового договора с действующим председателем Правления, начислением действующему председателю правления заработной платы также в соответствии с действующим трудовым законодательством.

Таким образом, то обстоятельство, что для расчета платы по различным видам услуг по содержанию общего имущества принимается различная площадь нежилых помещений здания, обусловлена тем обстоятельством, что часть услуг оказывается не всем собственникам помещений, а только части их них, в связи с чем расходы по содержанию распределяются исключительно на тех собственников помещений, которым данная услуга оказывается.

Доказательств того, что истцом в соответствии с положениями ст. 249 ГК РФ приняты экономически необоснованные решения о начислении платы за содержание с учетом объема оказываемых каждому из собственников услуг и с учетом особенностей помещений, ответчиком не представлено.

Кроме того, в соответствии с Уставом Партнерства решение вопросов о распределении расходов Партнерства не отнесено к исключительной компетенции общего собрания, а в силу п. 7.15 Устава руководство Партнерством в период между заседаниями общего собрания осуществляет Правление, которое правомочно принимать решения, не относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Следовательно, правление Партнерства вправе в соответствии со своей компетенцией принимать решения о распределении расходов на содержание Партнерства в зависимости от площадей помещений, в отношении которых оказывается та или иная услуга и в зависимости от особенностей помещений.

То обстоятельство, что ответчик фактически с декабря 2019 года не использовал помещение № в нежилом здании по адресу , какими-либо объективными доказательствами не подтверждено. Кроме того, факт неиспользования нежилого помещения не освобождает ответчика от несения расходов на содержание общего имущества собственников помещений.

Поскольку решение о создании резервного фонда принято членами Партнерства на общем собрании 29.01.2020 года, взимание взносов в резервный фонд со всех собственников помещений, начиная с 29.01.2020 года, является правомерным.

То обстоятельство, что у ответчика по состоянию на 01.01.2020 года имелась задолженность по внесению платы за содержание по нежилому помещению №, подтверждается квитанциями Партнерства за 2019 год, а также представленной самим же ответчиком справочной информацией о размере его задолженности по помещению № за 2019 год. При этом каких-либо обращений от ФИО1 в адрес Партнерства о несогласии с размером задолженности, об отсутствии задолженности по помещению №, претензий об исключении размера задолженности из квитанции в адрес истца не поступало.

Как следует из представленных ФИО1 платежных поручений, квитанций об оплате, в спорный период им было внесено 3 платежа с назначением платежа « плата по помещению №» Денежные средства, поступившие в соответствии с указанными платежными документами, истцом при расчете исковых требований учтены.

При этом в период 2020-2021 годов ФИО1 также вносилась плата за нежилое помещение № и помещение гаража, расположенные в том же нежилом здании, в платежных документах в графе «назначение платежа» указывалось на внесение платы за помещение № и помещение гаража.

Оснований для учета платежей, поступивших за содержание помещений № и помещение гаража, принадлежавших ответчику, в счет платы за помещение №, у истца не имелось, поскольку каких-либо заявлений об изменении назначения платежей от ФИО1 не поступало.

Содержание общего имущества в силу закона является обязанностью долевого собственника не только перед третьими лицами, но и друг перед другом. Исполняя возложенные на них обязательства, стороны гражданского оборота должны действовать разумно и добросовестно, с учетом интересов сособственника. Обязанность участия в расходах по содержанию не может ставиться в прямую зависимость от согласия самого собственника, поскольку уклонение от участия в несении расходов на общее имущество в здании, в том числе путем непредставления согласия на проведение требуемых работ, привело бы к освобождению сособственника от бремени содержания общего имущества, пользованием результатом работ, произведенных и оплаченных силами других сособственников без соответствующего возмещения, что недопустимо и являлось бы злоупотреблением правом.

Доказательств того, что заключенные Партнерством договоры не соответствовали интересам собственников помещений, ответчиком не представлено.

Таким образом, поскольку истцом понесены расходы на содержание общего имущества собственников помещений нежилого здания, размер понесенных расходов и размер доли ответчика в данных расходах документально подтверждены, исковые требования Партнерства подлежат удовлетворению.

Встречный расчет ответчика ФИО1 не может быть принят судом во внимание, поскольку не соответствует положениям ст. 249 ГК РФ, а также принятому общим собранием собственников помещений решению № 2/2019 от 29.04.2019.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину, которая подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца , паспорт № выдан Фрунзенским РОВД г. Ярославля 01.12.2004, код подразделения 762-005, в пользу Некоммерческого партнерства по управлению и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса «Успех-Совершенство» ИНН <***> ОГРН <***> задолженность в размере 147914,02 руб., возврат госпошлины в размере 4158 руб., а всего взыскать 152072,02 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья: В.В.Барышева