Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Магкаевой М.Д., при секретаре судебного заседания Джигкаевой Л.Г., помощник судьи Гудиев Г.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 сельского поселения Пригородного района РСО-Алания и Обществу с ограниченной ответственностью «Центрконсалт» о признании недостоверным заключения специалиста и определении рыночной стоимости нежилых зданий,

установил:

... ФИО1 обратился в суд с указанным иском к Администрации Гизельского сельского поселения Пригородного района РСО-Алания и ООО «Центрконсалт», с привлечением в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы судебных приставов по РСО-Алания и судебного пристава-исполнителя Пригородного РО УФССП по РСО-Алания ФИО8, который мотивировал следующим образом.

В производстве Пригородного РО УФССП России по РСО-Алания находится исполнительное производство ...-ИП от ... в отношении должника ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания. Согласно решению Пригородного районного суда РСО-Алания от ... по гражданскому делу ...ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания является собственником нежилого здания площадью 228,9 кв.м. (кадастровый ...) и нежилого здания площадью 7,7 кв.м. (кадастровый ...), расположенных по адресу: РСО-Алания, .... Судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о производстве оценки указанного имущества должника (ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания). ... судебным приставом-исполнителем Пригородного РО УФССП России по РСО-Алания ФИО16 было вынесено постановление о принятии результатов оценки, выполненной ООО «Центрконсалт». При этом согласно заключению специалиста ... от ..., выполненного ООО «Центрконсалт», рыночная стоимость (наиболее вероятная расчетная величина) нежилого здания площадью 228,9 кв.м. кадастровый ..., расположенного по адресу: ..., определенная по состоянию на ..., округленно составляет: 6 534 000 рублей; нежилого здания площадью 7,7 кв.м., расположенного по адресу: ..., определенная по состоянию на ..., округленно составляет: 220 000 рублей. Однако ФИО5 не согласен с заключением специалиста ... от ..., считает его недостоверным по следующим причинам. Стоимость объектов недвижимого имущества, приведенная в заключении специалиста ... от ... является явно завышенной не соответствуют действительной рыночной стоимости объектов оценки, а также не соответствует рыночной стоимость аналогичных объектов недвижимого имущества, расположенных в ... РСО-Алания, при этом данное заключение было сделано в нарушение требований ст. ст. 3, 7, 11, 12, 13, 20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ... № 135-ФЗ, а также федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО ...), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО ...) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО ...), утвержденных приказами Минэкономики России от ......, ... и ..., которые должны использоваться оценщиком. В заключении ... от ... указано на то, что оценка производится на основании постановления судебного пристава-исполнителя о назначении оценщика в исполнительном производстве от ..., однако в действительности постановление судебного пристава-исполнителя о назначении оценщика было внесено ... Кроме того, в заключении специалиста ... от ... указано, что оцениваемые объекты имеют офисное целевое назначение (административные здания), при этом в настоящее время в данных помещениях располагается ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания, однако в качестве сравнительных аналоговых объектов специалист использовал объекты коммерческого назначения (магазины), а не аналоги в виде офисных зданий (помещений), в связи с чем использование несопоставимых аналогов существенным образом повлияло на определение средней рыночной стоимости квадратного метра оцениваемых объектов. Вместе с тем, использованные в заключении специалиста ... от ... объекты-аналоги имеют следующие площади: 80,0 кв.м., 27,0 кв.м., 90,0 кв.м., однако оцениваемы объекты имеют следующие площади: 228,9 кв.м. и 7,7 кв.м., в связи с чем использованные специалистом объекты-аналоги не сопоставимы по площади с оцениваемыми объектами. При этом на страницах 30 и 31 заключения специалиста ... от ... (таблица ...) указано, что объекты аналоги выбраны исходя из площади земельных участков, однако предметом оценки являлись не земельные участки, а здания (помещения). Более того, при выборе используемых объектов-аналогов в заключении специалиста ... от ... (в таблице ...) указаны объекты-аналоги, которые специалист посчитал возможным использовать при проведении оценки, при этом в таблице ... заключения в качестве аналогов приведены иные объекты. В в заключении специалиста ... от ..., имеется ошибка, поскольку, как следует из выводов данного заключения нежилое здание площадью 228,9 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, ..., было оценено дважды. Таким образом, приведенные нарушения привели к определению недостоверной и несоответствующей действительности стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества, в связи с чем в настоящее время возникла необходимость в определении данной стоимости в судебном порядке путем назначения соответствующей судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного, ссылаясь на положения п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона РФ от ... № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», с учетом предъявленного в соответствии со ст. 39 ГПК РФ дополнительного искового заявления от ..., ФИО5 просил суд: признать недостоверным заключение специалиста ... от ..., выполненное ООО «Центрконсалт» в рамках исполнительного производства ...-ИП от ...; определить на основании судебной оценочной экспертизы ...э от ..., выполненной ИП ФИО4, рыночную стоимость нежилого здания площадью 228,9 кв.м. кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., в размере 3 778 000 рублей, рыночную стоимость нежилого здания площадью 7,7 кв.м. 15:08:0220129:171, расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., в размере 113 000 рублей (с целью проведения торгов).

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки в суд не сообщил, при этом от представителя ФИО5 - ФИО10. действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от ..., в суд поступило заявление от ... о рассмотрении данного гражданского дела в отсутствие ФИО5 и его представителей.

Ответчик Администрация Гизельского сельского поселения Пригородного района РСО-Алания, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в суд своего представителя не направила, о причинах неявки своего представителя в суд не сообщила, при этом в своем заявлении от ...ФИО3 сельского поселения ... РСО-Алания ФИО11 просил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие представителей ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания.

Ответчик ООО «Центрконсалт», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в суд своего представителя не направило, о причинах неявки своего представителя в суд не сообщило.

Третье лицо Управление Федеральной службы судебных приставов по РСО-Алания, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в суд своего представителя не направило, о причинах неявки своего представителя в суд не сообщило.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель Пригородного РО УФССП по РСО-Алания ФИО16, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах своей неявки в суд не сообщила, при этом представила в суд заявление от ... о рассмотрении данного гражданского дела в ее отсутствие.

Вместе с тем, от ФИО2 сельского поселения ... РСО-Алания и ООО «Центрконсалт», а также от третьих лиц Управления Федеральной службы судебных приставов по РСО-Алания и судебного пристава-исполнителя Пригородного РО УФССП по РСО-Алания ФИО16 возражения на иск в суд не поступили.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие истца ФИО5, представителей ФИО2 сельского поселения ... РСО-Алания и ООО «Центрконсалт», а также в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы судебных приставов по РСО-Алания и третьего лица судебного пристава-исполнителя Пригородного РО УФССП по РСО-Алания ФИО16

Исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования ФИО5 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

... Пригородным РО УФССП по РСО-Алания на основании исполнительного листа: серия ФС ..., выданного Пригородным районным судом РСО-Алания по делу ... от ..., было возбуждено исполнительное производство ...-ИП в отношении ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания в пользу взыскателя ФИО5 (предмет исполнения: взыскание денежной суммы в размере: 4 560 263 рубля), находящегося в настоящее время в производстве ведущего судебного пристава-исполнителя Пригородного РО УФССП по РСО-Алания ФИО16

Согласно выписке из ЕГРН от ... на основании решения Пригородного районного суда РСО-Алания от ... (по гражданскому делу ...) ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания является собственником нежилого здания площадью 228,9 кв.м. (кадастровый ...), и нежилого здания площадью 7,7 кв.м. (кадастровый ...), расположенных по адресу: РСО-Алания, ....

При этом как следует из технических планов зданий от ..., подготовленных кадастровым инженером ФИО12, расположенные по адресу: РСО-Алания, ..., объекты недвижимости в виде нежилых зданий, имеет следующие основные технические характеристики: 1) назначение: нежилое; наименование: нежилое здание; площадь 228,9 кв.м.; материал наружных стен: кирпичные; количество этажей: 1; 2) назначение: нежилое; наименование: нежилое здание; площадь 7,7 кв.м.; материал наружных стен: кирпичные; количество этажей: 1.

... ведущим судебным приставом-исполнителем Пригородного РО УФССП России по РСО-Алания ФИО16 был составлен акт описи и ареста в отношении имущества должника ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания: нежилого здания площадью 228,9 кв.м. (кадастровый ...) и нежилого здания площадью 7,7 кв.м. (кадастровый ...), расположенных по адресу: РСО-Алания, ....

... ведущим судебным приставом-исполнителем Пригородного РО УФССП России по РСО-Алания ФИО16 было вынесено постановление о назначении оценщика в отношении указанного недвижимого имущества должника - ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания, в соответствии с которым для участия в исполнительном производстве ...-ИП был привлечен специалист ООО «Центрконсалт».

... ведущим судебным приставом-исполнителем Пригородного РО УФССП России по РСО-Алания ФИО16 было вынесено постановление о принятии результатов оценки, выполненной ООО «Центрконсалт» в рамках исполнительного производства ...-ИП от ....

Согласно выводам, приведенным в заключении специалиста ... от ..., выполненного ООО «Центрконсалт»: рыночная стоимость (наиболее вероятная расчетная величина) нежилого здания площадью 228,9 кв.м. кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., определенная по состоянию на ..., округленно составляет: 6 534 000 рублей; рыночная стоимость (наиболее вероятная расчетная величина) нежилого здания площадью 228,9 кв.м. кадастровый ...; нежилого здания площадью 7,7 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, ..., определенная по состоянию на ..., округленно составляет: 220 000 рублей.

При этом согласно письму ведущего пристава-исполнителя Пригородного РО СП УФССП по РСО-Алания ФИО16 от ... остаток денежной задолженности по исполнительному производству ...-ИП, возбужденному на основании исполнительного листа: серия ФС ... о взыскании суммы долга в размере 4 560 263 рублей, с должника АМС ФИО7 сельского поселения, на сегодняшний день составляет: 3 602 663 рубле й 93 копейки, и сумма исполнительского сбора в размере 319 218 рублей 41 копейка.

Посчитав недостоверным (недействительным) заключение специалиста ... от ..., выполненное ООО «Центрконсалт», ФИО5 оспорил его в судебном порядке на основании п.п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона РФ от ... № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно ч. 4 ст. 85 Федерального закона РФ от ... № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, при этом стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии с п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ...... «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»: Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном ФИО3 22 КАС РФ и ФИО3 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве). Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Таким образом, в силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона РФ от ... № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» закон наделил участников исполнительного производства правом на оспаривание стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, и закрепил порядок такого оспаривания.

Вместе с тем, оценочная деятельность на территории Российской Федерации регулируется положениями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ... № 135-ФЗ.

Положениями ст. 3 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Вместе с тем, общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 11 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно ст. 12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 13 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ст. 20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки (ФСО) и стандарты и правила оценочной деятельности.

При этом критерии оценки имущества закреплены в действующих Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО ...), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО ...), «Требования к отчету об оценке» (ФСО ...), утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от ......, ... и ..., а также Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости» (ФСО ...), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ......, которые должны использоваться оценщиком.

В соответствии с пунктом 3 ФСО ... отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При этом согласно п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО ...) итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Анализ заключения специалиста ... от ... при его сопоставлении с нормами действующего законодательства, в частности Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО ...), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО ...), «Требования к отчету об оценке» (ФСО ...), утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от ......, ... и ..., а также Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО ...), утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от ......, позволяет суду прийти к выводам о том, что данное заключение является недостоверным, необоснованным и недействительным ввиду содержащихся в нем многочисленных ошибок, несоответствий, а также противоречий по следующим причинам.

На страницах 30 и 31 заключения специалиста ... от ... (Таблица ...) в отношении 10 найденных специалистом объектов-аналогов указано на наличие определенной площади земельного участка, при этом далее указывается, что, исходя из анализа предложений встроенных помещений, представленного в данной Таблице (...), объекты-аналоги под номерами: 3-7, 9, 10 считаются выбросами и не участвуют в анализе и расчете стоимости оцениваемого объекта ввиду несоответствия принципу замещения, кроме того, на странице 32 заключения специалиста ... от ... в Таблице ... в отношении 3 отобранных специалистом объектов-аналогов указано, что они имеют определенную площадь земельного участка.

При этом на странице 41 заключения специалиста ... от ... указано, что в ходе оценки анализу подвергались данные по предложениям земельных участков, расположенных в РСО-Алания, в ..., полученные из открытых источников - сети интернет - сайты: https://www.domofond.ru; www.avito.ru, https://cian.ru, https://osetiya.move.ru, https://realt.ru и др., с указанием на то, что база данных по объектам-аналогам ограничена выше приведенными источниками информации.

Однако предметом оценки в заключении специалиста ... долдны были являться не земельные участки и не встроенные помещения, а отдельно стоящие нежилые здания.

Вместе с тем, на странице 31 заключения специалиста ... от ... (Таблица ...) под объектом-аналогом ... приведен следующий объект: ..., площадью 300 кв.м., цена 11 500 000 рублей, а уже на странице 32 данного заключения (Таблица ...) тот же самый объект-аналог ... имеет совершенно другие качественные и количественные характеристики: ..., площадь 20, цена 1 299 999 рублей.

При этом на странице 32 заключения специалиста ... от ... по непонятным причинам приводится следующая информация: «Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений встроенных помещений офисно-торгового назначения/свободного назначения, диапазоном площади, соответствующей объекту исследования (менее 50 кв.м.), расположенных на первых этажах жилых и нежилых зданий в ... в РСО-Алания по состоянию на дату оценки» и далее приводится Таблица ... с объектами-аналогами под номерами: 1, 9, 8.

Кроме того, на странице 39 заключения специалиста ... указано, что при использовании сравнительного подхода специалистом были проведены, в частности, следующие действия: отбор не менее пяти аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт), что не соответствует действительности, так как согласно Таблицам ... и ..., приведенным в заключении специалиста, объектов-аналогов было найдено только три.

В заключении ... от ... указано что оцениваемые объекты имеют офисное целевое назначение (административные здания), при этом в настоящее время в данных помещениях располагается ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания, что не оспаривалось участниками судебного разбирательства.

Вместе с тем, на странице 41 заключения специалиста ... от ... указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (ФСО-7 п. 22б), при этом в нарушение данного условия оцениваемые объекты относятся к нежилым зданиям административного (офисного) назначения, однако согласно содержанию заключения в качестве объектов-аналогов были использованы два объекта торгового назначения и один свободного назначения (страницы 41-43), которые фактически являются действующими магазинами, что предполагает наличие определенной доходности при их использовании, в связи с чем специалистом не была применена необходимая корректировка на экономические показатели в виде целевого назначения (разрешенного использования).

Согласно заключению специалиста ... от ... в Таблице ... на странице 47 при применении корректировки «качество внутренней отделки» в отношении оцениваемого объекта указано: «среднее (стандартное)»; объекта-аналога ... - «удовлетворительное (косметический ремонт)»; объекта-аналога ... - «хорошее (премиум)»; объекта-аналога ... - «среднее (стандарт)», при этом при определении процентного соотношения приведенной корректировки в отношении объектов-аналогов ... и ... были ошибочно указаны не проценты (%), а цифры: соответственно: 4005 и -5321, хотя в других корректировках использовались только проценты (%).

Кроме того, в заключении специалиста ... от ... в Таблице ... на странице 47 указано на применение коэффициента вариации 24,25 %, однако применение данного коэффициента, необходимость его применения, а также сведения о результатах его применения в заключения нигде не приводится.

В заключении специалиста ... от ... на страницах 41-43 приведены три объекта-аналога: 1) торговое помещение, площадь, 80 кв.м., по адресу: РСО-Алания, ..., цена 1 800 000 рублей; 2) коммерческое помещение свободного назначения, площадь 27 кв.м., по адресу: РСО-Алания, ..., цена 1 500 000 рублей; 3) торговое помещение, площадь 90 кв.м., по адресу: ..., цена 2 900 000 рублей.

При этом в заключении специалиста ... от ... на странице 44 указано, что исходя из анализа рынка (Таблица 6 заключения), поправка на цены земельных участков под офисно-торговую застройку составляет ценовой диапазон 5,9-15,6 %, в связи с чем в расчете принято среднее значение скидки на торг в размере 10,8 %, как наиболее типичного для своего сегмента, однако в заключении не приводится обоснования необходимости определения поправок на цены земельных участков под офисно-торговую застройку, если предметом оценки являются отдельно стоящие административные нежилые здания.

Вместе с тем, в заключении специалиста ... от ... на странице 45 при определении возможности применения корректировки на тип объекта указано, что объект исследования и все объекты-аналоги являются отдельно стоящими зданиями, в связи с чем данная корректировка не требуется, однако в самом заключении в отношении объектов-аналогов ... и ... такие сведения отсутствуют, и более того, в отношении объекта-аналога ... очевидно усматривается, что данный объект-аналог является встроенным помещением.

Более того, согласно заключению специалиста ... от ... местом проведения указанного заключения является следующий адрес: ..., р....., то есть юридический адрес и место фактического нахождения ООО «Центрконсалт».

При этом согласно содержанию заключения специалиста ... от ... специалист-оценщик ФИО13 не выезжала на непосредственный осмотр объектов оценки, расположенных по адресу: РСО-Алания, ....

Поэтому приведенная в заключении специалиста ... от ... ссылка на странице 39 на то, что при использовании сравнительного подхода специалистом были проведены, в частности, следующие действия: фотографирование объекта оценки, не соответствует действительности.

Вместе с тем, в перечне приведенных в приложении к заключению специалиста ... от ... документов, представленных для оценки из Пригородного РО УФССП России по РСО-Алания, отсутствуют ссылки на фотографии оцениваемых объектов недвижимости.

Таким образом, из заключения специалиста ... от ... не усматривается источник появления в заключении фотографий оцениваемых объектов недвижимости, что ставит под сомнение достоверность приложенных к заключению фотографий оцениваемых объектов.

Исходя из содержания заключения специалиста ... от ..., описание объектов оценки производилось, в том числе на основании фотографий, достоверность которых в силу изложенного не подтверждена, при том, что при проведении оценки специалистом на основании указанных фотографий была использована корректировка на качество внутренней отделки.

Вместе с тем, в выводах заключения специалиста ... от ... рыночная стоимость (наиболее вероятная расчетная величина) в отношении нежилого здания площадью 228,9 кв.м. кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., по состоянию на ... была ошибочно приведена в двух размерах: 6 534 000 рублей и 220 000 рублей, хотя последняя указанная сумма, исходя из содержания заключения специалиста ... от ..., должна относиться лишь к рыночной стоимости другого объекта недвижимости нежилого здания, площадью 7,7 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ....

При таких обстоятельствах имеются достаточные основания сомневаться в правильности проведенных специалистом-оценщиком исследований, а следовательно, и в правильности выводов, содержащихся в заключении специалиста ... от ... в отношении нежилого здания (кадастровый ...) и нежилого здания (кадастровый ...), расположенных по адресу: РСО-Алания, ....

Кроме того, в целях проверки достоверности выводов, приведенных в заключении специалиста ... от ..., в соответствии со ст. 79 ГПК РФ ввиду возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в оценочной области, на основании определения суда от ... была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилого здания площадью 228,9 кв.м. (кадастровый ...) и нежилого здания площадью 7,7 кв.м. (кадастровый ...), расположенных по адресу: РСО-Алания, ....

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ...э от ..., выполненной ИП ФИО4: рыночная стоимость нежилого здания (административное) площадью 228,9 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., составляет: 3 778 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания (уборная) площадью 7,7 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., составляет: 113 000 рублей.

Согласно ст. ст. 56, 67 и 198 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, оцениваемых по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, при этом никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, а суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами, при этом экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, при этом суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать им и должен дать ему оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ наряду с другими доказательствами по делу.

Согласно содержанию судебной оценочной экспертизы ...э от ... данная экспертиза была проведена квалифицированным специалистом (экспертом-оценщиком) ФИО4, имеющим необходимые специальные познания, соответствующий опыт и квалификацию, а также имеющим полномочия на производство судебных экспертиз, подтвержденными приложенными к экспертному заключению документами, при этом указанная экспертиза была проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства с соблюдением процедур, установленных для данных видов экспертиз, в частности, до начала проведения специальных исследований эксперт, давший экспертное заключение в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 80 ГПК РФ до начала проведения экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, а также ему были разъяснены соответствующие права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ и ст. ст. 16, 17 Федерального закона РФ от ... № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», вместе с тем, обоснованных отводов указанному эксперту в установленном законом порядке не заявлялось.

При этом полномочия эксперта ФИО4 в сфере оценочной деятельности подтверждены действующим свидетельством, выданным ..., о членстве в Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» с ... (регистрационный ...), дипломами о профессиональной переподготовке ... (регистрационный ...) и ... (выданным ...), а также сертификатами соответствия судебного эксперта: серия СС ... и серия СС ... (дата регистрации: ...).

Проверив заключение судебной оценочной экспертизы ...э от ... на предмет его соответствия Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от ... № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО ...), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО ...), «Требования к отчету об оценке» (ФСО ...), утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ от ... соответственно ..., ..., ..., а также Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости» (ФСО ...), утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от ......, суд считает, что в указанном заключении в достаточной степени отражены характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, приводятся обоснование избранных подхода и метода оценки, расчет и итоговый результат оценки, в связи с чем данное заключение является законным и обоснованным, при этом участниками судебного разбирательства в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не были представлены доводы и доказательства, которые бы могли свидетельствовать о недействительности или необоснованности судебной оценочной экспертизы ...э от ....

Таким образом, судебная оценочная экспертиза ...э от ..., является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, полученным в соответствии с требованиями действующего законодательства, а выводы данной экспертизы являются научно обоснованными и аргументированными, при этом допустимых, достоверных и достаточных доказательств обратного, а также доказательств недостаточной ясности, неполноты, неправильности или противоречивости указанной экспертизы в суд представлено не было, в связи с чем отсутствуют какие-либо объективные данные, позволяющие подвергнуть сомнению обоснованность этой экспертизы.

При этом судебная оценочная экспертиза ...э от ... не содержит ошибки, несоответствия и противоречия, имеющиеся и выявленные в заключении специалиста ... от ....

Кроме того, судом принимается во внимание тот факт, что эксперт ФИО4 при проведении указанной экспертизы производил личный осмотр и фотосъемку оцениваемых объектов недвижимости, в отличие от специалиста-оценщика при проведении оценки ... от ...

Таким образом, приведенные нарушения и несоответствия, содержащиеся в заключении специалиста ... от ..., выполненного ООО «Центрконсалт», привели к определению недостоверной и несоответствующей действительности рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания, чем были нарушены права и законные интересы ФИО14, являющегося взыскателем в отношении должника ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания в рамках исполнительного производства ...-ИП от ....

Более того, оценив заключение специалиста ... от ..., суд принимает во внимание значительную разницу рыночной стоимости объектов недвижимости между установленной в заключении специалиста ... от ... и в судебной оценочной экспертизе ...э от ... (в 1,74 раза), что в свою очередь также свидетельствует о несоответствии заключения специалиста ... от ... требованиям Федерального закона РФ от ... № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, суд исходит из того, что в судебном заседании нашли подтверждения доводы истца ФИО5 относительно недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, что является основанием для удовлетворения его исковых требований.

При таких обстоятельствах следует признать недостоверным (недействительным) заключение специалиста ... от ..., выполненное ООО «Центрконсалт» в рамках исполнительного производства ...-ИП от ....

В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что стоимость объектов недвижимости по оценке, выполненной в рамках судебной оценочной экспертизы ...э от ..., является наиболее верной и приемлемой, отражающей объективную рыночную стоимость объектов недвижимости должника (ФИО6 сельского поселения ... РСО-Алания), а также была дана с учетом состояния рынка недвижимости в настоящее время.

Согласно п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ...... «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»: В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Таким образом, на основании судебной оценочной экспертизы ...э от ..., выполненной ИП ФИО4, следует определить надлежащую рыночную стоимость нежилого здания, площадью 228,9 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., в размере 3 778 000 рублей, надлежащую рыночную стоимость нежилого здания, площадью 7,7 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., в размере 113 000 рублей (с целью проведения торгов в рамках исполнительного производства ...-ИП от ...).

Вместе с тем, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: 15:08:0220129:170 в размере 3 778 000 рублей, а также рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: 15:08:0220129:171 в размере 113 000 рублей, определенные в судебной оценочной экспертизе ...э от ..., могут быть использованы при установлении начальной продажной стоимости в отношении указанных объектов недвижимости при проведении торгов в рамках исполнительного производства ...-ИП от ....

При этом сведения о наименовании объектов оценки, а также их точные технические, качественные и другие идентификационные характеристики, взяты судом из содержания выписки из ЕГРН от ... в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 15:08:0220129:170 и 15:08:0220129:171.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к ФИО6 сельского поселения Пригородного района РСО-Алания и Обществу с ограниченной ответственностью «Центрконсалт» о признании недостоверным заключения специалиста и определении рыночной стоимости нежилых зданий, удовлетворить.

Признать недостоверным (недействительным) заключение специалиста ... от ..., выполненное Обществом с ограниченной ответственностью «Центрконсалт» в рамках исполнительного производства ...-ИП от ....

Определить на основании судебной оценочной экспертизы ...э от ..., выполненной ИП ФИО4, рыночную стоимость нежилого здания, площадью 228,9 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: ..., в размере 3 778 000 рублей, рыночную стоимость нежилого здания, площадью 7,7 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., в размере 113 000 рублей (с целью проведения торгов в рамках исполнительного производства ...-ИП от ...).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания, через Пригородный районный суд Республики Северная Осетия-Алания, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Д.Магкаева