Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязывании исполнить п. 4 Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, оформить часть земельного участка в виде договора купли-продажи, проведении совместного межевания, установлении сервитута,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд по тем основаниям, что на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником двух смежных нежилых помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>, помещение 1. Ответчик является собственником соседнего смежного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор о намерениях, целью которого являлось приобретение ФИО2 двух нежилых зданий промышленного назначения, расположенных по адресу: <адрес> у ОАО СУЭК филиал «Разрез Бородинский» и земельного участка, либо оформление договора аренды земельного участка. Часть нежилых зданий и часть занятого ими земельного участка, а также часть прилегающей территории, после приобретения ФИО9 должна быть передана в его собственность. Кроме того, после оформления ответчиком договора аренды земельного участка, занятого нежилым зданием и прилегающей к нему территории, стороны условились заключить договор сервитута на совместную территорию. По условиям договора о намерениях, для исполнения указанных в нем целей он по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ предоставил ФИО2 в долг 2237500 рублей. Однако ответчик не исполнил полностью свои обязательства по договору от намерениях, а именно оформил на него только нежилые помещения по адресу: <адрес> пом. 1, при этом земельный участок занимаемый этими помещениями перешел к нему только на праве пользования, договор сервитута заключен не был. Для совместного приобретения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в долях пропорционально недвижимому имуществу принадлежащего ему и ответчику, он выдал ФИО2 нотариальную доверенность. Однако ответчик приобрел земельный участок только в свою собственность, о чем его не известил и лишил возможности приобретения части данного земельного участка, как это было согласовано в договоре о намерениях, не провел совместного межевания. В настоящее время ответчик является единственным собственником земельного участка, на котором находит недвижимое имущество, принадлежащее как ему, так и ответчику, при этом подход, проезд к его нежилым зданиям возможен только через земельный участок ответчика. На предложение заключить соглашение о порядке ограниченного пользования земельным участком, ответчик ответил отказом. Просит обязать ответчика исполнить п. 4 договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ и оформить на него часть земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в долях пропорционально его имуществу и имущества ответчика в виде договора купли-продажи по той же стоимости, по которой его приобрел ответчик, провести совместное межевание земельного участка расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № занятого имуществом, принадлежащим ему и ответчику, а также прилегающий к нему территории, установить сервитут в отношении указанного земельного участка.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, суду пояснил, что является собственником двух объектов недвижимости по адресу: <адрес>. После приобретения зданий он приходил в администрацию <адрес>, где ему разрешили выкупить данный земельный участок, но когда он начал оформление документов, чтобы провести межевание, ему сказали, что межевание земельного участка еще не проведено, собственником земли является ОАО «СУЭК-Красноярск», земля администрации еще не передана, поэтому он решил подождать и не оформлять документы. Письменного отказа Администрация ему не давала. Когда ему стало известно, что собственником земельного участка стал ФИО2, он понял, что межевание провели без него, в известность об этом его никто не поставил. В письменном виде с просьбой уведомить его о том, когда будет проводиться межевание он в администрацию <адрес> не обращался. Самостоятельно, с требованием оформить арендные отношения с дальнейшей передачей в собственность он в администрацию не обращался, так как считает, что это обязанность собственника территории. Договор аренды он не заключал, так как не хотел обременять себя арендной платой, хотел заключить договор купли продажи земли с собственником данной территории. Договорённость в отношении земельного участка между ним и ФИО2 была в устной форме. Он выдал ФИО9 доверенность на оформление земельного участка, так как считал, что тот лучше разбирается в этих делах. Земельный участок, на котором расположены помещения, принадлежащие ему и ФИО9, по договоренности должен был поделиться в равных пропорциях в соотношении с тем недвижимым имуществом, которое находиться на спорном земельном участке. Земельные участки разные, если разделить приблизительно, то это получаться доли, на которых стоят помещения. У него помещения расположены на территории около <данные изъяты> кв.м, у ФИО5 данные площади составляют примерно 1540-1600 кв.м. После встречи с ФИО2, узнав, что вся земля принадлежит ему, он обратился в Администрацию, где сообщили что ФИО2 платит арендную за данный земельный участок уже два месяца. Это было примерно в мае месяце 2012 г. В настоящее время земля у ФИО2 в собственности. Земельный участок состоит из трёх частей: земельный участок, на котором находятся его помещения, земельный участок на котором находятся помещения ФИО2, и земельный участок, прилагающий к этим помещениям. Он обращался в письменном виде к ФИО2 с предложением заключить договор сервитута и направлял письма ДД.ММ.ГГГГ, по месту регистрации: <адрес>, и по месту проживания <адрес><адрес><адрес>, письма вернулись обратно, т.е. их не получили. Просит обязать ФИО9 исполнить договор о намерениях. Сервитут просит установить на земельный участок, который на данный момент принадлежит ФИО2 Это всё та же спорная территория. Сервитутом будет являться проезд к его помещению только с другой стороны. Провести межевание просит обязать ФИО9. Настаивает на заявленных требованиях, изменять и дополнять их не желает.

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала, суду пояснила, что в соответствии с п.2, 4 ст. 33, ст.35 Земельного кодекса приобретателю недвижимости переходит только часть земельного участка занятой недвижимостью и необходимой для её использования. В ст.36 Земельного кодекса, п.1 указано, что гражданские юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении, для оперативного управления зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в Государственной или муниципальной собственности, приобретают право на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом. В данном случае, собственник недвижимости, находящийся на чужом земельном участке имеет преимущественное право на приобретение прав на данном земельном участке. ФИО1 своим правом воспользовался, предоставив главе <адрес> заявление о предоставлении земельных участков в собственность, данное действие были совершено ФИО1 еще до того, как ФИО2 стал собственником данного земельного участка. Однако, ФИО1 не дали воспользоваться своим правом, по непонятным причинам, земельный участок под собственность не был предоставлен. Истец имеет намерение провести совместное межевание на данный земельный участок, в соответствии с договором о намерениях, который заключен между истцом и ответчиком в долях равных пропорционально имуществу истца и ответчика, после чего произвести установление сервитута, на данные участки. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО6 с исковыми требованиями не согласна, суду пояснила, что ФИО2 и ФИО1 сотрудничали, целью их сотрудничества являлась коммерческая, взаимная выгода. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно данному договору ФИО1 приобрёл на праве собственности обособленный объект. ФИО2 и ФИО1 являются собственниками самостоятельных объектов, а не долевыми собственниками, в связи с чем, пропорционального разделения земельного участка быть не может. После того, как ФИО1 приобрёл самостоятельный объект, он не занимался оформлением земельного участка. ФИО1 мог самостоятельно обратиться к собственнику земельного участка, а т.к. на тот момент собственником данного земельного участка являлся «Разрез-Бородинский», то он мог с ним заключить договор аренды, мог самостоятельно выкупить либо весь земельный участок, либо его часть, для эксплуатации своего не жилого помещения у Администрации <адрес>. Однако ФИО1 своим правом не воспользовался Требования об обязании ответчика исполнить договор о намерениях заявлены с пропуском исковой давности, поскольку основной договор должен быть заключен в течении одного года с момента заключения предварительного договора. Кроме того, договор о намерениях не содержит никаких существенных условий для заключение основного договора в будущем. Требовать проведения совместного межевания, это право землепользователя, обладателя земельного участка. Понудить ФИО9 к межеванию земельного участка не возможно. Исковые требования в части установления сервитута беспредметные, вид сервитута не определён, необходимость установления сервитута не обоснована, не указывается местонахождение обременённого земельного участка, т.е. конкретные обстоятельства. Истцом не доказано, что он не достиг соглашения о пользовании земельным участком вне судебного порядка, представленные почтовые квитанции, абсолютно безымянные и направлены просто в населённый пункт. Одна из квитанций, содержит ошибочный адрес. Сведений, о том, что письмо с указанным в гражданском деле содержанием, направлялось ФИО9, не имеется, и доказательств не представлено. Истец не обращался к ответчику с предложением о продаже ему земельного участка. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Свидетель ФИО7 суду пояснил, что работает ведущим специалистом по земельным отношениям ОУМИ администрации <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ года в ОУМИ обратился ФИО1с заявлением о предоставлении ему земельных участков, в собственность под два объекта по <адрес>№. На тот момент данные земельные участки находились в собственности у ОАО «СУЭК-Красноярск» «Разрез Бородинский» и поэтому ФИО1 было разъяснено, что без предоставления кадастровых паспортов земельный участок не может быть выделен. ФИО1 забрал своё заявление. Примерно через месяц, к ним обратился ФИО2 с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков по <адрес>№ помещение №. Номера земельных участков у ФИО2 и ФИО1 были одинаковые. ФИО2 предоставил кадастровые паспорта на земельные участки № и №. В ДД.ММ.ГГГГ., ФИО2 выкупил земельный участок №, после того как поменялась разрешение под эксплуатацию. Участок № был оформлен в аренду, первоначально на 11 месяцев. Затем от ФИО9 поступило заявление о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность. ФИО9 была произведена оплата, и данный земельный участок был передан ему в собственность. Земельный участок был продан одним лотом. В начале ДД.ММ.ГГГГ года, к ним вновь обратился ФИО1 с заявлением о предоставлении ему этих же земельных участков, где ему было разъяснено, что данные земельные участки были проданы ФИО2 На момент продажи у них не было информации, что на данном земельном участке, имелись объекты ФИО1 При продаже земельного участка запрашиваются сведения в регистрационной палате о зарегистрированных правах на данный земельный участок, и кадастровая выписка, где указываются все собственники, и все помещения которые расположены на данном земельном участке. В данном случае, при проверке, земельного участка который готовился к продаже, находилось только одно здание. Почему не было разделения данного земельного участка по помещениям. Когда ФИО2 продавал ФИО1 два помещения, то ему перед этим надо было разделить все эти участки и помещения, но этого сделано не было. Когда разбили здания на помещения, то не поменяли адресные номера, в связи с чем, и получилась задвоенность номеров, т.е. по <адрес> два объекта. Сделка, в которой собственник был не уведомлен о продаже может быть признана судом недействительной, т.к. были бы нарушены интересы одного из собственников, в таком случае сделка будет расторгнута, администрация вернёт деньги, и в дальнейшем продажа земельных участков будет после согласования границ земельных участков, но цена будет уже по кадастровой стоимости, а не как при первоначальной сделке. В настоящее время участок № разбит, и представляет собой участки №, №, №. Снят с учёта участок ДД.ММ.ГГГГ, собственником данных земельных участков является ФИО9.

Заслушав стороны исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был согласован договор о намерениях, по условиям которого: ФИО9 заключает с ФИО1 договор займа на сумму 2400000 рублей для приобретения двух нежилых зданий промышленного назначения по адресу: <адрес> у ОАО «СУЭК-Красноярск» филиал «Разрез Бородинский». После приобретения ФИО9 указанного недвижимого имущества, часть нежилого помещения площадью 700 кв.м. будет передана ФИО1 в счет погашения задолженности по договору займа. Стороны обязуются заключить договор сервитута на совместную территорию, после оформления ФИО9 договора аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрел у ФИО2 нежилое помещение площадью <данные изъяты>

Согласно п.1.4 договора, указанное нежилое помещение расположено на земельном участке категории «Земли населенных пунктов», общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование: под производственной территорией автобазы.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: <адрес><адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрел у ФИО2 нежилое помещение площадью <данные изъяты>.м. расположенное по адресу: <адрес><адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: <адрес> здание 43 помещение 1.

Как следует из представленной суду выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО2 является собственником нескольких нежилых помещений расположенных по адресу: <адрес>. Также ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты> который был приобретен у муниципального образования <адрес> в лице ОУМИ <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, принадлежащие ФИО1 нежилые помещения расположены на земельном участке принадлежащем ФИО2

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, само по себе заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Суд считает, что подписанный между ФИО2 И ФИО1 договор о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет прийти к выводу о соблюдении требований закона при его заключении, поскольку сведений о согласовании истцом и ответчиком условий о передаче земельного участка по договору купли продажи, не имеется, также в договоре не содержится необходимых сведений в отношении земельного участка, его кадастрового номера, описание местоположения границ, площади.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка не может считаться заключенным вследствие отсутствии условий о предмете основного договора купли-продажи, в связи с чем, законных оснований для возложения на ответчика обязанности исполнить договор о намерениях и оформить часть земельного участка по договору купли-продажи на истца, пропорционально имуществу истца, не имеется.

Межевание земельного участка является составной частью кадастровых работ, проведение межевания, то есть действия организации, либо индивидуального предпринимателя, по составлению межевого плана, могут вытекать из соглашения, заключенного между указанными лицами и являются правом заказчика, а не обязанностью, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 78-ФЗ «О землеустройстве», Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом ДД.ММ.ГГГГ), не содержат положений, на основании которых суд уполномочен возложить на физическое лицо обязанности по межеванию земельного участка. Кроме того, ФИО1 собственником земельного участка либо его арендатором не является, в установленном законом порядке в уполномоченный орган для приобретения земельного участка находящегося под принадлежащими ему объектами недвижимости не обращался, в связи с указанным, требования о возложении на ответчика обязанности провести межевание земельного участка правового обоснования не имеют.

В соответствии со статьями 304, 305 ГК РФ собственник, также лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В договоре о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения договора сервитута сторонами определен не был, вследствие чего подлежат применению положения абзаца второго п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предложение о заключении основного договора должно было последовать от истца не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку свои намерения по установлению сервитута путем заключения основного договора стороны в течении года после заключения договора о намерениях не реализовали, то исходя из приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о прекращении между сторонами обязательств, вытекающих из договора о намерениях по причине незаключения в установленные сроки основного договора.

При этом, принимая во внимание, что бремя доказывания уклонения ответчика от заключения основного договора и направления какой-либо из сторон по предварительному договору другой стороне предложения о заключении основного договора лежит на истце, суд считает, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о направлении ответчику до истечения срока договора о намерениях предложения о заключении основного договора, либо об уклонении ответчика от заключения основного договора.

Представленное истцом письмо ФИО2 с предложением о заключении договора сервитута, не подписано отправителем, содержит неточность в адресе, при этом исходя из квитанции направлено в адрес ФИО2ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении одного года после заключения договора о намерениях, сведений о получении письма ФИО2 не имеется.

Кроме того, как в договоре о намерениях, так и в иске истцом не указано наименование сервитута и его конкретные условия, в том числе сфера действия сервитута, срок действия сервитута; сведения об обремененном участке и участке, для обеспечения пользования которым устанавливается сервитут, что исходя из положений ст. 554 ГК РФ свидетельствует о несогласованности сторонами условий, позволяющих определенно установить объекты сервитута.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи чем, установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования недвижимости для целей, указанных в пункте 1 статьи 274 ГК РФ. При установлении сервитута подлежит установлению отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости. Истец не представил доказательств невозможности нормальной эксплуатации принадлежащей ему недвижимости без установления сервитута.

Таким образом, учитывая вышеприведенные нормы права и установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для предоставления истцу права ограниченного пользования соседним участком ответчика (сервитута).

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Учитывая, что истцом не оспорен договор купли-продажи земельного участка, соответствующих требований истец не заявил, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, при этом возможность разрешения в судебном порядке спорных правоотношений истцом не утрачена и может быть реализована путем предъявления соответствующего иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязывании исполнить п. 4 Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, оформить часть земельного участка в виде договора купли-продажи, проведении совместного межевания, установлении сервитута, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Бородинский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Лисейкин С.В.