Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска приведены доводы о том, что 01 января 2012 года между Поляковым Геннадием Андреевичем (Арендодатель) и ООО «Сауна Плюс» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>, для организации услуг сауны и гостиницы.

Согласно пункту 3.1. договора аренды, в период действия договора арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат, на улучшение арендованного нежилого помещения. Сумма производимых улучшений - 2 004 632 рубля.

Пункт 3.1.1. Арендатор без предварительного согласования с Арендодателем заключает от своего имени договор подряда с подрядной организацией. Срок проведения ремонтных работ, работ по реконструкции, перепланировке и отделке не должен превышать 2 месяца. В это время арендная плата не взимается. Общая сумма заключенного договора подряда по ремонту арендованного нежилого помещения не должна превышать 2 004 632 рубля.

Арендатор обязался уплачивать Арендодателю за использование указанным помещением с земельным участком 17 315,50 рублей, из которых 2000 рублей - наличными денежными средствами, оставшееся сумма идет в счет погашения затрат Арендатора на производство ремонта помещения.

После возмещения полной стоимости ремонтных работ арендная плата вносится Арендатором Арендодателю в полном размере наличными денежными средствами.

Во исполнение договора аренды ООО «Сауна Плюс» заключило договор подряда на производство работ по улучшению арендованного имущества. Подрядная организация выполнила работы по улучшению объекта аренды. ООО «Сауна Плюс» полностью оплатило стоимость выполненных работ.

На момент принятия объекта недвижимости в аренду, а именно на 01.01.2012 г., рыночная стоимость имущества составляла 310 488 рублей.

Поляков В.Г. уведомил ООО «Суна Плюс», что в результате универсального правопреемства, все права в отношении договора аренды от 01.01.2012 г. перешли к Полякову В.Г. в связи со смертью Полякова Г.А..

Письмом от 18.12.2015 г. ООО «Сауна Плюс» уведомила Арендодателя о расторжении договора аренды с 01.04.2016 г. и потребовало от Полякова В.Г. выплатить сумму неотделимых улучшений в размере 1 126 879,62 рублей.

01.04.2016 г. стороны договора аренды подписали соглашение о расторжении договора аренды. Арендатор вернул имущество арендодателю.

В свою очередь Арендодатель отказался вернуть ООО «Сауну Плюс» сумму, на которую выполнены неотделимые улучшения.

С учетом зачета арендной платы по дату расторжения договора аренды, задолженность Полякова В.Г. перед истцом составляет 1 057 886,61 рублей.

Истец просит взыскать с Плотникова В.Г. в пользу ООО «Сауна Плюс» задолженность в размере 1 057 886,61 рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ООО «Сауна Плюс» Питкевич К.В. исковые требования поддержал, указал, что после получения имущества в аренду ООО «Сауна Плюс» заключило договор подряда на выполнение работ с ООО «Регион-строй», была проведена реконструкция объекта с модернизацией для последующего использования для организации услуг сауны и гостиницы. На момент передачи помещения для использования как сауна не было приспособлено, находилось в состоянии после пожара, не имело отделки, там, где отделка была – она была повреждена. Помещение было распланировано предыдущим арендатором, были выполнены кирпичная кладка перегородок, построена лестница на 2 этаж. Планировка помещения переданного в аренду соответствовала представленному суду техническому паспорту 2010 года. Объем выполненных работ по улучшению арендованного имущества определен перечнем, представленным суду на л.д.141-144 и в актах КС-2, но в акты включены и работы по планировке помещения выполненные предыдущим арендатором.

В судебном заседании представитель истца Питкевич К.В. поддержал доводы, изложенные ранее, указал, что в договоре аренды площадь помещений, передаваемая в аренду, указана – 117 кв.м., фактически в аренду ООО «Сауна Плюс» было передано помещение большей площадью, включая помещения пристроя и второго этажа, улучшения произведены в отношении всех переданных в аренду помещений. В договоре аренды указана была меньшая площадь передаваемая в аренду, поскольку возведенный пристрой не был зарегистрирован Поляковым Г.А. ООО «Сауна Плюс», ООО «РегионСтрой» возведением пристроя не занимались, он был построен до заключения договора аренды. Условиями договора предусмотрено выполнение текущего и капитального ремонта за счет арендатора, а затраты на улучшения арендованного имущества отнесены на арендодателя. В рамках настоящего гражданского дела истец взыскивает с ответчика стоимость произведенных улучшений арендованного имущества, а именно разницу между расходами на производство неотделимых улучшений и той их частью, которая была отнесена на арендную плату за период до момента расторжения договора аренды – 01.04.2016 г.

Ответчик Поляков В.Г. исковые требования не признал, указав, что договор аренды заключил его отец, после смерти отца в 2014 году, он как лицо, принявшее наследство, встал на сторону арендодателя.

Он пытался разобраться в ситуации с этим договором, поскольку по документам было передано в аренду помещение меньшей площади, направил истцу письмо с предложением внести изменения в договор, в ответ получил заявление с предложением расторгнуть договор. Договор аренды был расторгнут по инициативе арендатора.

Переданное в аренду помещение по документам значилось, как овощехранилище, но уже использовалось в качестве сауны.

Расчет начисленной арендной платы он не оспаривает, но обращает внимание, что выплата арендной платы ему не производилась, доказательства внесения арендной платы его отцу – истцом не представлены. С требованиями о взыскании задолженности по договору не согласен, поскольку истцом выполнен объем работ значительно меньше заявленного, кроме того эти работы надлежит отнести к текущему и капитальному ремонту, который в силу договора должен был выполняться арендатором за свой счет. Улучшения имущества в результате выполненных работ не произошло. Пожарная сигнализация (автономная) в помещении была, о чем есть отметки в акте приема- передачи помещения, никаких работ по монтажу пожарной сигнализации, видеонаблюдения истцом не производилось

Представитель ответчика Орехов К.В. возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что в силу договора на арендодателя подлежали отнесению расходы на неотделимые улучшений арендованного имущества, тогда как капитальный и текущий ремонт помещений переданных в аренду арендатор должен был производить за свой счет. Содержание улучшений, равно как и конкретный объем работ в целях улучшения арендованного имущества сторонами не согласовывался.

Истцом после передачи помещения в аренду в отношении арендованного имущества произведены ряд работ, которые подлежат отнесению к капитальному или к текущему ремонту, улучшения имущества ответчика в результате выполнения указанных работ не произошло, в связи с чем расходы на их производство не могут быть отнесены на ответчика. Кроме того, объем произведенных работ и использованных материалов не соответствует объему, указанному истцом в актах КС-2, на эти работы отсутствует проектная и исполнительная документация: нет проекта, нет актов на скрытые работы, нет актов испытаний, например пожарной сигнализации, нет актов тепловизионного обследования помещений до и после выполнения работ, что не позволяет сделать вывод об улучшении качественных характеристик объекта в результате выполнения работ по обшивке помещения сайдингом, эстетический вид объекта также не был улучшен.

Произведенные работы не принимались арендодателем, улучшения арендованного помещения не произошло, в связи с чем расходы истца не подлежат отнесению на ответчика.

В ходе рассмотрения дела судом допрошены свидетели Быков А.А., Ахмадеев Р.Р.

Свидетель Ахмадеев Р.Р. суду показал, что он арендовал у Полякова Г.А. помещение по <адрес> с весны 2010 года.

На момент передачи здание было после пожара, внутри все выгорело. Та отделка, которая имелась, была повреждена. В аренду был передан и пристрой, но на тот момент это была самовольная постройка, он не был документирован. Была сделана крыша, положен утеплитель. Для оформления документов на здание, Ахмадеев Р.Р. сделал перегородки, заказал и оплатил проект.

Все документы на здание оформили на Полякова Г.А.

В аренде у Ахмадеева Р.Р. помещение находилось около 2 лет.

До передачи в аренду Ахмадееву Р.Р. помещение использовалось как сауна и частично как гостиница. В результате пожара полностью выгорела двухэтажная часть строения.

Ахмадеев Р.Р. выполнил работы по планировке помещения, выполнил кладку кирпича: прокопал землю в местах нахождения перегородок, залил фундамент под стены, выполнил перегородки на первом и втором этаже. Сделал лестницу из швеллера, сварочную.

Ахмадеев Р.Р. также выполнял подготовительные работы, закупал стройматериал.

Ахмадеев Р.Р. использовал помещение как склад для хранения стройматериалов. Кроме выполнения кирпичных перегородок, планировки 1 и 2 этажа, лестницы, никакие другие работы Ахмадеев Р.Р. не выполнял.

Кроме того все коммуникации были подведены к зданию, этим пользовались, готовились осуществить ремонт. Потом было создано ООО «Сауна Плюс» и договор аренды уже был заключен с ООО «Сауна Плюс», все последующие работы проводило ООО «Сауна плюс».

Свидетель Быков А.А. суду показал, что Полякова В.Г. знает как бывшего начальник. ОН (Быков А.А.) был в помещении сауны по <адрес> в 2008 году в начале лета. Это было отдельно стоящее здание. Быков А.А. был на первом этаже, помещение имело отделку, после 2008 года в помещении сауны не был.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела и другие представленные доказательства, оценив и проанализировав их в совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования ООО «Сауна Плюс» удовлетворению не подлежат, при этом исходит из следующего.

В ходе рассмотрения дела судом установлено:

Поляков Г.А. согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.10.2011 года, выданному на основании договора купли-продажи земельного участка из государственных и муниципальных земель… от 08.09.2011, договора купли продажи от 11.06.2003 года и соглашения о выделе объекта недвижимости в натуре от 25.09.2007 года являлся собственником земельного участка площадью 967 кв.м. и овощехранилища (назначение нежилое, общей площадью 117,4 кв.м, номера на поэтажном плане 1й этаж - 1,2, 2й этаж: 1), расположенных по адресу: УР, <адрес>.

Постановлением главы Администрации г. Сарапула от 13.01.2010 г. земельному участку Полякова Г.А. и объекту недвижимости на нем присвоен адрес: <адрес>.

01 января 2012 года Поляков Г.А. и ООО «Сауна Плюс» заключили договор аренды нежилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес> на срок примерно 7 лет (далее договор аренды). Имущество передано истцу по акту приема передачи – 01.01.2012 года. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по УР 01.10.2013 года.

В связи со смертью 04.01.2014 года Полякова Г.А. свидетельство о праве на наследство по завещанию в отношении овощехранилища и земельного участка по адресу <адрес> выдано Полякову В.Г., в порядке универсального правопреемства Поляков В.Г. заменил арендодателя в договоре аренды от 01.01.2012 года.

Согласно п.1.1 Договора аренды и Акта приема –передачи в аренду передано нежилое помещение и прилегающий к нему участок. Общая площадь помещения 117,4 кв., номера на поэтажном плане: 1 этаж: 1, 2; 2 этаж :1 ( далее Объект, помещение).

Согласно п.2.2 договора аренды арендодатель обязан передать арендатору, указанное в п.1.1.1 нежилое помещение в состоянии, позволяющем его использовать по целевому назначению.

Согласно акту приема - передачи о 01.01.2012 года помещение принято арендатором без замечаний (л.д.15 т.1)

Согласно пп.2 п. 2.3 договора аренды от 01.01.2012 года, арендатор в праве с письменного согласия арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с перестройкой, перепланировкой или иными изменениями, затрагивающими основную конструкцию помещения.

Согласно пп.4,5 п.2.4 договора аренды арендатор обязан произвести капитальный ремонт помещения. Капитальный ремонт должен быть произведен Арендатором за счет собственных средств. Производить за свой счет текущий ремонт помещения и содержать его в пригодном для эксплуатации состоянии.

Согласно п.3.1 в период действия договора аренды арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат, на улучшение арендованного нежилого помещения. Сумма производимых улучшений – 2 004 632 рубля.

Арендатор без предварительного согласования с арендодателем заключает от своего имени договора подряда с подрядной организацией. Срок проведения ремонтных работ, работ по реконструкции, перепланировке и отделке не должен превышать два месяца. В это время арендная плата не взимается. Общая сумма заключенного договора подряда по ремонту арендованного нежилого помещения не должна превышать 2 004 632 рубля. ( п. 3.1.1)

Арендатор по своему усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строительные материалы, характер перепланировки и переоборудования нежилого помещения. По окончании ремонтных работ Арендатор обязан предоставить арендодателю, заверенные арендатором, копии соответствующих документов, а именно: договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения; смету на производство ремонтных работ; акт приема выполненных работ; документы об оплате приобретенных материалов и выполненных работах (п.3.1.2).

По окончании проведения работ по улучшению арендованного недвижимого имущества стороны подписывают двухсторонний акт, в котором указывается состояние и измененные характеристики нежилого помещения. В случае если производилась перепланировка или реконструкция арендуемого нежилого помещения и в результате проведения таких работ изменились площади, назначение или другие существенные характеристики нежилого помещения, стороны подписывают дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора с приложением соответствующих заверенных арендатором копий планов и экспликаций. Акт, фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению, а так же дополнительное соглашение, заверенные арендатором копии планов и экспликаций об изменении характеристик нежилого помещения будут являться приложениями и неотъемлемыми частями договора аренды (п.3.1.3)

Согласно п.3.7. договора аренды все произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имуществ, являются собственностью арендодателя. По окончании срока действия договора аренды, а так же перестройки и перепланировки помещения, произведенные за счет арендатора затраты на отделимые и неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения возмещается арендатору.

Согласно п.5.4. договора арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды, письменно предупредив об этом арендодателя не позднее, чем за 3 месяца. При досрочном прекращении договора по инициативе арендатора внесенные авансом платежи за аренду и коммунальные услуги не возвращаются. При этом подлежат возмещению затраты арендатора на ремонт и неотделимые улучшения.

Согласно п. 3.1.4 договора аренды арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением, земельным участком, в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату. Размер арендной платы за пользование арендуемым помещением и прилегающим к нему земельным участком с 01 января 2012 года составляет 17315 рублей 50 копеек, из которых 2000 рублей - наличными денежными средствами выплачивается арендодателю, оставшаяся сумма идет в счет погашения затрат арендатора на производство ремонта помещения. После возмещения полной стоимости ремонтных работ арендная плата вносится арендатором арендодателю в полном размере наличными денежными средствами.

Согласно п. 3.1.5 договора аренды указанный в п.п.3.1.4. размер арендной платы рассчитан с учетом инфляции на 2011 год. Начисление арендной платы после 2011 года оговаривается сторонами отдельно и фиксируется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора и рассчитывается исходя из ставки на тот год, в котором будет производиться расчет.

Кроме того в ходе рассмотрения дела установлено, что 25.11.2011 года ООО «Сауна Плюс» заключило с ООО «Регион-Строй» договор подряда на производство строительно-монтажных и отделочных работ согласно локально сметных расчетов №197-12.11; 338-12; 27.12.11; 343-12.11. С условием сдачи работ не позже 01.01.2015 года. Общая стоимость работ определена в размере 2 004 632 рубля (т.2 л.д.79). Дополнительным соглашением к договору изменены даты выполнения работ, в частности, срок начала выполнения работ установлен 01.01.2012 года и 06.02.2012 года – срок окончания выполнения работ (т.2 л.д. 79-81)

Согласно локально-сметному расчету № 338-12 и акту о приемке выполненных работ по смете от 02.2012.г. ООО «Регион-Строй» выполнило на объекте по адресу: Азина 178а г. Сарапул работы обозначенные, как ремонт водопровода, отопления и канализации на сумму, включая стоимость материалов и оборудования, - 257 299 рублей (далее Акт приемки № 1) (т.2 л.д.82-85, 112-115).

Согласно локальному сметному расчету № 343-12.11 и акту о приемке выполненных работ по смете от 02.2012 г. ООО «Регион-Строй» выполнены работы по монтажу электроосвещения на объекте (далее Акт приемки № 2), стоимость которых, включая материалы, составила 154502 рубля (далее Акт приемки № 2) (т.2 л.д.86-88, 118—120).

Согласно локальному сметному расчету № 27.12.11 и акту о приемке выполненных работ по смете от 02.2012 г. ООО «Регион-Строй» выполнены работы по монтажу пожарной сигнализации и видеонаблюдения на объекте (далее Акт приемки № 4), стоимость которых, включая материалы, составила 87446 рублей (т.2 л.д.89-92, 133—136).

Согласно локальному сметному расчету № 197-12.11 и акту о приемке выполненных работ по смете от 02.2012 г. ООО «Регион-Строй» выполнены ремонтные работы в отношении помещений объекта (далее Акт приемки № 3), стоимость которых, включая материалы, составила 1 505 385 рублей (т.2 л.д.93-103, 122—131).

Таким образом, из актов о приемке выполненных работ (КС-2) и, а также справок о стоимости работ (КС-3) следует, что ООО «Регион-Строй» на объекте Азина 178а по заданию ООО «Сауна Плюс» выполнило работы на общую сумму 2 004 632 рубля, указанную сумму ООО «Сауна-Плюс» уплатило ООО «Регион-Строй» 06.02.2012 года, что подтверждается соответствующей квитанцией к приходному кассовому ордеру (т.2 л.д.116).

18.12.2015 года ООО «Сауна Плюс» уведомило Полякова В.Г. о намерении расторгнуть договор аренды от 01.01.2012 года с 01.04.2016 года в связи с принятием решения о прекращении деятельности ООО «Сауна Плюс» и предложило в соответствии с п. 5.4 договора аренды возместить оставшуюся часть суммы затрат, понесенных на ремонт и неотделимые улучшения арендуемого имущества, констатировав отсутствие задолженности по арендной плате (т.1 л.д.77).

Поляков В.Г. сообщением от 23.03.2016 года уведомил ООО «Сауна Плюс» о готовности принять арендованное имущество 01.04.2016 года, вместе с тем отказал в удовлетворении требований о возмещении расходов на улучшение арендованного имущества, указав, что имущество было передано арендатору в нормальном состоянии, при заключении договора аренды не был составлен акт осмотра фиксирующий состояние арендуемого имущества и необходимость производства работ по его улучшению. Арендодателю не представлялись документы о производстве неотделимых улучшений, они были направлены лишь с заявлением о расторжении договора и носят фиктивный характер, поскольку арендатор или не произвел необходимые работы или произвел в меньшем размере.

Перечень и объем работ по улучшению имущества не согласован сторонами, арендатор не предъявил документы для согласования по видам проводимых работ. Фактически арендатор произвел лишь текущий ремонт, не произвел улучшений, требования арендатора не обоснованы, в связи с чем у Арендатора имеется задолженность перед истцом по арендной плате в размере 877752 рубля 38 копеек (т.1 л.д.75-76).

Исходя из объяснений сторон, арендованное имущество возвращено арендатору 01.04.2016 года. Соглашение о расторжении договора аренды от 01.04.2016 года прошло государственную регистрацию 18.04.2016 года (л.д.139 т.4)

Обращение истца в суд с иском по настоящему делу вызвано разногласиями сторон по вопросу о наличии и стоимости улучшений арендованного имущества, подлежащих отнесению на арендодателя.

Оценивая позицию сторон по указанному вопросу, суд приходит к следующему.

Исходя из буквального толкования п. 3.1, 2,4 и 5.4 договора аренды следует, что стороны договорились о проведении арендатором в счет арендной платы работ по улучшению арендованного имущества, тогда как работы по капитальному и текущему ремонту отнесены договором на счет арендатора.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора при досрочном расторжении договора по требованию арендатора арендодатель обязан возместить арендатору расходы на неотделимые улучшения. Стороны едины в указанном толковании условий договора.

Согласно п.1 ст. 614 ГКРФ Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;…

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Несмотря на отсутствие разногласий сторон, относительно условий договора, стороны расходятся в вопросе наличия, производства арендатором неотделимых улучшений объекта аренды.

Согласно договору в аренду передан объект площадью 117 кв.м. номера на поэтажном плате 1 этаж 1,2, 2й этаж -1 (т.3 л.д.22).

Вместе с тем из объяснений сторон следует, что Поляковым Г.А. возведены дополнительные постройки: на отведенном земельном участке выполнен пристрой к объекту, второй этаж над первым и вторым пристроем, и в аренду фактически передано объект согласно техническому паспорту от 16.06.2010 года общей площадью 167 кв.м. (т. 3 л.д.28-39).

Согласно договору аренды срок проведения работ по улучшению объекта не должен превышать два месяца и завершить проведение указанных работ должно подписание двухстороннего акта.

Истцом представлены разрешение на строительство от 16.01.2012 года, согласно которому Полякову Г.А. разрешена реконструкция овощехранилища со строительством пристроя под физкультурно-оздоровительный комплекс (т.2 л.д.146), а также акт приемки объекта капитального строительства от 06.03.2012 года, согласно которому Поляков Г.А. 06.03.2012 года принял от ООО «Регион-Строй» результаты работ по реконструкции овощехранилища со строительством пристроя под ФОК по <адрес> на основании проектной документации, разработанной ООО «С-Строй» (т.2 л.д. 147).

Проектная документация, разработанная ООО «С-Строй» в 2011 году (т.2 л.д.150-156), предусматривала реконструкцию овощехранилища со строительством пристроя под физкультурно-оздоровительный комплекс. Указанная проектная документация не содержит разделов по ремонту водопровода, отопления и канализации, монтажу электроосвещения, пожарной сигнализации и видеонаблюдения на объекте, ремонт помещений на объекте.

Предусмотренные указанной проектной документацией строительство пристроя, реконструкция объекта под ФОК, в том числе все объемно-планировочные решения были реализованы собственником уже по состоянию на 16.06.2010 года, что следует из абриса объекта по состоянию на 10.06.2010 года, выполненного ГУП «Удмуртинвентаризация» (т.3 л.д.27) и технического паспорта объекта (т.3 л.д.28-39), а также показаний свидетеля Ахмадиева Р.Р.

Учитывая, что строительство пристроя и его планировка выполнены до заключения договора аренды, проектная документация никакие виды ремонтных работ, работ по монтажу сведения, пожарной сигнализации, видеонаблюдения не предусматривала, подписание Поляковым Г.А. указанного акта приемки не может быть расценено судом, как приемка Поляковым Г.А. работ, заявленных истцом, в качестве улучшений арендованного имущества во исполнение п. 3.1.3 договора аренды.

Таким образом, двусторонний акт о состоянии и измененных характеристиках нежилого помещения в соответствии с п. 3.1.2 договора сторонами составлен не был. Произведенные работы арендодателю не переданы и им не приняты.

Определением суда от 19 апреля 2017 года на истца возложена обязанность доказать производство в период действия договора аренды улучшений арендованного имущества, не относящихся к капитальному и текущему ремонту, их стоимость на момент возврата имущества арендодателю.

В подтверждение факта выполнения улучшений арендованного имущества помимо актов о приемке выполненных работ КС-2 и справок о стоимости выполненных работ КС-3 истец ссылается на Отчет № 0001-Ф-12 от 08.01.2012 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 года рыночная стоимость овощехранилища по адресу: <адрес> общей площадью 117.4 кв.м. составляет 310 488 рублей, а рыночная стоимость земельного участка – 1 560738 рублей (т.2 л.д.1-53). При этом задачами оценки являлось совершение сделки купли-продажи, в связи с чем отчет не может применяться для иных целей. Акт осмотра при проведении оценки не составлялся, вместе с тем при описании объекта оценки указано, что полы – бетонные, оконные проемы – деревянные, полы простые, внутренняя отделка – штукатурка, инженерное обеспечение электроснабжение, отопление, при этом техническое состояние перечисленных конструкций указано, как удовлетворительное (т.2 л.д.27).

Кроме того истец ссылается на заключение комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы № 115/16-ЮЛ-07, согласно которой для производства экспертизы предоставлено: копия договора на выполнение строительно-монтажных и отделочных работ №37-11.11 от 25.11.2011г., копия договора аренды помещений по адресу: УР, <адрес> от 01.01.2012г., проектно-сметная документация на 47 листах, фотосъемка объекта исследования (л.д.143).

Акт осмотра при проведении экспертизы не составлялся, при этом по результатам анализа данных, содержащихся в представленных документах, эксперты пришли к выводу о том, что в результате проведенного исследования установлены следующие неотделимые улучшения, созданные после 01 января 2012 г. на объекте недвижимого имущества - нежилом помещении, расположенном по адресу: УР, <адрес> а: Устройство внутренних стен; Устройство полов; Утепление и гидроизоляция стен и потолков; Отделочные работы; Кровля; Двери; Наружная отделка; Инженерные системы.

К отделимым улучшениям следует отнести такое оборудование, демонтаж которого не приведет к нанесению ущерба помещению. Например: радиаторы отопления, кондиционеры, сантехническое оборудование, люстры, светильники, розетки, выключатели. Рыночная стоимость неотделимых улучшений помещений, расположенных по адресу: <адрес> на 29.02.20112 года составляет 2 172 294 рубля, в том числе 1 376 174 рубля – рыночная стоимость работ; 796 120 рублей – рыночная стоимость материалов (т.1 л.д.л.д.141-187).

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 24.05.2017 года, выполненной АНО «Специализированная коллегия экспертов» с учетом характера выполненных на объекте строительно-монтажных работ и переоборудования помещений, входящих в состав объекта, положений нормативно- технической документации, установлено, что улучшения, произведенные после 01 января 2012 года на объекте недвижимости, расположенном по адресу: УР, <адрес>, относятся к реконструкции с модернизацией, поскольку в результате выполнения строительно-монтажных работ изменились основные технико-экономические показатели (планировка помещений, строительный объем и общая площадь здания (площадь увеличилась на 42,4 кв.м), инженерная. оснащенность), изменились условия эксплуатации и назначение объекта (вместо овощехранилища объект эксплуатируется в качестве сауны), также произошло изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки.

Выполненные на объекте недвижимости, расположенном по адресу: УР, <адрес>, строительно-монтажные работы не могут быть отнесены к текущему или капитальному ремонту, поскольку, в соответствии положениями действующей нормативно-технической документации, при ремонте не происходит изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения назначение и условия эксплуатации, площадь объекта) л.д. 84 (т.3 л.д.72-84)

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической, оценочной экспертизы, проведенной ООО «Независимая строительно-техническая экспертиза и технический надзор», проведенной на основании определения суда от 20.04.2018 года (т. 4 л.д.154-232), объем работ представленный истцом согласно перечню работ и материалов, л.д.139-144 том дела 2, а так же актам КС-2 (том 2 л.д.112-115, 117-136) не соответствует фактически выполненным объемам.

Экспертом работы в соответствии с перечнем работ и материалов по делены на 2 категории: 1. Работы, выполненные с браком, отсутствует исполнительная документация, требуют переделки.2. Явные приписки- не выполнялись, материалы не закупались, объем подтвердить невозможно. 3. Возврат демонтированных материалов (ни где не учтен).

Стоимость не завершенных работ (брак, нет исполнительной документации) по сметам составляет:

1. локальная смета №1 «Ремонт коммуникаций: водопровод, канализация, отопление -148419 руб.

2. локальная смета №2 «Электроснабжение» -69934 руб.

3. Локальная смета №3 «Ремонт помещений» - 688985 руб.

Итого по локальным сметам – 907338 руб.

К работам капитального характера можно отнести следующие работы:

1.Кровля (п.39 локальная смета №3) лист 127 дела, устройство подвесных потолков;

2. Коммуникации: отопление, канализация, ГВС, ХВС, лист 112-114.

3. Электроснабжение лист 118.

Все прочие работы не носят капитального характера и являются текущим ремонтом под определенные задачи арендатора.

Экспертом отмечено, что ремонт здания – это комплекс работ и он не завершен, часть помещений отремонтирована наполовину (первое помещение при входе слева, кладовая под лестницей), некоторые комнаты не ремонтировались вообще и находятся в «первозданном» виде (котельная). Коммуникации: отопление, канализация, ГВС, ХВС лист 112-114 и электроснабжение лист 118 выполнены с отступлением от строительных норм, некачественно – требуется переделка, нет исполнительной документации.

В нежилом помещении по адресу: <адрес> согласно представленных планов БТИ, видов выполненных работ реконструкции, достройки, дооборудования основного средства не производилось.

Работ, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связанных с модернизацией не выявлено. Качественные характеристики здания (сауны): этажность, общая площадь, кв.м., количество помывочных отделений, дополнительные услуги, места под парковку, остались без изменения (т. 4 л.д.154-232)

Будучи допрошенным в судебном заседании эксперт Дмитраков Ю.В. суду пояснил, что под «работами капитального характера» он имел ввиду работы по капитальному ремонту.

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической, оценочной экспертизы, проведенной ООО «Независимая строительно-техническая экспертиза и технический надзор» на основании определения суда от 15 января 2018 года стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес> по состоянию на 1 апреля 2016 года с учетом и без учета произведенных робот и материалов составляла 1900-2000 тыс. рублей. Стоимость произведенных работ по сметам составляет 907338 рублей (т.4 л.д.7-73).

Согласно «Результатам осмотра здания ООО «Сауна Плюс» от 27 мая 2016 года произведенного специалистом ФИО14 объект «Сауна плюс» по адресу: <адрес> на момент написания заключения имеет дефекты, которые можно проклассифицировать как производственный брак, эксплуатационные дефекты; по критичности - критические и значительные, по устранимости - устранимые; как явные, так и скрытые - в терминологии ГОСТ 15467-79. Зданию и помещениям объекта «Сауна плюс» по адресу: <адрес> требуется капитальный ремонт (т.2 л.д.164).

Истец, заявляя и поддерживая исковые требования, исходил из того, что арендатором произведено улучшение арендованного имущества, которое заключалось в его реконструкции с модернизацией, которая в свою очередь явилось результатом комплекса работ по ремонту коммуникаций: отоплению, канализации, ГВС, ХВС (Акт № 1), монтажу освещения (Акт № 2), ремонтных работ на объекте (Акт № 3) и монтажу пожарной сигнализации (акт № 4).

Вместе с тем в ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО «Сауна Плюс» в отношении арендованного имущества произведены работы по ремонту кровли, устройству подвесных потолков; ремонту коммуникаций: отопление, канализация, ГВС, ХВС, и системы электроснабжения. Указанные обстоятельства следуют из заключения судебной комплексной строительно- технической экспертизы от 20.04.2018 года и не оспаривались ответчиком.

Факт производства истцом работ по монтажу на объекте пожарной сигнализации (акт № 4) достаточными и достоверными доказательствами не подтвержден.

Исходя из показаний эксперта ФИО15., на момент осмотра в ходе производства экспертизы пожарная сигнализация на объекте отсутствовала (была неисправна).

Документов о приемке арендодателем помещения с измененными характеристиками- новой пожарной сигнализацией в порядке, предусмотренным п. 3.1.3 Договора аренды, суду не представлено.

Иные документы, подтверждающие выполнение истцом работ по монтажу пожарной сигнализации на объекте, например, акт испытаний пожарной сигнализации, суду также не представлены.

Материалы, перечисленные как использованные при монтаже Пожарной сигнализации в Акте № 4, исходя из показаний эксперта ФИО16 и заключения судебной комплексной строительно-технической экспертизы от 20.04.2018 года, в полном объеме на объекте отсутствовали, в связи с чем, учитывая, что согласно акту приема передачи помещения от 01.01.2012 года помещение ООО «Сауна Плюс» передавалось оборудованное пожарной сигнализацией и состояние пожарной сигнализации на объекте было удовлетворительное, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств монтажа пожарной сигнализации на объекте.

Иные представленные суду акты приемки выполненных работ (№ 1, 2, 3) содержат недостоверную информацию об объеме произведенных работ и использованных материалов, что следует из заключений судебной комплексной строительно-технической экспертизы от 26.05.2017 года и 20.04.2017 года.

Экспертные выводы относительно указанного объема произведенных работ на объекте истцом не оспорены, доказательства выполнения работ и использования материалов, оборудования в объеме, перечисленном в актах приемки выполненных работ, истец не представил.

Таким образом, факт выполнения работ в отношении арендованного имущества в заявленном объеме истцом не доказан.

Ссылки истца на заключение (досудебной) комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы № 115/16-ЮЛ-07 от 04.05.2016 г., проведенной АНО «Специализированная коллегия экспертов», признаются судом несостоятельными.

Так, согласно указанному заключению осмотр объекта специалистами не производился, соответствующие выводы сформулированы на основании проектно-сметной документации и фотосъемки объекта исследования, представленной истцом.

В результате проведенного исследования специалистами установлены неотделимые улучшения помещения, в том числе устройство внутренних стен, вместе с тем содержание заключения противоречит позиции сторон в том числе позиции самого истца. Так, исходя из объяснений обеих сторон и сведений технического паспорта на здание по состоянию на 16.06.2010 года, внутренние стены были возведены на объекте ранее и истец работы по возведению стен не выполнял.

Поскольку исследование АНО «Специализированная коллегия экспертов» проводилось на основании документов, достоверность которых оспорена ответчиком, осмотр объекта аренды не проводился специалистом, заключение относительно перечня выполненных на объекте работ является недостоверным доказательством и опровергнуть выводы проведенной в рамках настоящего дела заключения судебной комплексной строительно-технической экспертизы ООО «Независимая строительно-техническая экспертиза и технический надзор» не может.

Договором сторон предусмотрено выполнение капитального и текущего ремонта за счет арендатора, а на арендную плату, т.е. на арендодателя, подлежала отнесению стоимость улучшений арендованного имущества.

Оценивая с точки зрения улучшения арендованного имущества, работы произведенные истцом на объекте аренды, суд учитывает следующее.

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической экспертизы ООО «Независимая строительно-техническая экспертиза и технический надзор»: и объяснений эксперта ФИО12 истцом на объекте произведены работы (незавершенные работы в связи с наличием брака и отсутствием исполнительной документации) на сумму 907338 рублей, в том числе работы по ремонту коммуникаций (водопровод канализация, отопление), работы в части системы электроснабжения и работы по ремонту помещений.

Из указанных произведенных работ работы в части кровли, устройству подвесных потолков, коммуникаций и электроснабжению отнесены к капитальному ремонту, все прочие произведенные работы квалифицированы, как текущий ремонт под определенные задачи арендатора. Работы, образующие улучшения арендованного имущества, не установлены.

Согласно заключению внесудебной строительно-технической экспертизы, проведенной 24.05.2017 года АНО «Специализированная коллегия экспертов», с учетом характера выполненных на объекте строительно-монтажных работ и переоборудования помещений, входящих в состав объекта, улучшения произведенные на объекте относятся к реконструкции с модернизацией и не могут быть отнесены к текущему и капитальному ремонту.

Ссылка истца на указанное заключение отвергается судом, поскольку выводы о том, что на объекте имела место реконструкция с модернизацией сделаны на основе представленной проектно-сметной документации о переоборудовании помещения овощехранилища под физкультурно-оздоровительный комплекс (сауну), с увеличением пощади объекта на 42,4 кв.м. за счет строительства пристроя, с изменением условий эксплуатации и назначение объекта, обновления объемно-планировочных и архитектурных решений… Вместе с тем сторонами не оспаривался и подтвержден представленным суду абрисом и техническим паспортом на объект от 16.06.2010 года, тот факт, что строительство пристроя было осуществлено, помещение, переданное в аренду, переоборудовано из овощехранилища под сауну, все существующие объемно-планировочные решение осуществлены до передачи объекта в аренду истцу.

Указанное обстоятельство подтверждает и договор аренды, нежилого помещения, заключенный Поляковым Г.А. и Ахмадиевым Р.Р. 30.04.2010 года, согласно которому помещение передано для организации услуг сауны и гостиницы.

Показания свидетеля Ахмадиева Р.Р. о том, что до передачи помещения в аренду ООО «Сауна плюс» в помещении был пожар и оно использовалось не в качестве сауны, а в качестве склада материалов, ни сами по себе, ни в совокупности с иными исследованными судом доказательствами не подтверждают доводы истца о реконструкции объекта. Кроме того, суд учитывает, что согласно акту сдачи- приемки помещение принято арендатором 01.01.2012 года без каких-либо замечаний.

Учитывая вышеизложенное, оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт улучшения арендованного имущества, а расходы истца на производство капитального и текущего ремонта арендованного помещения, исходя из условий договора, заключенного сторонами, отнесению на арендодателя не подлежат, в связи с чем суд, не входя в обсуждение вопроса о качестве, завершенности и стоимости произведенных ООО «Сауна Плюс» на объекте работ, полагает необходимым отказать в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по договору.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Сауна Плюс», суд, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ не находит оснований для отнесения на ответчика расходов истца по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Сауна Плюс» к Полякову Владимиру Геннадьевичу о взыскании задолженности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через Сарапульский городской суд УР.

В окончательной форме решение будет изготовлено судом 28 сентября 2018 года.

Судья О.В. Мосалева