Гражданский кодекс часть 1

судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления ФССП России по КБР- Марзалиева А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Межрегиональному коммерческому банку развития связи и информатики - ПАО АКБ «Связь-Банк» и Управлению федеральной службы судебных приставов России по КБР о признании недействительным торгов по реализации заложенного имущества, признании незаконным постановления о передаче нереализованного на торгах имущества и аннулировании записи в ЕГРН

У С Т А Н О В И Л:

23 июня 2017г. ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам в котором просит:

признать недействительными торги по продаже жилого дома, общей площадью 233 кв.м., кадастровый (или условный) №, инв. № 11195, Лит. А и земельного участка, общей площадью 998,21 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, проведенные на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 13.10.2014г.;

- признать недействительными повторные торги, по продаже жилого дома, общей площадью 233 кв.м., кадастровый (или условный) №, инв. №, Лит. А и земельного участка, общей площадью 998,21 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, проведенные на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 15.12.2014г;

- признать недействительными постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 09.02.2015г., и акт приема- передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 17.02.2015г.;

аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости №№ и № от 21.04.2015г.

В заявлении ФИО1 утверждает, что при обращении взыскания на ее имущество, площадь дома и его реальная стоимость были уменьшены и передав Банку ее дом, значительно превышающий по размерам площадь, указанную в договоре залога, ответчики нарушили ее права как собственника.

В возражениях Банк просит отказать в удовлетворении требовании ФИО1 в виду пропуска срока обжалования торгов по реализации заложенного имущества. Кроме того Банк утверждает, что ФИО1 ранее обращалась в Нальчикский городской суд с административным иском о признании недействительными постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества взыскателю от 09.02.2015г, акта приема-передачи от 17.02.2015г. Решением Нальчикского городского суда от 08.02.2016г. и апелляционным определением от 22.04.2016г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 было отказано.

Своевременно и надлежащим образом извещенные о дне и месте слушания дела ФИО1 в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, Банк явку своего представителя в суд не обеспечил, о причинах неявки суд не известил, в связи с чем, дело рассматривается по правилам ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца Дзамихов Р.И., поддержав исковые требования просил их удовлетворить пояснив при этом, что о значительном превышении размеров заложенного имущества и его стоимости ФИО1 узнала только из Отчета, составленного 2 сентября 2016г. индивидуальным предпринимателем ФИО5 по ее заявлению. О проведении торгов и передаче ее домовладения Банку она узнала только тогда, когда Банк в /Чегемском районном суде инициировал судебный иск о ее выселении.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив представленные доказательства, исследовав материалы гражданских дел №, №, а также материалы исполнительного производства № от 17 января 2017г., суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Решением Нальчикского городского суда от 05.09.2013г., оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 13 ноября 2013г. постановлено:

- исковые требований Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (далее - Банк) удовлетворить;

- расторгнуть кредитный договор № 030/2011 заключенный 03.11.2011 между Банком в лице филиала в КБР и ООО "Спец-мода";

- взыскать солидарно с ООО "Спец-мода", ФИО1 и другого лица в пользу Банка задолженность в размере 5 874 829,38 руб.;

- обратить взыскание на имущество принадлежащее на праве собственности ФИО1 по договору залога недвижимого имущества № 030/01/2011 от 03.11.2011 а именно: жилой дом, общей площадью 233 кв.м. и земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на ней заложенный объект недвижимости, общей площадью 998,21 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 4 760 000 руб., а земельного участка в размере 840 000 руб. (№ 2-6043/13 том. № 1 л.д.73-77, 101-107).

13.08.2014г. по заявлению Банка об изменении способа и порядка исполнения данного решения суда, Определением Нальчикского городского суда, установлена начальная продажная цена жилого дома в размере 3 118 721 руб., а земельного участка в размере 470 000 руб. (там же л.д.118-119, 140-142).

13 октября 2014г. постановлением судебного пристава-исполнителя арестованное имущество передано на торги, а 15.12.2014г. организатор торгов - ТУ Росимущества в КБР в письменной форме сообщил судебному приставу исполнителю о том, что на первичных торгах имущество не продано из-за отсутствия заявок на участие в торгах. (исп. производство № от 17 января 2017г.).

15.12.2014г. судебный пристав-исполнитель вынес постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%. В результате начальная продажная стоимость имущества стала составлять: 2 650 912,85 руб. - на жилой дом и 399 500 руб. - на земельный участок. Повторные торги, также были признаны несостоявшимися по аналогичной причине(исп. производство №/СВ от 17 января 2017г.).

09.02.2015г. судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, которому было направлено предложение о принятии данного имущества, на что Банк согласился и принял жилой дом и земельный участок по цене на 25% ниже его стоимости, а именно: жилой дом по цене 2 339 040,75 руб., земельный участок по цене 352 500 руб. (исп. производство №/СВ от ДД.ММ.ГГГГг.).

21.04.2015г. составлен акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю счет погашения долга, а 21.04.2015г. за Банком произведена государственная регистрация права на жилой дом и земельный участок, о чем ЕГРП произведены записи № и №, соответственно(исп. производство №/СВ от ДД.ММ.ГГГГг.).

07 сентября 2016г. ООО «Спец-мода», ФИО1 и ФИО6 обратились в Нальчикский городской суд с заявлением которым просили пересмотреть и отменить определение Нальчикского городского суда от 13.08.2014г. об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем изменения начальной продажной цены заложенного имущества по вновь открывшимся обстоятельствам (№, том № л.д.150-153).

В заявлении его авторы утверждали, что суд ошибочно принял как доказательство отчет об оценке заложенного имущества составленный индивидуальным предпринимателем ФИО7 о площади дома в 233кв.м. и его рыночной стоимости в 3 588 721 рублей, тогда как фактическая площадь дома составляет 340,2 кв.м., а рыночная его стоимость составляет 12 158 920 рублей.

22 декабря 2016г., Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР определение Нальчикского городского суда от 24 октября 2016г. отменено, заявление Кулиевой С.М. и других о пересмотре определения суда от 13 августа 2014г. об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем изменения начальной продажной цены заложенного имущества удовлетворено и определение суда от 13 августа 2014г. отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, а дело направлено на новое рассмотрение в Нальчикский городской суд (там же л.д.315-320).

09 февраля 2017г., при новом рассмотрении суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, заключением которой установлено, что общая площадь жилого дома составляет 340,2 кв.м., его рыночная стоимость составляет 4 785 000 рублей, а земельного участка 1 219 000 рублей.

30 июня 2017г. Определением Нальчикского городского суда, производство по делу, по заявлению Банка от 12 июля 2014г. об изменении способа и порядка исполнения решения суда, прекращено в связи с отказом Банком от заявленных требовании (фактическое исполнение решения суда от 05 сентября 2013г.).

Таким образом судом установлено, что при исполнении решения суда, судебный пристав-исполнитель руководствовался отмененным Определением суда, об определении способа и порядка исполнения решения суда, после чего, дважды снизив цену заложенного имущества из-за несостоявшихся торгов, передал заложенное имущество Банку по цене значительно ниже его реальной стоимости, чем нарушил права ФИО1, на исполнение обязательств по кредитному договору.

Более того, как правильно указано в исковом заявлении, передавая взыскателю заложенное домовладение, судебным приставом не учтено, что договором ипотеки было заложено домовладение площадью 233 кв.м., а фактически взыскателю передано домовладение площадью 340,2 кв.м., то есть 107,2 кв.м. площади домовладения, не обремененного ипотекой, без законных к тому основании были переданы Банку.

По этому поводу в судебном заседании представитель службы судебных приставов Марзалиева А.Л. пояснил, что, при составлении Акта описи имущества ФИО1 с выездом на место, изучив техническую документацию на дом и обследовав его визуально, он действительно убедился, что площадь дома превышает площадь, указанную в решении суда, однако правовых основании среагировать на данное обстоятельство у него не было, поскольку решение суда следовало исполнить согласно его резолютивной части, записанной в исполнительном документе.

В соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Таким образом, поскольку ФИО1 в качестве залогодателя ни к торгам по реализации ее имущества и ни для определения продажной цены заложенного имущества привлечена не была и приняв за основу отмененное определение суда об определении способа и порядка исполнения решения суда, судебный пристав-исполнитель дважды необоснованно снизил продажную цену заложенного имущества против фактической его стоимости, передал взыскателю часть имущества, не указанного в договоре ипотеки, в связи с чем, требования ФИО1 об отмене состоявшихся торгов подлежат удовлетворению.

В связи с отменой торгов по реализации заложенного имущества, подлежит аннулированию и записи в ЕГРН о переходе Банку права собственности спорного имущества.

Доводы Банка о том, что истец согласно требованиям ст. 449 ГК РФ пропустил срок оспаривания результатов торгов несостоятельны, поскольку как установлено в судебном заседании, о состоявшихся торгах и передаче заложенного имущества Банку, ФИО1 не было известно, об этом, она узнала после того, как Банк инициировал ее выселение из принадлежащего ей дома.

Что касается требовании ФИО1 о признании недействительными постановления о передаче имущества должника взыскателю и акта приема-передачи имущества взыскателю, то в удовлетворении этих требовании следует отказать по следующим основаниям.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, 12 ноября 2015г. ФИО1 с указанными, а также с требованиями о признании недействительными государственной регистрации заложенного имущества по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ обратилась в Нальчикский городской суд, который решением от 08 февраля 2016г. в удовлетворении ее требовании отказал (№ № л.д. 9-14, 81-84).

Определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда КБР, указанное решение суда в части удовлетворения требовании о признании недействительным государственную регистрацию заложенного имущества отменено, производство по делу прекращено, в связи с наличием гражданско-правового спора, подлежащего рассмотрению в порядке ГПК РФ, а в части признании недействительными постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю и акта приема-передачи нереализованного имущества должника взыскателю решение суда оставлено без изменения (№ л.д.182-188).

В силу части 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Межрегиональному коммерческому банку развития связи и информатики - ПАО АКБ «Связь-Банк» и Управлению федеральной службы судебных приставов России по КБР удовлетворить частично.

Признать недействительными торги по продаже жилого дома, общей площадью 233 кв.м., кадастровый (или условный) №, инв. № 11195, Лит. А и земельного участка, общей площадью 998,21 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, проведенные на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 13.10.2014г.

Признать недействительными повторные торги, по продаже жилого дома, общей площадью 233 кв.м., кадастровый (или условный) №, инв. № 11195, Лит. А и земельного участка, общей площадью 998,21 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, проведенные на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 15.12.2014г.

Аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости №№ и № от 21.04.2015г. о государственной регистрации права Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики - ПАО АКБ «Связь-Банк» на жилой дом общей площадью 233 кв.м., кадастровый №, инв. № 11195, Лит. А и земельный участок, общей площадью 998,21 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: №.

В остальной части, в удовлетворении требовании ФИО1 к Межрегиональному коммерческому банку развития связи и информатики - ПАО АКБ «Связь-Банк» и Управлению федеральной службы судебных приставов России по КБР отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня его оглашения.

Председательствующий

Ольмезов М.И.