Гражданский кодекс часть 1

представителя истца - ФИО1, доверенность 23А9702203 от 07.08.2019, доверенность 23АА9758165 от 25.02.2020, доверенность 23АВ0145577 от 25.02.2020, доверенность 23АВ0145878 от 19.03.2020, доверенность 23АВ0145575 от 25.02.2020, доверенность 23 АА9761550 от 24.04.2020,

ответчика ФИО2

ответчика ФИО3

представителя ответчиков ФИО4, по устному ходатайству,

представителя ответчика - администрации муниципального образования г. Краснодар - ФИО5, доверенность 2868/01 от 30.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО7, ФИО12 АлексА.ны, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО2, ФИО3, администрации муниципального образования г. Краснодар о применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО8, ФИО9, ФИО13, ФИО10, ФИО14 (собственники квартир № 6, № 7, № 10, № 11 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>) обратились в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, администрации муниципального образования город Краснодар о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора № 51 купли-продажи земельного участка от 04.03.2015, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО2, ФИО3, направленной на установление права собственности последних на земельный участок с кадастровым номером №, обязав стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.

В обоснование требований указано, что вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014, принятым по делу №, исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО12 АлексА.ны, ФИО8, ФИО9, ФИО13, ФИО10, ФИО14 к ФИО2, ФИО3 о признании права отсутствующим удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности у ФИО2 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2011 №. Администрация муниципального образования город Краснодар принимала участие в деле в качестве третье лица, не заявляющего самостоятельных требований. Судом признано отсутствующим право собственности у ФИО3 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2011 №. Основанием для удовлетворения исковых требований истцов явилось оформление права собственности ФИО2, ФИО3 на спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в нарушение положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении Жилищного кодекса Российской Федерации», а также принадлежности жилого дома, на который оформлено право собственности ФИО2, ФИО3, как к части многоквартирного жилого дома.

Между тем, несмотря на решение Советского районного суда г.Краснодара от 26.02.2014 по делу № 2-254/14 между администрацией муниципального образования город Краснодар, выступившей в качестве продавца и ФИО2, ФИО3, выступившими в качестве покупателей, был заключен договор № 51 купли-продажи земельного участка от 04.03.2015 и подписан акт приема передачи земельного участка от 04.03.2015, из содержания которых следует, что продавец передал в собственность, а покупатели приняли 2/3 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 388 кв.м, расположенного в границах исторического поселения город Краснодар, по <адрес> в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

Полагая, что договор № 51 купли-продажи земельного участка от 04.03.2015 является ничтожной сделкой, истцы обратились с настоящим иском и просили применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.

В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении.

В судебном заседании ответчики ФИО2, ФИО3 и их представитель возражали против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика администрации муниципального образования город Краснодар возражала против исковых требований.

Истец ФИО12 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщила, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, считает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования по следующим основаниям.

26.11.2014 ФИО2, ФИО3 подано заявление о предоставлении земельного участка площадью 388 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, в администрацию муниципального образования город Краснодар.

Согласно заявлению о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 26.11.2014 ФИО3 и ФИО2 просили предоставить земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 388 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 21.01.2015 № 288 «О предоставлении гражданам Т.В. Целенко, А.П. Целенко земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 44 Устава муниципального образования город Краснодар гражданам ФИО2 за плату, ФИО3 за плату и бесплатно, в общую долевую собственность, в соответствии с соглашением об определении долей от 07.11.2011, из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 388 кв.м, расположенный в границах исторического поселения город Краснодар, для индивидуального жилищного строительства по <адрес> внутригородском округе города Краснодара, согласно кадастровому паспорту земельного участка.

04.03.2015 между администрацией муниципального образования город Краснодар (Продавец) и ФИО2, ФИО3 (Покупатели) заключен договор № 51 купли-продажи земельного участка (далее – Договор), по условиям которого Продавец обязуется передать 2/3 доли земельного участка в собственность, а Покупатели принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 388 кв.м, расположенный в границах исторического поселения город Краснодар, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес> (далее – Участок), в том числе ФИО3 – 1/3 доли в праве общей долевой собственности, ФИО2 – 1/3 доли в праве общей долевой собственности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (пункт 1 Договора). 04.03.2015 подписан Акт приема-передачи земельного участка, из содержания которого следует, что продавец передал, а покупатели приняли 2/3 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 388 кв.м, расположенного в границах исторического поселения город Краснодар, по ул.им. Маяковского, 135/1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. По условиям Договора стоимость участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 46 815,95 рублей (пункт 2.1.). Оплата стоимости земельного участка в сумме, указанной в пункте 2.1. Договора, производится Покупателем в течение десяти банковских дней с момента подписания договора купли-продажи земельного участка в собственность путем внесения денежных средств на счет №, получатель – Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар) (пункт 2.2.Договора).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 10.12.2019 №, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 23.09.2020 № № и свидетельства о государственной регистрации права от 15.01.2014 серии №, предоставленных представителем ФИО3, ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3 (2/3 доли) и ФИО2 (1/3 доли) на земельный участок с кадастровым номером №, площадь 388 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ<адрес>Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.12.2019 №, зарегистрировано право долевой собственности ФИО3 (2/3 доли) и ФИО2 (1/3 доли) на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадь 108,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>

Вместе с тем, следует принимать во внимание следующие юридически значимые обстоятельства.

Советским районным судом г. Краснодара рассмотрено гражданское дело № по исковому заявлению ФИО6, ФИО7, ФИО12 АлексА.ны, ФИО8, ФИО9, ФИО13, ФИО10, ФИО14 к ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим права у ФИО2 на 1/3 доли и ФИО3 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 388 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес> и аннулировании записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2011 №. Администрация муниципального образования город Краснодар принимала участие в деле в качестве третье лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014, принятым по делу №, исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО12 АлексА.ны, ФИО8, ФИО9, ФИО13, ФИО10, ФИО14 к ФИО2, ФИО3 о признании права отсутствующим удовлетворены. Судом признано отсутствующим право собственности у ФИО2 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2011 №. Признано отсутствующим право собственности у ФИО3 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и аннулирована запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2011 №. Указанное решение суда вступило в законную силу 27.03.2014 и не было обжаловано сторонами, принимавшими участие в указанном деле.

Как следует из мотивировочной части решения Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014 по делу №, судом установлено, что в пределах фактически эксплуатируемого многоквартирным домом земельного участка, собственниками квартир № – ФИО2 и № – ФИО3 осуществлена государственная регистрация прав собственности (1/3 и 2/3доли) на земельный участок площадью 388 кв.м, что подтверждается внесенной в Единый государственный реестр прав не недвижимое имущество и сделок с ним записью от 24.11.2011 №. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, фактически состоит из четырех флигелей (отдельных домов) – литер «А», «Б», «В», «Г», каждый из которых имеет одну или несколько квартир, имеющих общую сквозную нумерацию от 1 до 13, что подтверждается справкой Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Краснодару от 15.02.2013. Оформление права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, могло производиться исключительно в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении Жилищного кодекса Российской Федерации». Государственная регистрация прав собственности на земельный участок в упрощенном порядке в силу статьи 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, под отдельно стоящим флигелем литер «А», состоящим из двух квартир № 1 и № 4 не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, указанным решением Советского районного суда города Краснодара от 26.02.2014 суд, признавая отсутствующим право ФИО2 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, указал на то, что флигель (отдельный дом) литер «А», состоящий из двух квартир № (собственник ФИО2) и № (собственник ФИО3) является частью многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из четырех флигелей литер «А», «Б», «В» и «Г», каждый из которых имеет одну или несколько квартир, имеющих общую сквозную нумерацию от 1 до 13.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Законоположения части 2 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации направлены на окончательность и законность вступивших в силу судебных постановлений, обеспечение действия принципа правовой определенности.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или иномвиде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

Аналогичные разъяснения даны в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2020 N 30-КГ20-1-К5, 2-1085/2019, пункте 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018), определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2020 N 50-КГ20-3-К8.

Исходя из вышеизложенного следует, что ФИО3, ФИО2 как лица, ранее участвующие в деле о признании прав отсутствующим на спорный земельный участок, не вправе оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты, в частности, факт принадлежности литера «А» как к части многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Кроме того, исходя из содержания письменных возражений ФИО2, ФИО3 («часть многоквартирного дома, где фактически проживают истцы, является индивидуальным жилым домом…., многоквартирный дом носит данный статус формально…») на исковое заявление следует, что они фактически признают, что литер «А», права на который зарегистрированы как на индивидуальный жилой дом, является частью многоквартирного дома (флигелем), расположенного по адресу: <адрес>. В том числе, данный факт подтверждается копией технического паспорта здания (строения) (тождественность с оригиналом установлена судом) <адрес> от 28.01.2014, представленным 30.10.2020 представителем ФИО3, ФИО2 в судебном заседании, из которого следует, что конструктивно индивидуальный жилой дом литер «А» имеет признаки многоквартирного дома и фактически состоит из3 квартир.

Следует также отметить, что согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 10.12.2019 №, кадастровый № был присвоен жилому дому площадью 108,7 кв.м 20.03.2014, а право собственности на здание, как единый объект и объект права долевой собственности зарегистрировано 01.04.2014. То есть, государственная регистрация объекта недвижимости, как индивидуального жилого дома, произошла меньше чем через месяц после принятия Советским районным судом г. Краснодара решения от 26.02.2014 по делу № 2-254/14. Исходя из того, что указанное решение никем не было обжаловано, следует, что лица, участвующие в деле, не имели возражений и были согласны с констатациями, сделанными судом в решении, в частности о том, что отдельно стоящий флигель литер «А» является частью многоквартирного дома. При этом, ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками, как установил суд, отдельных квартир, то есть каждый был собственником жилых помещений в литере «А» многоквартирного жилого дома, и данные лица не являлись участниками общей долевой собственности на такую самостоятельную целую недвижимую вещь, как жилой дом.

В тоже время, существующую правовую дифференциацию на жилые дома и квартиры, закрепленную в статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать не только применительно к жилищным правоотношениям, но и в гражданских правоотношениях во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого и жилые дома, как индивидуально-определенные здания, и квартиры, как структурно обособленные помещения в многоквартирном доме, относятся к недвижимым вещам, однако принципиально отличаются друг от друга в качестве объектов права. Отличие обусловлено тем, что жилой дом, по сути, есть самостоятельная обособленная целая вещь, тогда как квартира в качестве структурно обособленного помещения не является и не может являться самостоятельной, и образует целое, в объеме которого она структурно и может быть воспринята как обособленная. Однако, несмотря на структурную обособленность, а также на то, что квартира является объектом индивидуального права, её связь с целым, а именно с многоквартирным домом, обеспечена возможностью прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и правовым режимом общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 289, статья 290 Гражданского кодексаРоссийской Федерации).

Приведенные нормы не только позволяют безошибочно распознавать объекты права, такие как квартиры и жилые дома, но и обеспечивают такую форму реализации права, как применение права, поскольку действующее законодательство, также устанавливает и дифференцированный подход в рамках публичной процедуры, в частности, обеспечиваемой органами местного самоуправления, при приобретении прав на земельные участки, на которых расположены жилые дома и многоквартирные дома.

Из содержания договора № 51 купли-продажи земельного участка от 04.03.2015 следует, что ФИО2 зарегистрирована по адресу: <адрес>, а ФИО3 зарегистрирован по адресу: <адрес>, то есть заявители указали на проживание в объекте, которого согласно представленным ими документам не должно существовать. Более того, письмом от 23.09.2019 № ООО «ГУК-Краснодар» сообщил о том, что многоквартирный дом по <адрес>А в г. Краснодаре с квартирами №№,3,4 находился в управлении управляющей организации ООО «ГУК-Краснодар» (далее – Общество) с 01.04.2008 по 31.08.2016 и в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, оформленным протоколом собрания от 07.06.2016 Общество прекратило управлять данным многоквартирным домом только с 31.08.2016. При этом, к письму приложен протокол от 07.04.2016 очного Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> А, из содержания которого следует, что «по состоянию на 01.04.2016 по данным реестра собственников помещений многоквартирного дома имеется 3 собственников, обладающих 107,2 количеством голосов. В голосовании приняли участие 3 собственников, обладающих 107,2 количеством голосов, что составляет 100% от общего числа голосов собственников помещений». Принятым решением утверждена «кандидатура гр. ФИО3 как уполномоченного представителя собственников помещений для получения технической и бухгалтерской документации на многоквартирный дом».

Суд в данном случае принимает во внимание не только положения пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которых земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом должен относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, но и, в первую очередь, то, что именно земельный участок обеспечивает возможность нормальной эксплуатации многоквартирного дома, а в данной ситуации флигелей, образующих многоквартирный дом.

Необходимо также учитывать и то, что решение Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014 по делу № о признании отсутствующим права собственности у ФИО2 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также у ФИО3 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, было принято 26.02.2014 и содержало выводы суда о том, что литер «А» состоящий из квартир 1 и 4 является частью многоквартирного дома по <адрес> в городе Краснодаре. Вместе с тем, право собственности на здание, как единый объект и объект права долевой собственности, то есть, как на жилой дом было зарегистрировано 01.04.2014. Таким образом, между принятием судом решения, удостоверяющего статус здания литер «А», как многоквартирного, а не жилого дома, и регистрацией права собственности на здание литер «А», как на жилой дом, прошло чуть более месяца. В тоже время, согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 27.05.2019 № запись в ЕГРП от 24.11.2011 № была ликвидирована 16.05.2014 и согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что ФИО2 и ФИО3 до либо после ликвидации записи о праве, предприняли действия, направленные на то, что бы в результате изменения административного адреса здания литер «А» он мог восприниматься как самостоятельный объект, а не как часть многоквартирного дома. Однако топонимический ориентир не является и не используется в силу норм гражданского законодательства в качестве индивидуально-определенного признака объекта недвижимости и его изменение не относится к юридическим фактам, изменяющим юридическое восприятие объекта материального мира, являющегося частью многоквартирного дома, и позволяющим воспринимать и идентифицировать его в гражданских правоотношениях, в частности, как жилой дом.

Один из признаков, позволяющих распознавать такие объекты гражданских правоотношений, как жилой дом и многоквартирный дом, обусловлен внутренней архитектурной (конструктивной) и инженерной структурой распознаваемых объектов, и в многоквартирном доме таковым признаком является общее имущество, выступающее объектом общей долевой собственности и фактически обеспечивающее возможность обособления квартиры, тогда как сама квартира выступает объектом индивидуального права собственности. Для того, чтобы общее имущество, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации изменило или прекратило свое функциональное назначение, и его возможно было бы воспринимать, как неотъемлемую часть целого здания, такого как жилой дом, в отношении этого имущества необходимо осуществить такие действия, как переустройство и (или) перепланировка (глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации) либо осуществить реконструкцию самого здания, как объекта капитального строительства (статьи 1 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). При этом, в любом случае не затрагивая электрическое и санитарно-техническое оборудование, которое обеспечивает обособленность квартир, то есть, без легального переустройства помещений в многоквартирном доме невозможно образовать иной объект недвижимости.

В материалы гражданского дела № была представлена историческая справка филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация Краевое БТИ» от 16.05.2011 № 463431, согласно которой право собственности к ФИО2 на <адрес> в г. Краснодаре перешло от ФИО15 в 12.12.2005 и было зарегистрировано в ЕГРП 10.01.2006, в свою очередь, право собственности ФИО3 на <адрес>, по этому же адресу было зарегистрировано в ЕГРП 06.02.2009. Таким образом, в Едином государственном реестре прав и Государственном кадастре недвижимости до даты учета объекта в качестве жилого дома, а именно до 01.04.2014, в силу положений Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» существовали записи соответственно о праве собственности на такие объекты как <адрес>№ в многоквартирном доме по <адрес> в г. Краснодаре, а также записи о кадастровом учете самих жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме. Следовательно, для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, как жилой дом, требовались достоверные сведения о легальности образования такого объекта, учитывая, что в государственном кадастре недвижимости должны были содержаться сведения именно о квартирах в многоквартирном доме, исключительно который и мог являться исходным объектом, а для государственной регистрации права долевой собственности на жилой дом также должны были существовать легальные основания прекращения индивидуального права собственности на квартиры и возникновения права общей долевой на жилой дом.

Определением Советского районного суда г. Краснодара от 27.01.2020 по ходатайству истцов в целях установления фактических обстоятельств о легальности существования жилого дома истребованы копии регистрационных дел на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: г. Краснодар, <адрес> с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Как следует из представленных суду регистрационных дел на указанные объекты недвижимости право собственности на <адрес>, №, расположенные в жилом доме лит. А, общей площадью 108,7 кв.м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ <адрес>, прекращено ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений ФИО3, ФИО2 от 21.03.2014 о прекращении регистрационной записи, нотариально удостоверенного соглашения о прекращении права собственности на квартиры и об определении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 12.03.2014 серии <адрес>3, приказа Департамента муниципальных ресурсов от 07.10.1998 № 268 об исключении объектов из реестра муниципальной собственности. Право собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 108,7 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, зарегистрировано на основании заявлений ФИО3, ФИО2 от 21.03.2014, нотариально удостоверенного соглашения о прекращении права собственности на квартиры и об определении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ серии №, решения Советского районного суда г. Краснодара от 27.11.2008 о признании права собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, кадастрового паспорта и технического паспорта помещения на <адрес> по адресу: <адрес>, адресной справки от 14.06.2013 №, договора от 24.12.1993 № 2147, справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация Краевое БТИ» от 16.05.2011 №, справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация Краевое БТИ» от 11.03.2014, кадастрового паспорта на жилой дом с кадастровым номером № площадью 108,7 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>. Документы, подтверждающие внесение изменений в конструктивные особенности части многоквартирного дома литера «А» (переустройство и (или) перепланировка либо реконструкция) в установленном законном порядке, в регистрационных делах отсутствуют и судом не установлены.

При таких обстоятельствах, учитывая незначительный отрезок времени между 26.02.2014 (принятие решения Советского районного суда г. Краснодара по делу №) и 20.03.2014 (присвоение кадастрового номера жилому дому), отсутствие документов, подтверждающих внесение изменений в конструктивные особенности части многоквартирного дома литера «А» (переустройство и (или) перепланировка либо реконструкция) в установленном законном порядке, право долевой собственности ФИО3, ФИО2 на жилой дом кадастровым номером № площадью 108,7 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, зарегистрировано в отсутствие достоверных сведений о легальности образования такого нового объекта недвижимости, как жилой дом, и возникновения права собственности на него.

Помимо этого, согласно описательной части решения Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014 при рассмотрении гражданского дела №, представитель администрации муниципального образования город Краснодар полагалась на усмотрение суда, а значит администрация муниципального образования город Краснодар, в последующем выступившая продавцом земельного участка с кадастровым номером № не только была информирована о принятом решении, но и не возражала против требований разрешенных судом. При этом в силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Следовательно, орган местного самоуправления, зная о содержании вступившего в законную силу решения суда, тем не менее, проигнорировал его обязательность при издании муниципального правового акта и заключении договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2015. Тогда как, согласно указанному решению, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> фактически состоит из четырех флигелей (отдельных домов) – литер «А», «Б», «В», «Г», каждый из которых имеет одну или несколько квартир, имеющих общую сквозную нумерацию от 1 до 13, что подтверждается справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по г. Краснодару от 15.02.2013. При этом, судом указано на то, что оформление права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, могло производиться исключительно в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Однако совокупность изложенных обстоятельств, которые были и должны были быть известны органу местного самоуправления на момент рассмотрения заявления граждан ФИО2 и ФИО3 о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства от 26.11.2014, не вызвала каких-либо сомнений в достоверности сведений, изложенных в их заявлении, и орган местного самоуправления не удостоверился под каким фактически объектом (многоквартирный дом или жилой дом) и для каких целей («для индивидуального жилищного строительства» или «для эксплуатации многоквартирного дома») предоставляется и может быть предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402002:57.

Тем не менее, как следует из содержания постановления от 21.01.2015 № 288 «О предоставлении гражданам Т.В. Целенко, А.П. Целенко земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в собственность ответчиков на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор № 51 купли-продажи земельного участка от 04.03.2015, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и гражданами ФИО2, ФИО3 является недействительным, как сделка, нарушающая требования закона (действовавшей на момент предоставления земельного участка статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации) и при этом посягающая на права третьих лиц – собственников квартир (истцов) в остальных флигелях, образующих многоквартирный дом по <адрес>, поскольку они лишены возможности нормальной эксплуатации многоквартирного дома в связи с незаконным предоставлением земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома под индивидуальное жилищное строительство.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Вместе с тем, поскольку ФИО2 и ФИО3 оплачена сумма в размере 46 815,95 рублей по договору № 51 купли-продажи земельного участка от 04.03.2015, который признан судом недействительным, то администрацией муниципального образования г.Краснодар подлежит возврату уплаченная по договору сумма в указанном размере.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за пределы этих требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В абзаце втором п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с п. 4 ст. 168 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, поскольку договор № 51 купли-продажи земельного участка от 04.03.2015 заключен на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 21.01.2015 №288 о предоставлении гражданам Т.В. Целенко, А.П. Целенко земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара, то при признании сделки – договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной), отмене также подлежит и указанное постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 21.01.2015 №288.

Представителем администрации муниципального образования город Краснодар заявлено о пропуске истцами срока исковой давности. Между тем, суд приходит к выводу о том, что истцами не пропущен срок исковой давности по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. В случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Аналогичные разъяснения даны в абзацах 1 и 2 пункта 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как было указано истцами в исковом заявлении, о наличии договора купли-продажи земельного участка № 51 от 04.03.2015, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО2, ФИО3, им стало известно из письма от 20.09.2019 № 20178/26 заместителя директора департамента, начальника отдела учета и разграничения земель департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО16 (копия приложена к исковому заявлению). Сторонами по договору купли-продажи земельного участка № 51 от 04.03.2015 являлись только ответчики администрация муниципального образования город Краснодар и ФИО2, ФИО3

Учитывая изложенные обстоятельства, истцам о наличии договора купли-продажи № 51 от 04.03.2015 стало известно лишь с 20.09.2019, то есть, даты получения письма от 20.09.2019 № 20178/26 заместителя директора департамента, начальника отдела учета и разграничения земель департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО16. Следовательно, срок исковой давности 3 года следует исчислять, начиная с 21.09.2019. Настоящее исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцами подано 27.01.2020, то есть в пределах срока исковой давности, установленного законоположениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО12 АлексА.ны, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Отменить постановление администрации муниципального образования г. Краснодар от 21.01.2015 №288 о предоставлении гражданам Т.В. Целенко, А.П. Целенко земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара.

Признать сделку - договор купли-продажи №51 от 04.03.2015, заключенный между ФИО2, ФИО3 и администрацией муниципального образования г. Краснодар недействительной (ничтожной).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи №51 от 04.03.2015:

исключить ФИО2, ФИО3 из числа собственников земельного участка с кадастровым номером №, площадью 388 кв.м, категории - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для ИЖС, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, <адрес>

аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации от 01.04.2015 № о праве собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО2 и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации от 01.04.2015 № от 01.04.2015 о праве собственности 2/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 388 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный: <адрес>.

обязать администрацию муниципального образования г.Краснодар возвратить ФИО2, ФИО3 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи № от 04.03.2015 в размере 46 815,95 (сорок шесть тысяч восемьсот пятнадцать) рублей 95 копеек.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья Советского районного суда

г.Краснодара А.Ю. Соловьева

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2020

Судья Советского районного суда

г.Краснодара А.Ю. Соловьева