Гражданский кодекс часть 1

22 января 2019 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Смирновой Т.В., при секретаре Ивановой О.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-295/2019 по иску Бажажина Кирилла Геннадьевича к Мызниковой Антонине Александровне о расторжении договора купли-продажи, возврате сторон в первоначальное положение, взыскании госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратился Бажажин К.Г. с иском к Мызниковой А.А. о расторжении договора купли-продажи, возврате сторон в первоначальное положение, взыскании госпошлины. В обоснование иска указано, что 29.09.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, в <адрес обезличен>, в садоводческом некоммерческом товариществе <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, обладающего следующими индивидуальными характеристиками: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 365 кв.м. Земельный участок истцом был приобретен для строительства дома, однако истцу не было передано техусловий для подключения электроэнергии. Обратившись в энергоснабжающую организацию за подключением электроэнергии, истцу было отказано по причине запрета всякой хозяйственной деятельности на данном земельном участке. Истец устно обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка, на что ответчик ответил отказом. Бажажин К.Г. обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о приостановлении регистрационных действий в отношении земельного участка, в связи с чем государственная регистрация перехода права приостановлена на срок до 30.03.2019. В адрес ответчика также направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 29.09.2018, которое ответчиком получено не было. Данный земельный участок не может быть использован по назначению ввиду его нахождения в охранной зоне ЛЭП 110 КВт (ИГЭС – Шелехово), о которой ответчик при заключении договора не сообщил истцу. Бажажин К.Г. указывает, что отсутствие возможности строительства индивидуального жилого дома на земельном участке, является существенным недостатком. В связи с чем, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена>, заключенный между ФИО3 и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в <адрес обезличен>, в садоводческом некоммерческом товариществе <адрес обезличен>; возвратить стороны в первоначальное состояние; обязать Бажажина К.Г. возвратить Мызниковой А.А. земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в <адрес обезличен>, в садоводческом некоммерческом товариществе «<адрес обезличен> обязать Мызникову А.А. возвратить Бажажину К.Г. денежную сумму в размере 400000 рублей в срок не позднее 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 7400 рублей.

Истец Бажажин К.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Золдак С.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме, дополнительно пояснил, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 29.09.2018 ответчик Мызникова А.А. умышленно не сообщила истцу Бажажину К.Г. о том, что земельный участок расположен в охранной зоне ЛЭП 110 КВт, что повлияло бы на заключение данного договора, так как строительство жилых строений в охранной зоне запрещено.

В судебном заседании ответчик Мызникова А.А., представитель ответчика Удачин С.Н., действующий на основании ордера, исковые требования не признали, дополнительно пояснили, что спорный земельный участок был продан истцу Бажажину К.Г. в СНТ, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, о чем указано в договоре купли-продажи, а также в свидетельстве, в связи с чем, никто истца в заблуждение не вводил, как не указано и в договоре, что участок приобретается истцом для строительства дома. До оформления договора купли-продажи земельный участок осматривался Бажажиным К.Г., опоры ЛЭП идущие над земельным участком видел, ему также было сообщено о наличии охранной зоны ЛЭП при осмотре участка. Кроме того, невозможность строительства жилого дома на земельном участке вызвана не наличием охранной зоны ЛЭП, а отнесением земельного участка в определенной категории – земли сельскохозяйственного назначения, исключающей возможность такого строительства.

Суд, заслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы настоящего гражданского дела, допросив свидетелей, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Бажажину К.Г. К данному выводу суд пришел на основании следующего.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как установлено судом, это не отрицалось сторонами и следует из материалов дела, 29.09.2018 между Мызниковой А.А. (продавец) и Бажажиным К.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общей площадью 365 кв.м, адрес объекта: <адрес обезличен>, в <адрес обезличен>, в садоводческом некоммерческом товариществе <адрес обезличен> кадастровый <Номер обезличен>.

Покупатель оплатил продавцу стоимость участка в размере 400000 рублей (п. 2.1 договора), что подтверждается платежным поручением № 8-1 от 29.09.2018 и сторонами в судебном заседании не оспаривается.

Согласно п. 1.3 договора продавец гарантирует, что данный земельный участок на момент подписания договора никому не подарен, не обещан быть подаренным, не пожертвован, не заложен, не сдан в аренду, в споре и под арестом не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

Покупатель до заключения договора ознакомился с состоянием передаваемого недвижимого имущества. Претензий не имеет (п. 3.1 договора).

Факт передачи продавцом покупателю земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 29.09.2018.

Суду представлены не подписанные копии договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи от 29.09.2018, так как в настоящее время оригиналы данных документов находятся на регистрации в Управлении Росреестра по Иркутской области. Сторонами не оспаривается, что договор купли-продажи от 29.09.2018 был заключен.

Между тем, как указывает истец, данный земельный участок не может быть использован им по назначению, а именно для строительства капитального жилого дома, поскольку он находится в охранной зоне ЛЭП 110 КВт (ИГЭС – Шелехово), о чем ответчик Мызникова А.А. ему не сообщила, что является существенным условием договора, в связи с чем, полагает, данный договор подлежащим расторжению.

Заказным письмом с уведомлением истец направил в адрес ответчика соглашение от 05.10.2018 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 29.09.2018, что подтверждается копией конверта с уведомлением о вручении и квитанцией от 05.10.2018 ФГУП «Почта России».

Ответчик Мызникова А.А. в судебном заседании пояснила, что данное соглашение ею получено не было.

04.10.2018 Бажажин К.Г. обратился в ГАУ «Иркутский многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» Отдел в г. Иркутске № 5 с заявлением о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с чем, 11.10.2018 осуществление действий по заявлению о переходе права собственности в отношении объекта недвижимости – земельного участка, кадастровый <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, в <адрес обезличен>, в садоводческом некоммерческом товариществе <адрес обезличен> приостановлено до 30.03.2019, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 11.10.2018 № MFC0115/2018-39676.

В соответствии с ответом от 12.11.2018 № 10564 на имя Бажажина К.Г. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в <адрес обезличен>, в садоводческом некоммерческом товариществе «<адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> находится в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства – ВЛ-110 кВ «ИГЭС – Шелехово В, Г», принадлежащей ОАО «ИЭСК», в связи с чем, согласование строительства дома на указанном земельном участке, расположенного в охранной зоне ВЛ-110кВ не представляется возможным.

Рассматривая доводы истца в части того, что при заключении договора ответчик существенно его нарушила, не сообщив о невозможности постройки жилого дома на участке, на что при заключении договора и рассчитывал истец, суд исходит из следующего.

В силу ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В судебном заседании была допрошена свидетель Бажажина И.Р., являющаяся супругой истца, которая показала, что о продаже земельного участка их семья узнала через объявление в интернете. Перед покупкой земельный участок осматривался ими 27.09.2018, в светлое время суток. Участок был пустой, огорожен забором. На следующий день они повторно приехали на осмотр земельного участка уже с матерью супруга. Повторный осмотр происходил также в светлое время суток. На земельном участке планировалось строительство дома. Прошлись по соседям, но никого не нашли, хотели также переговорить с председателем, но его также не смогли найти. Все документы были проверены, в том числе проверили участок по кадастровому номеру в публичной кадастровой карте. Проходящие провода ЛЭП над земельным участком они видели. О том, что земельный участок находится в охранной зоне, узнали на следующий день после заключения договора купли-продажи от председателя. Земельный участок не рассматривался семьей для садоводческих работ, он необходим был семье для строительства капитального жилого дома и проживания в нем.

Свидетель ФИО11 являющаяся матерью истца, суду показала, что она дала сыну 400000 рублей для приобретения земельного участка, на котором планировалось строительство капитального дома и проживание семьи. Вместе с сыном и невесткой она приезжала на осмотр спорного земельного участка. О том, что земельный участок находится в охранной зоне при покупке участка им сообщено не было, об этом узнали на следующий день после покупки от председателя садоводства. Договор купли-продажи земельного участка до подписания читали и видели, что вид разрешенного использования – для ведения садоводства. Согласно публичной кадастровой карте никаких ограничений в отношении участка не было.

Допрошенный свидетель ФИО12 являющийся гражданским супругом ответчицы, показал, что земельный участок продавала его гражданская супруга Мызникова А.А. по объявлению. Позвонил молодой человек, с которым они договорились о встрече. При осмотре земельного участка линии ЛЭП были заметны, при этом покупатели уточнили, сильно ли слышен треск проводов. О том, что земельный участок находится в охранной зоне, он лично сообщил Бажажину К.Г., все документы проверялись покупателями.

У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенных свидетелей, поскольку не установлено их личной заинтересованности в исходе дела, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, кроме того, их показания согласуются с иными доказательствами по делу, а именно, что земельный участок перед покупкой осматривался истцом Бажажиным К.Г. и его семьей дважды в светлое время суток, о существовании проходящих линий ЛЭП над земельным участком покупатель знал и видел их лично, кроме того, в договоре купли-продажи от 29.09.2018 указана категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства.

Согласно п. 1 ст. 89 Земельного кодекса РФ землями энергетики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Спорный земельный участок расположен в охранной зоне ВЛ-110кВ.

Согласно п.п. 2 и 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 (далее - Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную

работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8). В главе 3 данных Правил перечислены определенные ограничения, которые должны соблюдать землепользователи. Так, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются в числе прочего строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 м (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 м), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 29.09.2018, поскольку истец не доказал наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 460 ГК РФ и п. 3 ст. 37 ЗК РФ. Доказательств, свидетельствующих о представлении истцу ответчиком заведомо ложной информации в части наличия на спорном участке высоковольтной линии электропередачи 110 кВ «ИГЭС – Шелехово В, Г», принадлежащей ОАО «ИЭСК» и соответствующей охранной зоны, в дело не представлено.

Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, Бажажин К.Г. должен был и мог знать, что приобретаемый земельный участок находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель, а именно земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, что и было указано в договоре купли-продажи.

Суд исходит из добровольного заключения истцом Бажажиным К.Г. договора с ответчиком Мызниковой А.А., учитывает факт личного осмотра истцом и его семьей участка перед заключением договора дважды, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях, предоставление продавцом тех сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.

Оспаривая заключенный договор, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, истец указывает на то, что целью приобретения им земельного участка являлось строительство на нем капитального жилого дома, что в результате оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны.

Вместе с тем, в выписке из ЕГРН на земельный участок и в самом в договоре разрешенный вид использования спорного земельного участка указан, как «для ведения садоводства», категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения». Это обстоятельство само по себе уже свидетельствовало о том, что назначение участка не под строительство жилого дома.

Так, согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, номер в Минюсте России от 08.09.2014 № 33995, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (код 1.16), могут быть использованы для производства сельхозпродукции, но без права возведения объектов капитального строительства. Земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, может быть использован для размещения жилого дома только в случае его нахождения в зоне жилой застройки (код 2.2 классификатора).

Таким образом, невозможность строительства жилого дома на земельном участке вызвана не наличием охранной зоны ЛЭП, а отнесением земельного участка к определенной категории - земли сельскохозяйственного назначения, исключающей возможность такого строительства. Оснований, позволяющих полагать, что с момента передачи спорного участка истец не имел возможности использовать данный участок для целей ведения личного подсобного хозяйства ввиду наличия охранной зоны в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

В связи с этим довод истца о том, что ответчик, как продавец, предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о возможности застройки данного земельного участка, не соответствует действительности.

Истец Бажажин К.Г. должен был разумно предвидеть наступление данных последствий, как покупатель, так как в договоре купли-продажи земельного участка, в правоустанавливающих документах информация о категории земли и виде его разрешенного использования представлена достоверно.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ранее спорный земельный участок приобретен Мызниковой А.А. по договору дарения от 26.03.2014, в котором разрешенное использование земельного участка также указано, как «для ведения садоводства».

Суд также учитывает, что о характеристиках спорного земельного участка, истец, как покупатель, имел возможность узнать из публичной кадастровой карты, которая представляет собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости предназначенные для использования неограниченным кругом лиц.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из сведений ЕГРН и лично осмотревший дважды земельный участок с имеющимися на нем линиями электропередачи, мог и должен был узнать о существовании обременения.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец Бажажин К.Г. не доказал, что ответчик Мызникова А.А. при отчуждении спорного земельного участка скрыла достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований Бажажина К.Г. в полном объеме.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие в силу ст. 88 ГПК РФ из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца уплаченной по делу государственной пошлины в сумме 7 400 рублей отсутствуют, так как судом принято решение об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Бажажину Кириллу Геннадьевичу к Мызниковой Антонине Александровне о расторжении договора купли-продажи, возврате сторон в первоначальное положение, взыскании госпошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд города Иркутска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Смирнова Т.В.

....