Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что между ФИО2 и ООО «СК «Гарант-Строй»» заключены четыре договора долевого участия. В соответствии с ними, ФИО2 должны были быть переданы четыре квартиры, расположенных в .... Обязательства по оплате по договорам были исполнены истцом в полном объеме на общую сумму – 7 622 200 рублей. До настоящего времени квартиры истцу не переданы. Застройщик ООО «СК «Гарант-Строй»» было признано несостоятельным (банкротом). ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартир. Однако, в одностороннем порядке, без получения согласия дольщиков, новый застройщик изменил проектную документацию. На этом основании отказывает в передаче квартир по завершению строительства дома.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил признать право собственности истца на следующие квартиры, расположенные по адресу: ..., пр...: ... (№) площадью 103,6 кв.м.; ... (№ площадью 125,9 кв. м.; ... (№) площадью 125,5 кв. м.; ... (№ площадью 84,6 кв. м.

Истец в судебное заседание не явился, о дате слушания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности и ордеру, адвокат Бей Ольга Николаевна, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявил.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что между ФИО2 и ООО «СК «Гарант Строй» по договорам уступки прав требования с ООО «СК «Гарант Строй» часть прав по договорам участия в долевом строительстве в виде права требования от застройщика - ГУВД ... передачи в собственность 4 квартир: договор уступки права требования № от ..., предмет договора -2-комнатная квартира, общей площадью 94,3 кв.м., договорная сумма по договору 1 886000 руб.; договор уступки права требования № от ..., предмет договора -1-комнатная квартира, общей площадью 52,01 кв.м., договорная сумма по договору 1040200 руб.; договор уступки права требования № от ..., предмет договора -4-комнатная квартира, общей площадью 117,4 кв.м., договорная сумма по договору 2 348000 руб.; договор уступки права требования № от ..., предмет договора - 4-комнатная квартира, общей площадью 117,4 кв.м., договорная сумма по договору 2 348 000 руб.

Обязательства по оплате по договорам были исполнены истцом в полном объеме на общую сумму – 7 622 200 рублей. До настоящего времени квартиры истцу не переданы.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 ООО «СК «Гарант-строй» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2018 года конкурсное производство завершено.

В рамках процедуры банкротства на основании договора купли-продажи прав и обязанностей ООО «СК «Гарант-строй» от 06.05.2016 № права и обязанности ООО «СК «Гарант-строй» как застройщика были переданы новому застройщику – ООО «Инвестрадиострой». Таким образом, ответчик является правопреемником прежнего застройщика и в соответствии с пунктом 2.1.1. договора № обязался завершить строительство объекта в срок, не превышающий трех лет с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора ООО «Инвестрадиострой» принял на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, и обязательства могут исполняться следующим образом:

- предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, жилого помещения, в соответствии с реестром ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу А53-11325/2011, по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств.

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств с участника строительства.

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.02.2022 г. по делу № 2-59/2022 по иску ООО «Инвестрадиострой» ФИО3, АО «Меридиан-Юг», ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, третье лицо ФИО9 об обязании принять альтернативное исполнение обязательств было отказано. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 15.03.2023 г. вышеназванное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Инвестрадиострой» - без удовлетворения.

Более того, в 2018 году, проектная декларация строящегося дома была изменена, без соответствующих уведомлений участников строительства. Застройщиком были направлены документы для получения откорректированного разрешения на строительство. ... Департаментом архитектуры и градостроительства ... ООО «Инвестрадиострой» выдано разрешение на строительство 20-этажного 207-квартирного ....

Согласно разделу 15.2 новой проектной декларации в составе многоквартирного дома предусмотрены только 2,3,4-комнатные квартиры. При этом проектной декларацией до изменения были предусмотрены также 1-комнатные квартиры, у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства по передаче истцу одной 1-комнатной квартиры. Также изменилась площадь остальных квартир.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2022г. № в эксплуатацию введен объект капитального строительства- многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой.

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, и разрешением на ввод, ответчиком в эксплуатацию введен иной объект капитального строительства. Такого объекта, как 19-этажный 240-квартирный дом в настоящее время не существует.

Вместе с тем, вследствие описанных выше обстоятельств, сложилась ситуация, при которой, у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся доме, которые в актуальной проектной и технической документации отсутствуют, в связи с чем, передать именно эти индивидуально-определенные объекты по окончанию строительства истцу не представляется возможным.

Данное обстоятельство, (изменение проекта) является препятствием для исполнения обязательств перед дольщиками по заключенным договорам участия в долевом строительстве и передаче последним спорных квартир. Решением Ворошиловского суда города Ростова-на-Дону по делу № от ... отказано в удовлетворении исковых требований участников строительства (физических лиц) об обязании внести изменения в проектную документацию и заключить договоры участия в долевом строительстве с последующей их регистрацией.

Как установил Ворошиловский районный суд ... в решении по делу № от ..., в удовлетворении заявленных требований указано, по тем основаниям, что на момент рассмотрения дела объект строительства находился в высокой степени готовности, внесение изменений в его проект несет в себе риск угрозы для жизни и здоровья участников долевого строительства.

Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства(п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017).

Квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в составе в незавершенном строительством объекте - 20-этажном 207-квартирном жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., аналогичны ранее запроектированным квартирам, права на которые получил Истец по описанным выше основаниям.

04.08.2021 истцом было направлено письмо с требованием исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, на которое ответа не последовало, договоры не были заключены. Ответа на данное требование не последовало.

22.08.2022 истцом была направлена досудебная претензия о предоставлении квартир в данном доме. Претензия получена, оставлена без удовлетворения.

Определением Ворошиловского районного суда от ... по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО ...».

По итогам проведенной судебной экспертизы, эксперты ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» №-С от ... пришли к следующим выводам.

По первому вопросу: технико-экономические показатели здания, отображенные в проектной документации ООО «Севкванипиагропром» №... год «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ... в ...», а именно: площадь жилого здания, площадь квартир, площадь застройки, жилая площадь квартир, строительный объем, количество квартир, общая площадь офисных помещений, а также материал наружных стен, параметры кровли здания и площадь земельного участка не соответствуют данным проектной документации ОАО ПСП «Севкавнипиагропром» шифр № года.

Незавершённый строительством многоквартирный 20-этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., находящийся на стадии строительства по проекту ООО «Севкавнипиагропром», шифр № год с учетом его коррекции от 2018 года и 2021 года не аналогичен 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому по ..., в ..., строительство которого было предусмотрено проектом ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта № год.

По второму вопросу: объёмно планировочное решение: а именно конфигурация помещений (гардеробной, прихожей, жилой комнаты) общая площадь, жилая площадь, количество балконов(лоджий), отделка стен ... на 5-ом этаже, а также ее расположение в 20-этажном 207 квартирном доме по данным проектной документации ООО «Севкванипиагропром» №... год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 102,35 кв.м, расположенная на 5-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 94,3 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Объёмно планировочное решение: а именно конфигурация помещений (прихожей, санузла, ванной), общая площадь, жилая площадь, состав квартиры (количество жилых комнат, наличие кладовой и второго санузла), отделка стен ... на 8-ом этаже, а также ее расположение в 20-эгажном 207 квартирном доме по данным проектной документацией № ООО «Севкавнипиагропром» на 2017 год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 82,75 кв.м, расположенная на 8-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 52,01 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Объемно планировочное решение: а именно конфигурация помещений, общая площадь, жилая площадь, количество балконов(лоджий), отделка стен ... на 5-ом этаже, а также ее расположение в 20-этажном 207 квартирном доме по данным проектной документацией № ООО «Севкавнипиагропром» на 2017 год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м, расположенная на 5-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 117,4 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Объемно планировочное решение: а именно конфигурация помещений, общая площадь, жилая площадь, количество балконов (лоджий), отделка стен ... на 6-ом этаже, а также ее расположение в 20-этажном 207 квартирном доме по данным проектной документацией № ООО «Севкавнипиагропром» на 2017 год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

В результате исследования эксперты приходят к выводу о том, что жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м, расположенная на 5-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 117,4 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Посчитав, что заключение судебной экспертизы не содержит ответов на поставленные судом вопросы об аналогичности, истец обратился в АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз» за составлением рецензии на судебную экспертизу ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» №-С от ..., выполненную экспертами ФИО10 и ФИО11.

Согласно представленной суду рецензии АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз» от ... экспертами ФИО10 и ФИО11 были нарушены требования ФЗ от ... № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а именно статьи 8 указанного ФЗ (Объективность, всесторонность и полнота исследований).

Экспертами не даны ответы и не разъяснены такие понятия как «аналогичный» и «идентичный» объект. Вместе с тем, по мнению рецензентов, данные определения имеют существенные различия. Идентичный- полностью совпадающий, одинаковый, тождественный (т.е. один в один). Аналогичный- похожий, подобный (например, схожий по каким-то признакам).

Под определением аналогичным (объект-аналог) понимается объект, сопоставимый по функциональному назначению, технико-экономическим показателям и конструктивной характеристике с проектируемым объектом.

Также судебные эксперты указывают на несоответствие площади исследуемого земельного участка, но при этом не указывают, что фактически данные земельные участки расположены по одному адресу: ..., имеют аналогичные характеристики по месту расположения. При определении площади земельного по проекту ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта 17/2-09-С, 2005 года, судебные эксперты указвают площадь земельного участка 4080 кв. м. Фактическая площадь земельного участка при проектировании составляет № кв. м, что подтверждается ситуационным планом и технико-экономическими показателями ст.9 проекта ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта 17/2-09-С, 2005 года.

Также судебные эксперты указывают, что общая площадь застройки и площадь автостоянки изменилась на 20,37 кв. м, что составляет менее 1 % от общей площади застройки и также утверждают, что данное отклонение является несоответствием. Вместе с тем, проведенная судебная экспертиза не содержит пояснений, что все выявленные несоответствия привели к увеличению площади квартир, площади офисных помещений, строительному объёму.

Кроме того, в представленной стороной истца рецензии АНО Научно-исследовательский центр ...» от ..., проведено сопоставление проектной документации ОАО ПСП «Севкав-нипиагропром» на многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ... (шифр проекта №) с проектной документацией 2005 года ... на многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ... (шифр проекта №, в результате чего, установлено следующее:

- расположение объектов по всем проектам аналогично: ...;

- назначение проектируемого объекта капитального строительства, шифр проекта № г. соответствует назначению объекта капитального строительства, применительно к которому, подготовлена проектная документация, шифр проекта № г.;

- мощность проектируемого объекта, шифр проекта № года, соответствует мощности объекта капитального строительства, (технико-экономические показатели проектируемого объекта капитального строительства), шифр проекта № г.;

- площадь проектируемого объекта, шифр проекта № года, соответствует площади объекта капитального строительства проектируемого объекта, шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.;

- количество этажей проектируемого объекта, шифр проекта № года, соответствует площади объекта капитального строительства проектируемого объекта, шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.;

- природные условия территории проектируемого объекта, шифр проекта 766-1-АР, 2017 года, соответствуют природным условиям территории проектной документации, шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.

В результате сопоставления требований Приказа Минстроя России от 2 марта 2022 года №/пр «Об утверждении критериев, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о применении типовой проектной документации, и о внесении изменений в некоторые приказы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по вопросам применения типовой проектной документации» (Зарегистрирован ...№) с результатами проведённых исследований установлено, что объект незавершённый строительством многоквартирный 19-этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., находящийся на стадии строительства по проекту ООО «Севкавнипиагропром» (шифр проекта №) 2017 г. с учётом его корректировки в 2018 и в 2021 гг. является аналогичным 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому по ... в ..., строительство которого было предусмотрено проектом ОАО ПСП «Севкавнипиагропром» (шифр проекта № 2005 г.

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен судебный эксперт ФИО11, который пояснил, что по делу была проведена комплексная судебная экспертиза, эксперт принимал непосредственное участие в производстве всех исследований, подписывал оба вопроса. Эксперт пояснил, что представленных в материалах дела документов было достаточно, в связи с чем, он пришел к выводу, что объекты (как сам многоквартирный дом, так и квартиры, заявленные в иске) не являются аналогичными.

Также, в ходе судебного разбирательства судом был допрошен специалист, ФИО12, которым была составлена рецензия от ... (... центр «...»). Рецензент критически отнесся к выводам, изложенным в судебной экспертизе. Указал, что судебные эксперты не ответили, на вопросы, поставленные перед ними судом. Допустили методические ошибки при составлении заключения, не учитывали критерии аналогичности, указанные в Приказа Минстроя России от 2 марта 2022 года №. В связи с чем эксперты пришли к ошибочным выводам, которые не могут быть положены в основу решения суда.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае, оценивая заключения проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм»» и заключения, выполненного АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз», определяя их полноту, научно-техническую обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что наибольшей степенью достоверности, в части описания спорных объектов обладает заключение АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз», согласно которому учтены критерии аналогичности, указанные в Приказе Минстроя России от 2 марта 2022 года №.

Так суд, заслушав в судебном заседании, пояснения судебного эксперта, специалиста, проводившего внесудебное исследование, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, приходит к выводу, что в выполненной судебной экспертизе судебными экспертами при выполнении исследования не в полном объеме проведено исследование по установлению аналогичности исследуемых квартир.

Однако, из представленной технической и проектной документации аналогичность спорных объектов усматривается, в частности, по геометрическим параметрам квартир (по результатам визуального осмотра), что соответствует представленным фотоматериалам, имеющимся в заключении судебной экспертизы, которые подтверждают, что в исследуемых квартирах отсутствуют все перегородки. Расположения мокрых зон (санузел и кухня) в исследуемых квартирах также полностью аналогичны. Кроме того, что является наиболее существенным обстоятельством, квартиры расположены в одинаковых осях, границы квартир аналогичны. Разница в площади квартир вызвана изменением функционального назначения комнаты №. Изначально данное помещение предназначалось под зимний сад (балкон), в дальнейшем было включено в общую площадь гостиной.

Указанное обстоятельство подтверждается и выводами судебных экспертов, которые установили ориентировочную площадь спорных квартир, выводы эксперта по площади квартир являются предположительными (вероятными). Вероятные выводы допускают возможность существования факта, но и не исключают другого (противоположного) вывода.

Также изменения площади допускается Приказом Минстроя России от 2 марта 2022 года № согласно которому, допустимое отклонение значения может составлять не более 10%.

Таким образом, сделанные экспертами выводы не подтверждены проведёнными исследованиями, отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По мнению суда, вышеуказанные нарушения, допущенные при выполнении судебной экспертизы № от ..., выполненной ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм»» являются существенными, влияющими на достоверность выводов. Допущенные нарушения создают обоснованные неустранимые сомнения в правильности выводов эксперта, а также не позволяют оценить заключение, как допустимое доказательство и устранить сомнения в достоверности представленных выводах.

Суд полагает, что изменение ответчиком проектных решений не может и не должно повлечь ущемления прав истца на получение законной доли в объекте в виде квартир. Изменение их числа путем передачи одной квартиры взамен двух или трех не нарушит баланса интересов сторон, поскольку физическое занятие этими объектами аналогичной части в строящемся доме свидетельствует, по существу, о тождестве обязательства по передаче имущества.

Кроме того, суд при рассмотрении настоящего дела, пришел к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В данном случае заявлены требования о признании права собственности.

Содержание этого права определено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определен круг объектов гражданских прав. К ним относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи как объекты гражданских прав определены как движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу императивного указания статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением

Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 1).

Согласно пунктам 2, 4, 6 и 7 статьи 1 названного Федерального закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Из приведенных законоположений следует, что недвижимая вещь, как объект гражданских прав должна быть подвергнута кадастровому учету и государственной регистрации подлежат именно права на нее.

Так, согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Незавершенный строительством объект изначально (в проекте) представляет собой совокупность отдельных помещений (жилых и нежилых), обладающих самостоятельной оборотоспособностью.

Разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017) утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, на которые ссылается истец, говорят о том, что при неисполнении обязательства застройщиком он вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Именно доля в праве общей долевой собственности в виде квартиры может быть объектом притязания, а также соответствующая ей доля в праве на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Это подтверждается разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого, на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом в материалы дела представлено достаточно надлежащих доказательств, указывающих на аналогичность дома и квартир, а также документов, подтверждающих законность и обоснованность исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, учитывая указанные выше вступившие в законную силу судебные акты как Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону, так Арбитражного суда Ростовской области, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов по правилам ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности жилые помещения, расположенные по адресу: ......... (КН №) площадью 103,6 кв.м.; ... (КН №) площадью 125,9 кв. м.; ... (КН №) площадью 125,5 кв. м.; ... (КН №) площадью 84,6 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2023 года.