Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Габриеляна Карена Арменаковича к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что между Габриеляном К.А. и ООО «СК «Гарант-Строй»» заключены четыре договора долевого участия. В соответствии с ними, Габриеляну К.А. должны были быть переданы четыре квартиры, расположенных в .... Обязательства по оплате по договорам были исполнены истцом в полном объеме на общую сумму – 7 622 200 рублей. До настоящего времени квартиры истцу не переданы. Застройщик ООО «СК «Гарант-Строй»» было признано несостоятельным (банкротом). ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартир. Однако, в одностороннем порядке, без получения согласия дольщиков, новый застройщик изменил проектную документацию. На этом основании отказывает в передаче квартир по завершению строительства дома.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил признать право собственности истца на следующие квартиры, расположенные по адресу: ..., пр...: ... (№) площадью 103,6 кв.м.; ... (№ площадью 125,9 кв. м.; ... (№) площадью 125,5 кв. м.; ... (№ площадью 84,6 кв. м.

Истец в судебное заседание не явился, о дате слушания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца по доверенности и ордеру, адвокат Бей Ольга Николаевна, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявил.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что между Габриеляном К.А. и ООО «СК «Гарант Строй» по договорам уступки прав требования с ООО «СК «Гарант Строй» часть прав по договорам участия в долевом строительстве в виде права требования от застройщика - ГУВД ... передачи в собственность 4 квартир: договор уступки права требования № от ..., предмет договора -2-комнатная квартира, общей площадью 94,3 кв.м., договорная сумма по договору 1 886000 руб.; договор уступки права требования № от ..., предмет договора -1-комнатная квартира, общей площадью 52,01 кв.м., договорная сумма по договору 1040200 руб.; договор уступки права требования № от ..., предмет договора -4-комнатная квартира, общей площадью 117,4 кв.м., договорная сумма по договору 2 348000 руб.; договор уступки права требования № от ..., предмет договора - 4-комнатная квартира, общей площадью 117,4 кв.м., договорная сумма по договору 2 348 000 руб.

Обязательства по оплате по договорам были исполнены истцом в полном объеме на общую сумму – 7 622 200 рублей. До настоящего времени квартиры истцу не переданы.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 ООО «СК «Гарант-строй» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2018 года конкурсное производство завершено.

В рамках процедуры банкротства на основании договора купли-продажи прав и обязанностей ООО «СК «Гарант-строй» от 06.05.2016 № права и обязанности ООО «СК «Гарант-строй» как застройщика были переданы новому застройщику – ООО «Инвестрадиострой». Таким образом, ответчик является правопреемником прежнего застройщика и в соответствии с пунктом 2.1.1. договора № обязался завершить строительство объекта в срок, не превышающий трех лет с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора ООО «Инвестрадиострой» принял на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, и обязательства могут исполняться следующим образом:

- предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, жилого помещения, в соответствии с реестром ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу А53-11325/2011, по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств.

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств с участника строительства.

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.02.2022 г. по делу № 2-59/2022 по иску ООО «Инвестрадиострой» Долженко Е.В., АО «Меридиан-Юг», Габриеляну К.А., Ковалеву С.В., Сыщиковой Г.А., Морозовой А.В., Бураковой И.Е., Колесникову А.Е., третье лицо Авакян К.С. об обязании принять альтернативное исполнение обязательств было отказано. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 15.03.2023 г. вышеназванное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Инвестрадиострой» - без удовлетворения.

Более того, в 2018 году, проектная декларация строящегося дома была изменена, без соответствующих уведомлений участников строительства. Застройщиком были направлены документы для получения откорректированного разрешения на строительство. ... Департаментом архитектуры и градостроительства ... ООО «Инвестрадиострой» выдано разрешение на строительство 20-этажного 207-квартирного ....

Согласно разделу 15.2 новой проектной декларации в составе многоквартирного дома предусмотрены только 2,3,4-комнатные квартиры. При этом проектной декларацией до изменения были предусмотрены также 1-комнатные квартиры, у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства по передаче истцу одной 1-комнатной квартиры. Также изменилась площадь остальных квартир.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2022г. № в эксплуатацию введен объект капитального строительства- многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой.

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, и разрешением на ввод, ответчиком в эксплуатацию введен иной объект капитального строительства. Такого объекта, как 19-этажный 240-квартирный дом в настоящее время не существует.

Вместе с тем, вследствие описанных выше обстоятельств, сложилась ситуация, при которой, у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся доме, которые в актуальной проектной и технической документации отсутствуют, в связи с чем, передать именно эти индивидуально-определенные объекты по окончанию строительства истцу не представляется возможным.

Данное обстоятельство, (изменение проекта) является препятствием для исполнения обязательств перед дольщиками по заключенным договорам участия в долевом строительстве и передаче последним спорных квартир. Решением Ворошиловского суда города Ростова-на-Дону по делу № от ... отказано в удовлетворении исковых требований участников строительства (физических лиц) об обязании внести изменения в проектную документацию и заключить договоры участия в долевом строительстве с последующей их регистрацией.

Как установил Ворошиловский районный суд ... в решении по делу № от ..., в удовлетворении заявленных требований указано, по тем основаниям, что на момент рассмотрения дела объект строительства находился в высокой степени готовности, внесение изменений в его проект несет в себе риск угрозы для жизни и здоровья участников долевого строительства.

Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства(п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017).

Квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в составе в незавершенном строительством объекте - 20-этажном 207-квартирном жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., аналогичны ранее запроектированным квартирам, права на которые получил Истец по описанным выше основаниям.

04.08.2021 истцом было направлено письмо с требованием исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, на которое ответа не последовало, договоры не были заключены. Ответа на данное требование не последовало.

22.08.2022 истцом была направлена досудебная претензия о предоставлении квартир в данном доме. Претензия получена, оставлена без удовлетворения.

Определением Ворошиловского районного суда от ... по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО ...».

По итогам проведенной судебной экспертизы, эксперты ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» №-С от ... пришли к следующим выводам.

По первому вопросу: технико-экономические показатели здания, отображенные в проектной документации ООО «Севкванипиагропром» №... год «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ... в ...», а именно: площадь жилого здания, площадь квартир, площадь застройки, жилая площадь квартир, строительный объем, количество квартир, общая площадь офисных помещений, а также материал наружных стен, параметры кровли здания и площадь земельного участка не соответствуют данным проектной документации ОАО ПСП «Севкавнипиагропром» шифр № года.

Незавершённый строительством многоквартирный 20-этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., находящийся на стадии строительства по проекту ООО «Севкавнипиагропром», шифр № год с учетом его коррекции от 2018 года и 2021 года не аналогичен 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому по ..., в ..., строительство которого было предусмотрено проектом ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта № год.

По второму вопросу: объёмно планировочное решение: а именно конфигурация помещений (гардеробной, прихожей, жилой комнаты) общая площадь, жилая площадь, количество балконов(лоджий), отделка стен ... на 5-ом этаже, а также ее расположение в 20-этажном 207 квартирном доме по данным проектной документации ООО «Севкванипиагропром» №... год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 102,35 кв.м, расположенная на 5-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 94,3 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Объёмно планировочное решение: а именно конфигурация помещений (прихожей, санузла, ванной), общая площадь, жилая площадь, состав квартиры (количество жилых комнат, наличие кладовой и второго санузла), отделка стен ... на 8-ом этаже, а также ее расположение в 20-эгажном 207 квартирном доме по данным проектной документацией № ООО «Севкавнипиагропром» на 2017 год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 82,75 кв.м, расположенная на 8-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 52,01 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Объемно планировочное решение: а именно конфигурация помещений, общая площадь, жилая площадь, количество балконов(лоджий), отделка стен ... на 5-ом этаже, а также ее расположение в 20-этажном 207 квартирном доме по данным проектной документацией № ООО «Севкавнипиагропром» на 2017 год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м, расположенная на 5-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 117,4 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Объемно планировочное решение: а именно конфигурация помещений, общая площадь, жилая площадь, количество балконов (лоджий), отделка стен ... на 6-ом этаже, а также ее расположение в 20-этажном 207 квартирном доме по данным проектной документацией № ООО «Севкавнипиагропром» на 2017 год не соответствует данным ..., указанным в договоре уступки прав № от ..., поэтажном плане ООО «СК «Гарант Строй» и части плана типового этажа 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома по ....

В результате исследования эксперты приходят к выводу о том, что жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м, расположенная на 5-м этаже объекта не аналогична ... ориентировочной площадью 117,4 кв.м, передача которой истцу предусмотрена договору уступки права № от ....

Посчитав, что заключение судебной экспертизы не содержит ответов на поставленные судом вопросы об аналогичности, истец обратился в АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз» за составлением рецензии на судебную экспертизу ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» №-С от ..., выполненную экспертами Твардовским А.А. и Жмайловым М.В..

Согласно представленной суду рецензии АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз» от ... экспертами Твардовским А.А. и Жмайловым М.В были нарушены требования ФЗ от ... № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а именно статьи 8 указанного ФЗ (Объективность, всесторонность и полнота исследований).

Экспертами не даны ответы и не разъяснены такие понятия как «аналогичный» и «идентичный» объект. Вместе с тем, по мнению рецензентов, данные определения имеют существенные различия. Идентичный- полностью совпадающий, одинаковый, тождественный (т.е. один в один). Аналогичный- похожий, подобный (например, схожий по каким-то признакам).

Под определением аналогичным (объект-аналог) понимается объект, сопоставимый по функциональному назначению, технико-экономическим показателям и конструктивной характеристике с проектируемым объектом.

Также судебные эксперты указывают на несоответствие площади исследуемого земельного участка, но при этом не указывают, что фактически данные земельные участки расположены по одному адресу: ..., имеют аналогичные характеристики по месту расположения. При определении площади земельного по проекту ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта 17/2-09-С, 2005 года, судебные эксперты указвают площадь земельного участка 4080 кв. м. Фактическая площадь земельного участка при проектировании составляет № кв. м, что подтверждается ситуационным планом и технико-экономическими показателями ст.9 проекта ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта 17/2-09-С, 2005 года.

Также судебные эксперты указывают, что общая площадь застройки и площадь автостоянки изменилась на 20,37 кв. м, что составляет менее 1 % от общей площади застройки и также утверждают, что данное отклонение является несоответствием. Вместе с тем, проведенная судебная экспертиза не содержит пояснений, что все выявленные несоответствия привели к увеличению площади квартир, площади офисных помещений, строительному объёму.

Кроме того, в представленной стороной истца рецензии АНО Научно-исследовательский центр ...» от ..., проведено сопоставление проектной документации ОАО ПСП «Севкав-нипиагропром» на многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ... (шифр проекта №) с проектной документацией 2005 года ... на многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ... (шифр проекта №, в результате чего, установлено следующее:

- расположение объектов по всем проектам аналогично: ...;

- назначение проектируемого объекта капитального строительства, шифр проекта № г. соответствует назначению объекта капитального строительства, применительно к которому, подготовлена проектная документация, шифр проекта № г.;

- мощность проектируемого объекта, шифр проекта № года, соответствует мощности объекта капитального строительства, (технико-экономические показатели проектируемого объекта капитального строительства), шифр проекта № г.;

- площадь проектируемого объекта, шифр проекта № года, соответствует площади объекта капитального строительства проектируемого объекта, шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.;

- количество этажей проектируемого объекта, шифр проекта № года, соответствует площади объекта капитального строительства проектируемого объекта, шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.;

- природные условия территории проектируемого объекта, шифр проекта 766-1-АР, 2017 года, соответствуют природным условиям территории проектной документации, шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.

В результате сопоставления требований Приказа Минстроя России от 2 марта 2022 года №/пр «Об утверждении критериев, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о применении типовой проектной документации, и о внесении изменений в некоторые приказы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по вопросам применения типовой проектной документации» (Зарегистрирован ...№) с результатами проведённых исследований установлено, что объект незавершённый строительством многоквартирный 19-этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., находящийся на стадии строительства по проекту ООО «Севкавнипиагропром» (шифр проекта №) 2017 г. с учётом его корректировки в 2018 и в 2021 гг. является аналогичным 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому по ... в ..., строительство которого было предусмотрено проектом ОАО ПСП «Севкавнипиагропром» (шифр проекта № 2005 г.

В ходе судебного разбирательства судом был допрошен судебный эксперт Жмайлов М.В., который пояснил, что по делу была проведена комплексная судебная экспертиза, эксперт принимал непосредственное участие в производстве всех исследований, подписывал оба вопроса. Эксперт пояснил, что представленных в материалах дела документов было достаточно, в связи с чем, он пришел к выводу, что объекты (как сам многоквартирный дом, так и квартиры, заявленные в иске) не являются аналогичными.

Также, в ходе судебного разбирательства судом был допрошен специалист, Пикалов В.П., которым была составлена рецензия от ... (... центр «...»). Рецензент критически отнесся к выводам, изложенным в судебной экспертизе. Указал, что судебные эксперты не ответили, на вопросы, поставленные перед ними судом. Допустили методические ошибки при составлении заключения, не учитывали критерии аналогичности, указанные в Приказа Минстроя России от 2 марта 2022 года №. В связи с чем эксперты пришли к ошибочным выводам, которые не могут быть положены в основу решения суда.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае, оценивая заключения проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм»» и заключения, выполненного АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз», определяя их полноту, научно-техническую обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что наибольшей степенью достоверности, в части описания спорных объектов обладает заключение АНО Научно-исследовательский центр «Судебных Экспертиз», согласно которому учтены критерии аналогичности, указанные в Приказе Минстроя России от 2 марта 2022 года №.

Так суд, заслушав в судебном заседании, пояснения судебного эксперта, специалиста, проводившего внесудебное исследование, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, приходит к выводу, что в выполненной судебной экспертизе судебными экспертами при выполнении исследования не в полном объеме проведено исследование по установлению аналогичности исследуемых квартир.

Однако, из представленной технической и проектной документации аналогичность спорных объектов усматривается, в частности, по геометрическим параметрам квартир (по результатам визуального осмотра), что соответствует представленным фотоматериалам, имеющимся в заключении судебной экспертизы, которые подтверждают, что в исследуемых квартирах отсутствуют все перегородки. Расположения мокрых зон (санузел и кухня) в исследуемых квартирах также полностью аналогичны. Кроме того, что является наиболее существенным обстоятельством, квартиры расположены в одинаковых осях, границы квартир аналогичны. Разница в площади квартир вызвана изменением функционального назначения комнаты №. Изначально данное помещение предназначалось под зимний сад (балкон), в дальнейшем было включено в общую площадь гостиной.

Указанное обстоятельство подтверждается и выводами судебных экспертов, которые установили ориентировочную площадь спорных квартир, выводы эксперта по площади квартир являются предположительными (вероятными). Вероятные выводы допускают возможность существования факта, но и не исключают другого (противоположного) вывода.

Также изменения площади допускается Приказом Минстроя России от 2 марта 2022 года № согласно которому, допустимое отклонение значения может составлять не более 10%.

Таким образом, сделанные экспертами выводы не подтверждены проведёнными исследованиями, отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По мнению суда, вышеуказанные нарушения, допущенные при выполнении судебной экспертизы № от ..., выполненной ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм»» являются существенными, влияющими на достоверность выводов. Допущенные нарушения создают обоснованные неустранимые сомнения в правильности выводов эксперта, а также не позволяют оценить заключение, как допустимое доказательство и устранить сомнения в достоверности представленных выводах.

Суд полагает, что изменение ответчиком проектных решений не может и не должно повлечь ущемления прав истца на получение законной доли в объекте в виде квартир. Изменение их числа путем передачи одной квартиры взамен двух или трех не нарушит баланса интересов сторон, поскольку физическое занятие этими объектами аналогичной части в строящемся доме свидетельствует, по существу, о тождестве обязательства по передаче имущества.

Кроме того, суд при рассмотрении настоящего дела, пришел к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В данном случае заявлены требования о признании права собственности.

Содержание этого права определено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определен круг объектов гражданских прав. К ним относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи как объекты гражданских прав определены как движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу императивного указания статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением

Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 1).

Согласно пунктам 2, 4, 6 и 7 статьи 1 названного Федерального закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Из приведенных законоположений следует, что недвижимая вещь, как объект гражданских прав должна быть подвергнута кадастровому учету и государственной регистрации подлежат именно права на нее.

Так, согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Незавершенный строительством объект изначально (в проекте) представляет собой совокупность отдельных помещений (жилых и нежилых), обладающих самостоятельной оборотоспособностью.

Разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017) утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, на которые ссылается истец, говорят о том, что при неисполнении обязательства застройщиком он вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Именно доля в праве общей долевой собственности в виде квартиры может быть объектом притязания, а также соответствующая ей доля в праве на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Это подтверждается разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого, на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом в материалы дела представлено достаточно надлежащих доказательств, указывающих на аналогичность дома и квартир, а также документов, подтверждающих законность и обоснованность исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, учитывая указанные выше вступившие в законную силу судебные акты как Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону, так Арбитражного суда Ростовской области, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме с отнесением на ответчика судебных расходов по правилам ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Габриеляна Карена Арменаковича к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за Габриеляна Кареном Арменаковичем право собственности жилые помещения, расположенные по адресу: ......... (КН №) площадью 103,6 кв.м.; ... (КН №) площадью 125,9 кв. м.; ... (КН №) площадью 125,5 кв. м.; ... (КН №) площадью 84,6 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2023 года.