Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Премиум Стандарт» к Дунаеву А.Ф., Ломову А.В., Кочетову А.Н,, 3-е лицо: ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Премиум Стандарт», уточняя в порядке ст. 39 ГПК РФ требования, обратился в суд с иском к Дунаеву А.Ф., Ломову А.В., Кочетову А.Н., 3-е лицо: ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, истец приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, <данные изъяты>м, расположенный по адресу: <адрес>. Ранее указанный земельный участок принадлежал ответчикам на праве общей долевой собственности, доля в праве Дунаева А.Ф. составляла <данные изъяты>, доля Кочетова А.Н. – <данные изъяты>, Ломова А.В. – <данные изъяты>. По условиям заключенного между сторонами договора купли-продажи, цена договора составила <данные изъяты>., из них стоимость доли, принадлежащей Дунаеву А.Ф., составляет <данные изъяты> руб., доли Кочетова А.Н. – <данные изъяты> руб., доли Ломова А.В. – <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом была произведена частичная оплата стоимости долей по договору в сумме <данные изъяты> руб., из них: <данные изъяты> руб. оплачено на счет Дунаева А.Ф., <данные изъяты> руб. на счет Кочетова А.Н., <данные изъяты> руб. на счет Ломова А.В. При установлении цены договора, истец исходил из того, что всю площадь земельного участка можно использовать по целевому назначению для <данные изъяты>. Однако решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что часть спорного земельного участка площадью <данные изъяты> находится в санитарно-защитной зоне и не может использоваться в соответствии с категорией и видом разрешённого использования. На основании этого суд установил цену указанного земельного участка в размере <данные изъяты>., исходя из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Решение вступило в законную силу. По указанной причине, истец от сделки с ответчиками понес убытки в размере <данные изъяты> руб. Обстоятельства сделки изменились на столько, что если бы истец мог это предвидеть, договор не был бы им заключен, а если заключен, то на значительно иных условиях, стоимость земельного участка в таком случае, была бы установлена в размере, не превышающем <данные изъяты> руб. Таким образом, по указанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель был введен в заблуждение. Продавцами был передан товар ненадлежащего качества: с санитарно-защитной зоной площадью <данные изъяты>, в связи с чем покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены спорного объекта. Документов, информирующих покупателя об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, к договору купли-продажи приложено не было. Цена отчуждаемого ответчиками участка формировалась из расчета <данные изъяты> руб. за 1 га, с учетом использования всей площади <данные изъяты> под <данные изъяты>, что составило <данные изъяты> руб. Поскольку <данные изъяты> земельного участка находятся в санитарно-защитных зонах и не могут использоваться по назначению, то покупная цена указанного земельного участка должна составлять <данные изъяты> руб. За вычетом оплаченных покупателем <данные изъяты>., долг покупателя перед продавцами составляет <данные изъяты> руб.

Просил суд изменить условия договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Дунаевым А.Ф., Кочетовым А.Н., Ломовым А.В. и ООО «Премиум Стандарт» в части изменения цены договора в абз. 1 пункта 2.1, абз. 2 пункта 2.2, указав стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб., из них: стоимость доли Ломова АВ. – <данные изъяты> руб., Дунаева А.Ф. – <данные изъяты> руб., Кочетова А.Н. – <данные изъяты> руб. В абз. 2 пункта 2.2 указать: «ООО «Премиум Стандарт» оплачивает продавцам в течение 30 календарных дней с даты получения выписки из ЕГРН на земельный участок с исправлением категории земель на <данные изъяты>, разрешённого вида использования на <данные изъяты>, сумму в размере <данные изъяты> руб., из них: <данные изъяты> руб. на счет Ломова А.В., <данные изъяты> руб. на счет Дунаева А.Ф., <данные изъяты> руб. на счет Кочетова А.Н.».

В судебном заседании представитель истца генеральный директор ООО «Премиум Стандарт» Ломов А.В. (он же ответчик по делу) поддержал доводы иска, просил его удовлетворить. Одновременно пояснил, что при заключении спорного договора, не было известно о том, что земельный участок имеет какие-либо обременения и ограничения в использовании. Кроме того, от указанной сделки истец планировал получить прибыль в большем размере чем получил на самом деле.

Представитель ответчика Дунаева А.Ф. по доверенности Филькина О.Н. в судебном заседании просила в иске отказать. Полагала, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку подача данного иска приостановила рассмотрение в <данные изъяты> городском суде иска Дунаева А.Ф. к ООО «Премиум Стандарт» о взыскании задолженности по спорному договору купли-продажи. Пояснила, что условия договора были оговорены сторонами, цена это существенное условие, истец с ценой был согласен. Стоимость участка оценивалась от его полезной площади, недостатков выявлено не было.

Представитель ответчика Кочетова А.Н. по доверенности Макарчук В.Н. в судебном заседании возражал в удовлетворении иска. Пояснил, что на момент заключения между сторонами ДД.ММ.ГГГГ спорного договора купли-продажи участка, он имел незначительные обременения, там проходила береговая линия ручья. Иных обременений на момент совершения сделки не было. Они возникли вследствие хозяйственной деятельности ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент», в пользу которого истцом впоследствии был отчужден спорный участок. Таким образом, обременение участка, на которое ссылается истец, возникло вследствие строительства на нем здания 5 класса опасности уже третьим собственником, в связи с чем данное обстоятельство не может распространяться на правоотношения, возникшие между сторонами по спорному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Санитарно-защитная зона возникла после заключения указанного договора. Полагал, что снижение стоимости участка возникло вследствие предпринимательских рисков истца.

Представитель 3-го лица ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» по доверенности Черенкова А.С. в судебном заседании возражала относительно заявленных истцом требований. Пояснила, что 3-м лицом на спорном земельном участке был возведен строительный объект, вследствие чего образовалась санитарно-защитная зона, которая составила <данные изъяты>. Наличие обременений возникло еще при проектировании объекта. На момент приобретения 3-м лицом спорного земельного участка, указанных обременений не было. Указала, что стоимость земельного участка изменилась в результате того, что был сдвинут срок получения градостроительного плана, что установлено в решении Арбитражного суда. В настоящее время договор, заключенный между 3-м лицом и истцом, исполнен.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Пунктами 1,3 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Ломовым А.В., Дунаевым А.Ф., Кочетовым А.Н. (продавцы) и ООО «Премиум Стандарт» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего продавцам на праве долевой собственности, в соответствии с которым продавцы обязались передать в собственность, а покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, категория <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, стороны оценили стоимость указанного земельного участка в размере <данные изъяты> руб.

Условиями договора предусмотрена поэтапная оплата стоимости земельного участка. Свои обязательства по оплате договора ООО «Премиум Стандарт» исполнило не в полном объеме, истцом оплачена сумма в размере <данные изъяты> руб., в настоящее время имеется задолженность перед ответчиками, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан передаточный акт, ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в установленном законом порядке.

Впоследствии указанный земельный участок отчужден ООО «Премиум Стандарт» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент». Земельный участок передан ООО "Премиум Стандарт" (продавец) ООО УК "А класс капитал" (покупатель) по акту приема-передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ООО УК "А класс капитал" на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда МО от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ООО "Премиум Стандарт" к ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» о взыскании задолженности, по встречному иску ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» к ООО "Премиум Стандарт" о признании обременения земельного участка в виде ипотеки отсутствующим, взыскании неустойки установлено, что договором купли-продажи между ООО "Премиум Стандарт" и ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» выкупная стоимость земельного участка определяется на основании двух критериев: полезная площадь земельного участка и срок получения ГПЗУ.

Заключением кадастрового инженера № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено наличие на земельном участке санитарно-защитной зоны <данные изъяты> кв. м и водоохранной зоны ручья размером <данные изъяты> кв. м.

Данные зоны в силу прямого указания пункта 2.1 договора подлежат исключению из размера площади земельного участка, а ориентировочная площадь земельного участка подлежит уточнению (пункт 2.3 договора).

Таким образом, судом был произведен расчет выкупной стоимости земельного участка исходя из полезной площади участка <данные изъяты> (<данные изъяты> (общая площадь участка) - <данные изъяты> (санитарно-защитная зона) - <данные изъяты> кв. м (водоохранная зона)), что составило <данные изъяты>

ООО «Премиум Стандарт», обращаясь в суд с настоящим иском, заявил о том, что при заключении с ответчиками договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не был уведомлен ими об указанных ограничениях в использовании земельного участка и невозможности его использования по назначению, что впоследствии повлекло уменьшение его покупной цены, что привело истца к убыткам. В связи с чем, остаток невыплаченной ответчикам стоимости земельного участка должен быть уменьшен.

Данные доводы противоречат фактическим обстоятельствам дела, а потому судом не могут быть приняты. Так разделом 3 договора купли-продажи предусмотрено, что земельный участок правами третьих лиц не обременён. При этом пунктом 3.2 оговорены ограничения в пользовании земельным участком: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1 Земельного Кодекса РФ. Широкого толкования, какие именно установлены ограничения в использовании участка, договор не содержит.

Статьей 56 ЗК РФ предусмотрено:

1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Согласно ст. 56.1 ЗК РФ:

1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом Ломов А.В., являясь стороной договора, не мог не знать об условиях договора, в том числе и об ограничениях, указанных в пункте 3.2. Договора.

Установление обременения участка санитарно-защитной зоной в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «для <данные изъяты>» на вид разрешенного использования «<данные изъяты>» уже после приобретения участка 3-м лицом ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» никоим образом не влияет на содержание и условия договора купли-продажи, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между Ломовым А.В., Дунаевым А.Ф., Кочетовым А.Н. (продавцы) и ООО «Премиум Стандарт».

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду доказательств передачи ему участка ненадлежащего качества и скрытия информации продавцом о наличии ограничений в использовании земельного участка, в связи с чем оснований для изменения условий договора купли-продажи в части уменьшения покупной цены участка суд не усматривает.

Также не нашли подтверждения доводы истца о том, что ответчики предоставили истцу как покупателю земельного участка по договору заведомо ложную информацию об участке.

Доводы истца о том, что он от перепродажи участка получил прибыль в меньшем размере, чем ожидал, также не являются основанием для уменьшения покупной цены участка, так как это не предусмотрено законом.

Руководствуясь ст.ст. 56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Премиум Стандарт» к Дунаеву А.Ф., Ломову А.В., Кочетову А.Н,, 3-е лицо: ООО «А класс капитал» Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент» о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Дунаевым А.Ф., Кочетовым А.Н,, Ломовым А.В. и ООО «Премиум Стандарт» а именно в абзац1 пункта 2.1. договора и абзац 2 пункта 2.2. в части изменения цены земельного участка - отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение

составлено ДД.ММ.ГГГГ г