Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Новосибирского района Новосибирской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

представитель администрации Новосибирского района Новосибирской области обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ТСЖ «Экодеревня» в лице председателя правления ФИО3, действующего на основании устава был заключен договор аренды №..., по условиям которого ТСЖ «Экодеревня» был предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №..., площадью 241 053 кв.м. по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, сроком на 10 лет. Согласно п.3.1 договора, размер арендной платы составляет 96 035,52 руб. в год, арендная плата является обязательным бюджетным платежом. По договору №... от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, ФИО4 передал в полном объеме ФИО5 права и обязанности по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ. По договору №... от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, ФИО5 передала в полном объеме ФИО2 права и обязанности по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, арендатором земельного участка с кадастровым номером №... является ФИО2 В связи с неисполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы, администрацией в адрес ответчика было направлено досудебное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ№...-№... о необходимости погасить задолженность по арендной плате в сумме 147 740,65 руб., пени в сумме 3 453,51 руб. Оплата аренды с марта 2020 г. не поступала. Размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика ООО «Абсолют» №... от ДД.ММ.ГГГГ, который ответчиком не оспорен.

Просит взыскать с ФИО2 в пользу администрации Новосибирского района Новосибирской области задолженность по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 199 243,98 руб., в том числе основной долг в размере 193 488,10 руб. за период с марта 2020 г. по март 2021 г., пени в сумме 5 755,88 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, также ранее в судебном заседании поясняла, что в силу п. 3.3. спорного договора аренды, арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами. Расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка определяется в случае, если земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов для целей, перечисленных в п. 3-6 Постановления №...-п. В данном случае земельный участок ответчика не попадает по указанные исключения, в связи с чем, арендная плата не может быть рассчитана в соответствии с п.9 Постановления №...-<адрес> поступившим письменным дополнительным пояснениям администрация полагает, что экспертиза №... от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр оценки «Скоринг» является ненадлежащим доказательством, поскольку в экспертном заключении ошибочно определена кадастровая стоимость земельного участка – 67 570,02 руб., определенная на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. В основу судебной экспертизы положена кадастровая стоимость за 2017 год, в то время, как отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№..., изготовленный ООО «Абсолют» и положенный администрацией в основу определения размера арендной платы по спорному договору аренды определен на основании сведений ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. При анализе влияния общеполитической социально-экономической обстановки в стране, эксперт ООО «Центр оценки «Скоринг» исходит из показателей июня 2019 г., вместе с тем в определении о назначении судебной экспертизы судом был поставлен вопрос об определении стоимости арендной платы за спорный земельный участок на август 2019 <адрес> размер ключевой ставки, установленный Банком России, эксперт исходит из показателей июня 2019 г., в то время как по данным Банка России от ДД.ММ.ГГГГ размер ключевой ставки с ДД.ММ.ГГГГ установлен в 7,25 %. Определяя годовую инфляцию судебный эксперт обращается к итогам мая 2019 года (+5,1%), в то время как на август 2019 года данный показатель существенно снижен (4,31 %). При анализе социально- экономических показателей Новосибирской области указанный выше эксперт исходит из основных экономических и социальных показателей <адрес> (л.э.18). Также не согласен, что эксперт руководствуется корректировками, определенными на ДД.ММ.ГГГГ, а не на спорную дату - ДД.ММ.ГГГГ. Анализируя основные факторы, влияющие на спрос и стоимость сопоставимых объектов, эксперт определил корректировки на общую площадь земельных участков, разрешенное использование, наличие/отсутствие построек, снос ветхих зданий (строений), исходя из данных «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1», в то время как необходимо определить стоимость аренды спорного земельного участка на 2019 год. Указывает на отсутствие необходимости учитывать корректировки по земельным участкам с ветхими зданиями, когда на спорном земельном участке таковые отсутствуют. При расчете размера арендной платы экспертом определена ставка капитализации на основании «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки, часть 2», к расчету принято среднее значение ставки капитализации в размере 11,9 % в то время, согласно общедоступной информации, ставка капитализации по итогам I полугодия 2019 года составляла - 9,75-10,25%.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причины неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать, пояснил, что в 2019 году ему в одностороннем порядке увеличили арендную плату, сначала платил аренду, потом перестал вносить платежи, не согласен с размером арендной платы, определенной на основании отчета независимой оценки, представленного истцом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.п. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ, использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование землей является, в том числе, арендная плата.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрация Новосибирского района Новосибирской области и ТСЖ «Экодеревня» в лице председателя правления ФИО3, действующего на основании устава заключили договор аренды №..., по условиям которого ТСЖ «Экодеревня» был предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №..., площадью 241 053 кв.м по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта, сроком на 10 лет.

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы составляет 96 035,52 руб. в год, арендная плата является обязательным бюджетным платежом.

На основании договора №... от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, ФИО4 передал в полном объеме ФИО5 права и обязанности по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору №... от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, ФИО5 передала в полном объеме ФИО2 права и обязанности по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом №...-№... от ДД.ММ.ГГГГ администрация Новосибирского района Новосибирской области в ответ на обращение ФИО2, ссылаясь на п. 2 ст. 621 ГК РФ, уведомила его о возобновлении на неопределенный срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№... на земельный участок с кадастровым номером №.... Дополнительно сообщила, что в соответствии с п.2 постановления Правительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ№...-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и представленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», изменен размер арендной платы, сумма годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составляет 74 814,60 руб. в год, в месяц – 6 234,55 руб., арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями, не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным периодом.

Согласно информационному письму администрации Новосибирского района Новосибирской области№...88 от ДД.ММ.ГГГГ в тексте письма №...-мку/01-12/88 от ДД.ММ.ГГГГ допущена техническая ошибка, стоимость годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ составляет 182 989,80 руб. в год, в месяц – 15 249,15 руб.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств внесению арендной платы, администрацией в адрес ответчика было направлено досудебное уведомление о необходимости погасить задолженность по арендной плате в суме 147 740,65 руб., пени в сумме 3 453,51 руб.

Заключение договора аренды, а также исполнение истцом своих обязательств по передаче принадлежащего ему земельного участка во временное владение и пользование, неисполнение обязательств по внесению арендной платы, ответчиком не оспаривалось.

Системное толкование норм п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614, ст. 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Действовавшими до ДД.ММ.ГГГГ положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливалось, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Размер годовой арендной платы на момент заключения договора аренды был определен на основании подпункта 3 пункта 3 постановления администрации Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ№...-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» на основании отчета независимого оценщика.

С ДД.ММ.ГГГГ в ЗК РФ введена статья 39.7, которой определено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Такой порядок определен Постановлением №...-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Пунктом 2 Постановления №...-п предусмотрено, что если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 10 Постановления №...-п при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в 3 года и не ранее чем через три года после заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пунктам 16, 19 Постановления №... «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Ввиду наличия разногласий сторон в отношении размера арендной платы земельного участка, поскольку выяснение вопроса о размере арендной платы необходимо для правильного разрешения спора и имеет существенное значение, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Скоринг».

Согласно заключению эксперта №... от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 308 152 руб. по результатам анализа предложений, продаж и необходимых расчетов, было определено, что размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом оценки-земельным участком с кадастровым номером №..., обшей площадью 1 974 кв.м, по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, <адрес>, участок 4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 12 973 руб. Размер годовой арендной платы за пользование объектом оценки – земельным участком с кадастровым номером №..., общей площадью 1 974 кв.м, по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, <адрес>, участок 4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 155 670 руб.

Не могут быть признаны обоснованными доводы представителя ответчика о том, что заключение ООО «Центр оценки «Скоринг» от ДД.ММ.ГГГГ является ненадлежащим доказательством, исходя из следующего.

Ссылка на то, что в экспертном заключении ошибочно определена кадастровая стоимость земельного участка – 67 570,02 руб., определенная на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№..., изготовленный ООО «Абсолют» и положенный администрацией в основу определения размера арендной платы по спорному договору аренды определен на основании сведений ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ безосновательна, поскольку ООО «Абсолют» также за основу кадастровой стоимости участка приняты сведения ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в размере 67 570,02 руб., что подтверждается самим отчетом (л.д. 118).

Доводы о том, что при анализе влияния общеполитической социально-экономической обстановки в стране, эксперт ООО «Центр оценки «Скоринг» исходит из показателей июня 2019 г., являются необоснованными, поскольку анализ произведен экспертом за период с 2018 по 2021 год, включая и спорный период, по состоянию на август 2019 г.

Использованные в описании ключевая ставка, установленная Банком России на июнь 2019 г. и размер годовой инфляции по итогам мая 2019 г., на правильность выводов относительно определения стоимости арендной платы за земельной участок не влияют, поскольку статистические данные приведены в заключении с целью описания средних экономических показателей России.

Указание на то, что при анализе социально-экономических показателей Новосибирской области эксперт исходит из основных экономических и социальных показателей <адрес> (л.э.18), также не влияет на выводы, изложенные в экспертном заключении, поскольку такое указание является опиской, из заключения видно, что анализ рынка проведен по территории г. Новосибирска и Новосибирской области.

Экспертом расчет произведен по состоянию на август 2019 года, безусловно, при анализе рынка, использованы как более ранние так и более поздние периоды, доводы истца в данной части подлежат отклонению.

Суд принимает в качестве доказательства заключение судебной экспертизы, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, принимая во внимание имеющуюся в совокупности документацию, а также использованную при проведении исследования научную и методическую литературу.

Таким образом, в результате исследования фактических обстоятельств дела и оценки представленных доказательств по правилам статьи 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что стороны документально результаты экспертизы не опровергли и ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, учитывая, что разногласия в части размера арендной платы не может являться основанием для освобождения ответчика от оплаты аренды по заключенному им договору, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и их частичном удовлетворении.

Определяя подлежащий взысканию размер задолженности, суд исходит из следующего.

Стороны не оспаривают наличие задолженности по арендной плате по заключенному сторонами договору аренды земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы, размер ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №...:102, общей площадью 1 974 кв.м, по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, составляет 12 973 руб.

Следовательно, задолженность ответчика по арендным платежам за период с марта 2020 года по март 2021 года составляет 155 676 руб.

Из представленной ответчиком выписки по счету АО «Альфа-Банк» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата аренды земельного участка по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, <адрес> (л.д.134)

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за заявленный период составляет 135 676 руб. ((12 973?12)-20 000) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за нарушения срока внесения арендной платы в размере 5 755,88 руб.

В соответствии с п. 3.6 договора за нарушение внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, неустойка, за заявленный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (406 календарных дней) составит 165 363,80 руб.

Однако, в заявленном иске представитель истца просит взыскать с ответчика пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (406 календарных дней) в размере 5 755,88 руб.

Согласно положениям ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Установив данные обстоятельства и отсутствие правовых оснований для выхода за пределы заявленных требований, применив указанные положения закона, суд, установив, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательства, на основании ст. 330 ГК РФ, п. 3.6 договора аренды, пришел к выводу о взыскании пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу администрации Новосибирского района Новосибирской области размере 5 755,88 руб.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в доход бюджета с учетом положений ст. 333.19 НК РФ в размере 4 028,64 руб.

Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ,

решил:

иск администрации Новосибирского района Новосибирской области удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии №...№...) в пользу администрации Новосибирского района Новосибирской области задолженность по договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ за период с марта 2020 г. по март 2021 г. по основному долгу 135 676 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 755,88 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета государственную пошлину в сумме 4 028,64руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья «подпись»

Секретарь с/з Р.А. Бендюкова

Подлинник заочного решения находится в гражданском деле №... в Новосибирском районном суде Новосибирской области.