Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерно-коммерческого банка «<данные изъяты>» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «<данные изъяты>» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО1 к Акционерно-коммерческому банку «<данные изъяты>» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «<данные изъяты>» о признании ипотеки прекратившейся,

У С Т А Н О В И Л :

ОАО АКБ «<данные изъяты> в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что между ОАО АКБ «<данные изъяты> (кредитором) и ООО «<данные изъяты>» (заемщиком) был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении кредитной линии, согласно п.1.1 которого кредитор предоставляет заемщику кредитную линию (далее – кредит) с лимитом выдачи 15 000 000 руб. со сроком погашения ДД.ММ.ГГГГ Процентная ставка за пользование кредитом в соответствии с п.1.2 кредитного договора устанавливалась в размере 23% годовых от фактической ссудной задолженности. За ведение ссудного счета пунктом 2.3 кредитного договора предусматривалась процентная ставка в размере 4% годовых с суммы фактической задолженности по кредиту. В соответствии с раздело 5 кредитного договора возврат кредита, процентов и других обязательных платежей по договору обеспечивается залогом имущества по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО АКБ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», который был зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ за №. На основании данного договора ипотеки (п.3.1) кредитор (залогодержатель) принял от заемщика (залогодателя) в обеспечение кредита залог в виде недвижимого имущества – объект незавершенного строительства – жилой дом инв. №, литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта: №. Право собственности на объект незавершенного строительства на момент заключения кредитного договора и договора об ипотеке принадлежало ООО «<данные изъяты>», что подтверждалось свидетельством о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок кадастровый №, общей площадью 7000 кв.м, по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, был предоставлен заемщику во временное владение и пользование Департаментом муниципальной собственности <адрес> на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Письмом департамента муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка был продлен на неопределенный срок. В соответствии со ст.50 ФЗ «Об ипотеке», п.71. Договора об ипотеке залогодержатель приобретает право обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в п.2.1 договора об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства. На сегодняшний день заемщиком условия кредитного договора не выполнены, в установленный кредитным договором срок кредит не возвращен, проценты за пользование кредитом не уплачиваются с января 2009г. (т.е. более 3-х лет). Строительство жилого дома, являющегося предметом ипотеки, не ведется с декабря 2008<адрес> ОАО АКБ «<данные изъяты> на объект незавершенного строительства по настоящее время не прекращена. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком до ДД.ММ.ГГГГ, которое впоследствии продлевалось. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ денежные требования ОАО АКБ «<данные изъяты>» к ООО «<данные изъяты>», вытекающие из кредитного договора, были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов в общей сумме 19806027 руб. 37 коп.., в том числе 15000000 руб. – основной долг, 3606027 руб. 37 коп. – проценты за пользование кредитом, 1200000 руб. повышенные проценты (неустойка). На момент заключения договора об ипотеке в отношении части квартир в жилом строящемся доме были заключены договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами, о чем Банку было известно и указано в п.6 договора ипотеки. Часть этих договоров долевого участия была зарегистрирована в ЕГРП. Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за участниками долевого строительства (в том числе и за ответчиком ФИО1) было признано право долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства. Судебный акт вступил в законную силу, следовательно, ответчик ФИО1 был признан судом в качестве долевых собственников объекта незавершенного строительства наряду с ООО «<данные изъяты>». Право собственности дольщиков, в том числе и право собственности ФИО1 на долю было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ Право собственности ФИО1 зарегистрировано на 127/6756 доли в праве собственности на спорный объект незавершенного строительства. Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по заявлению ФИО1 и других о признании незаконным отказа Управления Росреестра по <адрес> в государственной регистрации права долевой собственности на спорное недвижимое имущество подтверждено сохранение за ОАО АКБ «<данные изъяты>» ипотеки несмотря на возникновение за ответчиком и другими дольщиками права собственности на объект недвижимого имущества. В связи с чем, на основании ст.353 ГК РФ, ст.38 Закона «Об ипотеке» ОАО АКБ «<данные изъяты>» просит суд обратить взыскание на 127/6765 доли, принадлежащей ФИО1 в объекте незавершенного строительства – жилой дом инв. №, литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №:23:2301:30/29399, заложенном по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ОАО АКБ «<данные изъяты> в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «<данные изъяты>» о признании ипотеки прекратившейся, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор об ипотеке, согласно которому с целью обеспечения исполнения обязательств ООО «<данные изъяты>» перед ОАО АКБ «<данные изъяты>» по кредитному договору был заложен объект незавершенного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 и других граждан к ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» признано право собственности ФИО1 на долю в размере 127/6756 в объекте незавершенного строительства – жилой <адрес> доме по <адрес> в <адрес>. Указанное право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с положениями ст.353 ГК РФ, ст.ст.37, 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для существования ипотеки в отношении ФИО1 в объекте незавершенного строительства жилой <адрес> доме по <адрес> в <адрес> необходимо наличие перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения имущества собственником на основании сделки. Возникновение права собственности у ФИО1 в данном случае произошло не на основании сделки по отчуждению заложенного имущества собственником, а на основании признания такого права судебным решением, в связи с чем ФИО1 не является правопреемником ООО «<данные изъяты>» по договору ипотеки. Таким образом, в соответствии со ст.42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в отношении указанной доли ФИО1 прекратилась. В связи с чем ФИО1 просит суд признать ипотеку в отношении принадлежащей ему на праве собственности доли в размере 127/6756 в указанном выше объекте незавершенного строительства прекратившейся.

Определением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле по встречному иску ФИО1 к ОАО АКБ «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «<данные изъяты>» о признании ипотеки прекратившейся в качестве соответчика привлечено ООО «<данные изъяты>».

В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску ФИО4, действующая на основании доверенности, первоначальный иск поддержала по изложенным в нем основаниям, дополнила, что кредит выдавался ДД.ММ.ГГГГ, срок погашения – май 2009г., это был краткосрочный кредитный договор для завершения строительства дома, для чего требовались определенные вложения. По условиям кредитного договора ООО «<данные изъяты>» предполагалось ежемесячное гашение процентов, а основной долг должен был быть возвращен целой суммой в срок погашение кредита. Но ООО «<данные изъяты>» с ДД.ММ.ГГГГ проценты по кредитному договору не оплачивались, основной долг также не возвращен. Долг ООО «<данные изъяты>» перед Банком включен в конкурсную массу, как обеспеченный залогом. Застройщик может передавать объект незавершенного строительства в залог без согласия дольщиков. Банк при заключении договора ипотеки знал, что когда объект передавался в залог, не было права собственности ФИО1 и других дольщиков, они были также залогодержателями, и Банк стал залогодержателем вместе с ними. Считает, что право залога Банка на объект незавершенного строительства должно сохраняться, и это подтверждено апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ, когда дольщиками оспаривался отказ в государственной регистрации права собственности, суд уже исследовал этот вопро<адрес> представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не соответствует ГК РФ, поскольку требование о возврате долга прерывает этот срок. «<данные изъяты>» обращался в Арбитражный суд <адрес> в 2009г. с иском к ООО «<данные изъяты>» о взыскании долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в качестве третьих лиц были привлечены все участники долевого строительства. Это дело было оставлено арбитражным судом без рассмотрения после признания ООО «<данные изъяты>» банкротом. Право собственности ФИО1 возникло на основании судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем она считает, что срок исковой давности для предъявления иска к ответчику ФИО1 следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, и истцом он не пропущен. Встречный иск ФИО1 не признает, поскольку считает, что в силу ст.353 ГК РФ право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, являющегося предметом залога, перешло к ФИО1, следовательно, залог сохраняется. Решением суда было признано право собственности, но судебный акт не создает право, он основан на обязанностях. Суд подтверждает, что право собственности ФИО1 перешло в связи с неисполнением ООО «<данные изъяты>» своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, в связи с чем суд сделал вывод о возникновении у дольщиков права собственности. Просит удовлетворить иск Банка к ФИО1 в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ФИО1 просит отказать.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО1 иск Банка не признал, встречный иск поддержал, суду пояснил, что когда ООО «<данные изъяты>» заключало кредитный договор и договор ипотеки, то «Град-Банк» знал о том, что имеются уже участники долевого строительства. Его среди них на тот момент еще не было, с ним был заключен договор в 2009г., но денежные средства он сдавал на строительство с 2005<адрес> не знали об этом кредите. Все денежные средства в рамках кредита были направлены не на строительство объекта, а в <адрес>, где и растворились. На день заключения договора ипотеки объект был выстроен на 66%, но в договоре не оговорен объем этого имущества. На сегодняшний день объект находится в таком же состоянии, ничего не изменилось. На основании решения суда ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано его право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, ДД.ММ.ГГГГ он получил свидетельство о регистрации права, в котором наличие ипотеки не указано. Просит отказать в удовлетворении иска Банка и удовлетворить его встречный иск в полном объеме по основаниям, в изложенным во встречном исковом заявлении, которые поддерживает в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал, суду пояснил, что считает договор об ипотеке недействительным, ничтожным, поскольку он не соответствует требованиям гражданского законодательства. На момент заключения договора об ипотеке существовало уже несколько договоров долевого участия, которые были зарегистрированы, около 18 участников. Однако, в нарушение ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в договоре об ипотеке не указано, что ипотека является последующей. Как позже оказалось, кредит брался не на строительство, согласия участников долевого строительства на заключение договора об ипотеке получено не было. В договоре ипотеки должны быть четко указаны характеристики объекта залога. В договоре об ипотеке указано, что ООО «<данные изъяты>» принадлежит имущество в виде фундамента, т.е. стороны указали в договоре об ипотеке характеристики объекта на 2004<адрес> как на 2008г. как следует из данных экспертизы, которая была проведена в рамках уголовного дела, строительство объекта было прекращено осенью 2008г., на тот момент объект имел готовность 66%. При заключении договора об ипотеке стороны должны были провести инвентаризацию, оценку, только после этого заключать этот договор. «<данные изъяты>», зная, какой объект закладывается, понес предпринимательский риск, в результате чего нельзя обратить взыскание на имущество. Если «<данные изъяты>» считает, что ФИО1 является правопреемником ООО «<данные изъяты>», то обращение взыскания должно быть произведено на весь объект залога, а не только на долю ФИО1, ответчиками должны выступать все сособственники. Кроме того, считает, что прошел срок исковой давности для обращения взыскания на заложенное имущество. В силу ст.207 ГК РФ, по основному обязательству по кредитному договору срок исковой давности истек в мае 2012г., просрочка процентов была еще с ДД.ММ.ГГГГ, тогда Банк узнал или должен был узнать о нарушении своего права, и право на обращение взыскания на заложенное имущество возникло у Банка с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем также просит применить срок исковой давности. Просит суд отказать в удовлетворении иска Банка к ФИО1 и удовлетворить его встречные исковые требования о прекращении ипотеки в отношении принадлежащей ФИО1 доли в объекте незавершенного строительства по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Ответчик ФИО1 не является правопреемником ООО «<данные изъяты>», заложенное имущество в договоре об ипотеке и в исковых требованиях Банка не совпадают.

В судебном заседании представитель третьего лица по первоначальному иску и представитель ответчика по встречному иску ФИО6, действующий на основании доверенности, встречный иск не признал, суду пояснил, что в случае удовлетворения иска Банка права ООО «<данные изъяты>» не будут затронуты. Действительно, был заключен кредитный договор между ООО «<данные изъяты>» и «Град-Банком», обязательства были обеспечены залогом недвижимости. Строительство объекта было прекращено в 2008г., готовность была 66%. Решения суда о признании договора ипотеки недействительным не существует. «<данные изъяты>» первоначально обращался в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «<данные изъяты>» долга и одновременно предъявлял требование об обращении взыскания на заложенное имущество, но в связи с введением процедуры банкротства ООО «<данные изъяты>» заявленные требования были оставлены без рассмотрения, т.к. Банк вправе предъявить эти требования в деле о банкротстве. Фактически ипотека была установлена и признана судебным актом арбитражного суда, в определении суда указано, что требование кредитора признано обеспечивающим имуществом должника. На основании этого определения суда ООО «<данные изъяты>» оценило бы объект, продало бы его и направило средства на погашение долга Банку. Но этого сделано не было, т.к. возникли иски участников долевого строительства о признании права собственности на доли. В доме было 117 квартир. В связи с допущенной судебной ошибкой в настоящее время 78% объекта незавершенного строительства принадлежит дольщикам, а остальные 22% должны были признать за ООО «<данные изъяты>». Но после судебных актов право собственности за ООО «<данные изъяты>» по неизвестной причине прекращено, из ЕГРП исключено, в настоящее время 78% объекта находятся в общей долевой собственности, а 22% не принадлежат никому, из Управления Росреестра был получен ответ, что право собственности было прекращено на весь объект на основании решения суда. С решением суда о признании за дольщиками права собственности на доли в объекте Общество не согласно. По решению суда, право собственности у ФИО1 возникло из договора участия в долевом строительстве, т.к. ООО «<данные изъяты>» не исполнило свои обязательства и не выполнит их в будущем. Переход права от Общества состоялся на основании заключенного договора и залога. Других оснований для признания права собственности не может быть. Признанием за дольщиками права собственности конкурсная масса ООО «<данные изъяты>» уже уменьшена, а другого имущества у Общества нет. Поэтому ООО «<данные изъяты>» заинтересовано в иске Банка, которым Банк может полностью удовлетворить свои требования. Если Банком будут поданы иски ко всем дольщикам, то к Обществу требований не будет. Встречный иск ФИО1 не признает, поскольку в договоре ипотеки конкретно указано, что в залог передается объект незавершенного строительства, расположенный по такому-то адресу, и указан тот же кадастровый номер объекта, что и в свидетельстве о регистрации права собственности, выданном ФИО1 Таким образом, он считает, что в договоре ипотеки конкретно указано, что передан объект именно незавершенного строительства, который был возведен к тому моменту на 66%, и неуказание степени готовности объекта не значит, что надо говорить о недействительности договора ипотеки. Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит застройщику до момента сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик имеет право передавать принадлежащий ему объект незавершенного строительства в залог кредитным организациям для получения кредита на достройку данного объекта. В соответствии с заключенным с «<данные изъяты>» договором ипотеки видно, что кредит получался на достройку дома. Куда были направлены данные денежные средства, ни Общество, ни истец сказать не может. Директор ООО «<данные изъяты>» был осужден за мошенничество, Общество по уголовному делу в качестве потерпевшего не привлекалось. Указание ФИО1 на то, что ипотека прекратилась в связи с тем, что его право собственности на долю в этом объекте возникло на основании решения суда, а не на основании сделки, считает необоснованным. Таким образом, Общество считает, что ФИО1 является правопреемником по обязательствам ООО «<данные изъяты>», обеспеченным залогом, и залог переходит на нового собственника. А Банк вправе выбирать сам, к кому предъявлять требования, либо ко всем сособственникам сразу, либо к каждому сособственнику по очереди. Также просит применить срок исковой давности по требованию истца ФИО1 о признании договора об ипотеке недействительным или ничтожным, учитывая, что договор был заключен в 2008г.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен своевременно и надлежащим образом, заявления об отложении судебного заседания и уважительности неявки в суд от представителя третьего лица не поступало. На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен Договор № о предоставлении кредитной линии, в соответствии с условиями которого Банк предоставляет Заемщику кредитную линию с лимитом выдачи 15 000 000 руб. со сроком погашения ДД.ММ.ГГГГ Порядок выборки и гашения кредитной линии определяется самостоятельно Заемщиком (п.1.1). Процентная ставка за пользование кредитной линией устанавливается в размере 23% годовых от фактической ссудной задолженности (п.1.2). Кредитная линия предоставляется на следующие цели: для завершения строительства жилого 5-этажного дома со встроенным магазином и пристроенной гостиницей, расположенный по адресу: <адрес>, инв. № литер А, кадастровый номер объекта 27:23:2301:30/29399 (п.1.3). Заемщик обязуется уплачивать за пользование кредитной линией проценты в размере, установленном Договором, начиная со дня, следующего за днем получения кредита, по день возврата кредита включительно (п.3.1). Проценты по кредитной линии начисляются ежемесячно и на дату возврата кредитной линии. Сумма процентов перечисляется на ссудный счет Заемщика платежным поручением или списывается мемориальным ордером банка до 28 числа за каждый месяц, но не позднее последнего рабочего дня месяца, за который производится начисление (п.3.2). Заемщик обязуется произвести окончательное погашение задолженности по кредитной линии в дату погашения кредитной линии, оговоренного в п.1.1 Договора (п.4.1). Возврат кредита, процентов и других обязательных платежей по Договору обеспечивается: залогом имущества - договор об ипотеке (залог недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ (п.5). Банк обязуется в течение трех банковских дней от даты поступления заявления Заемщика обеспечить загрузку кредитной линии в суммах, необходимых Заемщику, но в пределах лимита по кредитной линии, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заемщика (п.6.1). Банк вправе досрочно взыскать задолженность по кредиту, а также обратить взыскание на заложенное имущество и расторгнуть Договор в случаях: возбуждения в суде дела о несостоятельности (банкротстве) Заемщика; задержки перечисления процентов более чем на 1 календарный день с даты, определенной в п.3.2 (п.6.5).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ОАО АКБ «<данные изъяты>» заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимости) с целью обеспечения исполнения обязательств ООО «<данные изъяты>» перед Залогодержателем по Договору № о предоставлении кредитной линии, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» (основной договор) (п.1.1). Залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю, вытекающих из основного договора, из стоимости заложенного по Договору имуществу Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя (п.1.3). В обеспечение исполнения обязательств ООО «<данные изъяты>» по основному договору Залогодатель заложил Залогодержателю объект незавершенного строительства – Жилой дом, инв. № литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта 27:23:2301:30/29399 (п.3.1). Указанное имущество принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, находится в залоге у участников долевого строительства (п.3.2). По соглашению сторон имущество, указанное в п.3.1 Договора, оценивается в размере 40 000 000 руб. (п.3.6). Залогодатель гарантирует, что в момент государственной регистрации настоящего договора указанное в п.3.1 имущество находится в залоге только у участников долевого строительства в силу закона и больше никому не заложено, не продано, не сдано в аренду, не обременено сервитутами, в споре и под арестом не состоит (п.6). Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в п.2.1 настоящего договора требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч.2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На основании ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Доводы ответчика ФИО1 и его представителя ФИО5 о том, что предмет залога в Договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не определен, суд считает необоснованными, поскольку они противоречат содержанию п.п.3.1, 3.2, 3.3, 3.6 указанного выше Договора.

Кроме того, согласно п.3.5 Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что на момент заключения договора объект находится в стадии строительства и ежедневно видоизменяется, Залогодатель и Залогодержатель договорились о передаче в залог строящегося объекта, в связи с чем права на все преобразования, произошедшие с объектом после заключения настоящего договора, автоматически становятся предметом залога по настоящему договору (преобразования являются неотделимыми от объекта), для чего залогодатель ежемесячно предоставляет Залогодержателю перечень произведенных за истекший месяц преобразований объекта с указанием строительной готовности объекта.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что после заключения ООО «<данные изъяты>» Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ строительная готовность объекта залога не изменилась в связи с тем, что строительные работы на данном объекте залогодателем ООО «<данные изъяты>» не производились.

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч.3 ст.339 ГК РФ, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

В силу ст.19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись государственной регистрации №.

Суд считает необоснованными доводы представителя ответчика ФИО5, как основания для признания Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, о том, что в нарушение ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в договоре об ипотеке не указано, что ипотека является последующей, и что, как позже оказалось, кредит брался не на строительство, согласия участников долевого строительства на заключение договора об ипотеке получено не было.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, инв. № литер А, площадь застройки 3084 кв.м, фундамент железобетонные блоки, стены капитальные наружные, частично кирпичные, кадастровый (или условный) номер №, адрес (местоположение) <адрес>, зарегистрировано за ООО «<данные изъяты>» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ на основании купли-продажи нежилого объекта от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права <адрес>.

На день заключения ООО «<данные изъяты>» договора об ипотеке (залоге недвижимости) с ОАО АКБ «Град-Банк» от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП уже была произведена регистрация ограничений (обременения) права в виде ипотеки, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи II квартал 2009г., залогодержатель: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

На основании ч.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи, согласно которой с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Судом установлено, что объект долевого строительства в порядке, предусмотренном ст.8 вышеуказанного ФЗ, застройщиком ООО «<данные изъяты>» участникам долевого строительства не передавался. Пункт 1.3 и пункт 6 Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ не противоречит требованиям ч.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с чем суд считает необоснованными доводы ответчика ФИО1 и его представителя ФИО5 о недействительности заключенного Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ как не соответствующего требованиям закона.

На основании ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

ОАО АКБ «<данные изъяты>» свои обязательства по Договору о предоставлении кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ исполнило в полном объеме, ООО «<данные изъяты>» получило денежные средства в установленном сторонами кредитном лимите. Однако, ООО «<данные изъяты>» свои обязательства по данному кредитному договору исполняет ненадлежащим образом, с ДД.ММ.ГГГГ оплату процентов за пользование кредитом не производит, в установленный кредитным договором срок задолженность по кредитной линии не погасило.

Определениями Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «<данные изъяты>» была введена процедура банкротства – наблюдение сроком до ДД.ММ.ГГГГ, а впоследующем – внешнее управление сроком до ДД.ММ.ГГГГ

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов ООО «<данные изъяты> ПЛЮС» включено требование ОАО АКБ «<данные изъяты> в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «<данные изъяты>» в размере 19806027 руб. 37 коп., из них 15000000 руб. – размер заемных средств по договору № о предоставлении кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, 3606027 руб. 37 коп. – проценты за пользование кредитом, 1200000 руб. – повышенные проценты на сумму долга и процентов (неустойка), с очередностью удовлетворения – третья очередь как требования, обеспеченные залогом следующего недвижимого имущества: объект незавершенного строительства – жилой дом инв. № литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта: №, заложенного по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ № регистрации №, право аренды земельного участка площадью 7000 кв.м, кадастровый номер № по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ№.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества открыто конкурсное производство сроком до ДД.ММ.ГГГГ

В настоящее время срок конкурсного производства в отношении ООО «<данные изъяты>» продлен до ДД.ММ.ГГГГ В ходе конкурсного производства требования кредитора ОАО АКБ «<данные изъяты>» должником за счет конкурсной массы не удовлетворены.

В силу ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

На основании ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с ч.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Согласно ст.51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности ФИО1 на 127/6756 долю в объекте незавершенного строительства – жилого <адрес>, первая очередь «Жилой 5-ти этажный дом со встроенным магазином». Этим же решением суда признано право долевой собственности других участников долевого строительства указанного объекта. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании ч.ч.1 и 2 ст.38 вышеуказанного ФЗ, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

В соответствии со ст.42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя бы и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности… Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, судебный акт является самостоятельным основанием для регистрации права на недвижимое имущество.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право общей долевой собственности ФИО1, доля в праве 127/6756, на объект незавершенного строительства - жилой дом, инвентарный №, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, Лит.А, условный номер №, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 произведена на основании вступившего в законную силу решения Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы представителя истца и ответчика по встречному иску ФИО4 и представителя третьего лица и ответчика по встречному иску ФИО6 о том, что право общей долевой собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве, заключенном с ООО «<данные изъяты>», т.е. на основании сделки, суд считает необоснованными.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из решения Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» не признал исковые требования истцов – участников долевого строительства объекта незавершенного строительства, в том числе и ФИО1, мотивируя тем, что спорный объект не достроен, в связи с чем отсутствуют основания для признания права собственности на доли в этом объекте из-за отсутствия объекта имущественных прав. Спорный объект находится в залоге у ОАО АКБ «<данные изъяты>», который был оформлен в качестве обеспечения кредитных обязательств застройщика. Также в рассмотрении гражданского дела участвовал в качестве третьего лица ОАО АКБ «<данные изъяты>», представитель которого представлял письменный отзыв.

При рассмотрении настоящего дела представитель ООО «<данные изъяты>» ФИО6, несмотря на вступление решения Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в законную силу, также заявлял о несогласии с данным решением суда, что свидетельствует о том, что спорный объект незавершенного строительства изъят у ООО «<данные изъяты>» помимо его воли, тогда как в соответствии с основными началами и принципами гражданского законодательства при заключении сделки подразумевается добровольность волеизъявления ее сторон.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Поскольку право собственности ответчика ФИО1 на 127/6756 доли в спорном объекте незавершенного строительства зарегистрировано на основании судебного акта (решения суда), помимо воли залогодателя ООО «<данные изъяты>», то в силу положений ст.42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в отношении этой доли ФИО1 подлежит прекращению, а залогодержатель ОАО АКБ «<данные изъяты>» вправе требовать исполнения обязательства по кредитному договору, которое было обеспечено ипотекой, непосредственно от залогодателя, т.е. ООО «<данные изъяты>».

Доводы представителя третьего лица и ответчика по встречному иску ФИО6 о том, что прекращением ипотеки на спорный объект незавершенного строительства нарушаются права ООО «<данные изъяты>» по исполнению обязательств перед кредитором ОАО АКБ «<данные изъяты>», суд считает необоснованными.

Судом установлено и подтверждено представителем третьего лица ФИО6, что до принятия Железнодорожным районным судом <адрес> решения от ДД.ММ.ГГГГ о признании за дольщиками права общей долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства, право собственности на данный объект принадлежало и было зарегистрировано за ООО «<данные изъяты>». Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ признано право дольщиков только на 78% спорного объекта, а право собственности на оставшиеся 22% доли на этот объект ООО «<данные изъяты>» были исключены из ЕГРП при регистрации права общей долевой собственности участников долевого строительства. Однако, ООО «<данные изъяты>» до настоящего времени прекращение Управлением Росреестра по <адрес> его права собственности не оспаривает, что свидетельствует о желании ООО «<данные изъяты>» переложить ответственность по исполнению обязательств перед кредитором ОАО АКБ «<данные изъяты> в рамках процедуры банкротства на участников долевого строительства спорного объекта.

На основании вышеизложенного суд считает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ФИО1 о признании ипотеки в отношении принадлежащей ему на праве собственности доли в размере 127/6756 в объекте незавершенного строительства – жилой <адрес> в <адрес> прекратившейся, а в удовлетворении исковых требований ОАО АКБ «<данные изъяты>» об обращении взыскания на 127/6756 доли, принадлежащей ФИО1 в данном объекте, заложенном по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает необходимым отказать.

Заявление представителя ответчика по встречному иску ФИО4 и представителя третьего лица и ответчика по встречному иску ФИО6 о пропуске истцом ФИО1 срока исковой давности для обращения с иском о признании сделки недействительной суд считает необоснованными.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ч.ч.1, 2 ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Истец ФИО1 узнал о нарушении своего права собственности на долю в спорном объекте незавершенного строительства в виде наличия обременения - ипотеки в ноябре 2011г., когда Управлением Росреестра по <адрес> ему было отказано в государственной регистрации его права собственности. В суд со встречным иском ФИО1 обратился в пределах срока исковой давности.

Доводы представителя ответчика и истца по встречному иску ФИО5 о пропуске истцом ОАО АКБ «<данные изъяты>» срока исковой давности для обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, суд считает необоснованными, поскольку ОАО АКБ «<данные изъяты>» обратился с иском к ФИО1 после перехода к нему права собственности на долю в имуществе, заложенном по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, в пределах срока исковой давности.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, поскольку истцу ОАО АКБ «<данные изъяты>» по его ходатайству на основании ст.333.42 НК РФ была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины при подаче в суд иска к ФИО1, в связи с отказом в удовлетворении заявленных исковых требований с ОАО АКБ «Град-Банк» подлежит взысканию госпошлина в размере 2000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Акционерно-коммерческого банка «<данные изъяты>» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «<данные изъяты>» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.

Встречный иск ФИО1 к Акционерно-коммерческому банку «<данные изъяты>» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «<данные изъяты>» о признании ипотеки прекратившейся удовлетворить.

Прекратить в отношении принадлежащей ФИО1 на праве общей долевой собственности доли в праве 127/6756 в объекте незавершенного строительства – жилой дом, назначение: объект, не завершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), инвентарный №, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, Лит.А, ипотеку на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» и Акционерно-коммерческим банком «<данные изъяты>», зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Взыскать с Акционерно-коммерческого банка «<данные изъяты>» (открытое акционерное общество) государственную пошлину в доход муниципального образования «Городской округ «Город Хабаровск» в размере 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г.Хабаровска.

В окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Е.В.Черникова