Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «УК «ЖХ» о понуждении исполнить определенные действия. Свои требования мотивировала тем, что 26мая 2015года она общим собранием МКД по ул. Институтской,44 была уполномочена подписать договор№320 управления многоквартирным домом с дополнениями и разногласиями прилагаемыми к договору. Она данный договор так и подписала, приложив к нему дополнения и разногласия. 26мая 2015года ею в ООО «УК «ЖХ» было подано заявление для заключения данного договора с приложенными к нему документами. Кроме того просила предоставить в Совет МКД надлежащим образом заверенную копию приложения №1 к договору. Однако ими было установлено, что в договоре №320, имеющемся у ООО «УК «ЖХ» и в договоре №320, имеющегося у собственников МКД по ул. Институтской,44 имеются разночтения, о которых им стало известно в государственной жилищной инспекции. Они пытались данные разногласия разрешить путем переговоров, но ответчик ни на какие их просьбы урегулировать разногласия путем переговоров не шли. Собственники МКД по данному поводу обращались в ГЖИ, прокуратуру для чего снимали копии с документов, на что ею было потрачено 225руб. Данные расходы она просит взыскать. Также просит обязать ООО «УК «ЖХ» изменить в договоре №320 управления многоквартирным домом п.1.1 дату 24января 2008года на 26мая 2015г. ( экземпляр собственников МКД); добавить в п.1.2 перечень следующих нормативных актов: ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ №59 « О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»; Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003г.; Постановления Правительства №491 от 13.08.2006г., №307 от 23.05.2006г., №354 от 06.05.2011г., №25 от 21.01.2006г., №416 от 15.05.2013г., №731 от 23.09.2010г. « Стандарт раскрытия информации..» и иными положениями действующего законодательства, применяемые к настоящему Договору( в экземпляры ООО «УК «ЖХ» и собственников МКД); в п.п.2.2 договора заменить слово «могут» на слово «должны» ( в экземпляры ООО «УК «ЖХ» и собственников МКД); п.4.1 дополнить после слова Собственник слово «наниматель», так как в их доме проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели( в экземпляры ООО «УК «ЖХ» и собственников МКД) ; п.6.4. исключить, а п. 6.5 считать п.6.4 (экземпляр ООО «УК «ЖХ», так как условия данного п. 6.4 введены ФЗ-307 от 03.11.2015г., а договор заключался в мае 2015г.); п.3.2.5 изложить в следующей редакции : «Управляющая организация не вправе без согласия собственников выполнять дополнительные работы, оказывать возмездные услуги, заключать договоры по исполнению работ и оказанию услуг сторонними организациями(третьими лицами-исполнителями) по завышенным ценам, если есть вариант оказания и оплаты этих работ и услуг третьим лицам (исполнителям) по выбору и приемлемым для собственников ценам. Собственник вправе отказаться от оплаты работ и услуг не согласованных с ними третьим лицом (исполнителем). А если оплата таких работ и услуг произведена без согласия собственника, то собственник вправе требовать от исполнителя возврата уплаченной суммы, включая неустойки и штрафы, предусмотренные законами РФ (ст.ст.28,31,33 ФЗ « О защите прав потребителей»). «Собственник вправе потребовать с управляющей организации выплаты неустоек за несвоевременное (не)соблюдение сроков исполнения работ и оказания услуг, согласно двусторонних соглашений (договоров) на исполнение этих работ и оказания услуг, требовать уменьшения или возмещения понесенных расходов по устранению недостатков работ и услуг своими силами, отказываться от исполнения договора работ и оказания услуг…, требовать возмещение убытков…(ст.33,28,29 ФЗ « О защите прав потребителей»). «Не чинить препятствий по заключению соглашений (договоров) между сторонами на возмездное выполнение работ и оказание услуг, не требующих специальной квалификации»(ст.12 Постановления Правительства №491) ( в экземпляры ООО «УК «ЖХ» и собственников МКД) ; в п.3.1.4 заменить слова « за счет их средств» на « за счет средств Управляющей организации» (п.26-27 Постановления Правительства №491 и п.21 Постановления Правительства №416) ( в экземпляры ООО «УК «ЖХ» и собственников МКД).

В судебном заседании истица уточнила свои требования, и дополнительно просила п.3.1.10 договора изложить в редакции так, как записано в их экземпляре « Информировать собственника помещения об изменения размера платы по настоящему договору согласно Постановлению Правительства РФ « Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» №731-ФЗ от 23.09.2010г. В связи с тем, что приложение №1 «Состав общего имущества в многоквартирном доме» является неотъемлемой частью договора, то собственники МКД желают его получить так же как им был выдан и сам договор и просят обязать ООО «УК ЖХ» выдать им приложение №1 к договору. Ими установлено, что ответчик работает по тому экземпляру договора, который находится у них и не соответствует их экземпляру договора, т.е. по договору от 24.01.2008года и именно этот договор находится у них на сайте, что не соответствует действительности. Просит обязать ответчика привести в соответствие все имеющиеся экземпляры договоров. О том, что их экземпляр договора не соответствует экземпляру, находящемуся у ответчика им стало известно от работников ГЖИ.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности №3488 от 01.01.2016г., требования не признала и суду пояснила, что у них имеется тот экземпляр договора, который представила им истица, и вносить в него изменения они не имеют на то полномочий. Договор подписан двумя сторонами, он считается заключенным. В этот договор пытается вести изменения сама истица, а не общее собрание собственников многоквартирного дома 44 по ул. Институтской. Условия Договора управления многоквартирным домом обязательны как для собственников дома, так и для нанимателей в этом доме, хотя они в договоре и не указаны.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.1ст. 162 Жилищного Кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом на основании договора управления, заключаемого собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей организацией.

На основании п.8ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с п.1ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что собственник МКД имеет право просить о внесении дополнений и изменений в договор №320. Собственник желает, чтобы в договоре были указаны те нормативные акты, на основании которых будет осуществлять свою деятельность ООО «УК «ЖХ». Суд считает данное требования собственника не противоречит закону, а потому подлежит удовлетворению в части внесения нормативных актов, которые не указаны ООО «УК «ЖХ» в п.1.2 договора - а именно ФЗ « О защите прав потребителей» ; №59-ФЗ « О порядке рассмотрения обращения граждан РФ», Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»; Постановления Правительства №354 от 06.05.2011г. « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям в помещениях многоквартирных домах и жилых домов», №416 от 15.05.2013г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», №731 от 23.09.2010г. «Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Как установлено в судебном заседании в п. в 1.1 договора – экземпляр, который находится у собственника записано, что договор заключен на основаниях и условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений (протокол от 24января 2008г)». Истица утверждала, что собрание собственников было 26мая 2015года, и согласно решению данного собрания собственников заключался договор управления многоквартирным домом №320, что подтверждается п.2.5. договора. Протокол собрания никем не оспорен, а потому суд считает необходимым обязать ответчика внести изменения в 1.1.договора экземпляра, который находится у собственника, и указать дату собрания 26мая 2015года.

Согласно п.3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

В п. 2.2. договора указано, что характеристика, состав и состояние имущества собственников помещений в многоквартирном доме на момент заключения настоящего Договора могут быть указаны в приложении №1, которое является неотъемлемой частью Договора.

Суд считает, что данный пункт не соответствует закону, а потому слово «могут» должно быть заменено на слово «Должны».

П.3.2.5 Договора позволяет управляющей компании привлекать к исполнению обязательств третьих лиц (подрядные организации).

Собственники многоквартирного дома 44 по ул. Институтской не возражают против привлечения к исполнению третьих лиц для исполнения обязательств, но желают, чтобы с ними было согласовано привлечение третьих лиц для исполнения каких-либо работ или услуг, так как за выполненную работу оплату производят сами собственники из своих собственных средств и они желают, чтобы третьи лица привлекались к работе на выгодных для них условиях. Данное требования истца не противоречит закону, а потому суд считает возможным данный пункт изложить в следующей редакции : «управляющая компания не вправе без согласования собственников выполнять дополнительные работы, оказывать возмездные услуги, заключать договоры по исполнению работ и оказанию услуг сторонними организациями. Собственник вправе потребовать с Управляющей организации выплаты неустоек за несвоевременное соблюдение (не соблюдение) сроков выполнения работ и оказания услуг согласно заключенным соглашениям.( в данной редакции п. 3.2.5 изменить во всех экземплярах договоров).

Суд считает, что нет необходимости в договоре отражать санкции к управляющей организации, в случае невыполнения взятых на себя обязательства согласно договору №320, так как данные санкции прописаны в нормативных актах, согласно которым ответчик обязуется выполнять взятые на себя обязательства. А потому изменения и дополнения п.3.2.5 Договора в данной части удовлетворению не подлежит.

В п.3.1.10 Договора внести нормативный акт взимается плат за услуги - Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» №731 от 23.09.2010г. Данные требования не противоречат закону и подлежат внесению в договор.

В соответствии с п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме... ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

В п.3.1.14 договора обязанность по изготовлению документации возложена только на собственников многоквартирного дома независимо от причины ее отсутствия на момент заключения договора. Суд считает, что расходы на изготовление документации на собственников можно возложить только в том случае, если эта документация вообще не изготавливалась, а потому суд считает возможным п.3.1.14 дополнить после слов «на многоквартирный дом» словами «если данная документация не изготавливалась ранее». Исключить слова «недостающая» « и внесение в нее с учетом результатов проводимых осмотров изменений, отражающих состояние дома».

В экземпляре договора ответчика включен дополнительный п.6.4. «В случае несвоевременного или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Собственник помещения обязан уплатить Управляющей организации пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно».

Данный пункт Договора в экземпляр Собственника не заложен и на собрании собственников не согласовывался, как утверждает истица и ответчиком это утверждение не опровергнуто, то суд считает целесообразным обязать ответчика исключить из их экземпляра договора п.6.4., а п.6.5. считать п.6.4.

Доводы истицы о том, что ЖК РФ не была возложена обязанность по уплате пени за несвоевременную оплату коммунальных услуг и жилое помещение до 03.11.2015года несостоятельны и судом не могут быть приняты во внимание(ч.14 ст.155 ЖК РФ).

В соответствии с приказом Госстроя от 08.04.2013 N 113/ГС "Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов" размер земельного участка (придомовой территории) указываются в паспорте многоквартирного дома (раздел общедомовое имущество).

Для осуществления и выполнения работ (услуг) по содержанию придомовой территории и, соответственно, включения управляющей организацией в стоимость услуг по управлению многоквартирным домом стоимости содержания (уборки, благоустройства) придомовой территории, управляющей организации необходимо знать размер (границы) земельного участка, а потому в экземпляре ответчика к договору имеется приложение №1, в котором отражено общее имущество в многоквартирном доме №44 по ул. Институтской, в том числе и площадь придомовой территории. Данного документа у Собственников многоквартирного дома 44 по ул. Институтской не имеется, а этот документ является неотъемлемой частью договора, следовательно, он должен быть и у собственника, а потому суд считает, что требования истца об обязании ответчика предоставить им данное приложение №1 к договору является обоснованным.

Судом был проверен сайт ответчика и распечатан договор №320. В данном договоре дата проведения собрания стоит 26мая 2015года, а потому не необходимости в этой части вносить изменения в договор находящийся на сайте ответчика.

Истица просила возместить ей убытки в сумме 225руб., приложив квитанции за разные числа. Однако в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представила суду доказательств в связи с чем были сделаны ксерокопии документов и имеют ли эти ксерокопии отношения к заявленным требованиям, а потому в данной части иска истице надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Привести в соответствие договор №320 управления многоквартирным домом от 26мая 2015года, заключенный между ООО «УК «ЖХ» и собственниками многоквартирного дома №44 по ул. Институтской г. Прокопьевска. Экземпляры данного договора находятся у собственников многоквартирного дома №44 по ул. Институтской в г. Прокопьевске и управляющей компании общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное хозяйство». Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное хозяйство» дополнить п.1.2 договора - ФЗ « О защите прав потребителей» ; №59-ФЗ « О порядке рассмотрения обращения граждан РФ», Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»; Постановления Правительства №354 от 06.05.2011г. « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям в помещениях многоквартирных домах и жилых домов», №416 от 15.05.2013г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», №731 от 23.09.2010г. «Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (во всех экземплярах договора);

в п. 1.1.договора экземпляр, который находится у собственника указать дату собрания 26мая 2015года;

в п. 2.2. договора слово «могут» заменить на слово «Должны»(во всех экземплярах договора);

п.3.2.5 Договора изложить в следующей редакции: «управляющая компания не вправе без согласования собственников выполнять дополнительные работы, оказывать возмездные услуги, заключать договоры по исполнению работ и оказанию услуг сторонними организациями. Собственник вправе потребовать с Управляющей организации выплаты неустоек за несвоевременное соблюдение (не соблюдение) сроков выполнения работ и оказания услуг согласно заключенным соглашениям.( в данной редакции п. 3.2.5 изменить во всех экземплярах договора);

в п.3.1.10 Договора внести нормативный акт о взимании платы за услуги - Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» №731 от 23.09.2010г.( во всех экземплярах договора);

п.3.1.14 Договора дополнить после слов «на многоквартирный дом» словами «если данная документация не изготавливалась ранее». Исключить слова «недостающая», « и внесение в нее с учетом результатов проводимых осмотров изменений, отражающих состояние дома»( во всех экземплярах договора);

Исключить из экземпляра договора ответчика п.6.4. «В случае несвоевременного или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Собственник помещения обязан уплатить Управляющей организации пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно», а п.6.5. считать п.6.4;

В п.4.1 дополнить слово «наниматель» после слова «собственник».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное хозяйство» выдать собственнику многоквартирного дома №44 по ул. Институтская приложение №1 к договору №320.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в порядке апелляции в месячный срок.

Мотивированное решение изготовлено 29февраля 2016года.

Председательствующий: С.С.Очкова.