Гражданский кодекс часть 1

судьи	Коцарь Ю.А.
при секретаре судебного заседания	ФИО1,
с участием представителя истца	ФИО2
представителя ответчика	ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Социальный жилищный комплекс» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, возложении обязанности исполнить обязательства по договору об участии в долевом строительстве,

у с т а н о в и л :

истец обратилась в суд с иском к ООО «Социальный жилищный комплекс» и просила с учетом уточнений требований признать недействительным односторонний отказ ответчика от договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, выраженный в уведомлении исх. №Н-10СЖК от ДД.ММ.ГГГГ; обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства по договору об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: передать по акту приема-передачи истцу <адрес>, общей площадью 43 кв.м, с кадастровым номером: 54:35:000000:39185, расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, передать документ, подтверждающий оплату долевого взноса, передать ключи от квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Свой Дом» и ФИО4 был заключен договор, по условиям которого истец принимает участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, а общество обязуется организовать строительство многоквартирного дома и после завершения строительства передать истцу двухкомнатную квартиру, площадью 47 кв.м. Размер инвестиционного взноса составил 728500 рублей, который истцом был полностью оплачен.

В дальнейшем строительство многоквартирного дома было прекращено, решать проблему обманутых дольщиков взялось ООО «Соцжилкомплекс». ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Соцжилкомплекс» был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать истцу <адрес> долевого взноса составила 981280 рублей, который подлежал внесению следующим образом: 728500 рублей подлежали оплате путем зачета встречного однородного требования, существующего у участника долевого строительства к застройщику на основании соглашения о переводе долга и у застройщика к участнику на основании договора ДДУ (то есть те денежные средства, которые истцом были внесены в ООО «Свой дом»); оставшаяся часть долевого взноса в сумме 252780 рублей подлежала оплате в соответствии с графиком, согласованным сторонами.

Ответчик, полагая, что обязанность по оплате взноса в размере 728500 рублей истцом не была исполнена, поскольку соглашение о зачете встречных однородных требований не было заключено, уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, направив истцу соответствующее уведомление №Н-10СЖК от ДД.ММ.ГГГГ.

С отказом ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве истец не согласна, поскольку полагает, что ее обязательства по оплате 728500 рублей были прекращены путем зачета встречного однородного требования.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила суду.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ООО «Соцжилкомплекс» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала и дала пояснения согласно письменным возражениям на иск.

Третье лицо ЖСК «Свой Дом» в судебное заседание не направило своего представителя, надлежащим образом извещено, о причинах неявки не сообщено суду.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Свой Дом» и ФИО4 был заключен договор №Т23-05, согласно которому ФИО4 (инвестор) принимает участием в инвестировании строительства жилого дома, расположенного в <адрес> в <адрес>, а ООО «Свой Дом» обязуется организовать строительство указанного дома и в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передать инвестору после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию долю инвестора в указанном доме – квартиру, строительный №, состоящую из 2-х комнат, расположенную на 5 этаже, общей площадью 47 кв.м (пункт 1.1-1.3 договора).

Условиями договора был установлен планируемый срок завершения строительства – 4 квартал 2006 года (п. 1.4 договора). Пунктом 1.6 договора было предусмотрено, что ООО «Свой Дом» участвует в организации строительства многоквартирного дома и заключает инвестиционные договоры в отношении жилого дома в соответствии с договором о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с заказчиком – застройщиком дома – ООО «Соцжилкомплекс».

Согласно приложению № к договору размер инвестиционного взноса составил 728500 рублей (л.д. 39). Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ истец внесла в кассу ООО «Свой Дом» 728500 рублей (л.д. 40).

В соответствии с пятисторонним соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Правительством НСО, мэрией <адрес>, ООО «Соцжилкомплекс», ЖСК «Свой Дом», ООО «Баутехник-Т», застройщик ООО «Баутехник-Т» обязалось выступить в качестве организатора и застройщика объекта – жилого дома переменной этажности с помещениями общественного, торгового назначения и подземной автостоянкой (1 этап: блок-секции 1-1 – 1-3), расположенного по адресу: <адрес> стр., а на ООО «Соцжилкомплекс» была возложена обязанность по завершении строительства осуществить фактическую передачу жилых помещений участникам долевого строительства в порядке, установленном ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, и компенсировать ООО «Баутехник-Т» затраты на строительство объекта в размере денежных средств, вырученных от продажи свободных квадратных метров, а также в размере доплаты инвесторов, вложивших денежные средства в приобретение помещений в объекте до подписания настоящего договора (л.д. 114-116).

Таким образом, застройщиком объекта являлось ООО «Соцжилкомплекс», а лицом, непосредственно принявшим от ФИО4 денежные средства в размере 728500 рублей по инвестиционному договору являлось ООО «Свой Дом».

Как следует из протокола общего собрания участников ООО «Социальный жилищный комплекс» от ДД.ММ.ГГГГ участниками собрания, в том числе ЖСК «Свой Дом», было принято следующее решение по юридическому механизму переоформления прав членов ЖСК «Свой Дом» на жилые (нежилые) помещения в строящемся объекте:

1 этап – юридическое оформление прав ЖСК «Свой Дом» на жилые (нежилые) помещения в строящемся объекте по <адрес>. 80 (стр), в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, включает в себя:

- подписание договора об участии в долевом строительстве между ООО «Соцжилкомплекс» и участником долевого строительства (член ЖСК «Свой Дом»),

- подача ООО «Соцжилкомплекс» и участником долевого строительства (членом ЖСК «Свой Дом») в Управление Росреестра по <адрес> заявлений о государственной регистрации договора ДДУ,

- регистрация договора ДДУ;

2 этап –юридическое оформление зачета суммы ранее внесенного паевого взноса в счет оплаты долевого участия, включает в себя:

- члены ЖСК «Свой Дом» обязуются одновременно совершить следующие действия: уведомить ЖСК «Свой Дом» о факте государственной регистрации договора ДДУ не позднее 5 рабочих дней с даты такой регистрации, подать в ЖСК «Свой Дом» заявление о добровольном выходе из ЖСК и потребовать возврата ранее внесенного паевого взноса со следующими параметрами: эмитент – ЖСК «Свой Дом», вид векселя – простой, процентная ставка – 0, номинальная стоимость равна сумме ранее внесенного членом ЖСК «Свой Дом» паевого взноса, срок гашения – по предъявлению,

- ЖСК «Свой Дом» обязуется осуществить следующие действия: зарегистрировать заявление члена ЖСК «Свой Дом», в срок не позднее пятого числа месяца, следующего за месяцем, в котором член ЖСК «Свой Дом» подал заявление о добровольном выходе из ЖСК «Свой Дом» организовать проведение заседания Правления ЖСК «Свой Дом», Правление ЖСК «Свой Дом» в течение 5 рабочих дней с момента получения сообщения о проведении заседания обязуется принять решение о прекращении членства пайщика в ЖСК, расторжении договора паенакопления и возврате ранее внесенного паевого взноса путем передачи векселя,

- в течение одного месяца с даты принятия правлением ЖСК «Свой Дом» решения о прекращении членства в ЖСК «Свой Дом» одновременно подписываются документы: соглашение о расторжении договора паенакопления между ЖСК «Свой Дом» и членом ЖСК «Свой Дом», акт приема-передачи векселя между ООО «Соцжилкомплекс» и членом ЖСК «Свой Дом», договор купли-продажи ценных бумаг и акт приема – передачи, где продавец – член ЖСК «Свой дом», покупатель ООО «Соцжилкомплекс», цена –номинальная стоимость векселя, срок оплаты – в течение одного рабочего дня с даты передачи ЖСК «Свой Дом» ООО « Соцжилкомплекс» веселя по акту приема-передачи,

- соглашение о зачете встречных однородных требований, в соответствии с которым обязательства ООО «Соцжилкомплекс» перед челном ЖСК «Свой Дом» по договору купли-продажи ценных бумаг, акты приема-передачи векселя прекращаются с одновременным прекращением обязательств перед ООО «Соцжилкомплекс» по внесению части долевого взноса по договору ДДУ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Соцжилкомплекс», ЖСК «Свой Дом», ФИО4 было заключено соглашение, согласно которому ФИО4 обязуется подписать и подать ЖСК «Свой Дом» заявление о приеме в члены кооператива, а ЖСК «Свой Дом» обязуется осуществить действия, необходимые и достаточные для вынесения на общее собрание членов ЖСК, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, вопроса о приеме истца в члены ЖСК. Кроме того, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Свой Дом» и ФИО4 подписывают договор паенакопления на условиях, изложенных в заявлении о приеме в члены ЖСК, акт приема-передачи векселя от ФИО4 к ЖСК «Свой Дом», подтверждающий факт внесения ФИО4 паевого взноса по договору паенакопления, акт приема-передачи векселя от ООО «Социальный жилищный комплекс» ФИО4, подтверждающий факт исключения ФИО4 из реестра обязательств ООО «Соцжилкомплекс» (л.д. 41-42).

ДД.ММ.ГГГГФИО4 была принята в ЖСК «Свой Дом», о чем в материалы дела представлено свидетельство (л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Свой Дом» и ФИО4 был заключен договор паенакопления №т-2/5/1, по условиям которого ЖСК обязуется осуществить инвестирование средств ФИО4 в строительство жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке 54:35:052345:53 и после ввода объекта в эксплуатацию передать истцу в собственность <адрес> блок – секции №, расположенную на 5 этаже, состоящую из двух комнате, общей площадью 47 кв.м. (п. 1.1, 2.1 договора). При этом в договоре указано, что площадь квартиры, указанная в п. 2.1 договора, является проектной и будет уточнена после ввода объекта в эксплуатацию (п. 2.5 договора). Срок окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.7 договора). Размер паевого взноса составил 728500 рублей, который подлежит уплате ФИО4 в день подписания договора путем передачи ЖСК по акту приема-передачи векселя, номинальной стоимостью 728500 рублей (п. 4.1 – 4.2 договора) (л.д. 44-48).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Соцжилкомплекс» был выдан простой вексель серии СЖК №И-11, согласно которому ООО «Соцжилкомплекс» обязуется безусловно уплатить по этому векселю 728500 рублей непосредственно ФИО4 или по ее приказу любому другому предприятию (лицу). Согласно индоссаменту было указано платить приказу ЖСК «Свой Дом» от имени ФИО4 (л.д. 51).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Соцжилкомплекс» и ФИО4 был подписан акт приема-передачи векселя, в соответствии с которым ООО «Соцжилкомплекс» в счет исключения обязательств перед ФИО4 из реестра обязательств, утвержденных общим собранием участников ООО «Соцжилкомплекс» (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) передало, а ФИО4 приняла один простой беспроцентный вексель серии СЖК №И-11 номинальной стоимостью 728500 рублей.

Согласно акту приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГФИО5 передала ЖСК «Свой Дом» договор от ДД.ММ.ГГГГ №Т 23-05, квитанцию к ПКО от ДД.ММ.ГГГГ№, дополнительное соглашение к договору №Т 23-05 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49-50).

ДД.ММ.ГГГГФИО4 передала ЖСК «Свой Дом» простой вексель серии СЖК №И-11 номиналом 728500 рублей со сроком погашения – по предъявлении в счет прекращения обязательств ФИО4 перед ЖСК «Свой Дом» по договору паенакопления №Т-2/5/1 от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сторонами был подписан акт приема-передачи (л.д. 53). Те есть истец передала ЖСК «Свой Дом» тот самый вексель, который получила от ООО «Соцжилкомплекс» в счет прекращения обязательств последнего по передаче инвестору имущественных прав на квадратные метры в объекте.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Соцжилкомплекс» и ФИО4 был заключен договор об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом переменной этажности с помещениями общественного, торгового назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052345:53, и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ФИО4<адрес>, состоящую из двух комнат, расположенную в блок – секции 1-2, на 5 этаже, общей площадью 43,49 кв.м, приведенной площадью 44,94 кв.м, в осях 1-3 / Г-Е (пп. 21.1, 2.21 договора).

Сумма долевого взноса составила 981280 рублей, которые были эквиваленты 44,94 кв.м. и подлежали внесению следующим образом:

- 728500 рублей подлежат уплате в течение трех месяцев в даты государственной регистрации договора. Обязательства участника долевого строительства по оплате долевого взноса в соответствии с настоящим пунктом прекращаются путем проведения зачета встречного однородного требования, существующего у участника долевого строительства к застройщику, на основании соглашения о переводе долга и у застройщика к участнику на основании договора. Данный способ является способом решения проблемы обманутых дольщиков, возникшей в том числе из-за несовпадения лиц: лицом, получившим реальные денежные средства на строительство объекта, являющегося предметом договора, в размере 728500 рублей является ООО «Свой Дом», тогда как лицом, обязанным передать участнику долевого строительства квартиру является ООО «Соцжилкомплекс».

- оставшаяся часть в размере 252780 рублей подлежат оплате в соответствии с графиком, согласованным сторонами в приложении № к договору (п. 4.2 договора).

Пунктами 5.1-5.2 договора участия в долевом строительстве было предусмотрено, что срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 2 квартал 2016 года. Передача застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в 4 квартале 2016 года, с момента получения застройщиком документа, разрешающего ввод в эксплуатацию путем подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства (л.д. 11-21).

Денежные средства в размере недостающей части 252780 рублей были внесены истцом в пользу ООО «Соцжилкомплекс» на основании приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200000 рублей (л.д. 55) и на основании чека по операциям Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 51780 рублей (л.д. 161).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Соцжилкомплекс» было выдано разрешение на ввод объекта – многоквартирного дома по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 54:35052345:53 в эксплуатацию (л.д. 22-26).

В настоящее время жилому помещению, которое было приобретено истцом – <адрес> (стр), соответствует <адрес> в <адрес>, площадью 43 кв.м, с кадастровым номером 54:35:000000:39185 (л.д. 240-243). Право собственности на данную квартире не зарегистрировано за кем-либо.

Как следует из текста искового заявления и пояснений представителя истца, данных в ходе судебного разбирательства, в полном объеме, схема зачета встречных однородных требований между ФИО4 и ООО «Соцжилкомплекс» не была реализована. ДД.ММ.ГГГГФИО4 направила в ЖСК «Свой Дом» заявление о выходе из членов ЖСК (л.д. 252-254). Ответ на заявление не последовало. Председатель ЖСК «Свой Дом» Анисимов С.В. фактически прекратил осуществлять свою деятельность, соглашение о расторжении договора паенакопления между ФИО4 и ЖСК «Свой Дом» не было заключено, соглашение между ЖСК «Свой Дом», ФИО4, ООО «Социальный жилищный комплекс» о переводе долга подписано не было и фактически между ФИО4 и ООО «Соцжилкомплекс» соглашения о зачете встречных однородных требований подписано не было.

В связи с изложенным, ответчик полагает наличие на стороне ФИО4 задолженности по оплате долевого взноса по договору участия в долевом строительстве в размере 728500 рублей, в связи с чем ответчик 03.06.20241 предупредил истца о необходимости погашения суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве (л.д. 30-32), а ДД.ММ.ГГГГ выставил истцу требование об оплате указанной суммы задолженности (л.д. 29). Данные требования ответчика истцом исполнены не были.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Соцжилкомплекс» направило истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве по тем, мотивам, что истцом в полном объеме оплата по договору участия в долевом строительстве не произведена (л.д. 180). Данное уведомление было направлено ответчиком истцу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 181).

Согласно сведениям ЕГРН договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Соцжилкомплекс» и ФИО4 в отношении <адрес> стр, расторгнут, регистрационная запись погашена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 133).

ДД.ММ.ГГГГФИО4 направила в ООО «Соцжилкомплекс» заявление о зачете встречных однородных требований между ней и ООО «Соцжилкомплекс», однако, данные требования истца ответчиком исполнены не были.

Суд полагает данный отказ ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве незаконным, а обязательства истца по договору участия в долевом строительстве исполненными в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 3 Федерального закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, из вышеуказанных положений Закона №214-ФЗ, Градостроительного кодекса РФ следует, что обязательными универсальными признаками застройщика, будь то жилищно-строительный кооператив, или застройщик как сторона договора участия в долевом строительстве, выступает наличие у него титульных прав на земельный участок для осуществления строительства, а также наличие разрешения на строительство.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

По общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (п. 4 ст. 9 Федеральный закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:052345:0053, расположенного в пределах <адрес>, площадью 10409 кв.м, для строительства жилого дома переменной этажности с помещениями общественного, торгового назначения и подземной автостоянкой по <адрес>, был заключен между ООО «Соцжилкомплекс» и мэрией <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ данный договор был расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ООО «Соцжилкомплекс» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:052345:53 для строительства жилого дома переменной этажности с помещениями общественного назначения, торгового назначения и подземной автостоянкой по <адрес>.

Таким образом, именно ООО «Соцжилкомплекс» с момента начала строительства спорного жилого дома являлось застройщиком.

Исходя из установленных судом обстоятельств дела, у ЖСК «Свой Дом» не имелось ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство, а потому он не мог выступать застройщиком, в то время как законом не предусмотрено иной формы деятельности жилищно-строительных кооперативов по обеспечению граждан жильем за счет привлечения их денежных средств.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Соцжилкомплекс» и ООО «Свой Дом» был заключен договор о совместной деятельности. Данный договор был заключен во исполнение соглашения о сотрудничестве от ДД.ММ.ГГГГ между Соцжилкомплексом, <адрес> общественной организацией «Союз руководителей предприятий и работодателей» и Новосибирским фондом «Жилище». Согласно данному договору его стороны пришли к соглашению об объединении своих финансовых, материально-технических и административно-кадровых ресурсов для организации строительства в <адрес> жилищных комплексов на корпоративной основе для обеспечения жильем работников предприятий и организаций, в том числе для организации строительства жилых домов по <адрес> (л.д. 214-215).

Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что фактически застройщиком многоквартирного дома по уд. Тульская, <адрес> выступало и выступает ООО «Соцжилкомплекс», а ЖСК «Свой Дом» осуществлял лишь посредническую деятельность по привлечению и перечислению денежных средств. Истец как пайщик участвовала в финансировании строительства многоквартирного дома, и соответственно внесенные ФИО4 денежные средства на строительство многоквартирного дома подлежат учету в качестве долевого взноса по договору участия в долевом строительстве, заключенном с ООО «Соцжилкомплекс».

Допуская привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома через третьих лиц, в данном случае ЖСК «Свой Дом», и допуская наличие схем перевода долга и зачета возникших встречных однородных требований, что следует из решения участников ООО «Соцжилкомплекс» от ДД.ММ.ГГГГ, именно ООО «Соцжилкомплекс» несет риск негативных последствий реализации таких схем привлечения денежных средств дольщиков доя строительства многоквартирного дома.

Кроме того, учитывает суд и то обстоятельство, что ООО «Соцжилкомплекс» является участником соглашения о взаимодействии по завершению строительства многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключая с ФИО4 договор участия в долевом строительстве, ООО «Соцжилкомплекс» также предусмотрело способ оплаты долевого взноса путем зачета встречного однородного требования.

Суд не принимает доводы ответчика о невозможности проведения зачета ранее внесенного ФИО4 паевого взноса в качестве взноса по договору ДДУ, поскольку ЖСК «Свой Дом» в настоящее время является действующим юридическим лицом, нежелание председателя ЖСК Анисимова С.В. подписывать какие-либо документы, не может препятствовать реализации права истца по договору ДДУ. Вины истца в том, что предусмотренная соглашением схема финансирования строительства многоквартирного дома не была реализована полностью вследствие неисполнения своих обязательств ЖСК «Свой Дом», нет. В настоящее время в ФНС поступило заявление председателя ЖСК «Свой Дом» Анисимова С.В. о том, что сведения, содержащиеся в ЕГРЮЛ о том, что он является председателем ЖСК, являются недостоверными, что в принципе делает невозможным реализацию вышеизложенного механизма решения проблем обманутых дольщиков.

Привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома через третьих лиц, в данном случае ЖСК «Свой Дом», и допуская наличие схем перевода долга и зачета возникших встречных однородных требований, что следует из решения участников ООО «Соцжилкомплекс» от ДД.ММ.ГГГГ, именно ООО «Соцжилкомплекс» несет риск негативных последствий реализации таких схем привлечения денежных средств дольщиков для строительства многоквартирного дома. При этом суд учитывал и то обстоятельство, что ООО «Соцжилкомплекс» является участником соглашения о взаимодействии по завершению строительства многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, и то, что, заключая с ФИО4 договор участия в долевом строительстве, ООО «Соцжилкомплекс» также предусмотрело способ оплаты долевого взноса путем зачета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом обязательства по оплате долевого взноса по договору участия в долевом строительстве исполнены надлежащим образом и в соответствии с предусмотренной схемой финансирования строительства многоквартирного дома по <адрес>. Оплата долевого взноса в части 728500 рублей была истцом произведена в пользу ООО «Свой Дом», договор паенакопления с ЖСК «Свой Дом» истцом в настоящее время фактически прекращен (расторгнут), а потому право требования истца к ЖСК «Свой Дом» выплаты денежных средств по договору паенакопления в размере 728500 рублей подлежит зачету наряду с требованием ООО «Соцжилкомплекс» к истцу об оплате по договору участия в долевом строительстве 728500 рублей.

Таким образом, отказ ООО «Соцжилкомплекс» от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, выраженный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ исх. №Н-10СЖК, является незаконным.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2).

Поскольку ФИО4 исполнила свои обязательства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме и по настоящее время квартира истцу не передана ответчиком, следовательно, на ответчика подлежит возложению обязанность по передаче истцу по акту приема-передачи жилого помещения – квартиры, общей площадью 43 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, и ключей от указанной квартиры.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ суд устанавливает ответчику срок для исполнения обязанности по передаче истцу по акту приема-передачи жилого помещения – в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Суд не усматривает оснований для возложения на ответчика обязанности передать истцу документ, подтверждающий оплату долевого взноса, поскольку согласно п. 3.3.4 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязан передать участнику долевого строительства после оплаты долевого взноса документ, подтверждающий оплату паевого взноса, при предъявлении участником долевого строительства соответствующего требования.

В материалы дела не представлено относимых и допустимых доказательств того, что истец обращался к ответчику с заявлением о выдаче документа об оплате долевого взноса в досудебном порядке.

На основании изложенного, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Социальный жилищный комплекс» от исполнения договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО4, выраженный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ исх. №Н-10СЖК.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Социальный жилищный комплекс» в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО4, а именно: передать ФИО4 по акту приема-передачи жилое помещение – квартиру, общей площадью 43 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>; передать ФИО4 ключи от указанной квартиры.

Требование о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Социальный жилищный комплекс» обязанности передать ФИО4 документ, подтверждающий оплату долевого взноса, оставить без удовлетворения.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.А. Коцарь