Гражданский кодекс часть 1

Горномарийский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Михалкиной В.А. при секретаре Криворотовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ЗАО «Связной Логистика» к ФИО5 о нечинении препятствий в пользовании арендуемым помещением,

встречному иску ФИО5 к закрытому акционерному обществу «Связной Логистика» о досрочном расторжении договора аренды здания, освобождении здания и передаче его по акту приема-передачи в исправном состоянии,

у с т а н о в и л :

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что 11 ноября 2010 года между ФИО5 и ЗАО «Связной Логистика» был заключен договор субаренды нежилого помещения № ОК.

Согласно п. 1.1 указанного Договора Арендодатель ФИО5 передал, а арендатор ЗАО «Связной Логистика» приняло во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: . Срок аренды по Договору установлен с «09» декабря 2010 года по «09» ноября 2011 года.

09 марта 2011 г. ЗАО «Связной Логистика» получило от ответчика уведомление от 09 марта 2011 года об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании отсутствия согласия супруги, ФИО6 на заключение данного договора. В качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора Арендодатель указал на отсутствие согласия его супруги на заключения договора аренды.

Истец данный довод считает незаконным, поскольку договор аренды, заключенный между сторонами, не является ничтожным и может быть признан недействительным судом по иску супруги ответчика при условии доказанности того обстоятельства, что ЗАО «Связной Логистика» знало или заведомо должно было знать о ее несогласии на заключение договора аренды. По мнению истца, до тех пор, пока спор не разрешен судом в установленном действующим законодательством порядке, условия договора аренды, заключенного сторонами, должны исполняться надлежащим образом на основании ст. 309-310 ГК РФ, так как односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Следовательно, требования ответчика, содержащиеся в уведомлении об одностороннем отказе от Договора, являются необоснованными.

В соответствии с требованиями ГК РФ арендодатель обязан не препятствовать в какой-либо форме разрешенному использованию помещений, как полностью, так и частично, а так же не вмешиваться в какой-либо форме в разрешенное использование арендатором помещения. Направив указанное выше уведомление в адрес ЗАО «Связной Логистика», ответчик, по мнению истца, в нарушение условий договора чинит препятствия в пользовании арендованным помещением, так как требует его освободить в срок не позднее 11 апреля 2011 года и передать его по акту приема-передачи.

Истец просит обязать ФИО5 не чинить ЗАО «Связной Логистика» препятствия в пользовании переданным по договору аренды от 11 ноября 2010 года помещением по адресу: , в любой форме, в том числе в виде отключения тепло- и водоснабжения, электричества, вмешательства в деятельность арендатора и/или привлеченных им лиц в осуществлении ими любой деятельности, препятствовать силами охраны и другими средствами входу в помещение представителей ЗАО «Связной Логистика», его субарендаторов, клиентов, посетителей и размещению рекламы истца и его субарендаторов, и взыскать с ФИО5 в пользу ЗАО «Связной Логистика» сумму госпошлины, уплаченной за подачу иска, в размере 4 000 рублей.

ФИО5 обратился в Горномарийский районный суд со встречным иском к ЗАО «Связной логистика», где указал, что переданное ответчику здание на основании договора аренды от 11 ноября 2010 года, расположенное по адресу: , было приобретено истцом (ФИО5) в период брака с ФИО6, в соответствии со ст. 34 СК РФ ФИО6 фактически, также как и истец, является собственником данного здания.

Договор аренды был заключен 11 ноября 2010 года. В феврале 2011 года ФИО6 потребовала от ФИО5 расторгнуть договор аренды здания с ответчиком, так как последним не выполняются условия договора аренды, что влечет за собой существенное снижение размера доходов от арендной платы, на которые она, как собственник здания, рассчитывала.

09 марта 2011 года ФИО5 направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды здания, в связи с тем, что указанный договор был заключен без согласия второго собственника здания - ФИО6 При этом, ФИО5 с целью мирного урегулирования спора, направил ответчику не только уведомление о досрочном расторжении договора аренды, но и предлагаемый им вариант соглашения досрочного расторжения договора, по которому он обязался возместить ответчику стоимость строительно-ремонтных работ. Тем самым, направляя ответчику уведомление о расторжении договора, ФИО5, по его мнению, не совершал никаких действий, препятствующих пользованию арендуемым зданием. Указанным зданием ответчик пользуется до сих пор, никаких самовольных действий по отключению здания от источников снабжения (коммунальных услуг) ФИО5 до момента обращения ответчика в суд не совершал, каких бы то ни было препятствий в доступе в магазин иным лицам, в том числе покупателям, не создавал.

10 марта 2011 года ответчиком был направлен ответ на уведомление ФИО5, в котором ответчик изложил свое мнение на полученное уведомление от 09 марта 2011 года. То есть, между ФИО5 и ответчиком совершались действия, предусмотренные пунктами 7,1, 7.2., 7.3 договора аренды от 11 ноября 2010 года. Кроме того, ФИО5 неоднократно созванивался по телефону с представителем ЗАО «Связной Логистика», поверенным ФИО1 с целью разрешения возникшей ситуации.

29 марта 2011 года ФИО5 получил по почте от ответчика копию искового заявления в Горномарийский суд «О нечинении препятствий в пользовании арендуемым помещением». После ознакомления с текстом иска, ФИО5 пытался созвониться с поверенным ФИО1, но тот не счел нужным с ним поговорить, хотя имел такую возможность. 29 марта 2011 года ФИО5 отправил ответчику заказным письмом с описью о вложении и уведомлением о получении, а также электронной почтой на адрес поверенного ФИО1 повторное уведомление о расторжении договора аренды, с приложением соглашения о расторжении договора, так как счел, что действия ответчика в виде подачи иска в суд, являются ничем иным, как отказом в мирном урегулировании спора, в соответствии с п.8.4 договора аренды.

Повторное уведомление о расторжении договора от 29 марта 2011 года направленное ответчику в электронном виде, ответчик получил 29 марта 2011 года. Повторное уведомление о расторжении договора от 29 марта 2011 года направленное ответчику в письменном виде заказанным письмом с уведомлением и описью вложения, ответчик получил 07 апреля 2011 года. Ответа на указанные письма ответчик не дал, при этом обратился в суд с иском, что дало повод истцу (ФИО5) расценить данные действия ответчика как доказательства, подтверждающие факт отказа ответчика в удовлетворении его требований и предложений, а также нежелание ответчика устранять допущенные им нарушения прав арендодателя и собственника здания, что послужило основанием для обращения в суд с встречным исковым заявлением.

По мнению истца ФИО5 ответчиком, как арендатором, были нарушены следующие условия договора аренды от 11 ноября 2010 года.

В соответствии с п. 4.1.2. договора ФИО5 должен был, согласовать заявки арендатора на проведение строительно-ремонтных работ и установку дополнительного оборудования в течение 3 дней с даты их получения от арендатора либо представить мотивированные возражения против утверждения таких заявок; в соответствии с п.4.1.5. предоставить арендатору место на фасаде здания для размещения вывески/рекламной конструкции арендатора. Место размещения вывески/рекламной конструкции согласовано сторонами и указано в эскизе-привязке, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение № 2 к договору).

На момент подписания акта окончания строительно-ремонтных работ в здании 9 декабря 2010 года вопрос об установке внутри здания двух тепловых завес и кондиционера, а также рекламного баннера на фасадной части здания с левой стороны согласован не был, оборудование в здание завезено еще не было, при этом все ключи от входных дверей находились у сотрудников, работавших в здании, самостоятельного доступа в здание у ФИО5 не имелось. Ответчик полностью проигнорировал условия и требования ФИО5. Тепловые завесы, и рекламный баннер ответчиком были установлены без согласия ФИО5.Ответчик самовольно убрал часть уже установленного ФИО5 подвесного потолка «Армстронг» и без согласия ФИО5 установил, не предусмотренные ни планом, ни эскизами дополнительные светильники. Кроме этого, без какого-либо согласования ответчик установил световые рекламные вывески, не уведомив ФИО5 о том, что рекламные вывески будут потреблять электрическую энергию.

В п.3.5 договора аренды стороны указали, что в сумму арендной платы включаются платежи за коммунальные услуги: (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию) и эксплуатационные услуги: (уборкаприлегающей к зданию территории, вывоз мусора) и иные коммунальные и эксплуатационные услуги, необходимые для надлежащей эксплуатации здания по назначению, указанному в п. 1.3. договора (за исключением услуг связи, оборудования средствами пожаротушения и противопожарной сигнализации, интернета, охраны - договоры на оказание данных услуг заключаются арендатором самостоятельно с оказывающими услуги организациями), а также за услуги по размещению вывески/рекламной конструкции на фасаде здания, принадлежащего арендодателю.

За период использования ответчиком тепловых завес и дополнительно установленных светильников, а также световых рекламных вывесок значительно увеличилось количество потребляемой магазином электрической энергии, в связи с чем у ФИО5, как у арендодателя, значительно увеличились расходы, связанные с оплатой услуг за потребляемую ответчиком электрическую энергию, которые не были учтены при заключении договора аренды, и о которых он не мог ни знать, ни предполагать в момент заключения договора.

По мнению ФИО5, если бы он и ФИО6, являющиеся собственниками здания, знали бы о данных обстоятельствах и действиях ответчика, которые он намерен был совершить без их согласия, то договор аренды не был бы заключен на условиях, указанных в договоре, либо не был бы заключен вообще. Ответчик умышленно обошел данные обстоятельства и не предупредил о них ФИО5 при заключении договора 11 ноября 2010 года и согласовании размера арендной платы. То есть фактически на момент заключения договора были согласованы только те существенные условия, о которых ФИО5 было известно. О том, что ответчик намерен установить две тепловые завесы, рекламные вывески, потребляющие электрическую энергию, а также дополнительные светильники, эксплуатация которых повлечет за собой значительное увеличение стоимости коммунальных услуг, на момент заключения договора 11 ноября 2010 года ФИО5 не знал.

Кроме этого, ответчиком вплотную к стене был установлен рекламный баннер, полностью закрывший имеющееся окно, ведущее в газовую котельную, в связи с чем в котельную перестал поступать воздух, что является невыполнением требований технической безопасности, утвержденных ПБ 12-529-03 и противоречит условиям газоснабжения магазина, указанным в проекте газоснабжения. 01 апреля 2011 года сотрудники филиала «Козьмодемьянскгаз» ООО «Марийскгаз» осмотрели газовую котельную и оборудование, а также помещение, где установлен газовый котел. По результатам осмотра было вынесено соответствующее предписание от 09 апреля 2011 года, в котором арендодателю было предложено устранить выявленные недостатки в срок до 30 апреля 2011 года.

По мнению истца, ответчик самостоятельно установил рекламный баннер на левой фасадной части здания, проигнорировав условия и требования ФИО5, и не смотря на то, что ФИО5 в повторном уведомлении, направленном в адрес ответчика 29 марта 2011 года заказным письмом и по электронной почте на адрес поверенного ФИО1 просил устранить данные нарушения в течение 7 дней, ответчик никаких действий по снятию рекламного баннера или изменению его размеров не предпринял.

Кроме этого, на запасном входе с правой боковой части здания магазина, внутри магазина, ФИО5 наряду с глухой металлической дверью, была установлена дополнительная металлическая решетчатая дверь. Указанная металлическая решетчатая дверь была ответчиком без согласия ФИО5 демонтирована и установлена в качестве двери во внутреннем дополнительно построенном ответчиком помещении. При этом, несмотря на условия согласованного ФИО5 проекта ответчик не установил на входные двери рольставни.

Согласно условиям п. 3.1. договора аренды, ставка арендной платы по настоящему договору составляет 70000 (семьдесят тысяч) рублей в месяц, НДС не облагается. В соответствии с п. 1 ст. 226 Налогового Кодекса Российской Федерации арендатор самостоятельно исчисляет, удерживает с данной суммы НДФЛ в размере 13 % и перечисляет в бюджет».

В нарушение условий договора аренды и письменные обращения к ответчику, ответчик не представил документы, подтверждающие факт уплаты за ФИО4 налога на доходы физических лиц в связи с получением арендной платы. Указанные документы были необходимы ФИО4 для представления декларации в МИФНС России № 6 по РМЭ о его доходах, а также для получения возмещения по уплате налога на доходы физических лиц и подтверждения права на получение налогового имущественного вычета (ст. 220 НК РФ).

Со ссылкой на ст. 619 ГК РФ, п.2 и 3 ст.450 ГК РФ, истец ФИО4 полагает, что ответчиком - ЗАО «Связной Логистика» - были допущены существенные нарушения условий договора аренды от 11 ноября 2010 года, что повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

29 марта 2011 года ФИО5 направил ответчику по электронной почте и заказным письмом с уведомлением повторное уведомление, в котором просил устранить все допущенные ответчиком нарушения условий договора и обязательств в семидневный срок. При этом с целью досудебного урегулирования сложившейся ситуации ФИО5 предлагал ответчику заключить с ним соглашение о досрочном расторжении договора аренды с предложением возмещения стоимости ремонтно-строительных работ. В повторном уведомлении от 29 марта 2011 года ФИО5 было предложено ответчику устранить допущенные им нарушения в соответствии с ч. 2 ст. 314 ГК РФ в течение 7 дней с момента получения уведомления. Ответчик полностью проигнорировал его требования, и ФИО5 не стал оплачивать услуги энергоснабжения здания, в связи с чем 15 апреля 2011 года здание магазина было ограничено от энергоснабжения. Денежные средства, перечисленные в счет арендной платы, истец ФИО5 готов вернуть ответчику.

Истец ФИО5 просит признать договор аренды здания, заключенный между ФИО5 и ЗАО «Связной Логистика» 11 ноября 2010 года расторгнутым с 15 апреля 2011 года, обязать ЗАО «Связной Логистика» освободить принадлежащее ему по праву собственности здание, расположенное по адресу: В, и передать его по акту приема-передачи в исправном состоянии.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Связной Логистика» ФИО7 исковые требования поддержала полностью по основаниям, указанным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что отключение 15 апреля 2011 года электроэнергии в здании, находящемся в аренде у ЗАО «Связной Логистика» свидетельствует о создании ответчиком (ФИО5) препятствий в осуществлении истцом прав арендатора.

Представила суду письменное возражение на встречное исковое заявление, в котором указала, что иск подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку уведомления ФИО5 не содержали требований об устранении нарушений и конкретного разумного срока для их устранения, как это предписано законом (ст.619 ГК), это было сразу требование о расторжении договора аренды с приложением соглашения о досрочном расторжении договора по соглашению сторон. Досудебный порядок, установленный ст.619 ГК РФ не был соблюден, следовательно, по мнению, представителя ЗАО «Связной Логистика», встречное исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

23 ноября 2010 года сторонами был подписан проект строительно-ремонтных работ, где было указано, что истец согласен на установку тепловых завес, кондиционера, рекламного баннера и рекламной вывески.

Рекламный баннер установлен с соблюдением требований проекта - между баннером и стеной был оставлен промежуточный интервал 4 см. Истец перед подписанием акта окончания ремонтно-строительных работ и акта приема передачи здания осматривал помещение и обратил внимание на баннер и убедившись, что промежуточный интервал оставлен подписал акты без замечаний. Сотрудники ООО «Марийскгаз» 1 апреля 2011 г. вынесли предписание, указали «нет естественного освещения помещения котельной, снаружи оконный проем загорожен рекламным плакатом». То есть, необходим не доступ воздуха, как требовал истец, а освещение. После предписания, ответчик сдвинул плакат, освободив оконный проем.

На установку кондиционера истец согласился в проекте ремонтно-строительных работ. Кондиционер так и не был установлен, потому что в зимнее время в нем не необходимости, поэтому решили установить его летом.

Световая рекламная вывеска была установлена с согласия истца. Так, в приложении к договору указано «арендодатель дает согласие на размещение на фасаде здания вывески/рекламной конструкции арендатора». Вывеска у ЗАО «Связной Логистика» единая на всей территории РФ. Истец, подписав приложение, согласился на размещение рекламной вывески, и не указал, что она не должна быть световой. Подписывая акт приема строительно-ремонтных работ и акт приема-передачи здания, он не указал никаких замечаний, не указал, что возражает, чтобы вывеска была световой. Следовательно, по мнению представителя ЗАО «Связной Логистика», условие договора по установке световой вывески ответчиком не нарушено.

Полагает, что указание на увеличение расходов электроэнергии и услуг оплаты за нее, как на существенное нарушение условий договора, необоснованно, и не может быть принято во внимание судом, поскольку в договоре не указан лимит потребления электроэнергии, а установка тепловых завес, рекламной вывески было согласовано истцом.

Радиаторные решетки и рольставни были установлены до подписания истцом акта об окончании ремонтно-строительных работ и акта приема-передачи здания (09.12.2010 г.), указанные акты были подписаны истцом без замечаний. Место установки витрин из эконом панелей (перед радиаторами) согласовано в проекте подписано истцом.

Информация о доходах и расходах его семьи не имеет отношение к рассматриваемому делу.

Полагает, что существенных нарушений договора аренды ответчиком допущено не было, доказательств обратного истцом не представлено, а несущественные недостатки устранены. Просит иск ЗАО «Связной Логистика» к ФИО5 о нечинении препятствий в пользовании арендуемым помещением удовлетворить, в удовлетворении встречного иска ФИО5 к ЗАО « Связной Логистика» о досрочном расторжении договора аренды здания отказать.

ФИО5 в судебном заседании против заявленных исковых требований возражал, пояснив, что никаких препятствий в пользовании истцом зданием не создавал, отключение электроэнергии произошло уже после того, как истец направил в суд исковое заявление и после того, как требования ФИО5 об устранении нарушений условий договора аренды в установленный срок удовлетворены не были. Просит исковые требования ЗАО «Связной Логистика» оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования поддержал полностью по основаниям, аналогичным изложенным во встречном исковом заявлении.

Дополнительно пояснил, что он выполнил все требования законодательства РФ по досудебному урегулированию спора. Так, 29.03.2011 года, после того, как получил почтой копию искового заявления от ЗАО «Связной Логистика» «О нечинении препятствий», он направил ЗАО «Связной Логистика» электронной почтой и ценным заказным письмом с уведомление о вручении и описью о вложении повторное уведомление о досрочном расторжении договора аренды. В уведомлении о расторжении договора описал все допущенные со стороны ЗАО «Связной Логистика» нарушения условий договора и своих прав. Уведомление о досрочном расторжении договора было им подписано лично, к уведомлению были приложены соглашение о досрочном расторжении договора аренды, акт приема передачи-здания, четыре копии счетов-фактур. Утверждал, что в п. 5 данного уведомления он указал, что просил устранить все допущенные нарушения условий договора и обязательств в семидневный срок. Также пояснил, что данное уведомление он составил в двух экземплярах, один экземпляр которого он оставил для себя, копию данного экземпляра уведомления он приложил к встречному исковому заявлению, с которым обратился в суд, оригинал находится у него на руках. Просил оставить вышеназванное заявление ЗАО «Связной Логистика» без рассмотрения, продолжить рассмотрение дела, а данному заявлению дать оценку при принятии решения и оценке доказательств.

Представитель третьего лица ФИО6 - ФИО8, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, встречные исковые требования поддержала. Пояснила, что обязанность по представлению доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ лежит на сторонах. Согласно ст.10 ГК РФ добросовестность и разумность действий участников гражданских правоотношений предполагается, пока не доказано обратное. Поскольку доказательств обратного ответчиком не представлено, ходатайство об оставлении встречного искового заявления ФИО5 не подлежит удовлетворению.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, между ФИО5 и ЗАО «Связной Логистика» 11 ноября 2010 года был заключен договор аренды здания, расположенного по адресу: Согласно условиям п. 2.1. договора, договор был заключен сроком на 11 месяцев. Указанный срок исчислялся с момента (даты) подписания сторонами акта приема-передачи здания. Акт приема передачи здания был подписан сторонами 9 декабря 2010 года, соответственно, договор был заключен сроком с 9 декабря 2010 года по 9 ноября 2011 года.

9 марта 2011 года ЗАО «Связной Логистика» (арендатором) получено уведомление от ФИО5 (арендодателя) с предложением о расторжении договора аренды от 11 ноября 2010 года с 11 апреля 2011 года на основании п.2.4 договора.

Не согласившись с предложением о расторжении договора, ЗАО «Связной Логистика» обратилось в суд с требованиями к ФИО5 о нечинении препятствий в пользовании помещением.

29 марта 2011 года ФИО5 обратился к ЗАО «Связной Логистика» с повторным уведомлением о досрочном расторжении договора аренды здания.

В дальнейшем ФИО5 обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании договора аренды здания от 11 ноября 2010 года расторгнутым с 15 апреля 2011 года, обязании ЗАО «Связной Логистика» освободить принадлежащее ему по праву собственности здание, расположенное по адресу: В, и передать его по акту приема-передачи в исправном состоянии.

В ходе судебного разбирательства арендатором ЗАО «Связной Логистика» было заявлено ходатайство об оставлении без рассмотрения встречного искового заявления арендодателя ФИО5 на основании ст.222 ГПК РФ в связи с нарушением досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст.619 ГК РФ.

Доводы ЗАО «Связной Логистика» о том, что ФИО5 нарушил досудебный порядок урегулирования спора, а также не представил доказательств, подтверждающих, что он предъявлял требования об устранении нарушений его права и направлял ответчику письменное требование с указанием срока устранения нарушений, суд находит несостоятельными.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суду сторонами представлены находящиеся в их распоряжении экземпляры повторного уведомления, направленного ФИО5 в адрес ЗАО «Связной Логистика» 29 марта 2011 года.

При этом представитель ЗАО «Связной Логистика» представил два экземпляра указанного уведомления: один экземпляр - полученный ЗАО «Связной Логистика» по электронной почте, второй экземпляр - полученный ЗАО «Связной Логистика» заказным письмом с описью вложения по месту регистрации ответчика (юридический адрес - ). Оба экземпляра не содержат личной подписи ФИО5.

В судебном заседании представитель ЗАО «Связной Логистика» не оспаривал факт получения от ФИО5 повторного уведомления о расторжении договора электронной почтой 29 марта 2011 года, а также получения заказным ценным письмом с описью вложения данного письменного уведомления с приложенными к нему документами. Представитель ЗАО «Связной Логистика» представил суду конверт ценного заказанного письма, в котором, по его словам, находилось направленное ФИО5 повторное уведомление о расторжении договора от 29.03.2011 года, с приложенными к нему документами. Представленные ЗАО «Связной Логистика» экземпляры повторного уведомления от 29.03.2011 года не содержат в п. 5 требований о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора в семидневный срок.

ФИО5 суду представлен экземпляр повторного уведомления о расторжении договора от 29 марта 2011 года, в пункте 5 которого имеется запись следующего содержания: «Прошу устранить все допущенные нарушения с Вашей стороны условий договора и Ваших обязательств в семидневный срок». На указанном повторном уведомлении имеется подпись ФИО5. Также ФИО5 представлена опись вложения документов в ценное письмо, почтовое уведомление о получении ответчиком 7 апреля 2011 года повторного уведомления о расторжении договора аренды от 29.03.2011 года, соглашение о досрочном расторжении договора, акт приема-передачи здания и счета фактуры, направленные и приложенные ФИО5 к данному уведомлению.

Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Согласно ч. 5 указанной статьи, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Из анализа текстов повторных уведомлений о расторжении договора аренды от 29.03.2011 года, представленных сторонами следует, что ФИО5 изложил в повторном уведомлении сущность нарушений со стороны ответчика его прав и условий договора, описал нарушения, привел положения договора, которые, по его мнению, арендатором были нарушены, сослался на документы, указал объем электроэнергии, а также уведомил ЗАО «Связной Логистика» о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением условий договора и просил освободить здание в срок не позднее 11 апреля 2011 года. При этом он также сослался в уведомлении на положения ст. 619 ГК РФ в части оснований для расторжения договора и предлагал с целью досудебного урегулирования сложившейся ситуации заключить с ним соглашение о досрочном расторжении договора.

Разница между представленными суду экземплярами повторного уведомления арендодателя от 29.03.2011 года состоит в отсутствии в тексте п. 5 экземпляра, представленного ЗАО «Связной Логистика» требований об устранении нарушений условий договора в семидневный срок, в то время, как в экземпляре, представленном ФИО5, и содержащим его личную подпись, указанное требование имеется.

Пункт 3.22 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 6.30-2003.Унифицированные системы документации "Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов" (принят и введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 3 марта 2003 г. N 65-ст) устанавливает, что в состав реквизита "Подпись" входят: наименование должности лица, подписавшего документ (полное, если документ оформлен не на бланке документа, и сокращенное - на документе, оформленном на бланке); личная подпись; расшифровка подписи (инициалы, фамилия).

Таким образом, документ в соответствии с вышеуказанными стандартами, должен в обязательном порядке содержать личную подпись.

Оценивая представленные документы в соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, суд принимает во внимание наличие в представленных сторонами экземплярах «повторного уведомления от 29.03.11 года» идентичных положений, вытекающих из требований гражданского законодательства, в частности, статей 314, 619 ГК РФ, из смысла которых можно сделать однозначный вывод о несогласии арендодателя ФИО5 с исполнением арендатором ЗАО «Связной Логистика» условий заключенного договора аренды. Кроме этого, суд учитывает требования п. 3 ст. 10 ГК РФ.

Вышеуказанные обстоятельства дают суду основания для вывода о соблюдении ФИО5 условий гражданского законодательства о досудебном урегулировании спора путем направления в адрес ЗАО «Связной Логистика» требований об устранении допущенных нарушений условий договора аренды в семидневный срок.

Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, ходатайство представителя ЗАО «Связной Логистика» об оставлении встречного искового заявления ФИО5 без рассмотрения не подлежит удовлетворению.

Установленные ст.ст. 137-138 ГПК РФ условия для предъявления встречного иска у ФИО5 имелись, поскольку первоначальное исковое заявление было предъявлено ЗАО «Связной Логистика» 01.04.2011 года.

Согласно ст. 304, 305 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ стороны должны предоставить суду доказательства того, что другой стороной были допущены нарушения их прав в результате ненадлежащего исполнения договора аренды от 11 ноября 2010 года.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Одним из существенных условий договора аренды здания, заключенного между сторонами 11 ноября 2010 года, в соответствии со ст. 654 ГК РФ является условие о размере арендной платы.

В соответствии с условиями п.3.1. договора размер арендной платы по договору был определен в размере 70000 рублей.

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы является неизменным, и не подлежит изменению в течение всего срока действия договора аренды.

Согласно условиям п. 3.5 договора аренды в сумму арендной платы включаются платежи за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию) и эксплуатационные услуги (уборка прилегающей к зданию территории, вывоз мусора) и иные коммунальные и эксплуатационные услуги, необходимые для надлежащей эксплуатации здания по назначению, указанному в п. 1.3. договора (за исключением услуг связи, оборудования средствами пожаротушения и противопожарной сигнализации, интернета, охраны.), а также за услуги по размещению вывески/рекламной конструкции на фасаде здания, принадлежащего арендодателю (Приложение № 2).

Таким образом, из вышеуказанных условий договора следует, что любое изменение в сторону увеличения расходов на оплату коммунальных услуг, влечет за собой уменьшение дохода арендодателя.

Учитывая требования ст.432 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что при заключении данного договора аренды стороны исходили из тех условий, которые были ими оговорены и согласованы.

Согласно п. 1.5 договора аренды от 11.11.2010 года здание оборудовано инженерными сетями и коммуникациями, в том числе, системой естественной вентиляции, газового отопления, электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации и иными инженерными системами, необходимыми для нормальной эксплуатации здания и его использования по назначению, указанному в п. 1.4. договора.

Названный пункт договора и отсутствие возражений или разногласий к нему, свидетельствует о том, что здание, передаваемое в аренду по договору от 11 ноября 2010 года, отвечало требованиям, предусмотренным ст. 611 ГК РФ.

По смыслу п. 4.1.2 договора проведение строительно-ремонтных работ и установка дополнительного оборудования было возможно только после согласования арендодателем соответствующих заявок в течение 3 дней с даты их получения от арендатора.

Следовательно, дополнительное оборудование, необходимость в установлении которого имелась у арендатора, могло быть установлено только после согласования с арендодателем.

Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено в судебном заседании, между сторонами имеется спор по поводу согласования установки оборудования, влекущего за собой дополнительный расход электроэнергии, не оговоренной при заключении договора, а именно: световой рекламной вывески, двух тепловых завес, дополнительных светильников.

В соответствии с условиями п. 4.1.5. договора аренды от 11.11.2010 года арендодатель обязан предоставить арендатору место на фасаде здания для размещения вывески/рекламной конструкции арендатора. Место размещения вывески/рекламной конструкции согласовано сторонами и указано в эскизе-привязке, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение № 2 к договору). Аренда места для размещения рекламной конструкции включена в стоимость арендной платы.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из смысла пункта 4.1.5. договора, следует, что на ФИО5, как арендодателе, лежала обязанность лишь предоставить место для размещения вывески.

Следовательно, доводы ЗАО «Связной Логистика» о том, что ФИО5, согласившись на включение в договор условия о размещении рекламной вывески именно в такой редакции, тем самым фактически дал согласие на установку световой рекламной вывески, противоречат условиям договора, в связи с чем, суд не может признать их состоятельными.

Также арендатор не представил суду доказательств того, что при установлении тепловых завес и дополнительных светильников им были выполнены требования п.4.1.2 Договора.

Доказательств, подтверждающих факт обращения ЗАО «Связной Логистика» с какими-либо заявками к ФИО5 на установку оборудования не представлено. При этом, как указано на представленном сторонами суду проекте согласования работ на листе 2 проекта ФИО5 указал в качестве условия разрешения на установку тепловых завес, их работу только в автоматическом режиме на открытие-закрытие дверей, либо просил предоставить расчет потребляемой энергии тепловыми завесами (л. 3 эскиза-привязки Приложения № 2 к договору).

Документов, подтверждающих соблюдение вышеназванных условий договора и урегулирования разногласий с ФИО5 в вышеназванной части в соответствии со ст. 56 ГПК РФ представителем ЗАО «Связной Логистика не представлено.

Технические характеристики тепловых завес марки «Ballu BHC-3.000 SB», установленных в арендованном здании, представленные ФИО5 в обоснование своих доводов, свидетельствуют о том, что указанные тепловые завесы не работают в автоматическом режиме (на открытие и закрытие дверей).

Доказательств обратного суду не предоставлено.

Аналогичным образом без дополнительного согласования с арендодателем арендатор установил светильники в количестве 49 штук, демонтировав светильники, имевшиеся в здании на момент заключения договора.

Суд считает установленным, что арендатором без согласия арендодателя были демонтированы имевшиеся в здании 12 светильников и установлены 49 светильников. Указанное обстоятельство не отрицается сторонами и подтверждается документами, представленными ЗАО «Связной Логистика», а именно: актом приемки выполненных работ.

Таким образом, суд признает, что при установке указанного оборудования (тепловых завес марки «Ballu BHC-3.000 SB» и дополнительных светильников) Арендатором были нарушены условия Договора аренды от 11 ноября 2010 года, а именно: п.4.1.2 Договора.

В соответствии со ст. 68 ч. 1 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В обоснование своих требований арендодатель ФИО5 представил расчет убытков, понесенных им в результате работы дополнительного оборудования в виде двух тепловых завес марки «Ballu BHC-3.000 SB», работающих в непрерывном режиме.

При этом ФИО5 сослался на технические характеристики тепловой завесы марки «Ballu BHC-3.000 SB», согласно которым потребляемая мощность одной тепловой завесы составляет от 1500 Вт до 3000 Вт. Данные тепловые завесы марки «Ballu BHC-3.000 SB» не работают в автоматическом режиме (на открытие и закрытие дверей), минимальная потребляемая мощность 1 тепловой завесы за 30 дней при режиме работы в 12 часов может составлять 18 кВт; за 30 дней работы - 540 кВт. При условии работы двух тепловых завес минимальное количество потребляемой данными тепловыми завесами электрической энергии может составить 1080 кВт за 30 дней работы. При условии работы двух тепловых завес в максимальном режиме, количество потребляемой электрической энергии может увеличиться в два раза и составить 2160 кВт.

Режим работы магазина (с 8 часов до 20 часов), сведения о котором имеются на фотографиях, приложенных ФИО5, и не оспариваются сторонами, не опровергают представленный расчет.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ суд определил обстоятельства, имеющие значение для дела, вынес их на обсуждение и предложил сторонам представить доказательства.

Так, суд предложил арендатору представить доказательства, опровергающие доводы арендодателя об увеличении расхода потребляемой электроэнергии ввиду установки дополнительного оборудования в виде тепловых завес, работающих в непрерывном режиме, дополнительных светильников и световой вывески.

Однако ЗАО «Связной Логистика» не представило суду никаких сведений о количестве светильников, дополнительно установленных в здании магазина и их потребляемой мощности, технических данных (паспортов) на тепловые завесы, сведений об их потребляемой мощности и сведений о потребляемой мощности на световые рекламные вывески.

Суд, оценивая представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст.56, 67 ГПК РФ, в соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ принимает во внимание доводы ФИО5 и, с учетом условий договора аренды (п. 3.5), приходит к выводу о том, что о том, что установка двух тепловых завес марки «Ballu BHC-3.000 SB», дополнительных светильников и рекламной световой вывески привела к увеличению расходов ФИО5, связанных с оплатой коммунальных услуг, и уменьшению доходов от сдачи арендуемого имущества.

Согласно представленным ФИО5 документам, в его адрес энергоснабжающей организацией 31 декабря 2010 года была выставлена счет-фактура № М0059717/4-745-12/2010 за потребленную ответчиком электрическую энергию в количестве 2175 кВт на сумму 10575,61 рублей, которая была ФИО5 оплачена в соответствии с условиями договора.

31 января 2011 года в его адрес была выставлена счет-фактура № 00000567/4-745-1/2011 за потребленную ответчиком электрическую энергию в количестве 2239 кВт на сумму 10964,38 рублей, которая была также ФИО5 оплачена.

28 февраля 2011 года в его адрес была выставлена счет-фактура № 00006752/4-745-2/2011 за потребленную ответчиком в магазине электрическую энергию в количестве 2796 кВт на сумму 13440,97 рублей, которая была ФИО5 оплачена.

31 марта 2011 года в его адрес была выставлена счет-фактура № 0066461/4-745-3/2011 за потребленную ответчиком электрическую энергию в количестве 2346 кВт на сумму 11679,20 рублей, которая была ФИО5 также оплачена.

Вышеназванные доказательства подтверждают факт увеличения расходов ФИО5 по оплате им электрической энергии в связи с использованием ответчиком световой рекламной вывески, тепловых завес и дополнительно установленных светильников, установка которых не была надлежащим образом согласована между сторонами при заключении договора аренды.

Доводы ЗАО «Связной Логистика» о том, что ФИО5 подписав акт приемки выполненных работ, фактически дал свое согласие на установку 49 светильников, двух тепловых завес марки «Ballu BHC-3.000 SB», установку световой рекламной вывески над зданием магазина и рекламного баннера с левой боковой части здания, закрывшего имевшееся в здании окно, суд считает несостоятельными по вышеуказанным обстоятельствам ввиду неисполнения арендатором условий п. 4.1.2 договора в части установления порядка согласования заявок на дополнительное оборудование.

Суд признает обоснованными доводы ФИО5 в части того, что подписание им акта об окончании в здании ремонтно-строительных работ, которые были согласованы сторонами, не свидетельствует о даче им согласия на демонтаж 12 светильников и установку новых 49 светильников, которые не были указаны в проекте и установка которых между сторонами письменно не согласовывалась. На момент заключения договора аренды (11 ноября 2010 года) ответчик не предупреждал ФИО5 о том, что им будут установлны тепловые завесы, световая рекламная вывеска и дополнительные светильники. Проект согласования строительных работ был подписан ФИО5 23 ноября 2011 года, то есть после заключения договора аренды. В указанном проекте вообще отсутствуют сведения о том, что в здании будут установлены дополнительные светильники. Согласие на установку тепловых завес, работающих не в автоматическом режиме (на открытие, закрытие дверей) ФИО5 не давал, при этом при согласовании проекта- эскиза 23 ноября 2010 года, как следует из имеющихся записей, просил предоставить ему расчет потребляемой мощности тепловыми завесами.

Доказательств, подтверждающих исполнение Арендатором данных условий согласования суду представителем ответчика ЗАО «Связной Логистика» не представлено.

Смета, представленная ответчиком, не была согласована с ФИО5 и не может являться доказательством, подтверждающим согласие ФИО5 на проведение всех работ, указанных в смете.

Кроме этого, смета № 1 на общестроительные работы на объекте «Связной» ЦМС-310 РТ , не может быть принята судом в качестве доказательства по настоящему делу в ввиду ее несоответствия требованиям ст.59 ГПК РФ, поскольку из нее следует, что она является Приложением к Договору № б/н от 26 июля 2010 года, не имеющему отношения к настоящему делу.

Суд также признает, что в нарушение п. 4.1.2. договора при размещении рекламного баннера арендатором не были учтены замечания арендодателя (на листе 3 эскиза-привязки Приложения № 2 к договору), где ФИО5 указал, что он согласен на размещение рекламного баннера с условием оставления промежуточного интервала для оттока воздуха через имеющееся окошко. Установка рекламного баннера была произведена с нарушением требований указанного пункта договора, что повлекло за собой нарушение «Правил безопасности систем газораспределения и газопотребления», о чем свидетельствует предписание от 9 апреля 2011 года Директора базы «Козьмодемьянскгаз» ФИО2, вынесенного в адрес собственника здания ФИО5

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт нарушения арендатором условий договора аренды от 11 ноября 2010 года.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении ЗАО «Связной Логистика» условий договора аренды от 11 ноября 2010 года, которое повлекло для ФИО5 такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно сведениям, представленными сторонами суду, 09 марта 2011 года ФИО5 направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды, заключенного 11 ноября 2010 года.

10 марта 2011 года ответчик направил ФИО5 ответ на его уведомление.

29 марта 2011 года ФИО5 получил копию искового заявления и в этот же день направил ответчику по электронной почте и заказным письмом с уведомлением повторное уведомление, в котором просил устранить все допущенные ответчиком нарушения условий договора и обязательств в семидневный срок (п.5). При этом он также, с целью досудебного урегулирования спора предлагал ответчику заключить с ним соглашение о досрочном расторжении договора аренды, для чего направил соответствующее соглашение о досрочном расторжении договора с целью его подписания, в количестве 2 экземпляра, один из которых после подписания просил вернуть ему обратно. Факт получения ЗАО «Связной Логистика» уведомления электронной почтой 29.03.2011 года и заказным письмом с описью о вложении 07.04.2011 года не оспаривается.

По состоянию на 11 мая 2011 года нарушения, перечисленные в повторном уведомлении от 29 марта 2011 года, арендатором устранены не были.

16 мая 2011 года представитель ЗАО «Связной Логистика» заявил в суде об устранении 11 апреля 2011 года нарушений, перечисленных в повторном уведомлении арендодателя от 29 марта 2011 года.

Суд полагает несостоятельными ссылки представителя ЗАО «Связной Логистика» на то, что им были исполнены все требования арендодателя в установленный срок, то есть до 11 апреля 2011 года.

Так, свидетель ФИО3 в ходе судебного разбирательства показал, что 11 мая 2011 года он проводил в здании проверку на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности, и на момент проверки в здании имелись две тепловые завесы марки «Ballu BHC-3.000 SB», расположенные над входными дверями в здание, а также круглые светильники на потолке. Все это было указано в акте проверки от 11 мая 2011 года.

Согласно акту проверки от 11 мая 2011 года в здании на момент проверки имеются две тепловые завесы марки «Ballu BHC-3.000 SB», расположенные над входными дверями в здание.

Таким образом, представленными доказательствами опровергаются утверждения ответчика о том, что все требования ФИО5 были удовлетворены 11 апреля 2011 года. На момент рассмотрения дела в суде (16 мая 2011 года) стороны не оспаривают то обстоятельство, что рекламная световая вывеска не демонтировалась и не изменялась, металлическая решетчатая дверь на прежнее место не устанавливалась. Соответственно, названные обстоятельства подтверждают доводы ФИО5 о существовании нарушений условий договора и его прав на момент рассмотрения дела в суде и опровергают доводы ответчика о том, что существенных нарушений договора им допущено не было, а несущественные были устранены 11 апреля 2011 года. При этом суд принимает во внимание то, что нарушения условий договора, указанные ФИО5 были добровольно частично устранены ответчиком по истечении срока, указанного в уведомлении от 29.03.2011 года.

Суд также принимает во внимание то, что частичное добровольное удовлетворение нарушений условий договора ответчиком по истечении срока, установленного для устранения нарушений, не может считаться полным устранением всех нарушений и основанием для отказа в удовлетворении заявленных ФИО5 исковых требований.

Таким образом, закончив судебное следствие, суд приходит к выводу о том, что действия ЗАО «Связной Логистика», как арендатора, существенно нарушившие условия договора аренды, повлекли за собой нарушение прав собственника арендуемого здания, то есть ФИО5, в связи с чем, встречные исковые требования подлежат полному удовлетворению.

Учитывая, что уведомление, направленное ФИО5 заказным письмом было получено ЗАО «Связной Логистика» 7 апреля 2011 года, срок устранения недостатков, установленный в п. 5 уведомления, истекал 14 апреля 2011 года, суд полагает подлежащими удовлетворению также встречные исковые требования в части признания датой расторжения договора 15 апреля 2011 года. Встречное исковое заявление подано ФИО5 в суд 19 апреля 2011 года. Таким образом ФИО5 надлежащим образом исполнил требования ч. 2 ст. 452 ГК РФ в части соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В связи с тем, что судом не было установлено фактов нарушения ФИО5, как арендодателем, прав арендатора ЗАО «Связной Логистика», оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО «Связной Логистика» суд не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ЗАО «Связной Логистика» к ФИО5 об обязании ФИО5 не чинить ЗАО «Связной Логистика» препятствия в пользовании переданным по договору аренды от 11 ноября 2010 года помещением, расположенным по адресу: , оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Признать договор аренды здания от 11 ноября 2010 года, заключенный между ЗАО «Связной Логистика» и ФИО5, расторгнутым с 15 апреля 2011 года.

Обязать ЗАО «Связной Логистика» освободить здание, расположенное по адресу: и передать его по акту приема-передачи в исправном состоянии.

Взыскать с ЗАО «Связной Логистика» в пользу ФИО5 возврат госпошлины в сумме 200 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: судья В.А. Михалкина