Гражданский кодекс часть 1

Коломенский городской суд <адрес> в составе: судьи Шевченко С.Н., с участием адвоката ФИО4, при секретаре судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Строй» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате дополнительной эксплуатационной услуги,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис-Строй» ООО «Сервис-Строй» (далее ООО «Сервис-Строй») обратилось в суд к ФИО2 с иском о взыскании задолженности по оплате дополнительной эксплуатационной услуги,

В обоснование иска указывает, что ООО «Сервис-Строй» с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет управление многофункциональным торговым комплексом, расположенным по адресу: <адрес>, на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ), предоставляет жилищно-коммунальные услуги, содержание и текущий ремонт общего имущества.

С ДД.ММ.ГГГГФИО2 является собственником нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 2 этаже нежилого здания, расположенного по указанному адресу. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Решением внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (п.2 протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) в целях оперативного решения задач, оказания собственником помещений эксплуатационных услуг по круглосуточному мониторингу охранно-пожарной сигнализации, управляющей установлен порядок определения текущих/разовых или годовых тарифов на услуги привлекаемых управляющей организацией лицами на основе договорной цены (согласно перечню стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг Приложение № к договору управления зданием от ДД.ММ.ГГГГ) без созыва с этих целях общего собрания собственников, при условии, если цена за указанные услуги не превышает 100,00 руб. в месяц за 1 кв.м площади помещения.

Решение общего собрания собственников нежилого торгового комплекса обязательно для всех собственников нежилых помещений, расположенных в данном торговом комплексе.

В рамках исполнения обязанности по обеспечению противопожарной безопасности, которая входит в минимальный перечень услуг и работ, для обеспечения надлежащего состояния общего имущества в здании нежилого торгового комплекса, ООО «Сервис-Строй» заключил договор с ООО «Щит».

В целях обеспечения безопасности собственников, арендаторов помещений в здании нежилого торгового комплекса, их посетителей, а также быстрого реагирования на внештатные и чрезвычайные ситуации, ООО «Сервис-Строй» заключил договор с ООО «ЧОП Алебард» от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ, где стоимость мониторинга охранно-пожарной сигнализации установлена в размере <данные изъяты> руб. за 1 кв.м площади помещения.

Оказание услуг по мониторингу охранно-пожарной сигнализации является одним из условий договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Эксплуатационные услуги мониторинга охранно-пожарной сигнализации не входят в минимальный и обязательный перечень работ и услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения», а их необходимость определена ужесточением требованиям к противопожарной безопасности в торговых комплексах.

ООО «Сервис-Строй» надлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные договором управления нежилого здания (ТК).

Ответчик в добровольном порядке не исполняет обязанность по оплате за услуги мониторинга охранно-пожарной сигнализации, в связи с чем, у нее образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.

ООО «Строй-Сервис» предлагалось ответчику оплатить задолженность, однако до настоящего времени задолженность не погашена.

ООО «Строй-Сервис» обращалось к мировому судье № судебного участка Коломенского судебного района с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ответчика задолженности по оплате за услуги мониторинга охранно-пожарной сигнализации. Мировым судьей вынесен судебный приказ, который на основании письменных возражений должника был отменен определением мирового судьи.

Просит взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Строй-Сервис» задолженность по оплате за услуги мониторинга охранно-пожарной сигнализацииза период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Представитель истца ООО «Сервис-Строй» по доверенности (л.д.106) ФИО6 иск поддержала.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте слушания по делу.

Представители ответчика по ордеру (л.д.107) адвокат ФИО4, по доверенности ФИО7 (л.д.108) с иском не согласны, просили суд отказать в его удовлетворении.

Суд, проверив материалы дела, исследовав представленные доказательства, не находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м на 2 этаже нежилого здания, расположенного по адресу <адрес> революции, <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН. (л.д.7-8).

На общем собрании собственников нежилых помещений (28 собственников) комплекса, расположенного по адресу: <адрес> революции, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в качестве управляющей компании выбрано ООО «Сервис-Строй» (л.д.12-14).

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками нежилых помещений на 2-м этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, и ООО «Сервис-Строй» заключен договор управления трехэтажным многофункциональным нежилым зданием (торговым комплексом) (л.д.15-19), по условиям которого ООО «Сервис-Строй» принимает на себя обязательства по предоставлению собственнику помещения коммунальных и эксплуатационных услуг, осуществляет непосредственное управление общим имуществом, заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а также с подрядными организациями, выполняющими эксплуатационные услуги, осуществляет оплату по указанным договорам (п.1.1.2, 1.1.3, 1.14). Собственник помещения обязуется принять и оплатить работы и услуги, выполняемые управляющей компанией в соответствии с договорами (п.1.2.2).

Согласно п.1.3 договора управления собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество соразмерно находящемуся в его собственности помещению.

Исходя из п.2.1, 2.2 договора управления управляющая компания осуществляет следующую деятельность:

- заключение договоров, необходимых для выполнения обязанностей управляющей компании

- обслуживание инженерных сетей, оборудования и коммуникаций ТК, содержание ТК в исправном состоянии и в соответствии с требованиями технической эксплуатации;

- проведение текущего и капитального ремонта общего имущества;

-организация пожарной безопасности, привлечение организаций для обслуживания, мониторинга систем пожарной безопасности, противопожарной сигнализации;

- обеспечивает водоснабжение (холодное и горячее), водоотведение; электроснабжение, теплоснабжение, охранно-пожарной сигнализацией, иные услуги по мере необходимости и другие.

Согласно п.3.3 договора управления цена услуг пересматривается не чаще одного раз в год, при формировании плана работ на новый финансовый год.

Решением общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145-150) утверждена договорная величина тарифа за оказание коммунальных услуг, эксплуатационных услуг и содержания мест общего пользования с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. за 1 кв.м общей площади в месяц (приказ № от ДД.ММ.ГГГГ на л.д.27, 28).

С 2016 тарифы не пересматривались.

Решением внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (п.2 протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) в целях оперативного решения задач, оказания собственником помещений эксплуатационных услуг по круглосуточному мониторингу охранно-пожарной сигнализации, управляющей установлен порядок определения текущих/разовых или годовых тарифов на услуги привлекаемых управляющей организацией лицами на основе договорной цены (согласно перечню стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных услуг Приложение № к договору управления зданием от ДД.ММ.ГГГГ) без созыва с этих целях общего собрания собственников, при условии, если цена за указанные услуги не превышает <данные изъяты> руб. в месяц за 1 кв.м площади помещения (л.д.21-22).

Между ООО «Сервис-Строй» как управляющей компанией и ФИО2 как собственником нежилого помещения заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец принял на себя обязательства по предоставлению ответчику коммунальных и эксплуатационных услуг, а также услуг по содержанию общего имущества (места общего пользования в здании) площадью 37, 2 кв. метров. Ответчик, в свою очередь, взяла обязательства своевременно и в полном объеме оплачивать указанные услуги. Срок действия настоящего договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1). Действие договора автоматически продлевается на очередной годовой срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении за 30 дней до окончания срока действия договора (п.4.2) (л.д.67-68).

В целях обеспечения безопасности собственников, арендаторов помещений в здании нежилого торгового комплекса, их посетителей, а также быстрого реагирования на внештатные и чрезвычайные ситуации, ООО «Сервис-Строй» заключил договор с <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ об оказании услуг мониторинга противопожарной сигнализации, дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ, где стоимость мониторинга охранно-пожарной сигнализации установлена в размере 80 руб. за 1 кв.м площади помещения (л.д.23, 24).

В соответствии с условиями договора. Договор заключается на срок пять лет и действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Договор возобновляет свое действие на тот же срок и на тех же условиях, если за два месяца до окончания срока договора ни одна из сторон письменно не уведомила другую сторону о прекращении его действия (пункты 6.1, 6.2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение о пролонгации договора об оказании услуг мониторинга противопожарной сигнализации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.115).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сервис- Строй» производило оплату за услуги мониторинга охранно-пожарной сигнализации, что подтверждается актами (л.д.69-96).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. ст.6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Исходя из п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст.2, 3 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме

Согласно ч.4 с.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания и, следовательно, возникает обязанность как собственника участвовать соразмерно своей доле в издержках по содержанию, ремонту и сохранению общего имущества нежилого здания.

Поскольку ФИО2 является собственником нежилого помещения в ТК, то, как собственник, должна нести расходы, связанные с содержанием общего имущества здания, пропорционально площади принадлежащего ей нежилого помещения.

Между тем ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников нежилых помещений, находящихся в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ на л.д.151- 152), на котором было принято решение: расторгнуть договор управления с управляющей компанией «Сервис -Строй» от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с изменением способа управления. Способом управления здания по адресу: <адрес> утвердить непосредственное управление собственниками здания; выбрать в качестве представителей собрания собственников для решения вопросов по предоставлению коммунальных услуг, подачи заявлений и обращений в правоохранительные, судебные и другие органы, получения всей документации по заданию от ООО «Сервис-Строй»: ФИО8 и ФИО9 (п.2.1).

Решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещении, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

ООО «Сервис-Строй» и ООО «Эдванс +» обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО10, ФИО11, ФИО9, ФИО8 о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ).

Решением Коломенского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) в удовлетворении требований ООО «Сервис-Строй» и <данные изъяты> к ФИО2, ФИО10, ФИО11, ФИО9, ФИО8 о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) отказано (л.д.183-184). Решение вступило в законную силу.

Таким образом, решение общего собрания собственников нежилых помещений, находящихся в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, является правомочным. С ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Сервис-Строй» как с управляющей компанией нежилого здании, расположенного по адресу: <адрес>, расторгнут договор управления от ДД.ММ.ГГГГ, и с этого времени ООО «Строй-Сервис» не является управляющей компанией, а, следовательно, у нее отсутствует право на ведение какой-либо деятельности как управляющей компании, в том числе на заключение договоров и взыскании с собственников нежилых помещений расходов, связанных с содержанием общего имущества здания.

ООО «Сервис- Строй» просит о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате за услуги мониторинга охранно-пожарной сигнализацииза период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за период, пределы полномочий ООО «Сервис- Строй» на который уже не распространялись.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца не подлежат удовлетворению, в связи с чем суд отказывает истцу в иске в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованийОбщества с ограниченной ответственностью «Сервис-Строй» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате дополнительной эксплуатационной услуги – мониторинга охранно-пожарной сигнализации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, расходов по уплате государственной пошлины в общем размере <данные изъяты> отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.Н. Шевченко

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.Н. Шевченко