Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Инвектор» о признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Инвектор» о признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключенным, указав, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ заключил с Обществом с ограниченной ответственностью «Инвектор» Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома Согласно п. 1.1. и п. 1.2. договора предметом указанного договора является: «По настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, именуемый в дальнейшем Жилой дом», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного Жилого дома: строительный номер <адрес>, количество комнат 3, этаж 2, общая площадь квартиры (без учета балкона/лоджии) <данные изъяты> кв. м., жилая площадь <данные изъяты> кв. м., площадь балкона и (или) лоджии (с учетом коэффициента 1) <данные изъяты> кв.м.» (далее по тексту - «квартира», «объект долевого строительства»); «участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома».

П. 3.1 Договора установлено, что «цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства Объекта) на момент его заключения составляет <данные изъяты> копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра <данные изъяты> копеек».

Согласно п. 3.2. Договора «Оплата цены договора, указанной в п. 3.1. настоящего договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на банковский счет доверительного управления Застройщика, указанный в настоящем Договоре, в течение 5 (пяти) календарных дней с даты регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>».

Раздел 12 Договора содержит реквизиты счета доверительного управления, по которому необходимо осуществить платеж, и реквизиты доверительного управляющего — ООО «МД-Консалт». В соответствии с ч. 1 ст. 430 ГК РФ «Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу».

Таким образом, расчет по Договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ произведен в полном объеме путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «МД- Консалт» (счет доверительного управления), о чем ДД.ММ.ГГГГ выдано Подтверждение платежа ПАО «Сбербанк на сумму <данные изъяты>) рублей (платеж включен в платежное поручение№ от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 2.1. договора «Жилой дом, в составе которого находится Объект, должен быть введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии должен быть подписан не позднее IV квартала ДД.ММ.ГГГГ года», строительство Жилого дома осуществляется Застройщиком на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирная жилая застройка, площадью 2800 кв. м., адрес (местонахождение): <адрес> кадастровый №, принадлежащем Застройщику на праве собственности на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (повторное, взамен свидетельства: от ДД.ММ.ГГГГ), о чем в едином государственном реестре недвижимости имеется запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Строительство жилого дома осуществляется застройщиком на основании разрешения на строительство»RU63»№» от ДД.ММ.ГГГГ. выданного на срок до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. стороны обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация приостановлена.

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило следующее:

- на земельный участок под строением наложен ряд ограничений регистрации,

- объект долевого строительства, расположенный по адресу: <адрес>, пос. г. т. Волжский, <адрес>, участок 21А признан проблемным, по причине нарушения сроков передачи квартир дольщикам ООО «Инвектор». По данному основанию направлен запрос в Министерство строительства <адрес> и в Фонд защиты прав участников долевого строительства. После получения ответа будет рассмотрена возможность проведения государственной регистрации;

- согласно п. 5 ч. 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ Договор должен содержать одно из следующих условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства: - исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; - размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. Однако, на государственную регистрацию представлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствуют условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства;

- согласно п. 8 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистра недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами. Согласно п. 4 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1- 3 указанной статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с ч. 2 ст. 42 Федерального закона № 14-ФЗ общество, передавшее полномочия единоличного исполнительного органа управляющему, осуществляет гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности управляющего, действующего в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и уставом общества. На государственную регистрацию представлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО «Инвектор» - «Застройщик» в лице ООО «ВС Ком» - управляющая организация Общества, действующая на основании Устава ООО «Инвектор», решения единственного участника ООО «Инвектор» (ФИО4 A.В) от ДД.ММ.ГГГГ. и договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации от ДД.ММ.ГГГГ в лице генерального директора ООО «ВС Ком» ФИО2 и ФИО1 Однако, согласно сведений ЕГРН 100 % доля ФИО4 в уставном капитале ООО «Инвектор» продана ДД.ММ.ГГГГ с торгов ФИО3. Таким образом, представленный договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключен неправомочным лицом.

В силу ч.2 ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве, Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст.432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащей форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Инвектор» содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве:

- определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства - квартира, строительный номер <адрес>, количество комнат 3, этаж 2, общая площадь квартиры (без учета балкона/лоджии) <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв. м., площадь балкона и (или) лоджии (с учетом коэффициента 1) <данные изъяты> кв.м., в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее III квартала ДД.ММ.ГГГГ г.;

- согласована цена договора - <данные изъяты> копеек, сроки и порядок оплаты;

- установлен гарантийный срок на объект долевого строительства — 5 лет.

Относительно доводов Управления Росреестра по <адрес> о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства (исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу) необходимо отметить следующее.

Согласно ч. 7 ст. 8 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 175-ФЗ «Положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей».

В соответствии с ч. 1.2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 175-ФЗ) застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1. выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2. размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона».

Согласно ч. 4 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 175-ФЗ) застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее – компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и машино-места, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».

Однако, в силу прямого указания закона (ч. 7 ст. 8 Федерального закона "О внесении изменений Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отдельные законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 175-ФЗ) ч. 1.2 ст. 3 и ч. 4 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешение на строительство жилого дома получено ООО «Инвектор» в 2015 г.

Таким образом, у сторон Договора отсутствовала обязанность по согласованию условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства: - исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или - размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

Исходя из вышеуказанного, необходимо сделать вывод, что сторонами Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ достигнуто соглашение по всем существенным условиям и договор считается заключенным.

Решение единственного участника ООО «Инвектор» -ФИО4 о передачи полномочий управляющей организации было принято ДД.ММ.ГГГГ, а договор передачи полномочий единоличного исполнитель органа управляющей организации был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до продажи доли в уставном капитале с торгов ФИО3ДД.ММ.ГГГГ.

Сам по себе факт смены участника общества не влияет на отношения общества с управляющей организацией. В законодательстве РФ не содержится норм, предписывающих переоформлять договор с управляющей организацией или решение о передаче полномочий управляющей организации в случае смены участника общества.

Кроме того, согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ единственным участником общества является ФИО4. Таким образом, согласно сведениям ЕГРЮЛ смены участника ООО «Инвектор» не произошло.

Исходя из вышеуказанного, договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключен правомочными лицами.

Стороны Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ фактически совершили действия, направленные на исполнение обязательств по нему: Участник долевого строительства ФИО1 со своей стороны полностью внес денежные средства по договору в сумме 3 500 000,00 (Три миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, а ООО «Инвектор» осуществил действия по строительству объекта капитального строительства - многоквартирного жилого расположенного по адресу: <адрес>.

В связи с тем, что ответчик уклоняется от устранения причин приостановления государственной регистрации договора, а именно: им не совершены действия, направленные на исполнение своих финансовых обязательств перед третьими лицами и снятие ограничений — Запрещений регистрации, наложенных на основании Постановлений о запрете на совершение действий по регистрации Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по <адрес> Федеральной службы судебных приставов России по <адрес>, истец не имеет возможности зарегистрировать договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ во внесудебном порядке, что в свою очередь лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на квартиру во внесудебном порядке.

В силу части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, подлежащая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, истец просил:

1. Признать Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвектор» (ОГРН №) заключенным.

2. Установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвектор» (ОГРН №) в отношении квартиры, строительный №, количество комнат 3, этаж 2, общая площадь квартиры (без учета балкона/лоджии) 87,6 кв. м., жилая площадь 68,3 кв. м., площадь балкона и (или) лоджии (с учетом коэффициента 1) <данные изъяты> кв.м.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал в полном объеме, просил исковое заявление удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика адвокат Пластинин Д.А. ( по доверенности) иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. Пояснил следующее. В силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества. С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ).

Согласно представленным истцом уведомления о приостановке № от ДД.ММ.ГГГГ. на объект наложены ряд арестов судебными приставами, а также Железнодорожным районным судом постановление № от ДД.ММ.ГГГГ.) в рамках уголовного дела.

Таким образом истец должен был знать о имеющихся запретах и арестах на имущество, являющееся предметом сделки.

Представленный истцом договор подписан ДД.ММ.ГГГГг., от лица ООО «Инвектор» договор подписан управляющей организацией ООО «ВС Ком». Однако ООО «ВС Ком» является руководителем ООО «Инвектор» согласно выписки из ЕГРЮЛ с 19.02.2020г. на основании решения учредителя № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом на момент подписания договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ВС Ком» не являлось руководителем ООО «Инвектор».

Таким образом указанные сделки подписаны неуполномоченным лицом.

В соответствии с ч. 1. ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Кроме того согласно представленным истцом документам, средства были перечислены на счет третьего лица — ООО «МД-Консалт». Никаких договорных отношений между ООО «Инвектор» и ООО «МД-Консалт» не было. Договор доверительного управления площадкой, расположенной по адресу: <адрес> не заключался. Таким образом ООО«Инвектор» не получало денежные средства по вышеуказанному договору.

Привлеченные к участию в деле в качестве 3 лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «МД-Консалт» и ООО «ВС Ком» в судебное заседание представителей не направили, извещены. От ООО «ВС Ком» в суд поступили письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора –МИФНС № по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

Изучив материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Исходя из материалов дела, между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвектор», ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома Согласно п. 1.1. и п. 1.2. договора предметом указанного договора является: «По настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, именуемый в дальнейшем Жилой дом», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного Жилого дома: строительный номер <адрес>, количество комнат 3, этаж 2, общая площадь квартиры (без учета балкона/лоджии) <данные изъяты> кв. м., жилая площадь <данные изъяты>. м., площадь балкона и (или) лоджии (с учетом коэффициента 1) 8,8 кв.м.» (далее по тексту - «квартира», «объект долевого строительства»); «участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома».(л.д. 9-14).

П. 3.1 Договора установлено, что «цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства Объекта) на момент его заключения составляет <данные изъяты>) рублей 00 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра 36 307 (Тридцать шесть тысяч триста семь) рублей 00 копеек».

Оплата истцом стоимости объекта долевого участия по данному договору подтверждается представленным в материалы дела подтверждением платежа ПАО «Сбербанк», включенного в платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму <данные изъяты> руб., с указанием назначения платежа: по договору №ДД.ММ.ГГГГ. (<адрес>) (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ. дольщик ФИО1 и представитель ООО «Инвектор» ФИО2 обратились в Управление Росреестра по <адрес> для регистрации вышеуказанного договора долевого участия в строительстве.

Согласно Уведомлению о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, регистрация договора долевого участия приостановлена, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., в связи со следующим:

- на земельный участок под строением наложен ряд арестов,

- объект долевого строительства, расположенный по адресу: <адрес> признан проблемным, по причине нарушения сроков передачи квартир дольщикам ООО «Инвектор». По данному основанию направлен запрос в Министерство строительства <адрес> и в Фонд защиты прав участников долевого строительства. После получения ответа будет рассмотрена возможность проведения государственной регистрации;

- согласно п. 8 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистра недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами. Согласно п. 4 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1- 3 указанной статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с ч. 2 ст. 42 Федерального закона № 14-ФЗ общество, передавшее полномочия единоличного исполнительного органа управляющему, осуществляет гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности управляющего, действующего в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и уставом общества. На государственную регистрацию представлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО «Инвектор» - «Застройщик» в лице ООО «ВС Ком» - управляющая организация Общества, действующая на основании Устава ООО «Инвектор», решения единственного участника ООО «Инвектор» (ФИО4 A.В) от 14.06.2019г. и договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации от ДД.ММ.ГГГГ в лице генерального директора ООО «ВС Ком» ФИО2 и ФИО1 Однако, согласно сведений ЕГРН 100 % доля ФИО4 в уставном капитале ООО «Инвектор» продана ДД.ММ.ГГГГ с торгов ФИО3. Таким образом, представленный договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключен неправомочным лицом.

Позиция ответчика и 3 лица ООО «ВС КОМ» также состоит в том, что договор, являющийся в данном случае предметом спора, заключен от имени ООО «Инвектор» неуполномоченным лицом.

Вместе с тем, с данными выводами суд не может согласиться по следующим основаниям.

По ходатайству участников процесса, судом истребованы из Управления Росреестра по <адрес> материалы регистрационного дела на земельный участок по адресу: <адрес>

В данных материалах содержится копия договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации от 15.06.2019г. между ООО «Инвектор» ( Общество) и ООО «ВС КОМ» (Управляющая организация) в лице генерального директора ФИО2, согласно которого ООО «Инвектор» передало ООО «ВС КОМ» полномочия единоличного исполнительного органа на срок 5 лет, за вознаграждение, предусмотренное данным договором, а ООО «ВС КОМ» приняло на себя обязанности по осуществлению полномочий единоличного исполнительного органа Общества, в том числе: восстановление бухгалтерского и управленческого учета общества, представление интересов Общества в отношениях с налоговыми органами, возобновление и организация строительства недостроенного 3-хэтажного 3-х секционного многоквартирного жилого дома общей площадью 3870,5 кв.м., расположенного на земельном участке №, по адресу: <адрес>, заключение договоров строительного подряда на вышеуказанный объект и контроль исполнения заключенных договоров, урегулирование взаимоотношений с участниками долевого участия в строительстве по заключенным договорам с обществом., управление дебиторской задолженностью общества. ( л.д. 175-176а), а также копия решения единственного участника ООО «Инвектор» ФИО4ДД.ММ.ГГГГ. о заключении договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации ( л.д. 176а, оборот).

Аналогичные документы поступили в материалы дела на основании судебного запроса из МИФНС № по <адрес> (л.д. 158-171).

Оспариваемый ответчиком договор долевого участия в строительстве подписан со стороны ООО «Инвектор» генеральным директором ООО «ВС КОМ»- управляющей организации ООО «Инвектор» ФИО2, который в силу вышеуказанных решения собственника и договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации имел право на подписание договора участия в долевом строительстве от лица ООО «Инвектор».

Относительно доводов Управления Росреестра по <адрес> о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключен неправомочным лицом ввиду продажи ДД.ММ.ГГГГ 100 % долей ФИО4 в уставном капитале ООО «Инвектор» с торгов ФИО3 (то есть после передачи ДД.ММ.ГГГГ полномочий единоличного исполнитель органа управляющей организации - ООО «ВС Ком»), суд соглашается с позицией истца о том, что решение единственного участника ООО «Инвектор» -ФИО4 о передаче полномочий управляющей организации было принято ДД.ММ.ГГГГ., а договор передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до продажи доли в уставном капитале с торгов ФИО3ДД.ММ.ГГГГ Сам по себе факт смены участника общества не влияет на отношения общества с управляющей организацией. В законодательстве РФ не содержится норм, предписывающих переоформлять договор с управляющей организацией или решение о передаче полномочий управляющей организации в случае смены участника общества.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ единственным участником общества является ФИО4. Таким образом, согласно сведениям ЕГРЮЛ смены участника ООО «Инвектор» не произошло.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено также, что решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., по делу № по иску ФИО6 к ФИО4 об обращении взыскания на долю должника, послужившее основанием для продажи 100 доли ООО «Инвектор» ФИО3 с торгов, отменено апелляционным определением Самарского областного суда ДД.ММ.ГГГГ. по делу № ( л.д. 228-232).

Таким образом, суд не может принять доводы ответчика о подписании договора долевого участия в строительстве № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ неуправомоченным лицом.

- определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства - квартира, строительный номер <адрес>, количество комнат 3, этаж 2, общая площадь квартиры (без учета балкона/лоджии) <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты>. м., площадь балкона и (или) лоджии (с учетом коэффициента 1<данные изъяты> кв.м., в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

- согласована цена договора - <данные изъяты>) рублей 00 копеек, сроки и порядок оплаты;

- установлен гарантийный срок на объект долевого строительства — 5 лет.

1. выполнения требований части 4 настоящей статьи;

Разрешение на строительство жилого дома получено ООО «Инвектор» в ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно представленной Выписке из единого государственного реестра недвижимости от 18.03.2021г. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, пос.г.т. Волжский, <адрес>, участок 21А установлены следующие обременения: запрет на совершение сделок с имуществом, запрет на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа, выдавший орган - ИФНС России по <адрес>; запреты на совершение сделок с имуществом, проведение регистрационных действий по перерегистрации права собственности на имущество, переходу прав собственности, регистрации договоров о долевом строительстве на объекты недвижимости без получения от судебного пристава-исполнителя сообщения о принятии сведений от УФРС по <адрес> о поступлении заявления о проведении регистрации права собственности от должника, выдавший орган - Отдел судебных приставов <адрес> УФССП России по <адрес>; запрет на совершение действий по регистрации, выдавший орган – Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению постановлений налоговых органов по <адрес>.

Указанные запреты на совершение регистрационных действий не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований истца о признании договора долевого участия совершенным в надлежащей форме, поскольку истец добросовестно исполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве в полном объеме.

Раздел 12 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ содержит реквизиты счета доверительного управления, по которому необходимо осуществить платеж, и реквизиты доверительного управляющего — ООО «МД-Консалт».

В соответствии с ч. 1 ст. 430 ГК РФ «Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу».

В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ необходимым и достаточным условием для удовлетворения требований участника долевого участия в строительстве о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдения надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика о такой регистрации.

Пунктом 1 ст.160 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Исходя из анализа указанных положений закона, договор участия в долевом строительстве является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей, в частности, у застройщика исходя из условий указанного договора возникает обязательство в определенный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, что подразумевает под собой не только фактическую передачу объекта соответствующего предусмотренным законом и договорам требованиям в определенный срок, а также и передачу юридическую – совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение всех необходимых действий, направленных на возникновение у участника долевого строительства права на получение объекта, а именно государственную регистрацию договора долевого участия.

Несмотря на то, что договор долевого участия в строительстве считается заключенным только после его государственной регистрации, суд вправе вынести решение о государственной регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме при согласовании сторонами всех существенных условий договора, и в том числе, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора.

Исходя из того, что рассматриваемый договор долевого участия в строительстве содержит все существенные условия, определенные ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», совершен в надлежащей форме, каких либо препятствий для неисполнения обязанности по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации договора суд не усматривает.

Учитывая, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и в ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов имеющих правовой характер, то юридически значимым обстоятельством в рамках рассмотрения данных требований является факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Поскольку, в силу положений ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав на переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, решение суда заменяет волеизъявление другой стороны договора, уклоняющейся от регистрации сделки.

Согласно представленного договора долевого участия в строительстве № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, стороны выразили согласие на установление правоотношений, приняли на себя права и обязанности застройщиком получены денежные средства в счет исполнения договора.

Отсутствие государственной регистрации договора допущено исключительно по вине ответчика который не предпринимает необходимых для того действий, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой нарушенных прав. Также по вине ответчика, в связи с неисполнением обязанности по оплате налогов, наложено ограничение (обременение) в виде запрещения сделок с имуществом, запрет на отчуждение (передачу) без согласия налогового органа, наложены запреты отделами судебных приставов-исполнителей.

При наличии таких оснований суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о вынесении решения, являющегося основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Инвектор» о признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключенным - удовлетворить.

Признать Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвектор» (ОГРН №) заключенным.

Решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвектор» (ОГРН №) в отношении квартиры, строительный №, количество комнат 3, этаж 2, общая площадь квартиры (без учета балкона/лоджии) <данные изъяты> кв. м., жилая площадь <данные изъяты> кв. м., площадь балкона и (или) лоджии (с учетом коэффициента 1<данные изъяты> кв.м.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Советский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.В. Топтунова