Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Белоусовой О.С., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителей ответчиков ФИО3, ФИО4, представителя третьего лица ФИО5,

при секретаре Феллер В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО7 о переводе прав покупателя доли в праве общей собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО7 о переводе прав покупателя доли в праве общей собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры ФИО6 и ФИО1 купили в общую долевую собственность в равных долях по ? доле каждому, квартиру <адрес> в городе Хабаровске. Цена квартиры определена сторонами в <данные изъяты>, из которых <данные изъяты>. покупатели уплатили продавцам за счет собственных средств, а <данные изъяты> за счет заемных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором. В соответствии с условиями договора ФИО6, ФИО1 заключили кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение готового жилья на сумму <данные изъяты>, взяв кредит по 10,75% годовых на 160 месяца с даты фактического предоставления кредита. ДД.ММ.ГГГГ брак между ФИО6 и ФИО1 был расторгнут на основании решения Центрального районного суда г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ Согласно решению Центрального районного суда г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ, долговые обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России», ФИО6, ФИО8 были признаны общим долгом ФИО6, ФИО1 С указанного момента, истец производила перевод денежных средств на карту ФИО6 в счет исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере ? суммы ежемесячного платежа. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО6 уведомление о намерении продать долю квартиры в общей долевой собственности. В указанном уведомлении, ФИО6 ставил в известность о намерении продать принадлежащую ему долю в квартире <адрес> в городе Хабаровске за <данные изъяты>. Далее указывалось, что необходимо сообщить о намерении приобрести указанную долю либо об отказе приобрести долю за указанную сумму, в течение месяца со дня получения уведомления. Поскольку квартира, долю в которой намеревался продать ответчик ФИО6 находилась в залоге у банка, что является существенным условием, он не вправе был отчуждать предмет залога без согласия Банка. В уведомлении о продаже доли квартиры, не было указано на то, дал ли согласие банк на отчуждение доли по состоянию на момент предложения, т.е. ФИО6 не мог заключить сделки с ней по продаже доли без согласия банка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направил уведомление, где предлагает иные условия, основанные на продаже совместного имущества с предложением погашения ипотечного займа и разделить оставшиеся денежные средства, но принять данное предложение она не могла, поскольку данное лишило бы её и несовершеннолетнюю дочь единственного жилья. ФИО6 выставил свою ? долю квартиры на продажу, что подтверждается скриншотами с сайтов. В конце марта 2021 г. ей позвонили сотрудники Банка и сообщили о том, что ФИО6 погасил оставшийся долг по ипотечному кредиту, продав свою долю в квартире. Она обнаружила договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исходя из которого, ФИО6 продал свою долю ФИО7 за <данные изъяты>. Данная цена действительности не соответствует, поскольку доля продана за <данные изъяты>. В настоящее время собственником ? доли является ФИО7 Просит перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ? доли в праве собственности на квартиру <адрес> в городе Хабаровске.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены ПАО «Сбербанк России», Управление Росреестра по Хабаровскому краю.

В судебное заседание ответчики ФИО6, ФИО7, третье лицо Управление Росреестра по Хабаровскому краю, не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с законом. Ответчик ФИО6 представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие. Ответчик ФИО7 извещался надлежащим образом СМС-извещением, сообщение доставлено. Руководствуясь положением статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, с учетом того, что интересы ответчиков представляют их представители, обеспечивающие процессуальные права ответчиков. При этом, суд учитывает, что обеспечение явки в суд представителей ответчиков, не приведет к нарушению прав ответчиков, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ответчики имели намерение лично участвовать в судебных заседаниях.

В судебном заседании истец ФИО1 пояснила, что она обеспечила исполнение обязательств покупателя доли путем внесения на счет денежных средств. В настоящее время она не оспаривает цену сделки, доля обеспечена суммой в <данные изъяты>. Она не собирается уклоняться от исполнения обязательств, на основании определения суда денежные средства возможно было внести на депозит суда или нотариуса, без определения денежные средства не принимали. После вступления решения суда в законную силу она переведет на счет ФИО7 необходимую сумму в счет исполнения обязательств. В части заявленных требований пояснила, что её права были нарушены тем, что ответчик, предлагая выкупить долю, не мог распоряжаться этой долей без согласия Банка. Именно данные нарушения были допущены, после оплаты ипотечного платежа, ей не предлагали выкупить долю.

Представитель истца ФИО2 пояснила, что в данном случае, уведомление действительно поступило, но данное уведомление оформлено с пороком, там как у ответчика ФИО6 отсутствовали права по отчуждению доли, обеспеченной залогом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 – ФИО3 пояснил, что сделка совершена на законных основаниях, истцу было предложено право покупки доли, но она не воспользовалась предложением. Просит отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО4 исковые требования не признал, пояснив, что истец сама подтвердила факт получения уведомления, доля продана за оговоренную сумму. ФИО7 приобретал долю не для вселения и проживания, он является участником рынка недвижимости, продавая и покупая доли, он зарабатывает. В данном случае, отсутствуют какие-либо основания для перевода на истца прав покупателя. Кроме того, истцу неоднократно предлагалось обеспечить гарантию оплаты доли путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, что она не сделала и что влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» - ФИО5 пояснила, что в настоящее время кредит погашен, действительно Банк по состоянию на ноябрь 2020 г. являлся выгодоприобретателем, квартира находилась в залоге, и в адрес Банка никаких уведомлений о намерении продажи квартиры не поступало.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Как следует из материалов дела, <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала по ? доли ФИО6 и ФИО1, что следует из договора купли-продажи квартиры.

В силу положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, <адрес> находится в общей долевой собственности по ? доли в праве у ФИО7 на основании договора купли-продажи доли квартиры, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРП, договором купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

Исходя из содержания договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа г.Хабаровск ФИО10, ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) заключили настоящий договор, предметом которой является ? доля квартиры в праве общей долевой собственности, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 3 договора по соглашению сторон ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру проданы покупателю за <данные изъяты>. На момент подписания договора расчет между сторонами произведен полностью, претензий между сторонами нет. Продавец подписывая настоящий договор подтверждает, что указанная сумма им получена полностью.

В соответствии с пунктом 15 Договора, продавец заверил в присутствии нотариуса, что надлежащим образом известил сособственника о предстоящей продаже вышеуказанного недвижимого имущества, со ссылкой на уведомление о намерении продать долю квартиры в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Данные положения находят отражение в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», из содержания которого следует, что при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из разъяснений, закрепленных пунктом 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Совершение продавцом доли ФИО6 как продавцом только определенных действий по извещению другого участника долевой собственности вне зависимости от результата таких действий, в данном случае, является существенным нарушением прав истца, поскольку не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участника общей долевой собственности.

Применительно к рассматриваемому делу, следует учитывать, что в период направления уведомления, в отношении объекта недвижимости, действовал залог, а исходя из пояснений представителя ПАО «Сбербанк», являющегося выгодоприобретателем в адрес ПАО «Сбербанк» никаких уведомлений о желании ФИО6 продать квартиру либо её часть, не поступало, задолженность по кредитному договору погашена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. непосредственно перед продажей доли квартиры соответчику ФИО7

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), что следует из статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из обстоятельств по делу, длительных конфликтных отношений, в действиях ФИО6 усматривается злоупотребление правами, учитывая, что после полного перехода прав собственности и снятия с квартиры обременений в виде залога, ФИО6 не уведомлял истца о намерении реализовать свою долю в праве путем направления в её адрес соответствующего уведомление.

Имущество, которое может быть предметом залога перечислено статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), в том числе, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в период брака ФИО6, ФИО1 заключен с ПАО «Сбербанк» кредитный договор №, с целью приобретения готового жилья – квартиры №, расположенной по адресу <адрес>, с суммой кредита в <данные изъяты>, задолженность по данному кредитному договору погашена перед Банком ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на дату направления уведомления от ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца, имущество находилось в залоге у Банка, что и не оспаривалось сторонами.

При этом, доводы стороны ответчиков о том, что сделка могла состояться при условии, что одновременно был бы погашен кредит, применительно к обстоятельствам настоящего дела, подлежат отклонению, учитывая, что именно намерение одного из собственников в отношении его прав собственности, с соблюдением критериев законности такого намерения (в данном случае, с обязательным получением согласие залогодержателя Банка о продаже доли третьим лицам), явились бы для суда основанием для того, чтобы сделать вывод о добросовестности действий ФИО6 и выполнении им требований действующего законодательства о надлежащем уведомлении истца о своем намерении продать долю.

При этом, направленное в адрес истца уведомление о намерении продать долю, при наличии обременений, непогашенного перед Банком долга по ипотеке, невозможно принять во внимание как соблюдение ФИО6 требований действующего законодательства, при условии, что без согласия кредитного учреждения, осуществление сделки по продажи как части, так и всего объекта недвижимости, невозможно.

Вместе с тем, сделка купли-продажи доли квартиры ФИО6 и ФИО7 проведена ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по кредитному договору погашена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 14 дней до даты заключения сделки, после ДД.ММ.ГГГГ сняты обременения со стороны залогодержателя.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что сделка по отчуждению доли ФИО6 третьим лицам, была возможна только после полного исполнения заемщиками обязательств, что следует из положений ст. 309, 310, 819, 408 ГК РФ и нарушение данных условий, является основанием для того, чтобы признать уведомление о продаже доли от ДД.ММ.ГГГГ направленное в адрес истца, преждевременным и оформленным с нарушением прав залогодержателя, и соответственно, второго собственника, что делает возможным для истца обращаться с требованиями о переводе на себя прав покупателя доли.

Из материалов дела следует, что о факте оплаты задолженности вторым созаемщиком долга перед банком, а также о продаже доли ФИО6, истец узнала только в конце марта 2021 г., в суд обратилась о переводе на неё прав и обязанностей покупателей ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с соблюдением установленного законодательством трехмесячного срока для обращения в суд.

Представленные суду доказательства стороной ответчика о извещении, не устанавливают действительность данного извещения при отсутствии надлежащего извещения залогодержателя (ПАО «Сбербанк») и выяснения мнения залогодержателя относительно отчуждения доли одним из собственников имущества, находящегося в залоге.

Как обоснованно указывает истец, предоставляя относимые и допустимые доказательства, в спорный период, в котором происходило извещение, ответчик исходя из действующего законодательства, не имел права отчуждать принадлежащую ему долю иным лицам без согласия залогодержателя, на что прямо указывает часть 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из которой, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Соответственно, отсутствие в уведомлении таких сведений, указывали на нарушение действующего законодательства одним из собственников, заявивших о намерении продать свою долю, соответственно, давали истцу права отказаться от такого предложения как преждевременного.

При этом, судом достоверно установлено намерение ФИО1 приобрести долю ФИО6, что подтверждается не только из пояснений истца, но и активных её действий по обращению в кредитные организации с целью получения денежных средств для приобретения доли ответчика.

В процессе рассмотрения дела, судом установлена платежеспособность истца, данный вопрос исследован, предоставлена выписка из лицевого счета ФИО1 о достаточности денежных средств для выкупа доли в размере <данные изъяты>, поскольку внесение денежных средств будет способствовать своевременному исполнению судебного решения и являться гарантией защиты прав покупателя.

Доводы представителя ответчика о том, что истец не заинтересована в исполнении решения и будет уклоняться, судом во внимание не принимаются, поскольку из материалов дела усматривается добросовестность поведения истца, связанная с желанием сохранить единственное для неё и несовершеннолетней дочери жилье в собственности. В данном случае, исполнение решения суда, зависит от добросовестности обоих сторон, в том числе, и ответчика, который для целей надлежащего исполнения решения суда, обязан предоставить истцу свои реквизиты для перечисления денежных средств.

Отклоняются и доводы представителя ответчика о необходимости обеспечения денежных средств исключительно на депозит суда либо нотариуса, поскольку как указывалось выше, платежеспособность истца, наличие денежных средств на выкуп доли в <данные изъяты>, судом проверены.

Таким образом, имеются все правовые основания для удовлетворения исковых требований о переводе на ФИО1 прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собствености на ? долю в <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО6 и ФИО7.

Данное решение является основанием для регистрирующего органа для внесения изменения относительно покупателя, при условии полной оплаты новым покупателем цены договора прежнему покупателю ФИО7, что следует из содержания пункта 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

На основании ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что после вступления решения суда в законную силу, наличие действующих обременений может затруднить исполнение решения суда, суд полагает возможным отменить меры по обеспечению иска, наложенные на основании определения Центрального районного суда г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ, после вступления решения суда в законную силу.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Перевести на истца ФИО1 права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на ? долю в квартире расположенной по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО6 и ФИО7.

Меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю совершать любые регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества, принадлежащего ФИО7 в размере ? доли на праве собственности, расположенного по адресу: <адрес>, наложенные на основании определения Центрального районного суда г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой через Центральный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.07.2021 г.

Судья Белоусова О.С.