Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2999/2018 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Уфа» о защите прав потребителя, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Талан-Уфа» о защите прав потребителя, компенсации морального вреда, в обоснование иска указав, что между ФИО1 и застройщиком ООО «Ньюко» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № <данные изъяты>. С ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ньюко» сменило наименование на ООО «ТАЛАН-УФА». Предметом данного Договора является строительство многоквартирного жилого дома в <адрес>. Фактический почтовый адрес объекта: <адрес>. Объектом Договора является квартира №<данные изъяты>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м, расположенная на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> секции жилого дома. Цена Договора составляет [суммы изъяты] и оплачена истцом в полном объеме. Согласно договору п.2.7 окончательный расчет по цене договора осуществляется в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ по акту сдачи-приемки объект долевого строительства был передан ответчиком меньшей площадью, тогда как своего согласия на изменение характеристик квартиры истец ответчику не давал. Фактическая площадь квартиры №<данные изъяты> по результатам технической инвентаризации составляет <данные изъяты> кв.м., то есть меньше проектной и оплаченной площади на <данные изъяты> кв.м. Ответчиком ООО «ТАЛАН-УФА» истцу передан объект долевого строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м, при том, что согласно условиям Договора от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> его площадь должна была составлять <данные изъяты> кв. м, что является ухудшением качества объекта долевого строительства. На основании п.4.1. Договора качество объекта долевого строительства, должно соответствовать условиям настоящего Договора. Согласно п.5.1. Договора сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия об уменьшении стоимости переданной квартиры и возврате излишне уплаченных за нее денежных средств соразмерно уменьшению оплаченной площади квартиры. Ответ на претензию от ответчика не поступил. Поскольку застройщик не применил понижающий коэффициент при расчете цены договора, истец считает, что застройщик обязан выплатить истцу денежные средства в размере 64 522,40 руб. На основании изложенных обстоятельств, истец просит взыскать сумму излишне уплаченных денежных средств в размере 64 522,40 рублей; штраф в порядке, предусмотренном п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей»; компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, сообщив суду, что ответчик по договору переда общую суммарную площадь <данные изъяты> кв.м., в соответствии с которой была определена стоимость договора. Однако ответчиком передан объект долевого строительства на <данные изъяты> кв.м. меньше. После обращения других участников долевого строительства ответчик удовлетворяет требования и возвращает денежные средства, а требования истца оставил без удовлетворения. В соответствии с пунктами 6.7, 7.7 договора ответчик обязан был уведомить истца об изменении параметров объекта долевого строительства и предложить заключить дополнительное соглашение к договору. В соответствии с пунктом 4.1 договора ответчик обязан был передать истцу объект долевого строительства соответствующего требованиям СНиП, в соответствии с которыми определены максимально допустимые отклонения на 10 мм на дону ограждающую конструкцию, следовательно, по результатам расчета площадь должна составлять <данные изъяты> кв.м., а истцу передан объект площадью <данные изъяты> кв.м. Погрешность отклонения от площади 2% не определена законодательством, договор противоречит закону о долевом участии. Права истца нарушены как потребителя в связи с отступлением от условий договора.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» в судебном заседании участия не принимал, извещен о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах своей неявки суду не представил, об отложении разбирательства по делу не просил. В возражениях представленных суду просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на пункт 2.7 договора участия долевого строительства, который не распространяет свое действие на случаи когда разница между фактической суммой площади и суммой площади указанной в договоре расходится в пределах 2%, соответственно оснований для пересчета цены договора не имеется. Считают, что истцом не доказан факт оплаты излишних денежных средств в счет уплаты цены договора в размере 64 522 рубля 40 копеек и требование не подлежит удовлетворению, а также истцом не доказан факт причинения ему вреда и нравственных страданий. Просит отказать ФИО1 в удовлетворении всех исковых требований в полном объеме.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и застройщиком ООО «Ньюко» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № <данные изъяты>.

С ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ньюко» сменило наименование на ООО «ТАЛАН-УФА».

Согласно договору участия в долевом строительстве жилого дома застройщик обязался построить жилой дом, ввести жилой дом в эксплуатацию и передать объект долевого строительства участнику строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Предметом данного Договора является строительство многоквартирного жилого дома <данные изъяты> в квартале, ограниченном проспектом <данные изъяты>.

Объектом Договора является квартира №<данные изъяты>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м, расположенная на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> секции жилого дома.

Согласно п. 2.1. договора цена Договора составляет [суммы изъяты], и оплачена истцом в полном объеме.

Факт исполнения истцом обязанности по договору об оплате его цены не оспаривается.

В силу п. 2.7 договора предусмотрено, что стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению площади объекта долевого строительства.

Согласно договору участия в долевом строительстве жилого дома № <данные изъяты> сумма площади балкона/лоджии/терассы и общей площади объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> кв.м.

Фактическая площадь квартиры №<данные изъяты> по результатам технической инвентаризации составляет <данные изъяты> кв.м.

В установленном законом порядке договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> не оспаривается, не признан недействительным.

В соответствии со ст.9 Федерального закона от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие ч.2 ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Согласно ст.4 ч.9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Следовательно, к спорным правоотношениям, возникшим между сторонами, должны применяться соответствующие положения Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» в рамках положений обязательственного права, что предусмотрено п.3 ст.740 ГК РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, п.1 ст.27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг).

На основании п.4.1. Договора качество объекта долевого строительства, должно соответствовать условиям настоящего Договора.

Согласно п.5.1. Договора сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков.

Согласно ст.6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст.12 ч.1 Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по акту сдачи-приемки объект долевого строительства был передан ответчиком меньшей площадью, фактическая площадь квартиры №<данные изъяты> по результатам технической инвентаризации составляет <данные изъяты> кв.м., то есть меньше проектной и оплаченной площади на <данные изъяты> кв.м., при том, что согласно условиям Договора от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> площадь квартиры должна была составлять <данные изъяты> кв.м.

Согласно п.2.7 Договора, окончательный расчет, в соответствии с условиями настоящего Договора, осуществляется по результатам обмеров, проводимых органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда (далее по тексту БТИ), после окончания строительства Жилого дома.

Если фактическая Сумма площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, определенная по данным БТИ (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас без соответствующих коэффициентов понижения), будет меньше или больше Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади, указанной в пункте 1.2. настоящего договора, то соответственно:

Застройщик возвращает Участнику излишне перечисленные денежные средства целевого взноса (за всю площадь, отличную от Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади по настоящему договору),

либо Участник производит дополнительное перечисление Застройщику целевых денежных средств (за всю площадь, отличную от Суммы площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади по договору).

Доплата либо возврат денежных средств производится на основании подписываемого между Сторонами документа об окончании взаиморасчетов (акт о взаиморасчетах/соглашение об изменении Цены Договора), о необходимости подписания которого Застройщик уведомляет Участника. В указанном документе, в том числе, указывается срок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств (срок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств не может превышать 60 (Шестьдесят) дней с момента подписания Сторонами документа об окончании взаиморасчетов (акт о взаиморасчетах/соглашение об изменении Цены Договора).

По такому документу об окончании взаиморасчетов (акт о взаиморасчетах/соглашение об изменении Цены Договора) Цена Договора подлежит изменению на сумму, определяемую как разница между фактической Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства (по данным БТИ) и Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.2. настоящего договора, помноженная на 54 680 (Пятьдесят четыре тысячи шестьсот восемьдесят) рублей.

Стороны определили, что не является основанием для заключения Сторонами соглашения об изменении Цены Договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона/лоджии/террасы (применение понижающих коэффициентов).

Условия настоящего пункта договора не распространяют свое действие на случаи, когда разница между фактической Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства (по данным БТИ) и Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, располагается в пределах 2% от Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства по договору. Стороны признают, что поскольку дом является сложным строительным объектом, то разница фактической Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства (по данным БТИ) и Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 2% (включительно) от Суммой площади балкона/лоджии/террасы и Общей площади Объекта долевого строительства по договору является допустимой и, соответственно, в данных случаях, оснований для пересчета Цены Договора не имеется.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214- ФЗ (в редакции от 01 июля 2017 года) застройщику предоставлено несколько вариантов определения цены договора, а именно:

1) цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

2) цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади объекта долевого строительства;

3) цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Исходя из приведенных положений правовых норм, следует, что только при определении цены договора по третьему варианту площади лоджии, веранды, балкона, террасы указывается в договоре участия в долевом строительстве жилого дома с понижающими коэффициентами.

Вместе с тем, в договоре, заключенном между ФИО1 и ООО «Талан- Уфа», цена определена, в том числе как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) жилого дома и проведение работ по благоустройству прилегающей к жилому дому территории в соответствии с проектом (п. 2.1. договора).

При выборе данного метода определения цены договора определяется стоимость объекта долевого строительства, исходя из его фактической площади.

Кроме того, согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> установлено отклонение фактических размеров суммы общей площади жилого помещения от проектной площади в меньшую сторону на <данные изъяты> кв.м.

Учитывая, что фактические размеры объекта долевого строительства меньше проектных на <данные изъяты> кв.м., что составляет 1,7%.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в силу Закона в цену договора долевого участия в строительстве входят в том числе балконы, лоджии, а в силу ст.15 ЖК РФ они не включаются в общую площадь жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Положениями ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве также предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Нормой п. 1 ст. 421 ГК РФ презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из приведенных норм закона следует, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.

Поскольку ответчиком истцу было предоставлено жилое помещение предусмотренное договором с разницей в площади в меньшую сторону, но в пределах 2% общей площади, что предусмотрено договором участия в долевом строительстве. В связи с чем, оснований для перерасчета стоимости квартиры не имеется.

Проанализировав изложенные обстоятельства, а также представленные доказательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Талан-Уфа" о защите прав потребителя, компенсации морального вреда.

Поскольку в удовлетворении требования ФИО1 о взыскании излишне уплаченной денежной суммы по договору долевого строительства жилого дома отказано, то остальные требования истца также удовлетворению не подлежат, так как производны от основного требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Талан-Уфа" о защите прав потребителя, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало–Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Новоуренгойский городской суд.

Председательствующий: судья Н.А. Кузьмина.

Копия верна:

Решение в окончательной форме принято 26 ноября 2018 года.