Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зонина Александра Анатольевича к администрации города Черногорска о признании договора аренды заключенным, признании права аренды на земельный участок,

с участием истца Зонина А.А.,

представителя истца Котуха А.С. допущенного к участию в судебном заседании на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ,

У С Т А Н О В И Л:

Зонин А.А. обратился в суд с исковым заявлением к администрации города Черногорска о признании договора аренды № 2714Ю от 23.07.2013 заключенным, признании права аренды по заключенному между сторонами договора в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия г.Черногорск, *** предоставленный для строительства производственной базы, кадастровый номер: ***.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и администрацией города Черногорска заключен договор аренды на земельный участок от 23 июля 2013 года № 2714 Ю. Предметом договора аренды является земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, ***), предоставленный для строительства производственной базы (производство пиломатериалов), общей площадью 3300 кв. м, кадастровый номер ***. Земельный участок является муниципальной собственностью. Указанным земельным участком истец пользуется по настоящее время, кроме этого, на территории земельного участка построено здание - гараж, в связи с чем истец обратился в ГАУ РХ «МФЦ Хакасии» города Черногорска с заявлением об одновременной постановке на кадастровый учет здания и регистрации права собственности.

По результатам правовой экспертизы государственным регистратором ОМ Усть-Абаканского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ получено уведомление от 13.11.2020 о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации права в связи с отсутствием сведений в ЕРГН регистрации Договора аренды. Указывает, что обращался в ГАУ РХ «МФЦ Хакасии» с вопросом о подаче заявления регистрации договора аренды, на что ему было разъяснено, что договор подлежал регистрации в установленный срок его действия - 19.07.2013 по 01.01.2015. Несмотря на то, что договорные отношения между сторонами не прекращены, договор зарегистрировать в настоящее время не представляется возможным.

Ссылаясь на положения ст.ст. 433, 606, 607 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ, полагает, что, поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Однако все существенные условия договора аренды согласованы, т.е. существует договорённость о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Требования о изъятии или возврате указанного земельного участка мне не предъявлялось. Также его обязательства по арендной плате за земельный участок перед Администрацией города Черногорска исполнены.

Определением суда от 18.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено Управление Росреестра по Республике Хакасия.

В судебном заседании истец и его представитель требования, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика - администрации города Черногорска и третьего лица - Управления Росреестра, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, в зал суда не явились, представитель последнего ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, при принятии решения полагался на усмотрение суда, что отражено в письменном заявлении.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Выслушав истца, его представителя, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

23.07.2013 между администрацией города Черногорска в лице заместителя руководителя Комитета по управлению имуществом города Черногорска Пелевиной А.А. и Зониным А.А. заключен договор аренды на земельный участок № 2714 Ю, по условиям которого земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, ***, предоставленный для строительства производственной базы (производство пиломатериалов), общей площадью 3000 кв. м, кадастровый номер ***

Согласно п.2.1 указанного договора срок действия договора устанавливается с 19.07.2013 до 01.01.2015.

Пунктом 2.9 договора предусмотрено, что если одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, то договор считается возобновлённым и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. В последующем если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, договор считается возобновленным и срок его действия устанавливается с 01 января по 30 декабря финансового года.

По акту приема-передачи от 23.07.2013 земельный участок передан арендатору. Арендная плата в годовом исчислении составляет 56054 руб.

Из сообщения руководителя комитета по управлению имуществом г.Черногорска от 22.05.2020, адресованного на имя Зонина А.А., следует, что договорные отношения на сегодняшний день между сторонами не прекращены.

13.11.2020 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии вынесено уведомление № КУВД-001/2020-21322412/1 о приостановлении, начиная с 13.11.2020 осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистраций прав в отношении объекта недвижимости до 15.02.2021, в связи с тем, что Зониным А.А. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, а также содержание документа не соответствует требованиям законодательства РФ.

Согласно кадастровой выписке на земельный участок от 09.07.2013, спорный земельный участок расположен по адресу: Республика Хакасия, ***, имеет кадастровый номер N:***, дата внесения в государственный кадастр недвижимости – 08.07.2013, земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства производственной базы, площадь 3300+/-20. Сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют.

Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

На основании п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 года, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из толкования норм законодательства о регистрации договора, предоставление конкретного имущества в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, свидетельствует о принятии арендодателем на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, в связи с чем сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ, действующей с 1 июня 2015 года, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации введенного в действие Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ с 1 июня 2015 года, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, приведенные правовые нормы предполагают наличие действующего договора аренды имущества между его сторонами при исполнении ими обязательств по договору и неправомерность одной из сторон при возникновении спора ссылаться на его незаключенность лишь констатацией факта его нерегистрации в установленном порядке, с оценкой такой позиции стороны как недобросовестной, и наличием права другой стороны при таких обстоятельствах заявить требование о регистрации сделки.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось ответчиком, то обстоятельство, что по заключенному 23.07.2013 между Комитетом по управлению имуществом и Зониным А.А. договору аренды земельного участка № 2714Ю с кадастровым номером 19:02:010432:2 спорный земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи, который пользовался им по целевому назначению с уплатой арендных платежей в установленном договором размере, при этом администрацией, как следует из письма, договорные отношения между сторонами не прекращены.

В соответствии с актом сверки взаимных расчетов, у Зонина А.А. отсутствует задолженность по внесению арендных платежей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды № 2714Ю от 23.07.2013 заключенным между Зониным Александром Анатольевичем и администрацией города Черногорска на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, ***), предоставленный для строительства производственной базы (производство пиломатериалов), общей площадью 3300 кв. м, кадастровый номер ***

Признать за Зониным Александром Анатольевичем право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, *** предоставленного для строительства производственной базы (производство пиломатериалов), общей площадью 3300 кв. м, кадастровый номер ***.

Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка 2714Ю от 23.07.2013 и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об аренде земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, *** предоставленного для строительства производственной базы (производство пиломатериалов), общей площадью 3300 кв. м., кадастровый номер ***

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.О. Бастракова

Мотивированное решение изготовлено 09.03.2021.