Гражданский кодекс часть 1

Приморский районный суд в составе председательствующего судьи Малиновской А.Г при секретаре Васильевой О.Р. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ООО "УК Кристалл" признании договора ничтожным, обязании устранить недостатки,

УСТАНОВИЛ

Истцы по делу являются собственниками жилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Управляющей компанией в многоквартирном доме по указанному адресу является – ООО «УК Кристал».

Истцы просят суд: признать ограничение и лишение прав собственников, не связанных с лишением владения, многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес> не законными, признать договор на управление многоквартирным домом расположенного по адресу <адрес> между ООО «УК Кристалл» и собственниками ничтожным, обязать управляющую компанию ООО «УК Кристалл» безвозмездно устранить недостатки в обслуживании многоквартирным дома, расположенного по адресу <адрес> а именно: произвести перерасчет оплаты за отопление с учетом индивидуальные приборы учета отопления с октября 2017 года по настоящее время, произвести перерасчет оплаты за общедомовые нужды (горячее, холодное водоснабжение, водоотведение, электроэнергия) по приборам учета с октября 2017 года по настоящее время.

В обоснование предъявленных требований истцы указывает, что в октябре 2017 года собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес> получили счета на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг, при ознакомлении с которыми возник ряд вопросов, а именно: в квитанции был изменен лицевой счет; исполнителем значилось ООО «Кристалл», в счете отсутствовали показания и сумма оплаты по расходу горячей, холодной воды и водоотведению. При этом до 10.08.2017 года договор на управление многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> был заключен с ООО «ДЕЗИС». Какой либо информации о смене счетов и смене управляющей организации истцам не поступало, общего собрания собственников по данному вопросу не проводилось. После обращения в управляющую организацию, было выяснено, что УФСБ по СПб и Ленинградской области был организован конкурс и по результатам конкурса управление многоквартирным домом было передано ООО «УК Кристалл». На встрече с собственниками генеральным директором ООО «УК Кристалл» было сообщено, что за не выполненные обязательства по договору ООО «ДЭЗИС» - ООО «Кристалл» ответственности не несет, к смене номеров счетов у собственников ООО «Кристалл» отношение не имеет, договор на управление многоквартирным домом находится на согласовании в УФСБ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и будет подписан позже, когда именно, истцам не сообщили. Истцы ссылаясь на то, что в нарушение ст.ст. 30, 36 ЖК РФ, а также ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и ч. 4 ст. 44 ЖК РФ, согласно которым обязанность по выбору способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам и решается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, общее собрание не проводилось, управляющая организация была назначена по итогам конкурса, в связи с чем истцы были лишены права выбора способа управления многоквартирным домом и выбора управляющей компании. Также истцы указывают на то, что в конкурсной документацией был предоставлен проект договора на управление многоквартирным домом, где сторонами признаются: «Собственник» - Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области, «Управляющая организация» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющее управление многоквартирными домами, «Наниматели» - лица, заключившие договоры социального найма жилых помещений, договоры найма служебных жилых помещений, а также принявшие жилые помещения по актам приема-передачи с собственником. В соответствии с этим, собственники — физические лица стороной договора не являются. ООО «Кристалл» предоставила иной договор для собственников — физических лиц, отличающийся от проекта договора находящимся в конкурсной документации. Часть собственников и нанимателей многоквартирного дома не согласная с формой договора, подготовила и составила протокол разногласий, который ООО «Кристалл» был отклонен. Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, ответчик не имеет право устанавливать в многоквартирном доме разные договора для разных собственников. Также истцы указывают, что в многоквартирном доме по спорному адресу установлены индивидуальные приборы учета отопления, позволяющих произвести расчет затрат на отопление каждого потребителя, а также общедомовые приборы учета отопления, однако при расчёте платы за полученное отопления ответчик данные показания не учитывает. Кроме того, ненадлежащим образом производится начисление платы за коммунальные услуги (горячее, холодное водоснабжение, водоотведение, электроэнергия) общедомового имущества, так как начисления производятся по нормативам в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354, а не по приборам учета. Технологические помещения МКД использовались не по назначению.

Истицы ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика в судебное заседание явился, возражал против иска, поддержали ранее представленные возражения.

Представитель третьего лица в судебное заседание явился, относительно удовлетворения иска возражал, указал, что спорный договор они согласовывали.

Истцы ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Выслушав стороны, учитывая письменные материалы дела, суд полагает иск подлежащим отклонению исходя из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" были утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее Правила).

По смыслу п. 6 Правил конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка № 733 от 18.06.2008 года Управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области на праве постоянного (бессрочного) пользования был передан земельный участок площадью 34494 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (т. 1 л.д. 84).

Данный земельный участок был выделен УФСБ по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области для строительства «Жилого комплекса на 1200 квартир в Санкт-Петербурге», состоящего из 6 корпусов.

Жилой комплекс по <адрес> находится на одном земельном участке, имеющем одинаковый кадастровый номер №, а общая площадь жилых и нежилых помещений в домах не превышает 100 тысяч кв.м.

Из письма ФСБ России № 17/1137 от 10.04.2018 года следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами «Жилого комплекса в г. Санкт-Петербурге» для нужд УФСБ России по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 28.09.2017 года проведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2016 года № 75, так как до окончания срока предыдущего Договора управления «Жилым комплексом на 1200 квартир в г.. Санкт-Петербурге», заключенного по результатам конкурса, собственниками помещений не выбран способ управления домами и общее собрание по вопросу выбора способа управления - не проводилось (т. л.д. 211-213).

С учётом изложенного суд приходит к выводу о том, что каких-либо нарушений при выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации допущено не было, так как на момент проведения конкурса УФСБ принадлежало более чем пятьдесят процентов в праве общей собственности на помещения в жилом комплексе, УФСБ уведомляло собственников о проведении конкурса и о его итогах путем размещения соответствующих объявлений в местах общего пользования.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Законность и процедурные вопросы проведение конкурса в настоящем процессе не оспаривается.

Также истцы ссылаются на то обстоятельство, что в конкурсную документацию был представлен проект договора по которому сторонами договора признавались: собственник – Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом, наниматель – лица, заключившие договор социального найма жилых помещений, договору найма служебных жилых помещений, а также принявшие жилые помещения по актам приема-передачи с собственником. Собственники – физические лица стороной данного договора не являлись и для них ответчиком был представлен иной договор – отличающийся от проекта, находящегося в конкурсной документации. Часть собственников, несогласных с представленной для них формой договора, составили протокол разногласий, который ООО «Кристалл» был отклонен.

Согласно пп. 16 п. 41 Правил в состав конкурсной документации входит проект договора управления. Согласно п. 83 указанных Правил обязательным условием договора является общая стоимость обязательных и дополнительных работ, определенная по результатам конкурса.

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По условиям заключенного с Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области по договору управления под «Многоквартирными домами» понимается - «Жилой комплекс на 1200 квартир. Под собственником понимается Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области. К «Нанимателям» относятся лица, заключившие договоры социального найма жилых помещений, договоры найма служебных жилых помещений, а также принявшие жилые помещения по актам приема-передачи с Собственником.

Также договором установлено, что Наниматели обязаны произвести оформление договоров с Управляющей организацией на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание, содержание общего имущества дома и ремонт жилого помещения, и иные договоры на услуги и работы (п. 3.2 договора с Управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области).

Договор между управляющей компанией и Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области содержит в себе ряд обязательств управляющей компании перед Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в том числе право Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области по контролю над управляющей компанией и другие взаимоотношения, не относящиеся к собственникам квартир.

При этом договором между Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области и управляющей компанией установлена обязанность жителей многоквартирного дома производить оплату жилищно-коммунальных услуг, согласно приложениям №6, №7 договора, на расчетный счет Санкт-Петербургского ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство».

Именно руководствуясь положениями п. 3.2 договора между Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области и управляющей компанией, управляющая компания разработала договор управления многоквартирным домом, заключаемый с жителями (собственниками и нанимателями). При разработке договора между жителями и управляющей компанией, управляющая компания взяла в основу положениях договора между Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области и управляющей компанией.

Указанный договор управляющая компания направила для согласования в Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по гор. Санкт-Петербургу и Ленинградской области и после получения одобрения Управления УФСБ РФ по СПб и ЛО, управляющая компания уведомила жителей о возможности заключения договора управления.

Из изложенного следует, что договор с жителями дублирует положения договора с Управлением УФСБ РФ по СПб и ЛО, однако не содержит прав Управления УФСБ РФ по СПб и ЛО и обязанностей управляющей компанией перед Управлением УФСБ РФ по СПб и ЛО, поскольку эти отношения между двумя юридическими лицами регулируются самостоятельным договором.

Кроме того, в договоре с собственниками жилых помещений указаны все необходимые условия, предусмотрены права и обязанности управляющей компании и жителей, перечислены все нормативные документы, в соответствии с которыми управляющая компания обязана выполнять свои обязательства, указан размер платы и порядок внесения платежей, предусмотрена ответственность сторон и порядок расторжения договора, а также указаны все виды дополнительных обязательств.

При этом поступивший от истцов протокол разногласий был рассмотрен ответчиком и оставлен без удовлетворения в связи с отсутствием оснований для внесения изменений в договор управления многоквартирным домом, мотивированный ответ был получен истцом ФИО1, о чем в деле имеется соответствующая расписка (т. 1 л.д. 180-181).

Разрешая заявленные требования суд оценивает представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывает, что внесенные изменения в проект договора не являются существенными, не касаются условий, которые являются критерием оценки результатов конкурса и не изменяют обязательные условия договора, которые изложены в конкурсной документации, в связи с чем, требования истцом являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Обязанности по своевременной и полной оплате за жилое помещение и коммунальные услуги возложены жилищным законодательством на собственников жилых помещений (ст. ст. 153, 155 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154).

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ч. 4 ст. 154).

В соответствии с ч. 1, ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с Федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив) (ч. 1).

Истцы просят о перерасчете платы за отопления в связи с тем, что в многоквартирном доме установлены индивидуальные приборы учёта отопления, позволяющие произвести расчёт затрат на отопление каждого потребителя, а также общедомовые приборы учета отопления, однако ответчик от производства перерасчета необоснованно, по мнению истцов, уклоняется.

Данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Указанные истцами приборы, как приборы учета, установленные на радиаторах отопления, являются распределителями. Общедомовые приборы учета отопления находятся в индивидуальных тепловых пунктах каждого многоквартирного дома. Для снятия показаний приборов необходимы специальные познания и специальное оборудование. Указанные виды работ производит специализированная организация - ООО «Энергомонтаж» с которой у управляющей компании имеется договор.

ООО «УК Кристалл» обращалась в ГУ ВЦКП «Жилищное хозяйство» с вопросом о способах производства перерасчёта за отопление с учетом показаний распределителей, установленных на радиаторах отопления в многоквартирном доме, на что был дан ответ, что перерасчет будет произведен ими с учетом требований действующего законодательства, по окончании отопительного сезона, как регламентировано Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011№354. Кроме того указанный перерасчет будет произведен не управляющей компанией, а расчетным центром ГУП «ВЦКП» Жилищное хозяйство, обслуживающим «УК КРИСТАЛЛ» по договору на комплексное обслуживание.

По окончании отопительного сезона ответчик, как регламентировано Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011№354, направил сведения в ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» о проведении перерасчета по отоплению на основании показаний распределителей.

Начисление в течение отопительного периода осуществляется по нормативу исходя из показаний общедомового прибора учета. В соответствии с п.53 Правил ООО «УК КРИСТАЛЛ» произвело корректировку начислений по показаниям распределителей, предоставленных собственниками и пользователями жилых помещений.

Расчет был произведен за период с октября 2017 года по 31 декабря 2017 года.

Так, по дому <адрес>, расход по ОДПУ за указанный выше период составил 413,7212 Гкал, из которых 274,42312 Гкал составил расход по нормативу. Таким образом к распределению подлежало 139,29808 Гкал.

Согласно поданным жителями показаниям, общее количество условных единиц потребления по распределителям составило 125026,716. Для определения фактического потребления тепла по жилому помещению, выраженного в Гкал, производится расчет количества Гкал за одну условную единицу ( 139,29808 Гкал / 125026,716 усл. ед. = 0,00111414651569349386094408814193 Гкал/усл.ед.), далее, количество Гкал за одну условную единицу умножается на количество единиц потребления помещения.

Например квартира 118 потребила 2203,054 условных единиц. Фактический расход составил 0,00111414651569349386094408814193 Гкал/усл.ед. х 2203,054 усл.ед = 2,4545249379846144243283171574306Гкал. (= 2,45452 Гкал). Ранее за период с октября 2017 года по декабрь 2017 года по квартире 118 было нормативно начислено 1,93898 Гкал, из чего видно что фактический расход превысил нормативное начисление (2,45452 Гкал - 1,93898 Гкал) на 0,51554 Гкал., согласно чему произведено доначисление по статье «Отопление» в размере 865,45 рублей ( 1678,72 руб./Гкал х 0,51554 Гкал.), отраженное в квитанции за июнь 2018 года.

Таким образом, начисление оплаты за отопление по показаниям распределителей сводится по своей сути к перераспределению количества тепла между квартирами, которые подали свои показания. В итоге, у одной части квартир происходит доначисление в виде необходимости доплатить за потребленное тепло, а у другой части происходит возврат денежных средств, выраженный в квитанции как сумма ранее оплаченных денежных средств.

Каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о предоставлении недостоверных сведений относительно произведенного перерасчета стороной истца в материалы дела не представлено.

Также являются необоснованными требования истцов об обязании ответчика произвести перерасчет платы по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению и электроэнергии.

Согласно Распоряжению Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 26.05.2017 года № 50-р «Об утверждении нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на территории Санкт-Петербурга» с 01.06.2017 года комитетом были утверждены нормативы потребления в целях содержания общего имущества, которые составляют для холодной воды – 0,055 м.куб., для горячей воды – 0,034, данные цифры умножаются на площадь общего имущества и делится на площадь жилых помещений, полученный в результате объем потребления коммунального ресурса умножается на площадь квартиры и на размер платы за конкретный ресурс. Расчёт по указанной формуле в отношении спорных жилым помещений представлен в материалы дела, судом проверен и является верным.

Многоквартирный дом по <адрес> оборудован тремя общедомовыми двухстворчатыми счетчиками электроэнергии, которые учитывают объем потребления электроэнергии помещений, которые относятся к общему имуществу, включая оборудование (лифты, насосы, АППЗ, освещение лестничных клеток и т.д.). Счетчики в жилых помещениях не соприкасаются с общедомовым электричеством, в связи с чем индивидуальное потребление электроэнергии население оплачивает самостоятельно АО «Петроэлектросбыт».

Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга установлен тариф на электроэнергию для населения, который составляет: дневная зона – 3,41 руб./кВт.ч. и ночная зона – 1,97 руб./кВт.ч. Начисление по услуги электроэнергия производится на основании объеме потребления электроэнергии по общедомовому прибору учёта за каждый месяц с учётом объеме потребления.

Доказательств, свидетельствующих о необоснованности каких-либо начислений или неправильности подобных начислений стороной истца в материалы дела также не представлено. Нарушений действующего законодательства при произведении расчётов в ходе рассмотрения дела выявлено не было.

Исходя из вышеизложенного, правовых оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение подлежит апелляционному обжалованию в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ФИО8 районный суд в Санкт-Петербургском городском суде.

Мотивированное решение суда от 27 марта 2019 года.

Судья А.Г Малиновская.