Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области, Департаменту охраны объектов культурного наследия Ярославской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области, просила признать право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 138,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с техническим планом, изготовленным 5 марта 2019 года. В обоснование требований указано, что с 12 октября 2015 года у истца в собственности имеется земельный участок с кадастровым номером №, площадью 911 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, на момент приобретения земельного участка какие-либо строения отсутствовали, в 2017 году истец приступил к строительству жилого дома, но завершить строительство не успела, в настоящее время на земельном участке имеется объект незавершенного строительства площадью 13,7 кв.м., степень готовности 50 %, 5 марта 2019 года был составлен технический план, истец обратилась с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет, было рекомендовано изменить вид разрешенного использования земельного участка, 1 марта 2019 года, разрешенное использование земельного участка было изменено на «для индивидуального жилищного строительства», государственная регистрация объекта была приостановлена до получения уведомления о соответствии дома предельным параметрам разрешенного строительства применительно к территориальной зоне, расположенной в историческом поселении федерального значения, администрацией было выдано уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта композиционным схемам главных фасадов, указанным в Приказе Министерства культуры РФ от 14 января 2019 года. Истец приступил к строительству до принятия указанного Приказа, каких-либо ограничений на момент строительства не было установлено, возведенное строение не нарушает строительных, санитарных, пожарных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, возведение строения соответствует разрешенному использованию земельного участка.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ее представители по доверенностям ФИО2, ФИО3, по ордеру ФИО4 заявленные требования поддержали в полном объеме. Представитель ФИО3 пояснил, что является супругом истца, приобретали земельный участок для строительства дома, собирались переезжать в г. Тутаев для постоянного проживания семьи, продали квартиру и на эти деньги осуществляли строительство, собирались жить на съемной квартире, после того как строительство встало были вынуждены взять ипотеку на покупку квартиры, на момент покупки земельный участок был полностью заросшим, какие-либо постройки или следы постройки на нем отсутствовали, был подготовлен проект дома, при расчистке земельного участка и подготовке к строительству в центральной части земельного участка были обнаружены остатки дома в виде кирпичей, камней, при покупке земельного участка не предполагали, что имеются какие-либо ограничения на строительство, земельный участок неправильной формы, по границе с дорогой его ширина составляет 17 м, а по противоположной границе 17 м, весной 2016 года был проведен водопровод, который был согласован, в том числе с администрацией, колодец был поставлен в левом углу рядом с границей земельного участка с дорогой, справа на соседнем участке вплотную стоит деревянный дом, с учетом указанных обстоятельств возможности поставить дом по данной границе не имелось, в связи с чем было принято решение об осуществлении строительства во внутриквартальном пространстве, начали строительство без получения разрешений, поскольку полагали, что разрешения не нужно, будут действовать нормы о дачной амнистии, в октябре 2018 года дом в том виде, в каком он существует на настоящий момент, уже был возведен, в январе 2019 года обратились в организацию для подведения газопровода к дому, однако в услуге было отказано, поскольку документы на дом отсутствовали, стали заниматься оформлением дома, однако были получены отказ в государственной регистрации и уведомление о несоответствии объекта строительства требованиям, вместе с тем, дом строительством не завершен, его фасад планируется оформить в русском стиле, имеется проект фасада, что соответствует требованиям приказа Министерства, сам фасад приближен к одному из предложенных в приказе вариантов. Представитель ФИО4 пояснила, что указанный выше приказ вступил в действие 1 апреля 2019 года, уже в марте 2019 года истцом были сданы все документы для постановки объекта на кадастровый учет, это подтверждает строительство дома до начала действия данного приказа, который не может иметь обратную силу, кроме того, объект недостроен, в дальнейшем его фасад может быть видоизменен, в случае установки дома по границе не были бы соблюдены противопожарные нормы, поскольку объект бы стоял вплотную с домом на соседнем участке, истец при осуществлении строительства полагалась на данные Росреестра, где никаких ограничений для строительства не было установлено, разрешения на строительство в данном случае не требовалось, об охранной зоне не было известно, истец действовал добросовестно, возведенный объект чьих-либо законных интересов не нарушает. Представитель Ф.С.ЛБ. поддержал вышеуказанные объяснения, дополнительно пояснил, что семья истца вложила в строительство дома значительные денежные средства, желает проживать в данном доме, сторона истца обращалась и в Администрацию и в Департамент, однако получила отказ в получении необходимых согласований, однако однозначно было сказано, что никто сносить данный объект не будет, истец просит узаконить данный объект, готов платить необходимые налоги, дом будет оформлен в русском стиле, он является красивым и не может портить облик исторического поселения, обзор на соответствующие исторические объекты здание не закрывает.

Представители ответчика Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области по доверенностям ФИО5, ФИО6 оставили разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Представитель ФИО5 пояснила, что в 2017 году еще требовалось разрешение на строительство, с 3 августа 2018 года в соответствии с положениями ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ требуется подача уведомления о планируемом строительстве с указанием параметров, а в исторической части поселения еще и с эскизным проектом фасада, разрешительная документация истцом не была получена, истец обратился в администрацию только 18 июля 2019 года с уведомлением о планируемом строительстве и Управление архитектуры рассматривало это уведомление как планируемое, а не как построенный дом, поскольку земельный участок находится в исторической части города, в соответствии с п. 1 ч. 8 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ в течение 3-х дней было направлено уведомление в Департамент охраны объектов культурного наследия, в ответ было направлено уведомление о несоответствии внешнего облика фасадам, установленным в приказе Министерства культуры РФ, иных оснований для отказа в выдаче уведомления о соответствии строительства не имелось, действительно земельный участок не входит в панорамное раскрытие и не препятствует охраняемым обзорам, строительство в зоне Ж3* разрешено на месте утраченных зданий, требование о строительстве по красным линиям не применимо в данном случае, поскольку там ранее был объект недвижимости, документально не зафиксировано, где ранее был расположен дом, поскольку объект был снят с кадастрового учета.

Представитель ответчика Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в свое отсутствие, полагал, что департамент не является ответчиком по заявленным требованиям, поскольку в его полномочия не входит установление прав собственности лиц на недвижимое имущество, возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку земельный участок, принадлежащий истцу находится в охранной зоне памятников истории и культуры, в указанной зоне строительство допускается только по красным линиям на месте утраченных зданий, запрещено строительство во внутриквартальных пространствах, указанные требования имелись в проекте охранных зон, утвержденном 23 ноября 1990 года, указанный документ является действующим и подлежит применению, спорный объект расположен в зоне застройки центральной части города, установленной для регулирования кварталов застройки, обладающей наибольшей сохранностью исторической среды города, которая сосредоточена на Романовской стороне – вокруг исторического ядра города, на Борисоглебской стороне – вокруг Вокресенского собора и Благовещенской церкви, в соответствии с п. 14 раздела III приложения 4 к Приказу Министерства культуры РФ от 14января 2019 года установлены требования к видам разрешенного использования и к предельным параметрам, описание внешнего облика спорного объекта (главный фасад) не соответствует композиционным схемам главных фасадов основных типов исторической застройки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства были уведомлены надлежащим образом.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Таким образом, законодательство, не ограничивая, по общему правилу, право собственника использовать земельные участки по их целевому назначению, предусматривает ограничение права собственника земельного участка осуществлять строительство находящихся в собственности правообладателя объектов необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и градостроительных регламентов.

Одним из принципов градостроительной деятельности в Российской Федерации является осуществление строительства на основе документов территориального, планирования и правил землепользования и застройки (п. 4 ст. 2 ГрК РФ).

Частью 1 статьи 36 ГрК РФ предусмотрено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 34 Федерального закона РФ от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФсамовольнойпостройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или созданиясамовольнойпостройки и являются действующими на дату выявлениясамовольнойпостройки.

По смыслу ст. 222 ГК РФправо собственности насамовольнуюпостройку, может быть признано, если постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ФИО1 с 12 октября 2015 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с данными договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права на момент приобретения вид разрешенного использования указанного земельного участка был установлен: для эксплуатации жилого дома. На момент рассмотрения дела в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования установлен: для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с техническим планом, выполненным 5 марта 2019 года кадастровым инженером ФИО7, на вышеуказанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью 138,7 кв.м., здание достроено на 50 %.

В соответствии с заключением ЗАО «Проектно-технологический институт» от 16 августа 2019 года возведенный истцом объект незавершенного строительства соответствует строительным требованиям и правилам, возведенные конструкции строения выполнены с учетом мероприятий, обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья граждан эксплуатацию строения в качестве жилой квартиры после завершения строительно-монтажных и инженерно-технических работ, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены. Согласно заключениям ЯООООО «Всероссийское добровольное пожарное общество» от 13 августа 2019 года, экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области» от 2 сентября 2019 года возведенное строение соответствует требованиям норм пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям.

17 мая 2019 года ФИО1 обратилась в Администрацию Тутаевского муниципального района Ярославской области с просьбой выдать заключение о соответствии дома, строительство которого начато, строительным нормам, установленным регламентам и другим параметрам. 28 мая 2019 года представлено уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома.

Уведомлением Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области от 24 июля 2019 года сообщено о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (главного фасада) композиционным схемам главных фасадов основных типов исторической застройки и требованиям, установленным для рассматриваемой территории Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 14 января 2019 года № «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Тутаев Ярославской области» (п. 14 приложения №).

На основании вышеуказанного уведомления департамента Управлением архитектуры и градостроительства Администрации Тутаевского муниципального района 29 июля 2019 года выдано уведомление о несоответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства требованиям, приведены аналогичные несоответствия.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения Тутаев, утвержденных решением Муниципального совета городского поселения Тутаев от 21 мая 2008 года № (далее Правила землепользования и застройки), земельный участок истца располагается в зоне Ж 3*.

На основании решения исполнительного комитета Ярославского областного Совета народных депутатов от 23 ноября 1990 года № «Об утверждении генеральных планов городов Данилова, Пошехонье-Володарска, поселка Семибратово Ростовского района и проекта охранных зон памятников истории и культуры города Тутаева» (далее проект охранных зон), земельный участок истца расположен в охранной зоне памятников истории и культуры.

В соответствии с Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 14января 2019 года № «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Тутаев Ярославской области» (далее Приказ Министерства культуры РФ от 14 января 2019 года) земельный участок расположен в зоне застройки центральной части города.

Отнесение земельного участка к соответствующим зонам истцом не оспаривалось.

В соответствии с приведенными выше документами, определяющими требования к соответствующим зонам, строительство в данных зонах не запрещено, индивидуальное жилищное строительство входит в перечень основных видов разрешенного использования земельных участков в указанных зоне Ж 3 *, зоне застройки центральной части города.

Представленными документами подтверждается, что ранее на земельном участке истца располагался жилой дом, в соответствии с положениями проекта охранных зон строительство зданий на месте утраченных разрешается. Из объяснений стороны истца, показаний свидетеля ФИО8, осуществлявшем строительство спорного объекта, следует, что на месте застройки были обнаружены остатки старого дома в виде кирпича и камней. Представителями ответчика Администрации Тутаевского муниципального района не оспаривалось, что истцом новое здание возведено на месте утраченного. Расположение спорного объекта относительно границ земельного участка не являлось основанием для отказа в выдаче уведомления о его соответствии требованиям.

Кроме того, суд учитывает объяснения стороны истца о невозможности расположения строения по границе земельного участка с дорогой в виду его конфигурации, расположения по данной границе колодца и жилого дома на соседнем земельном участке вплотную к границе с земельным участком истца.

Доводы истца о том, что к спорному объекту не могут быть применимы нормы Приказа Министерства культуры РФ от 14 января 2019 года, суд признает несостоятельными, так как при осуществлении строительства истцом не были получены необходимые разрешения и согласования, спорный объект является самовольным строительством, к нему подлежат применению нормы, действующие на настоящий момент. Вместе с тем, факт строительства спорного объекта до введения в действие приказа Министерства культуры РФ от 14 января 2019 года подтвержден объяснениями истца, показаниями свидетеля ФИО8, техническим планом от 5 марта 2019 года, проектом индивидуального жилого дома от 2017 года. Указанное обстоятельство подлежит учету при принятии решения по настоящему иску, поскольку при возведении строения истец не мог руководствоваться требованиями к фасадам жилых домов (зданий), установленными данным приказом.

Согласно отзыву Администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области спорный объект соответствует требованиям к предельным параметрам строительства (этажность, материалы стен, максимальный процент застройки, высота здания, кровля, заполнение оконных проемов, цветовое решение, параметры крыши), предъявляемым Приказом Министерства культуры РФ от 14 января 2019года к постройкам в данной зоне. Земельный участок истца не входит в панорамные раскрытия, являющиеся предметом охраны исторического поселения, согласно Приказу Министерства культуры РФ, и не препятствует охраняемым обзорам. Объект незавершенного строительства не соответствует требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства только в отношении метрических и пропорциональных элементов фасада.

Строительство спорного объекта было произведено на земельном участке, выделенном для этих целей, истцом были соблюдены обязательные нормы и правила, не нарушены интересы иных лиц, предпринимались меры к легализации самовольной постройки.

С учетом совокупности приведенных обстоятельств суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований истца и признании за ним права на спорный объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с данными технического плана, выполненного 5 марта 2019 года кадастровым инженером ФИО7.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Тутаевский городской суд Ярославской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.Е.Голубева