Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников недвижимости «Муштари-19» к ФИО1, ФИО1, ФИО1, ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и раздела помещений, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости (далее по тексту также ТСН) «Муштари-19» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи и раздела помещений, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что на основании решения от .... (протокол от ....) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., создано ТСН «Муштари-19».

... г. в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении ТСН «Муштари-19» внесена запись о создании юридического лица за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) .... В Уставе ТСН «Муштари-19» предусмотрено:

п. 1.4: Целью деятельности Товарищества является объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

п. 1.5 Предметом деятельности ТСН «Муштари-19» являются:

-обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния жилых и нежилых помещений;

- защита и предоставление общих прав и законных интересов собственников помещений в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления и в судах.

Согласно п.2.3 Устава к объектам общей собственности членов товарищества относятся:

- все составные части недвижимого имущества, не входящие в состав жилых и или нежилых помещений многоквартирного дома

- иное оборудование, расположенное за пределами или внутри жилых и /или нежилых помещений в многоквартирном доме, обслуживающее более одного помещения, необходимое для удобства проживания, а так же облегчающее совместную эксплуатацию и безопасность недвижимого имущества.

ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» первоначально выступал в качестве застройщика (заказчика, в том числе проектной документации в ООО «ВЭЛП», единственного собственника) многоквартирного дома ... согласно договора генерального подряда № ... от ...., заключенного между ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» и ООО «ДомоСтрой» (ИНН ...) на строительство объекта недвижимости - жилого комплекса по ул. Муштари: А - «Жилой дом ...» и «Б - «Жилой дом ...».

Для последующего заключения договоров долевого участия в строительстве указанного многоквартирного дома ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» был вынужден продать права и обязанности по строительству вышеуказанного жилого комплекса - ООО «ДомоСтрой» (ИНН ...).

Вышеуказанные обстоятельства установлены в судебном решении Арбитражного суда РТ от 05.03.2019г. по арбитражному делу №... по иску ТСН «Муштари-19» к ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест», где так же отмечено, что «на дату рассмотрения настоящего спора ООО «Домострой» (ОГРН ... ИНН ...) прекратило свою деятельность, в ЕГРЮЛ отсутствуют сведения о нем за ОГРН ... ИНН ... зарегистрировано ООО «Пектрус» (ОГРН ... ИНН ...), которое .... прекратило свою деятельность юридического лица в форме присоединения, правопреемником является ООО «Либерта». В последующем ООО «Либерта» .... прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись, правопреемником является ООО «Тестато»(ОГРН ..., ИНН ...).

На основании Договора участия в долевом строительстве от .... №..., дата регистрации ...., №..., Акта приема-передачи от .... к договору участия в долевом строительстве №... от ...., заключенного между ООО «Домострой» (застройщик) и ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» (участник), за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» Д.У. ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право общей долевой собственности на нежилое помещение пом...., площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенное в подвале№1 многоквартирного дома №... по улице ... г.Казани (дата регистрации в ЕГРП - ...., запись регистрации №... -...).

Согласно подп. 12 п. 1.5 указанного договора после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта участник, при условии выполнения им своих обязательств по настоящему договору, приобретает помещение, предназначенное для парковки автотранспорта, расположенное на 1-ом подземном этаже корпуса Б, (общая площадь помещения по проекту ... кв.м. согласно прилагаемого плана (Приложение №12).

В результате произведенного ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» раздела помещения № ... с кадастровым номером ..., и заключенного в последующем договора № ... купли-продажи недвижимого имущества от ... г. с ФИО1, ФИО2, ФИО3 были внесены в ЕГРП записи о регистрации прав общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома №... по ул. ... г. Казани:

- на основании договора купли-продажи №... от .... нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...) осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1 –1/2 доля, ФИО2 –1/4доля, ФИО3–1/4доля, запись регистрации №... от ... г.;

-на основании договора купли-продажи №... от .... нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...) осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1 1/2доля, ФИО2 –1/4 доля, ФИО3–1/4доля, запись регистрации №... от ... г.;

-на основании договора купли-продажи №... от .... нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...) осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1–1/2доля, ФИО2–1/4доля, ФИО3–1/4доля, запись регистрации №... от ... г.;

Решением Арбитражного суда РТ по делу №... (дата принятия решения 14.03.2019г.) частично удовлетворен иск ТСН «Муштари-19» к ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест»: признан недействительным договор участия в долевом строительстве от .... №... в части передачи нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного в подвале №... многоквартирного дома №... по ул...., в оставшейся части иска отказано. ФИО3, ФИО1, ФИО2 участвовали по данному делу в качестве третьих лиц.

Указанное нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное в подвале №... многоквартирного дома №... по ул.... г.Казани, состоит из нежилых помещений, принадлежащих ФИО1, ФИО2, ФИО3 на праве общей долевой собственности:

- часть нежилого помещения нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...);

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...);

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...).

Апелляционным определением от 14.06.2019г. по делу №... Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд указанное решение Арбитражного суда РТ отменил в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от .... №..., заключенного владельцами инвестиционных паев ЗПФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО ««Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади ... принят в указанной части новый судебный акт: признать недействительным договор участия в долевом строительстве от ... г. № ..., заключенный владельцами инвестиционных паев ЗПФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади ... (по техническому паспорту здания Б - «Жилой дом ...» по состоянию на ... г., согласно экспликации л. 8 помещение № 1 - техпомещение (согласно поэтажного плана -план этажа ... (подвал) л. ... цифра № ... исправлена ручкой на цифру № ...), приходящейся на помещение № ... (... кв.м.. - приложение № ... к договору участия в долевом строительстве № ... от ... г.) и являющейся заездом/выездом в/из подземного паркинга здания Б, расположенного в подвале № ... многоквартирного дома № ... по ул. .... В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Судебным решением Арбитражного суда РТ от 05.03.2019г. по арбитражному делу № ... также установлено: «согласно Приложения ... - плана помещений, которое является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве от .... №... - площадь помещения площадью ... кв.м. включает проезд по однопутной рампе к улице ... и проходы к находящимся во владении собственников помещений многоквартирного дома нежилым помещениям с общедомовыми коммуникациями».

Таким образом, апелляционным определением от 14.06.2019г. по делу №... установлено, что нежилое помещение площадью ... кв.м. (Приложение ...), переданное по Договору участия в долевом строительстве от .... №..., включает сквозной проезд площадью ... кв.м. по однопутной рампе к улице ...

В указанный проезд включены следующие помещения:

- часть нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...);

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...);

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), что подтверждается выписками из ЕГРН;

- нежилое помещение площадью ... (по техническому паспорту здания Б - «Жилой дом ...» по состоянию на ...., согласно экспликации л.... помещение №... - техпомещение (согласно поэтажного плана -план этажа ... (подвал) л.... цифра №... исправлена ручкой на цифру №...), приходящейся на помещение №... (... кв.м.. - приложение №... к договору участия в долевом строительстве №... от ....).

Расчет площади помещения общего пользования, составляющей часть помещения №...... кв.м. - ... кв.м. - ... кв.м. - ... кв.м. = ... кв.м.

Таким образом, ... кв.м. является частью нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), которое является местом общего пользования, незаконно включенного в ничтожный договор купли-продажи недвижимого имущества № ... от ... г., заключенный с ответчиками.

... кв.м. является частью от ... кв.м. в ... доле.

По мнению истца, в силу изложенного, договор купли-продажи №... от .... и в отношении нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...) является ничтожным.

Исследуя обстоятельства раздела ... г. помещения № ... с кадастровым номером ..., и заключенного ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» договора купли-продажи недвижимого имущества № ... от ... г. с ФИО1, ФИО2, ФИО3, в результате которого ... г. внесены записи о регистрации права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на помещения: нежилое помещение № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); нежилое помещение № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ... нежилое помещение № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), суд апелляционной инстанции по делу № ... в определении от ... г. установил: «поскольку договор участия в долевом строительстве от .... № ..., заключенный владельцами инвестиционных паев ЗПФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» Д.У. ООО ««Управляющая компания ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади ... кв.м. является ничтожной сделкой в соответствии с законодательством, действовавшим на момент ее совершения, вышеуказанный договор не несет никаких правовых последствий.

Все последующие сделки, совершенные между ответчиком и последующими приобретателями относительно мест общего пользования, так же являются ничтожными».

Вышеуказанными судебными постановлениями по арбитражному делу №... установлено, что с учётом наличия спорных помещений застройщику было выдано .... Разрешение на введение жилого дома в эксплуатацию, спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, проектировались под осуществление сквозного проезда с подземной автостоянки, а не под иные цели, в силу положений норм законодательства спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений МКД и предназначены для эксплуатации всего МКД, в этой связи спорные помещения не могли быть введены в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и ООО «ДомоСтрой» (Застройщик) был не вправе отчуждать данные помещения третьим лицам, в том числе по договору участия в долевом строительстве от .... №...» (стр.14 судебного решения). А владельцы инвестиционных паев - закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» Д.У. ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» соответственно были не вправе отчуждать разделенное спорное помещение №... физическим лицам (ответчикам по настоящему иску).

Указывается, что ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3 не являются добросовестными приобретателями спорных нежилых помещений, учитывая тот факт, что спорные нежилые помещения никогда не находились в пользовании ответчиков, тогда как, напротив, всегда и до настоящего времени находились в пользовании и владении собственников помещений многоквартирного дома №... по ул.....

Зарегистрированное правоответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 на подвальные помещения, приобретенные ими по ничтожной сделке - договору купли-продажи недвижимого имущества № ... от ... г., по мнению истца, нарушает имущественные права собственников жилых, нежилых помещений многоквартирного дома №... по ул.... на данный объект, как на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Согласия на уменьшение общего имущества собственники помещений многоквартирного дома в отношении спорного имущества ответчикам не давали.

Указывается, что в силу вышеизложенного, право собственности у ответчиков как единственных лиц на это имущество возникнуть не могло в силу закона, в том числе и по ничтожной сделке.

Руководствуясь изложенным, истец изначально просил суд:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № ... от ... г., заключенный ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» с ФИО1, ФИО2, ФИО3, недвижимого имущества, расположенного по адресу: ...; нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...).

- применить последствия недействительности указанной ничтожной сделки: признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав общей долевой собственности ФИО3, ФИО1, ФИО2 на нежилые помещения, расположенные по адресу: ...: нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), запись регистрации №... от ....;нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...) запись регистрации №... от ....;нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), запись регистрации № ... от ... г.

В ходе рассмотрения дела третье лицо ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» привлечено в качестве соответчика.

Истцом в ходе рассмотрения дела исковые требования уточнены, согласно уточненным исковым требованиям истец просил суд:

- признать недействительным договор купли-продажи № ... от ... г., заключенный ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в части ... кв.м., приходящихся на территорию заезда-выезда на улицу ... с территории подземной парковки;

- признать недействительным раздел помещений от 03.04.2017 г., расположенных по адресу: ...: нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); нежилого помещения № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), принадлежащих на праве долевой собственности ФИО3, ФИО1, ФИО2;

1. нежилое помещение № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), запись регистрации № ... от ... г.;

2. нежилое помещение № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...) запись регистрации № ... от ... г.;

3. нежилое помещение № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), запись регистрации № ... от ... г.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица было привлечено ООО «СВ-оценка».

Представители истца ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом уточнения, поддержали.

Представитель ответчиков ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест», ФИО1 – ФИО7 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО8 в судебном заседании полагала заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

В абзаце 2 пункта 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями пункта 36 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Как указано в пункте 39 вышеназванного постановления, по смыслу части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

По смыслу данных положений в их взаимосвязи с разъяснениями постановления Пленумов N 10/22 при рассмотрении виндикационного иска суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 статьи 168 ГК РФ) (п.7). К сделке, совершённой в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признаётся недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ) (п.8).

Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ собственниками квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п. 3 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 и Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.10.09 N ВАС-12537/09, разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В абзаце четвертом п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2016 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В соответствии с ч.3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений.

В соответствии с ч.1 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует и судом установлено, чтона основании решения от .... (протокол от ....) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., создано ТСН «Муштари-19».

.... в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении ТСН «Муштари-19» внесена запись о создании юридического лица за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ....

ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» первоначально выступал в качестве застройщика (заказчика, в том числе проектной документации в ООО «ВЭЛП», единственного собственника) многоквартирного дома № ... по ул. ... согласно договора генерального подряда № ... от ...., заключенного между ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» и ООО «ДомоСтрой» (ИНН ...) на строительство объекта недвижимости - жилого комплекса по ул. ...: А - «Жилой дом ...» и «Б - «Жилой дом ...».

Для последующего заключения договоров долевого участия в строительстве указанного многоквартирного дома ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» продал права и обязанности по строительству вышеуказанного жилого комплекса - ООО «ДомоСтрой» (ИНН ...).

Вышеуказанные обстоятельства установлены в судебном решении Арбитражного суда РТ от 05.03.2019г. по арбитражному делу №... по иску ТСН «Муштари-19» к ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест», где так же отмечено, что «на дату рассмотрения настоящего спора ООО «Домострой» (ОГРН ... ИНН ...) прекратило свою деятельность, в ЕГРЮЛ отсутствуют сведения о нем за ОГРН ... ИНН ... зарегистрировано ООО «Пектрус» (ОГРН ... ИНН ...), которое ... прекратило свою деятельность юридического лица в форме присоединения, правопреемником является ООО «Либерта». В последующем ООО «Либерта» .... прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись, правопреемником является ООО «Тестато»(ОГРН ..., ИНН ...).

На основании Договора участия в долевом строительстве от .... №..., дата регистрации ...., №..., Акта приема-передачи от .... к договору участия в долевом строительстве №... от ...., заключенного между ООО «Домострой» (застройщик) и ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» (участник), за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» Д.У. ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право общей долевой собственности на нежилое помещение пом...., площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенное в подвале№1 многоквартирного дома №... по улице ... (дата регистрации в ЕГРП - ...., запись регистрации №... -...).

Решением Арбитражного суда РТ по делу №... (дата принятия решения 14.03.2019г.) частично удовлетворен иск ТСН «Муштари-19» к ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест»: признан недействительным договор участия в долевом строительстве от .... №... в части передачи нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного в подвале №... многоквартирного дома №... по ..., в оставшейся части иска отказано. ФИО3, ФИО1, ФИО2 участвовали по данному делу в качестве третьих лиц.

Указанное нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное в подвале №... многоквартирного дома №... по ..., состоит из нежилых помещений, принадлежащих ФИО1, ФИО2, ФИО3 на праве общей долевой собственности.

Апелляционным определением от 14.06.2019г. по делу №... Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд указанное решение Арбитражного суда РТ отменил в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от .... №..., заключенного владельцами инвестиционных паев ЗПФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО ««Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 48кв.м. принят в указанной части новый судебный акт: признать недействительным договор участия в долевом строительстве от ... г. № ..., заключенный владельцами инвестиционных паев ЗПФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 48 кв.м. (по техническому паспорту здания Б - «Жилой дом 17-21» по состоянию на 28.06.2013 г., согласно экспликации л. 8 помещение № ... - техпомещение (согласно поэтажного плана -план этажа ... (подвал) л. ...- цифра № ... исправлена ручкой на цифру № ...), приходящейся на помещение № ... (... кв.м.. - приложение № ... к договору участия в долевом строительстве № ... от ... г.) и являющейся заездом/выездом в/из подземного паркинга здания Б, расположенного в подвале № ... многоквартирного дома № ... по .... В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Апелляционным определением от 14.06.2019г. по делу №... установлено, что нежилое помещение площадью ... кв.м. (Приложение ...), переданное по Договору участия в долевом строительстве от .... №..., включает сквозной проезд площадью ... кв.м. по однопутной рампе к улице ....

В указанный проезд включены следующие помещения:

- часть нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...);

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...);

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), что подтверждается выписками из ЕГРН;

- нежилое помещение площадью .... (по техническому паспорту здания Б - «Жилой дом ...» по состоянию на ...., согласно экспликации л.... помещение №... - техпомещение (согласно поэтажного плана -план этажа ... (подвал) л....- цифра №... исправлена ручкой на цифру №...), приходящейся на помещение №... (... кв.м.. - приложение №... к договору участия в долевом строительстве №... от ....).

Суд оценивает все представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом решения Арбитражного суда РТ по делу № ... по иску Товарищества собственников недвижимости "Муштари-19", к ООО "Управляющая компания "ЭнергоИнвестКапитал", Д.У.ЗПИФ недвижимости "СтройБизнесИнвест", ООО «Тестато», о признании договора участия в долевом строительстве от .... №..., в части приобретения нежилого помещения пом...., площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенного в подвале№... многоквартирного дома №... по улице ... недействительным, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома №... по ... на нежилое помещение пом...., площадью ... кв.м., кадастровый номер ..., расположенное в подвале №... многоквартирного дома №... по улице ...

Варбитражном споре в качестве третьих лиц по делу были привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, которые являются ответчиками по данному делу.

Арбитражный суд РТпризнал недействительным договор участия в долевом строительстве от ... №..., заключенный владельцами инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СтройБизнесИнвест» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» с ООО «Домострой», в части передачи нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного в подвале №... многоквартирного дома №... по ул....

Поскольку в результате произведенного ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» раздела помещения № ... с кадастровым номером ..., и заключенного в последующем договора № ... купли-продажи недвижимого имущества от ... г. с ФИО1, ФИО2, ФИО3 были внесены в ЕГРП записи о регистрации прав общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома №19 по ул. Муштари г. Казани, в этой связи, суд установил, что Арбитражный суд РТ признал недействительным договор участия в долевом строительстве от ... №..., в части передачи нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного в подвале №... многоквартирного дома №... по ул.Муштари, таким образом, с учетом того, что недействительность первоначальной сделки влечет недействительность всех последующих сделок,раздел помещений, в результате которого образованы новые нежилые помещения, расположенные по адресу: ... №... кадастровый номер ..., №... кадастровый номер ..., № ... кадастровый номер ... и последующие договора № 44/17 купли-продажи недвижимого имущества от ... г. с ФИО1, ФИО2, ФИО3 на нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома №... по ..., суд признает недействительным, посколькуобстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

По ходатайству истца судом была назначена экспертиза, проведенная ООО «СВ-Оценка». На разрешение экспертов был поставлен вопрос: Определить нахождение площади ... кв.м. в трех помещениях, расположенных по адресу: ..., общей площадью ... кв.м.: в нежилом помещении № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); в нежилом помещении № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); в нежилом помещении № ... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), с учетом обеспечения проезда, с установлением границ помещения, в том числе, где находится оставшаяся площадь указанных нежилых помещений за вычетом ... кв. м. с установлением границ помещения.

В заключении эксперты ООО «СВ-Оценка» указывают, что нахождение площади ... кв.м. в трех помещениях, расположенных по адресу: ..., общей площадью ... кв.м.: в нежилом помещении №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); в нежилом помещении №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...); в нежилом помещении №... общей площадью ... кв.м. (кадастровый номер ...), с учетом обеспечения проезда, с установлением границ помещения, в том числе, где находится оставшаяся площадь указанных нежилых помещений за вычетом ... кв.м. с установлением границ помещения, указано в Приложении ... к настоящему Экспертному заключению.

Оснований для вызова экспертов ООО «СВ-Оценка», как того просит ответная сторона, суд не усматривает.

Экспертное исследование проведено в рамках судебного разбирательства, квалификация экспертов, его подготовивших, подтверждена документально соответствующими дипломами и сертификатами, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы экспертов логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется. Кроме того, экспертам разъяснены права, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, они предупреждены по ст. 307 УК РФ, о чем отобрана подписка. Каких либо иных доказательств не соответствия заключения экспертизы ООО «СВ-Оценка» в суд ответчиками не предоставлено, при этом оснований для назначения дополнительной экспертизы суд не усматривает, потому в удовлетворении соответствующего ходатайства было отказано.

Суд в связи с вышеизложенным приходит к выводу о признании недействительным договора купли-продажи № ... от ... г. недвижимого имущества расположенного по адресу: ..., заключенного между ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, в части ... кв. м., приходящейся на территорию заезда-выезда с парковки с установлением границ в соответствии с приложением №1 к заключению эксперта ООО «СВ-Оценка» №...

Полагает необходимым признать недействительным раздел помещений, в результате которого образованы новые нежилые помещения, расположенные по адресу: ... №... кадастровый номер ..., №... кадастровый номер ..., № ... кадастровый номер ... и применить последствия недействительности сделки: признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав общей долевой собственности ФИО3, ФИО1 , ФИО2 на нежилые помещения, расположенные по адресу...

Поскольку истец первоначально заявлял иные требования, в последствии их неоднократно уточнял, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования в части уточнений от 23.07.2020, в удовлетворении иных заявленных требований отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать в равных долях с ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест», ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу товарищества собственников недвижимости «Муштари-19» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-198ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи № ... от ... г. недвижимого имуществарасположенного по адресу: ..., заключенный между ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест» и ФИО1, ФИО2, ФИО3,в части ... кв. м., приходящейся на территорию заезда-выезда с парковки с установлением границ в соответствии с приложением №... к заключению эксперта ООО «СВ-Оценка» №....

Признать недействительным раздел помещений, в результате которого образованы новые нежилые помещения, расположенные по адресу: ... №... кадастровый номер ..., ... номер ..., № ... номер ....

Применить последствия недействительности сделки: признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав общей долевой собственности ФИО3, ФИО1 , ФИО2 на нежилые помещения, расположенные по адресу: ...

- нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., запись регистрации №... от ...

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., запись регистрации №... от ....;

-нежилое помещение №... общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., запись регистрации №... от ....

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать в равных долях с ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «СтройБизнесИнвест», ФИО1 , ФИО2, ФИО3 в пользу товарищества собственников недвижимости «Муштари-19» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд города Казани.

Судья /подпись/ М.Ш. Сайфуллин

...

Решение03.09.2021