Гражданский кодекс часть 1

15 марта 2010 г. Могочинский районный суд Забайкальского края в составе судьи Исаевой Н.К., при секретаре Уфимцевой Г.А.., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Могоча гражданское дело по иску Д.Л. к Администрации муниципального района «Могочинский район» об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств,

Установил:

Д.Л. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ при проведении открытых торгов в форме открытого
аукциона он приобрел в собственность за 14 847 650 рублей нежилое
помещение №, расположенное по <адрес> в г. Могоча, общей
площадью 1 170 кв.м., при стартовой его стоимости в размере 12 911 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ на основании результатов аукциона между ним и муниципальным районом «Могочинский район» был заключен договор купли-продажи указанного помещения. Стоимость объекта недвижимости была оплачена им в полном объеме еще до подписания договора, между тем ответчик передал ему часть проданного имущества - подвал в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем его техническую эксплуатацию. Рыночная стоимость приобретенного им имущества без учета стоимости подвала составляет 7 639 800 рублей. Просил уменьшить покупную цену приобретенного помещения №, взыскать с ответчика 7 207 850 рублей в порядке уменьшения покупной цены недвижимого имущества по договору купли-продажи от 10.09 2008 г., взыскать с ответчика в возмещение судебных расходов 20 000 рублей.

При рассмотрении дела судом истец и его представители уточнили исковые требования, просили суд уменьшить покупную цену спорного имущества на 5 811 000 рублей, взыскать указанную сумму с ответчика и сумму уплаченной по иску госпошлины (л.д.305-306).

Истец Д.Л. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителей (л.д.204).

Представитель истца ФИО1 поддержал первоначальные исковые требования истца, в дальнейшем при рассмотрении дела не участвовал (л.д.212).

Представители истца ФИО2, ФИО3, ФИО4 уточненные исковые требования истца поддержали в полном объеме.

Представитель истца ФИО5 суду пояснила, что истец Д.Л. ее муж, в 2008 году он, как физическое лицо, приобрел на аукционе помещение под кафе, о том, что купили еще и подвал, узнали при подписании договора купли-продажи. Подвалом не пользуются, так как он находится в антисанитарном состоянии.

Представители истца ФИО3, ФИО4 пояснили, что состояние полвала не позволяет какую-либо его эксплуатацию, является опасным для нахождения там людей, продукции и оборудования. Недостатки не были оговорены продавцом, а потому покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены. Кроме того, подвальное помещение обременено правами третьих лиц - собственников квартир в многоквартирном жилом доме, так как в нем расположены инженерные коммуникации и оборудование для обеспечения всего дома отоплением, холодным и горячим водоснабжением, электроэнергией и водоотведением, го есть предназначено для общего пользования. Эксплуатация подвала истцом приведет к нарушению прав третьих лиц, следовательно, истец может требовать соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости.

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признала, суду пояснила, что муниципальному району «Могочинский район» принадлежало на праве собственности помещение общественного питания общей площадью 1170 кв.м., включающее в себя и подвальное помещение. Помещение № было продано истцу, победившему на аукционе, в котором принимали участие три потенциальных покупателя. До проведения торгов истец в течение длительного времени являлся арендатором выставленного на торги помещения, поэтому объект ему был известен. Стоимость объекта по результатам оценки ООО «Агентство оценки собственности» составляла 12 911000 рублей, истец увеличил стартовую цену лота до 14 847 650 рублей, претензий по оценке не предъявлял. Согласно договору купли-продажи, стороны пришли к мнению, что отчуждаемый объект находится в удовлетворительном состоянии. Договор одновременно являлся актом приема-передачи, истец принял объект без возражений. Недостатки, если и имели место, не являлись скрытыми.

Свидетель ФИО7, начальник отдела имущественных и земельных отношений администрации муниципального района «Могочинский район», суду показал, что перед проведением аукциона для отчуждения имущества муниципальной собственности, была проведена его оценка, дана информация о проведении аукциона в газете «Могочинский рабочий» с приведением номера телефона, по которому можно обратиться за дополнительной информацией. Для ознакомления с отчетом об оценке имущества покупатель был вправе обратиться в отдел по имуществу, как и для ознакомления с документацией. До аукциона и в момент его проведения участники претензий к отчету о рыночной стоимости объекта - помещения под ресторан и подвального помещения, не предъявляли. Подвал является частной собственностью, и попасть в него организации, обслуживающей сантехнические и тепловые сети, можно только с разрешения собственника (л.д.283).

Свидетель ФИО8 показала, что на момент проведения аукциона являлась секретарем аукционной комиссии, занималась его подготовкой. Изначально, когда помещение № арендовал ОРС, подвала не было, это было подсобное помещение, где располагался цех разделки мяса, стояли большие мясорубки, морозильные камеры для хранения продуктов. Данное помещение располагалось под рестораном, вход в него был прямо с ресторана. Стены помещения были отделаны кафелем, все было в хорошем состоянии. Но когда помещение было сдано в аренду Д.Л., там были проведены большие изменения. Истец заложил вход из ресторана в подсобное помещение кирпичами. В период подготовки к аукциону ФИО2 была предупреждена о том, что ресторан продается с подвальным помещением. Когда они с БТИ пришли к помещению, вход с улицы был заложен мусором, который тут же был убран людьми ФИО5, они же открыли дверь и решетку, так как у них были ключи, и так они попали в подвальное помещение. Совместно с БТИ были произведены замеры подвального помещения, которое уже было в неприглядном виде, шли сточные воды, которые стекали с кухни ресторана, где мыли посуду. Ранее, когда в помещении располагался ресторан «Тайга», кухня была на том же месте, но вода в подсобное помещение не стекала, но истец, видимо, убрал стояки. Подсобное помещение к ресторану было всегда, жильцы дома к нему никакого отношения не имеют (л.д.346).

Свидетель ФИО9 суду показал, что в 2008 году приобрел квартиру в третьем подъезде <адрес> в г. Могоча, заселился в нее в 2009 году. Считает, что его права, как и других собственников квартир, нарушены, поскольку администрация должна была провести собрание с жильцами дома, чтобы последние были в курсе того, что большая часть подвала принадлежит Д.Л..

Заслушав пояснения представителей истца, представителя ответчика, показания свидетелей, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Согласно ст. 18 Федерального Закона от 21.12. 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ муниципальный район «Могочинский район» являлся собственником помещения №, расположенного в <адрес> (л.д. 1 74).

Общая площадь указанного нежилого здания общественного питания - 1 1 70 кв.м., из нее в подвале - 676, 3 кв.м. (л.д. 133, 174),

Подвальное помещение при строительстве жилого дома было предусмотрено, как подсобное помещение встроенно-пристроенного объекта общественного питания (л.д.252), является автономным помещением (л.д.251).

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Положением об организации продажи муниципального имущества на аукционе (.т.д. 1 78) состоялся открытый аукцион по продаже недвижимого муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального района «Могочинский район».

Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № общей площадью 1 170 кв.м. по <адрес> в <адрес> при начальной цене в 12 911 000 рублей продано победителю аукциона - участнику под № физическому лицу Д.Л. за 14 847 650 рублей (л.д.7).

В соответствии с Положением «О приватизации муниципального имущества в муниципальном образовании <адрес>», утвержденным Решением № Могочинской районной Думы пятой сессии третьего созыва от ДД.ММ.ГГГГ (5.5.4, 5.5.5, 8.8.2), нормативная цена подлежащего приватизации муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; обязанность доказать свое право на приобретение муниципального имущества возлагается на претендента (л.д. 183).

Первоначальная оценка объекта - помещения № в размере 12 911 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ произведена ООО «Агентство оценки собственности» (л.д.12-42).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи помещения №, который одновременно являлся и актом приема-передачи, стороны пришли к мнению, что отчуждаемый объект находится в удовлетворительном состоянии (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Д.Л.. на помещение № общей площадью 1170 кв.м. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю с выдачей свидетельства о государственной регистрации права, без обременения (л.л. 1 1).

Таким образом, судом установлено, что истец добровольно принял участие в аукционе, совершил направленные действия, связанные с приобретением муниципального имущества в свою собственность, при этом был согласен с предложенной стоимостью продаваемого имущества, кроме того, предложил за него наиболее-высокую цену, став победителем аукциона.

Суд считает необоснованной ссылку представителей истца на то, что истец не имел возможности ознакомиться с состоянием приобретаемого объекта. Обстоятельств, препятствующих ознакомлению истца с состоянием покупаемого объекта, в судебном заседании не установлено.

Ссылку представителя истца ФИО5 на то, что истец не знал о том, что в приобретаемый объект входит подвальное помещение, истец не имеет к нему доступа, суд также считает не обоснованной, поскольку данное утверждение не нашло своего подтверждения в судебном заседании, сам истец в исковом заявлении на это не указывает.

Доказательств нарушения продажей муниципального имущества прав третьих лиц истцом не представлено, а судом не добыто.

Таким образом, суд считает, что исковые требования истца об уменьшении цены по договору купли-продажи нежилого помещения и взыскании в связи с этим денежных средств, а также судебных расходов удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Решил:

В иске Д.Л. к Администрации муниципального района «Могочинский район» об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Могочинский районный суд в течение 10 дней со дня получения копии мотивированного решения.

Судья: Исаева Н.К.