Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, выселении, взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа и по встречному иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным уведомления, взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ

21.07.17 года Комитет имущественных отношений СПб обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2:

- о взыскании в равных долях задолженности по оплате арендной платы в размере 17 511 775 рублей 04 копейки за период с 01.07.2014 года по 30.06.2017 года,

- пени за просрочку платежа за период с 11.07.14 года по 09.06.17 года в размере 10 738 449 рублей 68 копеек,

- штрафа в размере 1 612 107 рублей 30 копеек,

- расторжении договора аренды земельного участка №02/ЗД-07929 от 25.07.2011 года,

- выселении с земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Мотивировал требования тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка общей площадью 7066 кв. метров. В нарушение условий договора аренды ответчики не выполнили обязательства по своевременной оплате за аренду земельного участка. В соответствии с п. 1.2 договора аренды участок предоставлен для размещения объекта незавершенного строительства, изменение цели использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя. По результатам обследования земельного участка 16.02.17 года установлено, что в границах участка в нарушение вида разрешенного использования участка возведен многоквартирный жилой дом площадью 8505,3 кв. метров; объекты незавершенного строительства не обнаружены.

В соответствии с п. 6.3.1 договора нарушение п. 1.2 договора является основанием для досрочного расторжения договора. (л.д.3-4 т.1)

05.03.18 года ФИО1 предъявила встречные исковые требования к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительной односторонней сделки - уведомления ответчика об изменении арендной платы за земельный участок к Договору № 02/3Д-0729 от 25.07.2011 года №24412-44 от 22.03.2016 года (исх.№ 61079-5.2) в части установления величины квартальной арендной платы за земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 7066 кв. метров, за период с 01.04.2015 года по 30.11.2015 года в размере 1 416 062 рубля 73 копейки, с 01.12.2015 года 1 679 278 рублей 44 копейки в связи с применением кода функционального использования территории Кн-18. (л.д.229-233 т.1)

Мотивировала требования тем, что при проведении сверки расчетов между сторонами представителю ФИО1 было вручено оспариваемое уведомление с увеличенной арендной платой за земельный участок. В деле отсутствуют доказательства надлежащего направления уведомления в адрес ФИО1 Полагала одностороннее изменение размера арендной платы недействительным, нарушающим требования закона. Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены. Размер арендной платы определяется исходя из законодательно утвержденных ставок с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид функционального использования земельного участка, вид деятельности и категории арендаторов. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка, в том числе, зданий и сооружений. Кн 18 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы (за исключением игорного бизнеса). В соответствии с п. 3.1.2 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, утвержденных Постановлением Правительства СПб от 26.11.09 года №1379, арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, …, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции и восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, рассчитывается по кодам Кн-10.1, 10.2.

В пункте 3.4 договора аренды, заключенного между сторонами, арендная плата за пользование земельным участком установлена в рублях, рассчитана в фиксированной сумме. Приложением к договору является расчет арендной платы, выполненный с применением кода функционального использования территории (Кн) 10.1.

В оспариваемом уведомлении не содержится обоснования причины и основания изменения кода функционального использования Кн 18. Между тем, согласно п. 1.2 дополнительного соглашения к договору аренды после завершения строительства цель использования земельного участка подлежит изменению сторонами, исходя из функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на участке. ФИО1 указала, что использовала земельный участок по назначению, достроила и реконструировала объект незавершенного строительства, что не противоречит дополнительному соглашению к договору аренды.

Ответчик указала, что право собственности на построенный на земельном участке многоквартирный дом признано решением Выборгского районного суда от 15.02.16 года, решение вступило в законную силу. Право собственности на квартиры зарегистрировано 20.06.16 года. С указанной даты действие договора аренды прекратилось и арендная плата с 01.07.16 года уплате не подлежит.

10.09.18 года ФИО1 уточнила требования встречного иска, просила взыскать с Комитета имущественных отношений 2088960 рублей 27 копеек излишне уплаченной арендной платы по Договору № 02/3Д-0729 аренды земельного участка от 25.07.2011 года.

Мотивировала требования тем, что за период с 01.07.14 года по 20.06.16 года в счет арендной платы уплатила 2689367 рублей 17 копеек. Из расчета истца с применением коэффициента, указанного в договоре аренды, размер арендной платы за указанный период составил 600406 рублей 90 копеек. (л.д. 50-55 т.2)

Представитель истца явился в судебное заседание, требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска, просил применить срок исковой давности к требованиям встречного иска. Представитель истца представил расчет исковых требований (л.д.30-35, 188-190 т.1). Представитель истца представил возражения на встречное исковое заявление, из которых следует, что заказное письмо с уведомлением является надлежащей передачей юридически значимого сообщения – уведомления в рамках договора аренды и риск его не получения несет непосредственно получатель корреспонденции ФИО1 В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.14 года №1137, в случае, когда по истечении 42 месяцев с начала срока действия договора аренды отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, арендная плата рассчитывается с применением коэффициента 18,0. Уведомление об изменении ставки арендной платы было направлено в связи с изменением законодательства. (л.д.7-9 т.2)

Представитель ответчика ФИО1 явился в судебное заседание, возражал против удовлетворения требований, поддержал доводы встречного иска, представил возражения на иск (л.д.124-127 т.1) и возражения на заявление о применении срока исковой давности к требованиям встречного иска (л.д.69-70 т.2), представил правовую позицию (л.д.43-48 т.2). Просил восстановить срок исковой давности для защиты нарушенного права, поскольку уведомление было направлено по адресу, который не являлся местом жительства и местом регистрации жительства ответчика. Указанное уведомление было получено представителем ответчика при рассмотрении данного гражданского дела.

Представитель ответчика ФИО2 явился в судебное заседание, возражал против удовлетворения требований, встречный иск поддержал. Пояснил, что арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 7066 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО1 согласно дополнительного соглашения от 04.03.13 года к договору аренды от 25.07.11 года. ФИО2 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2930 кв. метров, на котором расположен объект незавершенного строительства с литерой В. ФИО2 не принимала на себя обязательств, связанных с арендой земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д.90, 98-99 т.1)

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, полагавшего требования первоначального и встречного иска не подлежащими удовлетворению, приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено следующее:

25.07.2011 года между КУГИ СПб (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен Договор №02/ЗД-07929 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование и владение два земельных участка:

1. кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 7066 кв. метров (участок 1);

2. кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2930 кв. метров (участок 2).

Согласно п. 3.1. договора аренды срок действия договора аренды до 24.06.2060 года. (л.д.10-17 т.1)

28.02.2013 года между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение уступки права аренды в связи с продажей объектов незавершенного строительства. В соответствии с условиями соглашения ФИО1 приняла права аренды у Комитета по управлению городским имуществом на участок 1 по Договору № 02/3Д-07929 аренды земельного участка от 25.07.2011 года. Участок 2 исключен из Договора в качестве объекта аренды (пункт 1 соглашения). (л.д.132-133 т.1)

28.02.13 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь застройки 940,3 кв. метра, степень готовности 49% (объект-1);

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь застройки 191,7 кв. метра, степень готовности 59% (объект-2);

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь застройки 54,2 кв. метра, степень готовности 69% (объект-3). (л.д.128-131 т.1)

04 марта 2013 года между Комитетом по управлению городским имуществом и ФИО1, ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №02\ЗД-07929 от 25.07.11 года. (л.д. 7-8, 134-136 т.1)

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды участок 1 (земельный участок зона 6, кадастровый №, расположенный по адресу: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 7066 кв. метров).

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: участок 1 предоставляется для размещения объекта незавершенного строительства (код функционального использования 10.1). После завершения строительства цель использования объекта недвижимости подлежит изменению сторонами исходя из функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на участке 1.

25.12.12 года между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение уступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в связи с продажей объекта незавершенного строительства. (л.д.100-101 т.1)

04.03.13 года между Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №02\ЗД-8093, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок зона 6, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 2930 кв. метров. (л.д.103-111 т.1)

Согласно выписке из ЕГРП от 02.11.17 года земельный участок с кадастровым №, площадью 7066 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, находится в аренде с 11.08.11 года по 24.07.60 года, правообладатель ФИО1, основание – договор аренды земельного участка от 25.07.11 года, дополнительное соглашение от 04.03.13 года, соглашение об уступке прав аренды от 28.02.13 года. (л.д.91-94 т.1)

Суд приходит к выводу, что требования истца, заявленные к ответчику ФИО4 в рамках договора аренды №02/3Д/07929 от 25.07.2011 года, о взыскании задолженности по оплате арендной платы в размере 17 511 775,04 рубля за период с 01.07.2014 по 30.06.2017 года, пени за просрочку платежа в размере 10 738 449,68 рублей, штрафа -1 612 107,30 рублей, расторжении договора и выселении с земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат, так как в заявленный период ФИО2 не являлась стороной спорного договора.

Из материалов дела следует, что в период с 01.07.2014 года по 11.08.2016 года участком 1 пользовалась ответчик ФИО1 на основании соглашения уступки прав аренды от 28.02.2013 года и на условиях первоначального договора (пункт 1 соглашения).

Согласно п. 3.7 договора аренды земельного участка, арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО1 производила оплату по договору аренды земельного участка, о чем представила соответствующие доказательства:

- за 2 квартал 2014 года оплата в размере 54849 рублей 82 копейки произведена 11.12.14 года (л.д.156 т.1);

- за 3 квартал 2014 года оплата в размере 63288 рублей 25 копеек произведена 25.12.14 года (л.д. 155 т.1);

- за 4 квартал 2014 года оплата в размере 63288 рублей 25 копеек произведена 20.01.15 года (л.д.153-154 т.1);

- за 1 квартал 2015 года оплата в размере 130142 рубля произведена 16.12.15 года (л.д.160 т.1);

- за 2 квартал 2015 года оплата в размере 632883 рубля произведена 16.12.15 года (л.д.161 т.1);

- за 3 квартал 2015 года оплата произведена в размере 133000 рублей и 500000 рублей произведена 22.12.15 года (л.д.158-159 т.1);

- за 4 квартал 2015 года оплата произведена в размере 632882 рубля 55 копеек произведена 27.05.16 года (л.д.157 т.1);

- 07.07.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 50000 рублей (л.д.168 т.1),

- 21.07.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 50000 рублей (л.д.169 т.1),

- 06.08.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 50000 рублей (л.д.167 т.1),

- 07.09.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 75000 рублей (л.д.166 т.1),

- 15.09.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 75000 рублей (л.д.165 т.1),

- 02.10.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 50000 рублей (л.д.164 т.1),

- 09.11.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 50000 рублей (л.д.163 т.1),

- 24.11.15 года произведена оплата по счету от 01.07.15 года в размере 50000 рублей (л.д.162 т.1).

Суд приходит к выводу о том, что доводы истца о нарушении ответчиком ФИО1 обязательств по оплате по договору аренды земельного участка в период с 01.07.14 года по 27.05.16 года, не соответствуют действительности, опровергаются представленными по делу доказательствами.

Статьями 65, 39.7 Земельного Кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены такие основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как принцип экономической обоснованности, предусматривающий, что арендная плата устанавливается с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен.

Арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определяется на основании Закона СПб от 21.11.2007 года №608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и постановления Правительства СПб от 26.11.2009 года №1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы.

В статье 1 Закона СПб №608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Размер арендной платы за земельный участок, определяемый в соответствии с Методикой определения арендной платы, устанавливается в договоре аренды (ст. 2 Закона N 608-119).

Пунктом 1 Положения установлено, что базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения призваны обеспечить соблюдение экономически справедливого баланса интересов Санкт-Петербурга и арендаторов земельных участков.

Таким образом, арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены. Размер арендной платы должен определяться исходя из законодательно утвержденных ставок с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид функционального использования участка, вид деятельности и категории арендаторов.

В силу п. 2.3. Положения код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе, зданий и сооружений.

Код функционального использования территории Кн-18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы (за исключением игорного бизнеса).

В соответствии с пунктом 3.1.2 Положения, в редакции, действующей до 28.12.16 года, арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам Кн-10.1, 10.2.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора № 02/3Д-07929 аренды земельного участка от 25.07.2011 года участок 1 предоставлен для размещения объектов незавершенного строительства (код функционального использования-10.1).

В соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения к Договору от 04.03.2013 года участок 1 предоставлен для размещения объекта незавершенного строительства (код функционального использования-10.1). После завершения строительства цель использования Участка подлежит изменению сторонами исходя из функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на участке 1.

Пунктом 3.4 Договора арендная плата за пользование участками установлена в рублях.

На основании пункта 3.5 Договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению, по формуле:

Атек=Акварт*Кд, где

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленной Правительством СПб на текущий год.

Согласно п. 3.6 договора аренды земельного участка №02\ЗД-07929 от 25.07.11 года – в случае изменения нормативно-правовых актов РФ и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с п. 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Неотъемлемым приложением Договора является расчет арендной платы, выполненный с применением кода функционального использования территории Кн 10.1. (л.д.25-28 т.1)

25.01.2018 года между истцом и ответчиком (ФИО1) по определению суда проведена сверка расчетов. Как следует из акта сверки расчетов, до 01.04.2015 года ставка арендной платы за участок 1 составляла 60 261,60 рублей.

Уведомлением от 22.03.2016 года №24412-44 Комитетом имущественных отношений СПб в одностороннем порядке изменена арендная плата за земельный участок к Договору №02/3Д-07929 от 25.07.2011 года, установлены следующие квартальные ставки арендной платы (л.д.5-6 т.1):

с 01.04.2015 года по 30.11.2015 года- 1 416 062, 73 рубля,

с 01.12.2015 года-1 679 278 рублей.

Указанное уведомление содержит ссылку на Закон Санкт-Петербурга от 05.12.07 года «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», п. 1.9 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.14 года №1137 «О внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.09 года №1379», п. 3.6 договора аренды земельного участка.

Из текста уведомления следует, что оно было направлено в адрес ФИО1 по адресу: <адрес>, между тем согласно адресной справке о прописке ФИО1 с 27.10.14 года зарегистрирована по адресу: <адрес>. (л.д.171 т.1)

Согласно условиям договора аренды земельного участка (п. 3.6), новый размер арендной платы, исходя из даты направления уведомления, мог быть применен не ранее второго квартала 2016 года. Указание в уведомлении на начало действия нового размера арендной платы, начиная с апреля 2015 года, является незаконным, противоречит условиям договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. По части 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Часть 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего изменения условий договора, в случаях им предусмотренных.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ", если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Следовательно, уведомление Комитета имущественных отношений от 22.03.2016 года №24412-44 об изменении размера арендной платы за земельный участок, изменяющее размер обязанности ответчика ФИО1, следует считать односторонней сделкой.

Пунктом 3.6 Договора № 02/3Д-07929 аренды земельного участка от 25.07.2011 года предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов РФ и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих изменение арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с пунктом 1.2 Договора) Арендатор вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней, с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

Доказательства того, что в соответствии с пунктом 3.6 Договора имелись основания для увеличения ставки арендной платы, истцом не представлены. Соразмерно указанному в уведомлении размер арендной платы нормативно-правовыми актами Санкт-Петербурга не увеличивался.

Истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств изменения вида деятельности арендатора, а именно использования ФИО1 земельного участка в спорный период под иные разрешенные виды функционального использования, чем установлены условиями договора аренды (с учетом условий соглашения уступки прав аренды и дополнительного соглашения от 04.03.2013 года к договору аренды).

Кроме того, порядок уведомления об измененной ставке арендной платы, предусмотренной условиями договора, истцом не соблюден. Уведомление датировано 22.03.2016 года, однако размер арендной платы изменен в одностороннем порядке с 01.04.2015 года, то есть на период, превышающий год до направления уведомления.

Текст уведомления не содержит обоснования причины увеличения арендной платы за земельный участок.

В судебном заседании представитель ответчика сообщил, что уведомление от 22.03.16 года не было получено ответчиком. Судом установлено, что уведомление направлено по адресу, по которому ответчик не проживала с 28.10.14 года.

Суд приходит к выводу, что оспариваемое уведомление от 22.03.16 года, изменяющее размер обязанностей ФИО1, следует считать односторонней сделкой, совершенной без соблюдения требований к ее совершению и не влекущей юридических последствий.

К уведомлению приложен расчет арендной платы за земельный участок, выполненный с применением кода функционального использования территории (Кн) 18.0 (ранее применялся (Кн 10.1), что позволяет сделать вывод о том, что увеличение арендной платы связано исключительно с применением истцом Кн 18.0.

Суд приходит к выводу о том, что имеются основания для восстановления ответчику срока для оспаривания уведомления от 22.03.16 года, поскольку он пропущен по уважительной причине. Уведомления направлено ответчику по адресу, по которому ответчик не проживал на 2016 год. Судом установлено, что о наличии уведомления от 22.03.16 года представителю ответчика стало известно при рассмотрении данного гражданского дела.

Суд полагает, что подлежат удовлетворению требования встречного иска о признании недействительным уведомления КИО от 22.03.16 года в части установления нового размера арендной платы, поскольку отсутствовали правовые основания для изменения размера арендной платы, применения коэффициента функционального использования территории 18,0.

Суд полагает несостоятельной позицию истца о применении абзаца 3 п. 3.1.2 «Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы», согласно которому, в случае, когда по истечении 42 месяцев с даты получения разрешения на строительство (но не позднее 54 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для осуществления реконструкции объекта капитального строительства) отсутствует разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, арендная плата рассчитывается по коду 18,0, поскольку данный пункт в указанной редакции принят 28.12.16 года, то есть после признания за ответчиком право собственности на реконструируемый объект.

Согласно справочного расчета арендной платы, представленной истцом письмом от 28.05.18 года, за спорный период без учета изменений арендной платы, сделанных уведомлением от 22.03.2016 года с применением кода функционального использования территории Кн 10.1, ставка ежеквартальной арендной платы с 01.07.2014 года до 30.11.2015 года составляет 60 261,600 рублей, с 01.12.2015 года- 71 462,940 рублей. (л.д.24-26 т.2)

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 с представленным справочным отчетом и указанными ставками ежеквартальной арендной платы согласилась.

Ответчик оспаривала период начисления арендной платы, полагая договор аренды расторгнутым с 20.06.2016 года. Указала на то, что ФИО1, используя земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, достроила и реконструировала расположенный на нем объект незавершенного строительства.

К материалам дела представителем ответчика приобщены копии свидетельств о регистрации права собственности ФИО1 на квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, подтверждающие факт внесения записи о регистрации права на вновь созданные объекты недвижимости-квартиры 20.06.2016 года, а также выписки из ЕГРП, подтверждающие, что в настоящее время квартиры ФИО1 отчуждены и принадлежат третьим лицам.

По запросу суда Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 07.02.18 года предоставлены сведения о принадлежности квартир, расположенных по адресу: <адрес>. (л.д. 178-187 т.1). Согласно представленным сведениям право собственности на квартиры было зарегистрировано за ФИО1 20.06.16 года, после чего квартиры были проданы и зарегистрировано прекращение права собственности на квартиры в период с 29.07.16 года по 11.08.16 года.

Согласно п. 26 постановления №73 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» - согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15.02.2016 года подтверждено, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью 7066 кв.метров, достроен и реконструирован ФИО1 Результатом строительных работ явилось возведение многоквартирного дома. Указанным решением право собственности на многоквартирный дом по основаниям части 3 ст. 222 ГК РФ признано за ФИО1 (л.д.84-96 т.2)

Решение Выборгского районного суда обжаловано Комитетом имущественных отношений в апелляционном порядке по тем основаниям, что Комитет не был привлечен к участию в деле.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25.12.18 года решение Выборгского районного суда от 15.02.2016 года по делу № 2-553/16 отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. (л.д.97-107 т.2)

Отказ в удовлетворении требований ФИО1 мотивирован тем, что в настоящее время зарегистрировано право собственности иных собственников. Признание права собственности за ФИО1 на квартиры, уже отчужденные ею, нарушат права нынешних собственников объектов недвижимости, не влечет восстановление ее прав.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что ФИО1 фактически использовала земельный участок в соответствии с договором аренды, не вступая в противоречие, поскольку дополнительным соглашением от 04.03.2013 года предусмотрено, что после завершения строительства цель использования участка подлежит изменению сторонами исходя из функционального назначения объекта недвижимости; дом построен в территориальной зоне, отведенной, в том числе, для застройки жилых домов, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, соответствует требованиям пожарной безопасности, сохранение дома угрозы жизни и здоровья граждан не создаст.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания за ФИО1 права собственности на данный многоквартирный дом, подтвердил правомерность регистрации прав за ФИО1 на вновь созданный объект недвижимости и законность отчуждения ею помещений в пользу третьих лиц.

При таких обстоятельствах с 20.06.2016 года (момента регистрации права собственности ФИО1 на квартиры многоквартирного дома) действие Договора № 02/3Д-07929 аренды земельного участка от 25.07.2011 года прекращено, арендная плата уплате не подлежит.

Суд приходит к выводу о том, что арендная плата подлежала уплате с даты передачи ответчику земельного участка до 20.06.16 года, основания для уплаты арендной платы после указанной даты отсутствуют.

В соответствии с актом сверки расчетов от 25.01.2018 года, подписанным сторонами, с 01.07.2014 по 20.06.2016 года в счет арендной платы ФИО1 выплачено арендодателю 2 689 367,17 рублей.

Согласно справочному расчету за период с 01.07.2014 года до 20.06.2016 года размер арендной платы ФИО5 по Договору № 02/3Д-07929 аренды земельного участка от 25.07.2011 года составил 600 406,90 рублей. Суд полагает возможным использовать указанный справочный расчет при определении размера арендных платежей, подлежащих уплате ответчиком по договору аренды земельного участка.

Следовательно, переплата арендных платежей за спорный период составила 2088960 рублей 27 копеек (2689367,17 – 600406,90).

Суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика ФИО1 задолженности по оплате арендных платежей. В связи с чем, в удовлетворении требований о взыскании задолженности, пени надлежит отказать.

По мнению суда, требования истца о расторжении договора и взыскании штрафа, основанные на положениях ст. ст. 5.4, 6.3.1 Договора, удовлетворению не подлежат, так как факт использования Арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные п.1.2. Договора истцом не доказан, действие договора аренды земельного участка прекратилось 20.06.16 года.

Суд полагает, что не имеется оснований для удовлетворения требований истца о выселении ответчика ФИО1 со спорного земельного участка, поскольку ответчик в настоящее время не имеет никакого отношения к земельному участку, не занимает его на каком-либо основании.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, выселении, взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа – отказать.

Признать недействительным уведомление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №24412-44 от 22.03.16 года в части установления величины арендной платы за земельный участок, кадастровый паспорт №, за период с 01.04.15 года по 30.11.15 года в размере 1416062 рубля 73 копейки, с 01.12.15 года 1679278 рублей 44 копейки.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ФИО1 2088960 рублей 27 копеек, судебные расходы 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.

Судья Гребенькова Л.В.