Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Муниципального образования город Ирбит к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, встречному иску ФИО3 к администрации Муниципального образования город Ирбит о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, взыскании понесенных расходов на выполнение капитального ремонта,

у с т а н о в и л:

администрация МО город Ирбит обратилась с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, по тем основаниям, что по договору аренды № от 10.12.2015 ответчику был передан объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, по состоянию на 01.02.2019 у него имеется задолженность по договору аренда в сумме 2 147 368,32 руб., которую истец просил взыскать с ответчика с учетом пени в сумме 772 430,50 руб.

Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО3 обратился с встречным иском, указав, что на момент передачи объект находился в неудовлетворительном состоянии, что отражено в акте приема-передачи от 19.11.2015, протоколе разногласий от 29.02.2016. В связи с чем, в договор аренды был включен пункт 6.4, предусматривающий, что Арендатор производит капитальный ремонт объекта за счет собственных средств, с дальнейшим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы в порядке, установленном в нормативном правовом акте Думы МО город Ирбит. Однако ни номера, ни даты нормативного правового акта Думы МО не указано, и представлено не было. Постановлением администрации МО город Ирбит от 06.04.2016 № было согласовано проведение капитального ремонта объекта за счет арендатора со ссылкой на пункт 3.2.6 договора: своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендованных объектов. По окончании выполнения работ на общую сумму 3 542 170,23 руб. ФИО3 был представлен пакет документов для предоставления льгот по договору аренды. 27.12.2018 администрацией было отказано в предоставлении льгот ввиду имеющейся задолженности по договору аренды со ссылкой на Положение «О предоставлении льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом МО город Ирбит на праве аренды», утвержденного решением Думы МО город Ирбит 22.09.2005. Учитывая, что администрацией МО город Ирбит был согласован капитальный ремонт объекта, который был выполнен за счет собственных средств арендатора, стоимость выполненных работ согласно акту приемки составила 3 542 170,23 руб., ФИО3 просил обязать администрацию МО город Ирбит зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в сумме 1 374 937,82 руб., оставшуюся сумму в размере 2 176 232,41 руб. взыскать с администрации как расходы, понесенные на выполнение капитального ремонта нежилого объекта по договору аренды от 10.12.2015 № (том 1, л.д. 55-57).

При рассмотрении дела представитель администрации МО город Ирбит уточнил первоначально заявленные требования, с учетом зачета в счет арендной платы задатка на участие в аукционе, срока фактической передачи нежилого помещения просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 11.03.2016 по 01.02.2019 в сумме 1 341 503,97 руб. и пени в сумме 705 719,68 руб. (том2, л.д.152-153). В удовлетворении встречных требований просил отказать, ссылаясь на положение пунктов 3.2.6 и п.6.4 договора аренды, предусматривающих выполнение арендатором капитального ремонта за счет собственных средств с дальнейшим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы, в порядке, установленном в нормативно-правовом акте Думы МО г.Ирбит. Таким нормативно-правовым актом является Положение «О порядке предоставления льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом МО город Ирбит на праве аренды», утвержденное Решением Ирбитской городской Думы от 22.09.2005 №. Иных нормативно-правовых актов о предоставлении льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом Думой МО г.Ирбит не принималось. Положение находится в свободном доступе на сайте администрации МО город Ирбит. Кроме того, за разъяснениями о порядке предоставления льгот при заключении договора ФИО3 не обращался, позднее данный порядок был разъяснен ему в письме от 10.08.2017 №. Согласно Положению вопрос о предоставлении льгот решается коллегиально, при условии предоставления всего пакета документов. При наличии задолженности по арендной плате за два срока уплаты подряд в предоставлении льгот по арендной плате может быть отказано. ФИО3 арендная плата не была уплачена ни разу, в счет арендной платы был перечислен только задаток за участие в аукционе на заключение договора аренды, в связи с чем, в предоставлении льготы было отказано. Осуществление взаимозачета, как того просит ФИО3 во встречном иске, в силу положений ст.ст. 218, 219 Бюджетного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Ответчик ФИО3 не согласился с первоначально заявленным иском, настаивая на удовлетворении встречного иска, пояснил, что до заключения договора аренды он знал о неудовлетворительном состоянии здания, в связи с чем, по его просьбе в договор был включен пункт 6.4 о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы. На иных основаниях он бы не заключил договор. На протяжении длительного периода времени администрация не предъявляла требований по арендной плате, в связи с чем, он рассчитывал, что по окончании ремонта, его стоимость будет зачтена в счет аренды.

Представитель ответчика ФИО4 в качестве возражений с первоначальным иском указала, что в силу ч.1 ст.611, ч.1 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и несет ответственность за недостатки сданного имущества. ФИО3 узнал об истинном состоянии имущества не в момент проведения аукциона и заключения договора 10.12.2015, а позднее, в связи с чем, и уведомил арендодателя об имеющихся недостатках 29.02.2016. арендодатель в свою очередь не исполнил обязательства по содержанию муниципального имущества (ст. 616 ГК РФ), возложив в свою очередь обязанность по текущему и капитальному ремонту на арендатора. ФИО3 принял помещение с возражениями относительно неудовлетворительного состояния объекта, согласился, что данный объект требует ремонта за счет собственных средств с дальнейшим зачетом в счет арендной платы. При этом ФИО3 не по своей инициативе провел ремонтные работы с согласия арендодателя, известив администрацию о скрытых недостатках имущества, согласовал работы и получил разрешение на проведение капитального и текущего ремонта. Исходя из этого, в силу положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Выслушав доводы сторон, мнение специалиста, исследовав письменные доказательства, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности договоров и иных сделок, которые порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что по результатам проведенного аукциона 10.12.2015 года между администрацией МО г.Ирбит (арендодателем) и ФИО3 (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для видов деятельности не запрещенных законодательством Российской Федерации. Срок аренды установлен с 10.12.2015 по 09.12.2020, арендная плата определена в сумме 480 400 руб. в год (том1, л.д. 3-8).

Как следует из договора аренды, арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца в размере 1/12 ставки арендной платы в год (п.4.3 договора аренды).

Несмотря на наличие акта приема-передачи спорного объекта арендатору от 10.12.2015, фактически объект был передан ФИО3 11.03.2016, что не оспаривалось сторонами.

01.02.2019 между сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды, по акту приема-передачи от 01.02.2019 нежилое помещение было передано администрации МО г.Ирбит (том 1, л.д.73-74).

В нарушение условий по оплате аренды нежилого помещения, предусмотренных договором, обязательства ответчиком не выполнялись, в связи с чем образовалась задолженность за период с 11.03.2016 по 01.02.2019 в сумме 1 341 503,97 руб. (том 2, л.д. 153).

Суд соглашается с представленным расчетом задолженности, поскольку он ответчиком не опровергнут. Факт невнесения платежей по договору арены ответчиком ФИО3 также не оспаривается.

Поскольку ответчиком задолженность по арендным платежам не уплачена, требование о взыскании арендной платы, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Заключенным между сторонами договором аренды недвижимого имущества предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы арендной платы за установленный платежный период (п.5.2 договора).

При определении размера пени суд учитывает, что согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

14.12.2018 администрацией МО г.Ирбит в адрес ФИО3 была направлена претензия о наличии образовавшейся задолженности по состоянию на 10.12.2018 в сумме 2 251 434,45 руб. (том 1, л.д. 12), которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно представленного истцом расчета пени рассчитаны за период с 10.04.2016 до 01.02.2019 в сумме 705 719,68 руб.(том 2, л.д.153).

Судом проверен представленный расчет пени, по мнению суда, данный расчет произведен верно, с учетом установленной договором ставки.

Суд не находит оснований для освобождения ответчика от обязанности вносить арендную плату за период проведения капительного ремонта арендованного имущества, поскольку в договоре не согласовано данное условие, в связи с чем, ФИО3 согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан уплатить арендодателю сумму задолженности по арендной плате. Сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время, но не лишает арендодателя права требовать с арендатора суммы основного долга и имущественных санкций за неисполнение договора, образовавшиеся до момента его расторжения.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ФИО3 своих обязанностей по договору аренды, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма арендных платежей в размере 1 341 503,97 руб., пени в сумме 705 719,68 руб.

Возражая против исковых требований по первоначальному иску, ФИО3 указал на условия договора, согласно которым стоимость капитального ремонта арендованного имущества засчитывается в счет арендной платы. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО3 в суд со встречным иском.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (пункт 1). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

Поскольку указанная норма устанавливает диспозитивное регулирование, ответчик

ссылался на п.6.4 раздела «Особые условия» договора аренды, согласно которого арендатор производит капитальный ремонт объекта за счет собственных средств, с дальнейшим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы в порядке, установленном в нормативном правовом акте Думы МО г.Ирбит (л.д.3-7).

Полагая, что по условиям договора не определен конкретный нормативный документ Думы МО г.Ирбит, которым устанавливается порядок зачета стоимости ремонта в счет арендной платы, а при неудовлетворительном состоянии объекта требовалось проведение капитального ремонта, ответчик предполагал, что ремонт будет осуществлен за счет собственных средств с дальнейшим зачетом в счет арендной платы. Относительно такого толкования условий договора возражал истец.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно толкования условий договора по поводу зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Принимая во внимание пункт 6.4 договора аренды, суд оценивает его по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи с пунктом 3.2.6 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендованного объекта.

Как следует из материалов дела, предусматривая зачет стоимости ремонта в счет арендной платы и ссылаясь на нормативный правовой акт Думы МО г.Ирбит, администрация МО город Ирбит имела ввиду Решение Ирбитской городской Думы от 22.09.2005 №, которым утверждено Положение о порядке предоставления льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом Муниципального образования город Ирбит на праве аренды, которое предусматривает льготы для арендаторов муниципального имущества (том 1, л.д. 20-25). Иных нормативно-правовых актов о предоставлении льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом, как и зачете стоимости ремонта в счет арендной платы Думой МО г.Ирбит не принималось.

Кроме того, исходя из сложившейся деловой практики и обстоятельств дела администрация МО город Ирбит исходя из положений ст.ст.218, 219 Бюджетного кодекса Российской Федерации не вправе самостоятельно осуществлять исполнение бюджета по доходам и расходам путем прекращения обязательств зачетом.

Учитывая, что договор аренды был заключен по результатам конкурса, и внесение каких-либо изменений в представленный на конкурс проект договора, не допускается, ФИО3 не исключен был возможности ознакомиться с нормативно-правовым документом, указанным в договоре, и имеющемся в свободном доступе на сайте администрации МО город Ирбит, в связи с чем, суд находит несостоятельными доводы ответчика об отсутствии номера и даты нормативно-правового акта Думы МО г.Ирбит, регулирующий порядок предоставления льгот. Кроме того, за разъяснениями о порядке предоставления льгот при заключении договора ФИО3 не обращался, позднее, данный порядок был разъяснен ему в письме от 10.08.2017 № (том 1, л.д. 167), что не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд не может принять доводы ФИО3 относительно его толкований условий договора, поскольку позволяет стороне ответчика извлекать преимущество из ее незаконного и недобросовестного поведения (п.4 ст. 1 ГК РФ). В противном случае толкование договора приводит к такому пониманию условия договора, которое администрация МО город Ирбит с очевидностью не могла иметь в виду.

Таким образом, суд приходит к выводу, что по условиям договора аренды от 10.12.2015 обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендатора, при этом указано, что капитальный ремонт производится за счет арендатора.

Настаивая на удовлетворении встречного иска путем зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы в сумме 1 374 937,82 руб., оставшуюся сумму в размере 2 167 232, 41 руб. путем взыскания с ответчика как расходы, понесенные на выполнение капитального ремонта спорного объекта, ФИО3 не представлено доказательств несения расходов по капитальному ремонту в заявленной сумме. Локальный сметный расчет на ремонт фасада, крыши и внутреннюю отделку помещения <адрес> на сумму 3 542 170,23 руб., на который ссылается ответчик, содержит сведения не только по капитальному, но и по текущему ремонту (том 1, л.д.138-150). Согласно экспертному заключению по результатам строительно-технической экспертизы ООО «Промышленная безопасность» № 2-837/2019 от 20.01.2020 стоимость фактически выполненного объема работ по капитальному ремонту здания, по адресу: <адрес>, в рамках работ указанных в локальном сметном расчете на сумму 3 542 170,23 руб., составляет 1 122 104,82 руб. (том1, л.д.208).

Судом отклонены возражения ответчика, подтвержденные показаниями специалиста ФИО5, относительно не включения экспертом отдельных видов работ по капитальному ремонту, поскольку оснований не доверять экспертному заключению, не установлено.

Суд не может согласиться с доводами ответчика по поводу того, что согласие арендодателя на проведение капитального ремонта является основанием для возмещения стоимости этого ремонта, так как постановлением администрации МО г.Ирбит от 06.04.2016 № проведение капитальных работ ответчику было согласовано в порядке п. 3.2.6 договора аренды за счет средств арендатора (том 1, л.д.47).

То обстоятельство, что администрацией длительное время не предъявлялись требования о взыскании задолженности и неоднократные обращения ФИО3 по поводу зачета стоимости ремонта в счет арендной платы также не может судить о намерении администрации освободить в дальнейшем ответчика от арендной платы в связи с проведением капитального ремонта, поскольку из имеющейся переписки не усматривается согласие администрации на осуществление взаимозачета (том 1, л.д. 82-93, 114-115,151-162).

Как следует из материалов дела, на момент передачи спорного нежилого здания ФИО3 был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду здания, что подтверждается подписанным им в одностороннем порядке протоколом разногласий к акту приема-передачи объекта от 29.02.2016 (том1, л.д.69), согласился на принятие в пользование именно такого имущества.

Таким образом, поскольку ФИО3 знал о недостатках арендованного имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, в дальнейшем, он не вправе требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков.

Суд не может согласиться с мнением ответчика о возложении ответственности на арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этим имуществом в силу ч.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После принятия арендуемого помещения, ФИО3 не ставил администрацию в известность о наличии каких-либо скрытых недостатках. Доказательства, подтверждающие наличие скрытых недостатков в переданном арендатору помещении, суду не представлены.

Материалы дела также не содержат доказательств того, что имеющиеся на момент принятия объекта недостатки полностью или частично препятствовали пользованию этим имуществом. Так согласно экспертному заключению по результатам строительно-технической экспертизы ООО «Промышленная безопасность» № 2-837/2019 от 20.01.2020 отсутствует обоснование проведения капитального ремонта (том 1, л.д.204, 208), т.е. ФИО3 не представлено доказательств необходимости проведения капитального ремонта. Имеющийся износ здания согласно техническим данным БТИ не является основанием для выполнения работ по капитальному ремонту.

Доводы ответчика ФИО3 относительно того, что произведенные ремонтно-строительные работы являются неотделимым улучшением арендованного имущества, в связи с чем затраты на произведенный капитальный ремонт подлежат возмещению арендодателем были опровергнуты условиями договора аренды, согласно п.6.3 которого по окончании договора стоимость неотделимых улучшений объекта арендатору не возмещается (том 1, л.д.6).

Таким образом, поскольку условиями договора аренды от 10.12.2015 обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора за свой счет, ответчиком не доказана необходимость проведения капитального ремонта из-за ненадлежащего состояния арендованного имущества, а также то, что на момент передачи ему арендованного помещения имелись недостатки, препятствующие его использованию по назначению, о которых администрации заранее было неизвестно, и которые не могли обнаружиться во время осмотра или проверки помещения при его получении, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения встречных требований по возмещению расходов по капитальному ремонту арендованного нежилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину по первоначально заявленному иску, от уплаты которой истец был освобожден на основании подп. 19 п.1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым взыскать с ответчика, не освобожденного от ее уплаты, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Муниципального образования город Ирбит к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу администрации Муниципального образования город Ирбит задолженность по договору аренды № от 10 декабря 2015 года в размере 1 341 503 руб. 97 коп, пени в размере 705 719 руб. 68 коп. Всего к взысканию: 2 047 223 руб. 65 коп.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в сумме 18 436 руб. 12 коп. в доход местного бюджета.

Встречные исковые требования ФИО3 к администрации Муниципального образования город Ирбит о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, взыскании понесенных расходов на выполнение капитального ремонта, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, путем подачи апелляционной жалобы через Ирбитский районный суд Свердловской области.

Председательствующий /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2020 года.