Гражданский кодекс часть 1

Фролова М.А. в лице представителя Фатеевой Е.А. обратилась в суд с иском к Бекасову С.В. о расторжении договора аренды, в обосновании иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ года между Фроловой М.А. и ответчиком был составлен договор аренды № нежилого помещения. В соответствии с условиями данного договора объектом аренды являлось помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Срок действия вышеуказанного договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ года. Решением Кумылженского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ года на Фролову МА возложена обязанность зарегистрировать вышеуказанный договор аренды в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. С целью регистрации данного договора она обратилась в органы государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, но в регистрации данного договора ей было отказано, в связи с тем, что отсутствует второй экземпляр договора, существенные условия договора, а именно площадь объекта не соответствует фактической площади по данным технического паспорта. Она неоднократно в письменной форме предлагала ответчику составить соответствующие документы для регистрации договора в надлежащем порядке и направить в её адрес либо сдать их на регистрацию самостоятельно. До настоящего времени никаких действий со стороны ответчика не последовало. ДД.ММ.ГГГГ службой судебных приставов <адрес> возбуждено исполнительное производство №. Постановлением судебного пристава-исполнителя ДД.ММ.ГГГГ года данное исполнительное производство было окончено в связи с невозможностью исполнения исполнительного документа. Считает, что ответчик использует принадлежащее ей недвижимое имущество без установленных законом и договором оснований. Ответчиком Бекасовым С.В. неоднократно, более двух раз подряд нарушались сроки оплаты арендной платы.

В результате проверки помещения магазина комиссией при администрации Кумылженского района ДД.ММ.ГГГГ года выявлено, что помещение магазина реконструировано - проведён капитальный ремонт. В нарушение договора аренды ответчик имел право проводить за свой счёт только текущий ремонт, капитальный ремонт - право арендодателя. Ответчик данную перепланировку и реконструкцию, капитальный ремонт произвёл без согласия арендодателя. Кроме того ответчик своими действиями по эксплуатации, принадлежащего истцу помещения существенно ухудшает его состояние. Так, отопление помещения осуществляется котлом «Кебер» от баллона со сжиженным газом. Данные действия допустимы, так как они создают угрозу жизни и здоровью людей, так как магазин относится к общественным зданиям. Одним из оснований для расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года являются действия ответчика, влекущие за собой причинение истцу имущественного ущерба, а именно из-за перепланировки помещения, проведённой ответчиком без истца согласия, двери в помещении установлены неправильно с точки зрения пожарной безопасности, что является нарушением правил пожарной безопасности и влечёт за собой наложение административного штрафа на истца, как на собственника помещения. Данные факты подтверждаются неоднократными предписаниями и протоколами пожарного инспектора. Из-за отсутствия пожарной сигнализации в помещении магазина, в адрес истца неоднократно выписывались предписания государственным пожарным инспектором, а так же неоднократно была возложена административная ответственность. Ответчик произвёл действия по проведению капитального ремонта без получения согласия со стороны истца и в настоящий момент требует возврата потраченных на ремонт денежных средств. Считает, что в данной ситуации, если бы ответчик изначально включил данное положение в договор аренды, истец бы возможно заключила его на более выгодных для неё условиях, либо вообще отказалась от его заключения и сдачи в аренду данного нежилого помещения. Просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года и обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Фроловой М.А. - Фатеева Е.А. исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объёме.

Представитель истца Фроловой М.А. – Фролова Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объёме.

Ответчик Бекасов С.В. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям письменного возражения на исковое заявление.

Представитель ответчика Бекасова С.В. – Ермолаева И.В. в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям письменного возражения на исковое заявление.

Третье лицо Бекасова Л.Л. в судебное заседание не явилась, предоставила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу ст. 320 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что Фролова М.А., являясь собственником здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года заключила с индивидуальным предпринимателем Бекасовым С.В. договор аренды № нежилого помещения – вышеуказанного здания магазина, согласно которому Фролова М.А. сдала ИП Бекасову С.В. сроком на <данные изъяты> лет в аренду помещение, расположенное по адресу: <адрес>, для ведения торгово-закупочной деятельности (л.д.6).

Пунктом 3 указанного договора установлен размер арендной платы - 10 000 рублей с уплатой ежемесячно не позднее 1 числа следующего месяца.

Пунктом 4 договора аренды установлены снования для досрочного расторжения данного договора, а именно по инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в случаях, если арендатор использует имущество не в соответствии с настоящим договором и если арендатор не внёс арендную плату в течение трёх месяцев.

Стороны достигли существенных условий договора, а именно о предмете арендуемого имущества и его местонахождении, срока действия данного договора, размера арендной платы, условий расторжения договора и его продления.

Решением Кумылженского районного суда Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ года на Фролову М.А. возложена обязанность зарегистрировать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключённого между Фроловой М.А. и ИП Бекасовым С.В., в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (л.д.9-11).

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ года Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, по причине того, что площадь магазина в заявлении на регистрацию аренды указана – <данные изъяты> кв.м., а в договоре аренды – <данные изъяты> кв.м. (л.д. 7).

Постановлением судебного пристава-исполнителя <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года окончено исполнительное производство №, возбуждённое на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного Кумылженским районным судом Волгоградской области, предмет исполнения – зарегистрировать договор аренды №, исполнительный лист возвращён взыскателю, в связи с невозможностью обязать должника совершить указанные действия (л.д.8).

Фролова М.А. уведомляла Бекасова С.В. о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года и освобождении занимаемого помещения, в связи с нарушением им условий договора аренды, а именно систематической неуплаты арендной платы в установленные в договоре сроки, проведением в помещении капитального ремонта, перепланировки и реконструкции без согласия арендодателя, осуществлением отопления помещения котлом от баллона со сжиженным газом, что создаёт угрозу жизни и здоровью людей (л.д. 15).

Решением Кумылженского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ года в удовлетворении исковых требований Фроловой МА к Бекасову Сергею Валентиновичу о расторжении договора аренды и запрещении хозяйственной деятельности отказано (л.д.61-63).

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ года решение Кумылженского районного суда Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (л.д. 64-65).

В силу положений ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имущество по договору аренды было передано Бекасову С.В. и в настоящее время он осуществляет в нём торгово-закупочную деятельность, что соответствует условиям договора аренды, при этом фактов задержки в перечислении арендных платежей сроком более трёх месяцев, судом не установлено.

Довод истца о том, что проведение Бекасовым С.В. в помещении магазина капитального ремонта, перепланировки и реконструкции без согласия арендодателя, является нарушением существенных условия договора, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку реконструкция и перепланировка арендатором арендуемого помещения без получения разрешительной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, если помещение требовало капитального ремонта и в результате проведённой реконструкции было улучшено.

Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что осуществление отопления помещения котлом от баллона со сжиженным газом является основанием для расторжения договора аренды, поскольку создаёт угрозу жизни и здоровью людей, так как, в ходе неоднократных проверок, проводимых отделением надзорной деятельности по Кумылженского району УНД ГУ МЧС России по Волгоградской области в отношении ИП Бекасова С.В. были выявлены нарушения требований пожарной безопасности, однако, вопрос о приостановлении деятельности ИП Бекасова С.В. не разрешался.

Вместе с тем вступившим в законную силу решением Кумылженского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ года установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года Фролова Л.В. обратилась в ОАО «Михайловкамежрайгаз» с заявлением об отключении газового оборудования в магазине «<данные изъяты>», расположенном по <адрес>, в связи с производственной необходимостью, и ДД.ММ.ГГГГ года работниками ОАО «Михайловкамежрайгаз» произведены работы по отключению газоиспользующего оборудования – котла с установкой заглушки и пломбы на вводе в здание. ДД.ММ.ГГГГ года Фролова Л.В. обратилась в <данные изъяты> филиал ООО «Волгоградэлектросбыт» с заявлением об отключении электроэнергии в магазине «<данные изъяты>», расположенным по <адрес>, в связи с производственной необходимостью, и работниками ОАО «Волгоградоблэлектро» филиал Михайловский межрайонные электросети выполнен наряд на отключение абонента ИП Фроловой Л.В. по адресу: <адрес>, от электросетей.

В настоящее время задолженность по договору аренды №ДД.ММ.ГГГГ года здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> заключённого между Фроловой М.А. и индивидуальным предпринимателем Бекасовым С.В. отсутствует.

Суд не может принять в качестве основания для расторжения вышеуказанного договора аренды здания магазина принять указанные представителями истца Фроловой М.А. – Фроловой Л.В. и Фатеевой Е.А. доводы о том, что оплата по данному договору аренды произведена не Бекасовым С.В., а Бекасовой Л.Л., поскольку последняя является супругой Бекасова С.В., и производила оплату по договору аренды по просьбе Бекасова С.В. Вместе с тем суд учитывает, что каких-либо вопросов по поводу получения платежей по договору аренды от Бекасовой Л.Л. у арендодателя не возникало.

При таких данных суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Фроловой МА к Бекасову СВ о расторжении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года, и возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Волгоградская область, Кумылженский район, ст. Кумылженская, ул. Комарова, 1б, поскольку не имеется оснований, установленных ч. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Фроловой МА к Бекасову СВ о расторжении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ года, возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Волгоградский областной суд через Кумылженский районный суд Волгоградской области.

Мотивированный текст решения изготовлен 20 января 2015 года.

Судья Д.Е. Кузьмин