Гражданский кодекс часть 1

ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СолараИнвест» в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности от 10.01.2022 г., ФИО5, действующего на основании доверенности от 10.03.2022 г. №1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СолараИнвест» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании суммы в счет уменьшения покупной цены, неустойки и компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СолараИнвест» (далее – ООО СЗ «СолараИнвест») об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании суммы в счет уменьшения покупной цены, неустойки и компенсации морального вреда.

Свои требования мотивировала тем, что 11 января 2018 г. между истцом и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве, предметом которого является передача участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома квартиры, имеющей следующие проектные параметры и характеристики: <данные изъяты>

На момент заключения настоящего договора его цена составляет 2 662 880 рублей.

24 декабря 2018 г. вышеуказанная квартира передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиры <данные изъяты>.

Стоимость передаваемой квартиры на момент подписания передаточного акта истцом полностью уплачена.

Ввиду обнаружения в квартире множественных строительных дефектов участник долевого строительства обратился для проведения экспертного исследования в АНО «Региональный центр судебных экспертиз».

Согласно выводам акта экспертного исследования № от 19.04.2021г.:

В квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты> имеются несоответствия (строительные дефекты) в выполненных строительно-монтажных и отделочных работах требованиям нормативной действующей документации (СП, ГОСТ и т.д.), а также иным обязательным требованиям.

Причиной возникновения выявленных несоответствий (строительных дефектов) являются нарушения требований действующей нормативной документации (СНиП, ГОСТ и т.д.) по строительно-монтажным и отделочным работам, то есть производственная.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных несоответствий (строительных дефектов) в квартире по адресу: <адрес> определялась с использованием автоматизированного программного комплекса «РИК» (ресурсно-индексное калькулирование) в текущих ценах 1 квартала 2021 г., с учетом НДС и на день дачи исследования составляет 280 814 рублей.

23 апреля 2021 г. истец обратился к ответчику с претензией с требованием о выплате денежной суммы в размере 280 814 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., расходов, затраченных на проведение независимой экспертизы и составление акта экспертного исследования № от 19.04.2021 г. в размере 30 000 рублей.

17 мая 2021 г. претензия частично удовлетворена. Ответчиком в пользу истца выплачена денежная сумма в размере 131 137 рублей, из которых: 101 137 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора, 30 000 рублей в счет возмещения расходов, затраченных на проведение независимой экспертизы.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора денежная сумма в размере 179 677 рублей (280814,00 – 101137,00).

Учитывая, что претензия вручена ответчику 23 апреля 2021 г., требования, изложенные в претензии, оставлены без удовлетворения, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 17.05.2021 по 22.06.2021 в размере 66 480 руб. 49 коп. (179677,00 х 1% х 37 дней).

Указывает также, что истец испытывает нравственные страдания от того, что долгое время не может пользоваться своим жильем, так как строительные недостатки, обнаруженные истцом, не устранены, претензия, поданная в защиту своих интересов, застройщиком оставлена без должного внимания и исполнения. Со своей стороны истец полностью исполнил договорные обязательства, рассчитывая на получение качественных услуг от застройщика. Каждый день, думая о сложившейся ситуации, испытывает чувство обиды, разочарования, сопровождавшиеся головными болями. Ответчик же не только нарушает законные права истца, но и вынуждает тратить много времени и сил на ведение переговоров с ним. Вследствие необходимости вести с застройщиком длительные бесполезные переговоры истец испытывает сильный нервный стресс и переживания, сопровождающиеся головными болями. Поэтому истец считает, что своими действиями ответчик причинил ему моральный вред, на компенсацию которого он имеет право в соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Причиненный моральный вред истец оценивает в 50 000 рублей.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) с учетом выводов проведенной по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы (т.4 л.д. 158-159), просит:

- признать ничтожными пункты 5.2.3, 5.9 договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., заключенного между ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «СолараИнвест»;

- уменьшить цену договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., заключенного между ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «СолараИнвест», на 452 377 рублей до 2 210 503 рублей;

- взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены указанного договора денежную сумму в размере 351 240 рублей, неустойку за период с 17 мая 2021 по 1 сентября 2021 в размере 375 826 рублей 80 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца, а также расходы, затраченные на проведение повторной судебной строительно-технической экспертизы, в размере 48 742 рубля 60 копеек.

В судебное заседание истец ФИО1, третье лицо – ФИО3 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, истец ходатайствовала о рассмотрении дела по существу в её отсутствие.

Представитель истца – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представители ответчика - ООО СЗ «СолараИнвест» ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения в полном объеме исковых требований. Представитель ФИО4 указал об отсутствии оснований для удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора. В случае же удовлетворения судом исковых требований просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки и штрафа ввиду их несоразмерности последствиям нарушения обязательства, применить правила разумности и справедливости при присуждении компенсации морального вреда, применить срок исковой давности к требованию о признании ничтожными пунктов 5.2.3, 5.9 рассматриваемого договора участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г.

На основании положений статьи 167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца и третьего лица.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, опросив экспертов, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 11 января 2018 г. между обществом с ограниченной ответственностью «СолараИнвест» (в настоящее время - ООО СЗ «СолараИнвест») - «застройщик» и ФИО6 (фамилию сменила на «ФИО8» после регистрации 14.04.2018 г. брака с ФИО3) – «участник долевого строительства» заключен договор № участия в долевом строительстве (далее – договор, договор участия в долевом строительстве), что подтверждается копией договора, зарегистрированного в установленном законом порядке (т.1 л.д. 11-26).

Согласно условиям указанного договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 9-этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику квартиру со строительным номером №, по цене 2 662 880 рублей, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Пунктом 5.3 договора участия в долевом строительстве установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, - 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, качество объекта долевого строительства должно соответствовать условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также обязательным требованиям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 №1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно пункту 1.2 договора, описание объекта долевого строительства содержится в пункте 2.5 договора. Квартира передается участнику частично без внутренней отделки. Перечень устанавливаемого застройщиком в квартире инженерного оборудования и проводимых им отделочных работ определен в пункте 2.5.1 настоящего договора.

Пунктом 2.5 договора оговорено следующее описание объекта долевого строительства:

- наружные стены: кирпичные утепленные;

- внутренние стены: из кирпича керамического многощелевого;

- перекрытия: сборные железобетонные;

- межквартирные стены: кирпичные, из кирпича керамического ГОСТ 530-2012 на ц/п растворе;

- межкомнатные перегородки: гипсовые пазогребневые плиты;

- пол: цементно-песчаная стяжка;

- стены: штукатурка;

- потолок - плиты плоские сборные с заделкой рузстов;

- входная дверь ДВП;

- окна: ПВХ профиль, двухкамерный стеклопакет, подоконник;

- холодное водоснабжение и канализация - централизованные;

- горячее водоснабжение и система отопления: индивидуальное от двухконтурного котла;

- электроснабжение - установка прибора учета в этажном щите в общем коридоре, подводка сетей электроснабжения с поквартирной разводкой;

- слаботочные сети связи: прокладка до квартир;

- вентиляция: естественная;

- конструкция ограждения балконов: ПВХ-профиль с одинарным остеклением.

В пункте 2.5.1 договора указано, что застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в степени готовности, включающей следующие устройства, приборы, оборудование:

- сантехническое оборудование;

- остекление балконов и оконных проемов: окна из ПВХ-профилей;

- радиаторы отопления;

- радиоточка;

- автономные пожарные извещатели;

- электрооборудование: ввод в квартиру 220 В, щит квартирный, электроразводка с установкой розеток, выключателей;

-газовая плита;

-двухконтурный котел;

-приборы учета газа и воды.

Пунктом 5.2 договора участия в долевом строительстве также предусмотрены следующие требования к качеству объекта долевого строительства: п.5.2.1. Требования к качеству отделки потолка: отклонения по горизонтали плоскостей перекрытия (покрытия) на весь выверяемый участок (в пределах одной комнаты в квартире) согласно СНиП. п.5.2.2. Требования к качеству отделки стен: отклонения плоскости стен от вертикали на всю высоту помещения согласно СНиП; при приложении к плоскости стен (перегородок) двухметровой рейки имеются просветы согласно СНиП; допускается наличие усадочных трещин на поверхности стен, не влияющих на безопасность объекта долевого строительства согласно СНиП. п.5.2.3. Требования к качеству окон: регулировка створок оконных блоков производится специалистами сервисной службы за счет собственника объекта долевого строительства по мере необходимости; в монтажных швах оконных блоков возможно образование мостиков холода; на нижней части стекол окон в холодное время года возможно образование конденсата; допускается неплотное примыкание створки окна к раме (зазор не более 2 мм) для обеспечения притока наружного воздуха с целью обеспечения воздухообмена в помещении; отклонение от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов не более 4 мм (включительно) на 1 м длины.

Согласно пункта 5.9 договора участия в долевом строительстве, в отдельных случаях элементы работ, указанных в пунктах 2.5 и 5.2 договора, могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае, если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются.

Требования СНиП и ГОСТ, а именно:

- СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции;

-СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий;

-СНиП 2.08.01-89 Жилые здания;

- СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции;

- СНИП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия;

- СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы;

-СНИП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование;

-СНиП 41-02-2003 Тепловые сети,

не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствие чистовой отделкой.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, обязательство по оплате стоимости объекта долевого строительства, предусмотренное договором, истцом исполнено в полном объеме, в том числе с использованием средств ипотечного кредита.

Объект долевого строительства - двухкомнатная квартира <адрес> передана ФИО1 ответчиком по акту приема-передачи от 24 декабря 2018 г. (т.1 л.д. 50).

15 января 2019 г. за истцом зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.01.2019 г. (т.1 л.д. 51-54).

В связи с наличием у участника долевого строительства претензий относительно качества переданного объекта долевого строительства истцом организовано проведение строительно-технического исследования на предмет установления строительных дефектов в указанной выше квартире и определения стоимости восстановительного ремонта по их устранению.

Актом экспертного исследования от 19.04.2021 г. №12/21, составленного экспертом Автономной некоммерческой организацией «Региональный центр судебных экспертиз» (т.1 л.д. 55-156), в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, выявлены несоответствия (строительные дефекты) в выполненных строительно-монтажных и отделочных работах требованиям нормативной действующей документации (СП, ГОСТ и т.д.), а также иным обязательным требованиям, причиной возникновения которых являются нарушения требований действующей нормативной документации (СНиП, ГОСТ и т.д.) по строительно-монтажным и отделочным работам, то есть производственная, а также определена стоимость по их устранению в размере 280 814 рублей.

23 апреля 2021 г. истец обратилась к ответчику с претензией (получена ответчиком в тот же день - 23.04.2021 г.) и со ссылкой на акт экспертного исследования от 19.04.2021 г. №12/21 заявила требование о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на 280 814 рублей, выплате указанной денежной суммы и расходов на проведение экспертного исследования в размере 30 000 рублей (т.1 л.д. 157-159).

В ответе от 03.05.2021 г. на указанную претензию ответчик предложил истцу заключить соглашение о соразмерном уменьшении цены договора, предусматривающее обязательство ООО СЗ «СолараИнвест» по выплате ФИО1 101 137 рублей в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве и 30 000 рублей в качестве возмещения расходов на проведение строительно-технической экспертизы. В остальной части с требованиями истца ответчик не согласился, указав на не исследование экспертом проектно-сметной документации на многоквартирный дом, а также выявление недостатков, не имеющих отношения к заключенному между сторонами договору участия в долевом строительстве (т.1 л.д. 160-162).

Как установлено судом и следует из материалов дела, соглашение о соразмерном уменьшении цены договора истцом, не согласившимся с предложенной застройщиком денежной суммой, подлежащей уплате в счет уменьшения цены договора, подписано не было.

При этом, стороной истца не оспаривается и подтверждается материалами дела факт перечисления ответчиком 17 мая 2021 г. на банковский счет истца денежной суммы в размере 131 137 рублей, из которых: 101 137 рублей - в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, 30 000 рублей - в возмещение расходов на проведение строительно-технической экспертизы (т.1 л.д. 163).

В остальной части требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекта недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 4 указанного Закона, к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Учитывая, что заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве направлен на удовлетворение личных нужд истца, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, к спорным правоотношениям в части, не урегулированной специальными законами, подлежат применению положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 указанного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные правила предусмотрены частью 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно частей 6 и 7 статьи 7 Закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика по своему выбору, если иное не установлено договором, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, или возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта.

Согласно абзацу 8 преамбулы к Закону о защите прав потребителей недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

По ходатайству стороны ответчика определением Пролетарского районного суда г. Саранска от 27 июля 2021 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Каплан» (далее - ООО «Каплан»), на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в квартире, расположенной по адресу: Республика <адрес> строительные дефекты и недостатки, не соответствующие условиям договора №57-ЛС-18 участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., проектно-сметной документации, требованиям действующих строительных норм, правил и обязательным требованиям?

Если да, то какие имеются несоответствия (строительные недостатки)?

При ответе на первый вопрос ввиду отсутствия объективной возможности для проведения тепловизионного обследования использовать данные тепловизионного обследования (результаты измерения), содержащиеся в акте экспертного исследования № от 19.04.2021 г. АНО «Региональный центр судебных экспертиз» (л.д.56-107).

2. Каковы причины возникновения выявленных строительных недостатков в указанной квартире?

Являются ли они следствием нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства, либо имеющиеся недостатки вызваны другими причинами (эксплуатационными)?

Могли ли образоваться выявленные дефекты вследствие нормального износа объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, либо возникнуть вследствие ремонта объекта, произведенного его собственником или привлеченными им третьими лицами?

3. Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных в квартире недостатков и дефектов производственного характера, в том числе исходя из среднерыночных цен на территории Республики Мордовия?

Согласно выводов, изложенных экспертом ООО «Каплан» гр. 26 в заключении № от 22.09.2021 г. (т.2 л.д. 14-68):

1. В квартире, расположенной по адресу: <адрес>, строительные дефекты и недостатки, не соответствующие условиям договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., проектно-сметной документации, требованиям действующих строительных норм, правил и обязательным требованиям.

Согласно проведенному исследованию выявлено, что строительно-монтажные работы, выполненные в данной квартире, не соответствуют техническим, градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям, поименованным в заключении.

2. Не соблюдение требований строительных норм, правил и государственных стандартов в области строительства повлекло за собой образование строительных недостатков и дефектов, которые перечислены в настоящем заключении.

Причиной возникновения строительных недостатков и дефектов в указанной квартире является нарушение технологии производства строительно-монтажных работ и применение некачественных строительных конструкций, изделий и материалов. Следовательно, все выявленные строительные недостатки и дефекты имеют производственный характер.

Выявленные дефекты образовались вследствие нарушения требований технических, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.

3. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения несоответствий (строительных дефектов) в квартире по адресу: <адрес> определялась без износа, с использованием автоматизированного программного комплекса «РИК» (ресурсно-индексное калькулирование) в текущих ценах 3 квартала 2021 г., с учетом НДС и на момент дачи заключения составляет 93 101 рубль (см. локальная смета №1 приложения).

Эксперт гр. 27 при опросе в судебном заседании указал на то, что при проведении судебной экспертизы им использовался лицензионный программный комплекс РИК, лицензия на который выдана на имя ООО «Каплан» в 2014 г. Срок действия данной лицензии на дату производства экспертизы был продлен.

Однако, как установлено судом из сообщений ООО «ПРОГРАММ-С», ООО «СТРОЙСОФТЭКСПЕРТ» от 01.11.2021 г., от 17.11.2021 г., ООО «ИНАС+» от 12.11.2021 г. (т.2 л.д. 137-142, 203-209), на момент производства судебной строительно-технической экспертизы у экспертного учреждения ООО «Каплан», равно как и у эксперта гр. 28 отсутствовала лицензия, дающая право на использование лицензионного программного комплекса «РИК».

В последующем экспертом гр. 29 материалы дела была представлена копия договора подряда №8 на составление проектно-сметной документации от 12.08.2021 г., заключенного между ООО «Каплан» в лице директора гр. 30 (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью фирма «Готика», в лице директора гр. 31. (исполнитель), а также письменные пояснения о том, что эксперту законом не запрещено пользоваться услугами организаций, у которых имеется лицензионная версия программного обеспечения (т.2 л.д. 214-219).

Согласно представленному договору подряда №8 на составление проектно-сметной документации от 12.08.2021 г., общество с ограниченной ответственностью фирма «Готика» с использованием сборника текущих цен к ТСНБ ТЕР-2001 Республики Мордовия текущей версии 2021 г. программного комплекса РИК обязуется составить сметную документацию, а заказчик обязуется принять и оплатить результат выполненных работ. Пакет сметной документации состоит из сметы расходов (пункты 1.1, 1.2 договора). При этом, заказчик обязуется передать подрядчику исходные данные, необходимые для подготовки сметной документации и оплатить выполненную подрядчиком работу (пункты 2.1.1, 2.1.2). Подрядчик, в свою очередь, обязуется не позднее 7 календарных дней с момента получения задания на разработку сметной документации приступить к её разработке и передать заказчику сметную документацию (пункты 2.2.1 и 2.2.2).

Как установлено судом, сметная документация в рамках судебной экспертизы составлялась не экспертом, а подрядчиком на основании вышеуказанного договора подряда. При этом приложенная к экспертизе локальная смета на восстановительный ремонт квартиры была подписана экспертом гр. 32

В связи с возникшими сомнениями в правильности данного экспертом гр. 33 заключения, приняв также во внимание полученные при его опросе в судебном заседании иные данные, позволяющие усомниться в обоснованности данного им по делу заключения, в том числе не проведение в полном объеме исследования по поставленным вопросам и отсутствие исчерпывающих ответов на них, судом на основании положений части 2 статьи 87 ГПК РФ по ходатайству стороны истца по делу была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых судебных экспертиз» (далее – ООО «Бюро независимых судебных экспертиз») (т.3 л.д. 135-144).

Согласно выводов, изложенных в заключении экспертов ООО «Бюро независимых судебных экспертиз» № от 15 марта 2022 г. (т.4 л.д. 10-149):

В результате проведенного исследования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выявлены следующие строительные недостатки, дефекты и несоответствия требованиям нормативных документов:

1. Конструкция монтажных швов оконных и балконного дверного блоков в помещениях исследуемой квартиры не соответствует требованиям:

- п. 5.2.3 и Приложению Р СП 23-101-2004 ПРОЕКТИРОВАНИЕ ТЕПЛОВОЙ ЗАЩИТЫ ЗДАНИЙ.

2. Конструкция монтажных швов оконного блока в кухне №3 не соответствует требованиям:

- п. 5.3.1 ГОСТ 30971-2012 Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия.

3. Конструкция монтажных швов рамы остекления балкона №6 не соответствует требованиям:

- п. 5.1.3 ГОСТ 30971-2012 Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия.

4. Конструкция оконных блоков в жилых комнатах №1 и №2 не соответствует требованиям:

- п. 5.2.1 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»;

- п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия;

- п. 5.1.2 ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия.

5. Конструкция оконного блока в жилой комнате №2 не соответствует требованиям:

- п. 5.3.5 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия».

6. Конструкция дверного балконного блока в кухне №3 не соответствует требованиям:

- п. 5.2.8 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия».

7. Конструкция рамы остекления балкона №6 не соответствует требованиям:

- п. 5.2.4, п. 5.9.3, п. 5.2.1 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»;

- п. 5.1.6 ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия;

- п. 5.1.2, п. 5.3.2.2 ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия.

8. Теплотехнические характеристики наружных стен в жилых комнатах №1 и №2 и в кухне №3 не соответствует требованиям:

- Таблицы 5 СП 50.13330.2012 ТЕПЛОВАЯ ЗАЩИТА ЗДАНИЙ Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003.

9. Качество отделки поверхности стен в жилых комнатах №1 и №2 и в кухне №3 не соответствует требованиям:

- п. 7.2.13 СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87.

10. Качество работ по монтажу плит перекрытия потолка жилых комнатах №1 и №2 и в кухне №3 не соответствует требованиям:

- п. 12 Таблицы 6.1. п. 6.1.7. СП 70.13330.2012 НЕСУЩИЕ И ОГРАЖДАЮЩИЕ КОНСТРУКЦИИ Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87.

11. Качество покрытия пола в жилой комнате №1 не соответствует требованиям:

- Таблица 8.15, п. 8.14.1. СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87.

12. Качество лакокрасочного покрытия защитного ограждения на балконе №6 не соответствует требованиям:

- п. 6.3., п. 6.21. МДС 12-30.2006 Методические рекомендации по нормам, правилам и приемам выполнения отделочных работ.

- Приложение В. СНиП 3.04.03-85 «Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии. Правила производства и приемки работ».

13. Отсутствие наружной лестницы на балконе №6, поэтажно соединяющей балконы не соответствует требованиям:

- 5.4.2 СП 1.13130.2009 СВОД ПРАВИЛ. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы.

Все выявленные в квартире по адресу: <адрес> строительные дефекты и недостатки являются следствием не соблюдения требований нормативной документации.

При этом, выявленные дефекты и недостатки, указанные в пунктах 4, 5, 6, 12, 13, одновременно, не соответствуют требованиям Проектной документации по объекту: «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес> и Договора №57-ЛС-18 участия в долевом строительстве от 11.01.2018 года.

Причинами возникновения всех выявленных строительных дефектов и недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, являются:

- не соблюдение требований нормативных документов на стадии разработки проектной документации на данный объект капитального строительства;

- нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства жилого дома;

- не соблюдение требований нормативной и проектной документации в процессе строительства жилого дома;

- применение материалов ненадлежащего качества.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков (дефектов) производственного характера в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, определялась путём составления локального сметного расчета (сметы №2) базисно-индексным методом с использованием автоматизированного программного комплекса «РИК» (ресурсно-индексное калькулирование) и составляет в текущих ценах 1-го квартала 2022 г. с учетом НДС – 452 377 рублей.

Локальный сметный расчет (смета №2) не учитывает работы по утеплению ограждающих конструкций наружных стен квартиры со стороны фасада здания.

Конструкцию утепления наружных стен квартиры № со стороны фасада жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> необходимо определить расчетным путем в составе разработанного проектного решения силами специализированной проектной организации, являющейся членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования.

Опрошенные в судебном заседании эксперты гр. 34 и гр. 35 в полном объеме поддержали выводы проведенных ими экспертных исследований, дав подробные и аргументированные ответы на заданные вопросы.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Вопреки доводам стороны ответчика, суд принимает вышеуказанное заключение повторной судебной строительно-технической экспертизы в качестве объективного и допустимого доказательства по делу, учитывая, что экспертиза проведена в полном объеме, содержит однозначные ответы на поставленные вопросы, подтверждена исследовательской частью заключения, которое содержит подробное и аргументированное описание проведённых исследований, анализ имеющихся данных, результаты исследований, ссылку на нормативные документы. Заключение не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является последовательным, составлено путем экспертного осмотра, обмеров и расчётов, а также с применением необходимой нормативно-документальной базы, с исследованием проектной документации на дом, положительных заключений экспертизы на объект капитального строительства, с производством необходимых измерений. Экспертиза проведена квалифицированными экспертами, не заинтересованными в исходе дела, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Содержащиеся в указанном акте экспертного исследования выводы стороной ответчика не опровергнуты, обоснованных доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования, либо ставящих под сомнение его выводы, не представлено. Дополнительных, существенных доказательств, которые могли быть приобщены к материалам дела и исследованы иным составом экспертов, также не представлено.

Учитывая вышеизложенное, оснований, вопреки доводам представителя ответчика, для признания данного экспертного заключения недопустимым доказательством по делу не имеется, как и оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы. При этом, проведение экспертизы двумя экспертами не может явиться основанием для постановки вывода о её недопустимости.

На основании вышеизложенного, заключение повторной судебной строительно-технической экспертизы, выполненное экспертами ООО «Бюро независимых судебных экспертиз», суд кладет в основу при разрешении возникшего между сторонами спора.

В ходе рассмотрения дела на основании собранных и представленных сторонами доказательств установлено, что объект долевого строительства передан истцу с отступлениями от условий договора о его качестве, требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иных обязательных требований.

В данном случае строительные дефекты и недостатки в квартире были выявлены истцом в пределах гарантийного срока, они носят производственный характер, привели к ухудшению качества объекта долевого строительства.

При этом, право участника долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с недостатками в объекте строительства не ставится в зависимость от пригодности/непригодности объекта для предусмотренного договором использования.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 1 пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Надлежащих доказательств отсутствия своей вины ответчиком не представлено.

Довод представителя ответчика о том, что квартира передавалась истцу без отделки (штукатурки и шпатлевки стен, оклейки их обоями, устройства пола, натяжных потолков, монтажу межкомнатных дверей), в связи с чем застройщик не должен нести ответственность за соответствующие недостатки в объекте долевого строительства, отклоняется судом, исходя из следующего.

Действительно, как следует из заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, квартира передается участнику частично без внутренней отделки (пункт 1.2). Перечень проводимых застройщиком в квартире отделочных работ определен в пп. 2.5.1 настоящего договора.

В судебном заседании третье лицо ФИО3, являющийся супругом истца, указал, что квартира передавалась застройщиком с ремонтом, как и другие квартиры у них в доме.

О том, что квартира ФИО1 на момент приемки от застройщика имела ремонт, а именно: линолеум на полу, обои на стенах, натяжные потолки, межкомнатные двери, подтвердил в суде свидетель ФИО7, принимавший по просьбе ФИО3 участие в осмотре квартиры при приемке от застройщика.

Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля гр. 36 показал, что проживает в квартире <адрес>, то есть в том же доме, где находится квартира Я-ных. Указанную квартиру он также приобрел у застройщика ООО «СолараИнвест» по договору участия в долевом строительстве. Все квартиры в этом доме были с ремонтом от застройщика, в том числе и его квартира. Они общались с соседями, в том числе и на стадии приемки квартир, ходили друг к другу, смотрели квартиры, все они были с однотипным ремонтом: на полу - линолеум, на стенах – обои, сантехника в ванной, электрика, натяжные потолки. У ФИО8 квартира тоже была с таким ремонтом. Информация о ходе строительства размещалась застройщиком на сайте и там ещё до сдачи квартир были выложены сведения о том, что в квартирах идет отделка, было видно, что уложен линолеум, стены оклеены обоями, был уже натянут потолок. О том, что квартиры в этом доме будут с ремонтом, оговаривалось застройщиком ещё на этапе строительства и заключения договора участия в долевом строительстве. Также застройщиком был создан видеоролик с сюжетом о том, что квартиры в доме идут с отделкой. При этом в договоре участия в долевом строительстве про отделку квартиры ничего не указано. Отдельные договора, касающиеся отделки, им с застройщиком не заключались, дополнительные денежные средства за отделку квартиры также не вносились.

Обозренные и приобщенные к материалам дела копии договора № участия в долевом строительстве от 14.08.2017 г., заключенного между ООО «СолараИнвест» и гр. 37 акта приема – передачи квартиры от 20.12.2018 г. (т.2 л.д. 154-170), свидетельствуют о заключении договора участия в долевом строительстве вышеупомянутой квартиры № на тех же условиях, включая требования к качеству и перечень проводимых застройщиком отделочных работ в квартире, что и договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г. с истцом.

Доводы стороны истца, а также показания свидетелей подтверждаются и информацией о ходе строительства указанного многоквартирного дома, представленной в сети интернет на сайте гр. 38», видеозаписью рекламного ролика застройщика, размещенного в новостном канале, просмотренными в судебном заседании.

Как следует из приобщенной к материалам дела судебной практики по аналогичному спору с тем же застройщиком, о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, находящегося в том же доме, что и квартира истца, указанным застройщиком не отрицалась передача квартиры с ремонтом (отделкой) в качестве подарка, при этом отделочные работы в данной квартире также не были предусмотрены условиями договора участия в долевом строительстве и участник долевого строительства не нёс дополнительных расходов на производство отделочных работ в квартире.

Кроме того, вопреки доводам представителя ответчика, пункт 2.5 заключенного с ФИО1 договора участия в долевом строительстве при описании объекта долевого строительства указывает, в частности: пол – цементно-песчаная стяжка, стены – штукатурка.

Из пояснений эксперта гр. 39 в судебном заседании также следует, что оговоренные договором участия в долевом строительстве требования к качеству отделки стен, изложенные в пункте 5.2.2 договора, имеют отношение к отделочным работам.

Акт приема-передачи спорной квартиры от застройщика от 24.12.2018 г. также содержит противоречивые сведения относительно степени готовности переданного истцу объекта долевого строительства, не позволяющего сделать категоричный вывод в пользу доводов стороны ответчика.

Так, согласно пункту 4 названного акта, застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в степени готовности, включающей, в частности, пол: – цементно-песчаная стяжка, стены – штукатурка.

Пункт же 5 данного акта указывает на то, что застройщик передает участнику долевого строительства квартиру без отделки, в частности, поверхности внутренних стен (штукатурка, шпаклевка); оклейки стен обоями; отделки потолков (шпаклевка, побелка); отделки полов (цементно-песчаная стяжка, укладка линолеума, плинтусов, керамической плитки).

Согласно пункту 6 акта приема-передачи от 24.12.2018 г., стороны подтверждают, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-технической документации.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, проектной документацией на многоквартирный дом по адресу: <адрес>, предусмотрено во всех помещениях квартиры истца: покрытие пола из стяжки из цементно-песчаного раствора; отделка потолка - заделка рустов, шпатлевка; отделка стен - улучшенная цементно-песчаная штукатурка.

При этом, давая оценку обозначенному доводу ответчика, судом учитывается, что повторная судебная строительно-техническая экспертиза выявила недостатки, касающиеся внутренней отделки квартиры, которые заключаются именно в отклонении поверхности стен от вертикали до 6 мм на 1 метр высоты в жилых комнатах №1 и №2 и в кухне, а также в наличии трещины на поверхности стяжки пола в жилой комнате №1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Часть первая статьи 3.1 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Согласно пункта 8 части второй статьи 3.1 Закона об участии в долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию: фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

В силу части 3.2 статьи 3.1 Закона об участии в долевом строительстве фотографии, указанные в пункте 8 части 2, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно.

В соответствии с частью 6 названной статьи закона, застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Представленная в материалы дела рекламная информация, распространявшаяся в средствах массовой информации, в том числе посредством сети интернет, а также размещенные сведения о ходе строительства с соответствующими фотографиями, свидетельствуют о доведении до потребителя информации о реализации жилья именно с готовым ремонтом, что также подтверждает доводы стороны истца. Изложенное свидетельствует о том, что ответчик, несмотря на отсутствие в договоре долевого участия в строительстве конкретных видов отделочных работ, взял на себя дополнительные обязательства, связанные с осуществлением отделочных работ надлежащего качества. Соглашения об отступлении тех или иных видов работ от требований ГОСТ и СНиП сторонами не заключались.

Факт согласования сторонами несоответствия качества отделочных или иного рода работ требованиям ГОСТ и СНиП также не установлен, поскольку пункт 5.9, допускающий несоответствия указанным требованиям, не содержит их исчерпывающего перечня, более того он не конкретизирует кем из сторон эти несоответствия приводятся в соответствие с чистовой отделкой. Наличие недостатков отделки подразумевает несение материальных и трудозатрат на их устранение, в силу чего перекладывание бремени приведения передаваемого объекта недвижимости в нормативное состояние на дольщика, в рассматриваемом случае, неприемлемо.

По мнению суда, значительная степень усмотрения экономически более сильной стороны договорных отношений относительно предмета сделки, фактическая неурегулированность вопросов передаваемого объекта недвижимости на предмет качества, двояко воспринимаемая информация относительно потребительских качеств имеющего значительную стоимость объекта недвижимости, позволяет прийти к выводу о наличии у потребителя правовых оснований требовать восстановления нарушенного права в части недостатков объекта долевого строительства, в том числе и в части отделочных работ.

Поскольку договор долевого строительства не содержит каких-либо особых условий о качестве объекта долевого строительства, суд исходит из того, что такое качество должно соответствовать требованиям, которые установлены в Российской Федерации в качеству отделочных работ в жилых помещениях.

При этом установленные договором требования к качеству объекта и положение о возможном их несоответствии требованиям СНиП и ГОСТ недопустимы и являются ничтожными в соответствии с положениями части 4 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, как освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.

Таким образом, разрешая иск в пределах заявленных истцом требований, суд считает законным требование истца о признании ничтожными условий пунктов 5.2.3 и 5.9 договора участия в долевом строительстве.

Довод представителя ответчика об истечении трехлетнего срока исковой давности по заявленному требованию, отклоняется, поскольку федеральный закон, регулирующий правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, прямо указывает на ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, независимо от признания их таковыми судом. При этом, судом не применяются последствия недействительности ничтожной сделки, по требованию о применении которых законом и установлен срок исковой давности.

Более того, независимо от признания (не признания) вышеуказанных пунктов договора ничтожными, истец имеет право требовать от ответчика уменьшения цены договора в пределах расходов на устранение недостатков, учитывая, что переданный застройщиком участнику объект долевого строительства не отвечает требованиям, установленным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214 - ФЗ, которые ухудшают качество такого объекта.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования о возложении на ответчика обязанности по соразмерному уменьшению цены договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., заключенного между ФИО6 и ООО «СолараИнвест», на 452 377 рублей, то есть до 2 210 503 рублей 00 копеек (2662880,00 - 452 377,00), обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по указанному договору денежную сумму в размере 351 240 рублей (452 377,00 - 101137,00), принимая во внимание частичное удовлетворение требований истца в досудебном порядке.

При этом суд также исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В пункте 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Согласно заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных в квартире истца строительных недостатков (дефектов) производственного характера, составляет 452 377 рублей.

Поскольку устранение выявленных недостатков влечет необходимость повторного выполнения отделочных работ в квартире, чего не требовалось бы в случае надлежащего исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры, то обстоятельство, что отделка квартиры не была предусмотрена договором участия в долевом строительстве, само по себе не лишает истца права требовать возмещения расходов на устранение повреждений отделки в целях восстановления нарушенного права. Иное противоречило бы приведенным нормам закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации о праве потерпевшего требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Ответчиком доказательств существования иного более разумного и распространенного способа исправления выявленных повреждений не представлено.

При разрешении требований истца о взыскании неустойки суд исходит из следующего.

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Поскольку недостатки (дефекты) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не являются основанием для признания его непригодным для проживания, таких требований истцом заявлено не было и доказательств указанного в материалы дела не представлено, расчет неустойки необходимо произвести как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В силу статьи 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Пункт 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Материалами дела установлено, что претензия истца получена ответчиком 23.04.2021 г., 17.05.2021 г. истцу ответчиком перечислена денежная сумма в размере 101 137 рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Разрешая иск в пределах заявленных истцом требований, суд соглашается с расчетом неустойки, который произведен истцом за период с 17 мая 2021 по 1 сентября 2021, исходя из стоимости устранения недостатков: 351240,00 х 1% х 107 дней просрочки = 375 826 руб. 80 коп.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о снижении размера неустойки ввиду её несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Определение соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность) и обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Поскольку неустойка носит компенсационный характер, являясь способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, принимая также во внимание стоимость устранения строительных недостатков, длительность периода нарушения обязательства ответчиком, степень выполнения ответчиком своих обязательств, отсутствие сведений о наличии каких-либо тяжких последствий для истца вследствие нарушения застройщиком своих обязательств, а также необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон спорного правоотношения, суд приходит к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и, учитывая все существенные обстоятельства дела, считает необходимым применительно к правилам статьи 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до 100 000 рублей, что будет соответствовать принципам разумности и справедливости.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В силу пункта 45 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, законодатель освободил потребителя от необходимости доказывания в суде факта причинения ему нравственных страданий при установлении факта нарушения его прав.

При определении размера компенсации морального вреда, суд в соответствии со статьями 151, 1101 ГК РФ учитывает характер, степень и объем нравственных страданий истца, фактические обстоятельства, при которых причинен моральный вред, а также требования разумности и справедливости. С учетом совокупности данных обстоятельств, принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5 000 рублей. При этом судом учитывается отсутствие доказательств претерпевания истцом вследствие нарушения его прав как потребителя также физических страданий (головных болей), о чем указано в иске.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что законные требования истца ответчиком не были удовлетворены в добровольном порядке, имеются правовые основания для взыскания штрафа, размер которого применительно к положениям пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей составит 228 120 рублей (351240,00 + 100000,00 + 5000,00) х 50%.

Предусмотренный законом штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Руководствуясь статьей 333 ГК РФ, принимая во внимание заявленное представителем ответчика ходатайство об уменьшении размера штрафа, учитывая несоразмерность предъявленного к взысканию штрафа последствиям нарушенного обязательства, а также природу взыскиваемого штрафа как предусмотренного законом особого способа обеспечения исполнения обязательства в гражданско-правовом смысле, его значительный размер, суд полагает возможным снизить размер штрафа до 70 000 рублей, который будет в достаточной степени восстанавливать права потребителя и учитывать соблюдение принципа разумности и справедливости.

В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть первая статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относит, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Истцом на основании определения суда о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы от 29.11.2021 г., с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Мордовия от 16.02.2022 г., понесены расходы на общую сумму 48 742 руб. 60 коп. (т.4 л.д. 160), связанные с проведением указанной экспертизы, которые подлежат возмещению ему ответчиком.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом размера удовлетворенных судом исковых требований с ответчика в доход бюджета городского округа Саранск подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 012 руб. 40 коп., исходя из следующего расчета: ((351240,00+100000,00)-200000,00)*1%+5200,00+300 (от требования неимущественного характера о компенсации морального вреда).

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СолараИнвест» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании суммы в счет уменьшения покупной цены, неустойки и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать ничтожными пункты 5.2.3, 5.9 договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., заключенного между ФИО6 (в браке - ФИО8) Татьяной Викторовной и обществом с ограниченной ответственностью «СолараИнвест».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СолараИнвест» соразмерно выявленным недостаткам уменьшить цену договора № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г., заключенного между ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «СолараИнвест», на 452 377 рублей, то есть до 2 210 503 (двух миллионов двухсот десяти тысяч пятьсот трех) рублей 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СолараИнвест» в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по договору № участия в долевом строительстве от 11.01.2018 г. денежную сумму в размере 351 240 (триста пятьдесят одна тысяча двести сорок) рублей 00 копеек, неустойку за несвоевременное удовлетворение требований потребителя за период с 17.05.2021 г. по 01.09.2021 г. в размере 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, в счет компенсации морального вреда 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек, штраф в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей, расходы, затраченные на проведение повторной судебной строительно-технической экспертизы, в размере 48 742 (сорок восемь тысяч семьсот сорок два) рубля 60 копеек.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СолараИнвест» в доход бюджета городского округа Саранск государственную пошлину в размере 8 012 (восемь тысяч двенадцать) рублей 40 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подачи жалобы через Пролетарский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья <данные изъяты>

Мотивированное решение составлено 7 апреля 2022 г.

<данные изъяты>