Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО4, ФИО7, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по Кировской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, зарегистрированного право собственности на указанный земельный участок за ФИО4, об обязании аннулировать право собственности ФИО4 на данный земельный участок, зарегистрировать право общей долевой собственности на данный земельный участок за ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанными требованиями к ответчикам, мотивируя их тем, что 15.02.2016 ФИО4 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. При совершении сделки не было учтено, что на вышеуказанном земельном участке располагается нежилое здание – магазин – с кадастровым номером №, собственником которого является истец. Из чего следует, что договор купли – продажи, по которому ответчик приобрел земельный участок с кадастровым номером № можно признать недействительным, так как сделка не соответствует действующему на тот момент ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним». Указанная сделка совершена с целью противной основам ст. 17,35 Конституции РФ. Сделка совершена без привлечения собственника (истца) здания магазина, который располагается на данном земельном участке, тем самым ответчик и соответчик нарушили материальные права истца согласно ст. 209 ГК РФ, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним». Указанные обстоятельства дают основания для признания вышеуказанной сделки недействительной. При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Просит признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> между ФИО7 и ФИО4 недействительной. Признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, между ФИО4 и ФИО8 недействительной. Признать недействительным зарегистрированное право собственности за ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) аннулировать зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. и зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок за ФИО6. Указать, что решение суда является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН на основании 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Определением суда от 14.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО9

Истец ФИО1 его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования уточнили, пояснили, что отказываются от требований, предъявленных к ответчику Илдырымлы, просят признать недействительным право собственности за ФИО4, в остальном истец дал аналогичные объяснения.

Представитель истца ФИО2 суду пояснил, что истец приобрел здание магазина, которое расположено на спорном земельном участке. Истец в полной мере магазином воспользоваться не может, так как имеются препятствия пользования земельным участком, на котором расположен магазин. Истец не может обслуживать здание магазина, выгружать товар. Когда истцом приобретался магазин по договору купли-продажи, право на земельный участок было отсутствующим, так как Росреестр при сделке допустил ошибку. На спорном земельном участке располагалось три нежилых объекта - пилорама, хлебопекарня и магазин. Владельцем всех объектов было одно лицо и когда это лицо стало распродавать объекты разным лицам, то Росреестр был обязан данный земельный участок зарегистрировать в долевой собственности между собственниками зданий, однако Росреестр зарегистрировал право на земельный участок лишь на одно лицо, в нарушение норм действующего законодательства на тот момент. Просят отменить сделку по земельному участку, поскольку сделка зарегистрирована с нарушениями норм действующего законодательства. На сегодняшний день, истец, пользуясь своим магазином, не может в полном объеме воспользоваться своими правами. Земельный участок должен быть в общей долевой собственности пропорционально занимаемой площади зданий.

Представитель истца ФИО3 суду пояснил, что Росреестр должен был сделку приостановить, указать, что регистрация договора купли-продажи невозможна, поскольку не определён режим пользования земельным участком, на котором находится не одно здание. В данном случае отсутствует подъезд к магазину. Данное обстоятельство является основанием для решения вопроса с земельным участком. Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, это подтверждает п. 2 ст. 552 ГК РФ. Собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено это помещение. Договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будет отсутствовать условие о продаже совместно с ним доли в праве собственности на земельный участок под зданием, может рассматриваться как ничтожный договор. В данном случае Управление Росреестра не имели права регистрировать такую сделку. Управление Росреестра нарушили положения ч. 2,3,4,5 ст. 44 ФЗ № 218, где должны быть наложены обременения на земельный участок, так как там есть другие здания, либо могли быть осуществлены регистрация договоров аренды, или сервитута, либо применить положения ч. 5, а именно: если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение и т.д. в этом случае необходимо было прекратить право на здание, снять его с учета. Нарушены также положения ч. 1 ст. 57 указанного закона, где сказано, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. Закон № 218 –ФЗ охраняет права и законные интересы лиц при регистрации договоров купли-продажи. Регистратор имел право приостановить государственную регистрацию и указать, что необходимо сделать лицам, какие документы донести, соответственно вопрос был бы решен и без суда. Росреестр допустил ошибку, на основании положений ст. 61 указанного закона может исправить свою ошибку. Указанный Федеральный закон предусматривает на основании ст. 66, 67, 68 ответственность органа регистрации прав, ответственность государственного регистратора прав и компенсацию за утрату права зарегистрированного в реестре недвижимости. На основании изложенного просит заявленные требования истца удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явилась по неизвестной причине, о дне и месте слушания дела была извещена своевременно и надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что приобрел земельный участок на основании договора купли-продажи, обратился через МФЦ в Росреестр, обременения не выявили, Росреестр зарегистрировал сделку, с его стороны нарушений нет. Истец приобрел магазин в октябре 2013 года, однако до сегодняшнего дня заявление на проведение межевания территории под магазином не подал. При покупке магазина он сразу мог провести межевание. С октября 2013 года истец ничего не предпринимал, никаких препятствий ему никто не чинил. Здание магазина расположено на углу земельного участка, вход в магазин отдельный. У ответчика с истцом конфликтов не было. Ответчик земельный участок продал ФИО10 В момент регистрации сделки от Наволоцкого следующему покупателю, от Росреестра претензий не было. ФИО11 никто не мешал провести межевание. Ответчик препятствий никогда не чинил, не возражает против проведения межевания. Магазин истца работает на протяжении шести лет. Просит отказать истцу в удовлетворении требований.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил, представил в суд пояснительную записку, в которой указал, что 14 октября 2013 года между ним и ФИО1о был составлен договор-купли продажи, предметом продажи было здание магазина площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес>, кадастровый №. Согласно договора было продано только здание магазина, земля под постройкой находилась в собственности ответчика. 8 февраля 2016 года между ним и ФИО4 был составлен договор купли-продажи группы объектов недвижимости, находящейся по адресу <адрес> склад готовой продукции, мешкотарный склад общей площадью <данные изъяты> кв.м.; автомобильные-весы, обшей площадью <данные изъяты>, а так же земельный участок, для производственных целей, общей площадью <данные изъяты>., где и находилось здание магазина, которое было приобретено истцом. Считает договор купли-продажи действительным и юридически верным.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил.

Представитель ответчиков ФИО5 пояснил, что на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка никаких нарушений не было, сделка зарегистрирована, просит в иске истцу отказать.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по Кировской области в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, в отзыве на исковое заявление просили рассмотреть дело без участия их представителя. В отзыве на исковое заявление указали, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым № содержатся следующие сведения: наименование - землепользование; статус - ранее учтенный; дата постановки на учет - 06.12.2007;

способ образования - перераспределение (кадастровый номер родительского объекта - №; №); местоположение - <адрес>; площадь уточненная - <данные изъяты> кв.м.;

категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - для производственных целей. Сведения о правах, ограничениях прав - 18.12.2018 зарегистрировано право собственности ФИО4 на основании соглашения oт 17.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2017. Право собственности предыдущего собственника - ФИО8 - было зарегистрировано 23.10.2017 на основании договора купли-продажи объектов недвижимости oт 13.10.2017 и погашено 18.12.2018 в связи с регистрацией перехода права к ФИО4 по соглашению о расторжении данного договора. Согласно данным кадастра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположены следующие объекты капитального строительства:

- кадастровый №, наименование здание пекарни, проходной, статус - ранее учтенный, дата постановки на учет 24.02.2014г., 04.06.2012 зарегистрировано право собственности ФИО9 на основании договора купли-продажи oт 04.05.2012;

- кадастровый №, наименование склад готовой продукции, мешкотарный склад, статус - ранее учтенный, дата постановки на учет 24.02.2014г.; 18.12.2018г. зарегистрировано право собственности ФИО4 на основании соглашения oт 17.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2017;

- кадастровый №, наименование автомобильные весы, статус - ранее учтенный, дата постановки на учет 24.02.2014г.; 18.12.2018г. зарегистрировано право собственности ФИО4 на основании соглашения oт 17.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2017;

- кадастровый №, наименование водопроводная сеть, статус - учтенный, дата постановки на учет 03.10.2016, 14.11.2016 зарегистрировано право собственности муниципального образования <данные изъяты> на основании документов:

1) Закон Кировской области oт 02.11.2007 года №190-ЗО;

2) Акт приема-передачи oт 01.04.2008 №1.

Здание магазина с кадастровым номером 43:23:330147:90 (статус ранее учтенный, дата постановки на учет 27.11.2011) принадлежит на праве собственности ФИО6 (право зарегистрировано 29.10.2013, основание - договор купли-продажи объектов недвижимости oт 14.10.2013, заключенный с ФИО7).

Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Ст.35 Земельного кодекса РФ определено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу не допускается. Здание пекарни (расположенное на спорном участке) с кадастровым номером 43:23:330147:105 зарегистрировано за ФИО9 04.06.2012. Право собственности ФИО7о на участок зарегистрировано 16.09.2013, а право собственности истца на здание возникло 29.10.2013. То есть, на момент приобретения истцом здания, земельный участок и иные расположенные на нем объекты недвижимости не принадлежали одному лицу, соответственно, отчуждение земельного участка не противоречило ст. 35 ЗК РФ. Считают, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно частям 1 - 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Перечень оснований прекращения права собственности, указанный в ст. 235 ГК РФ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Первое из перечисленных в указанной статье оснований прекращения права собственности - отчуждение земельного участка - предполагает добровольную передачу права собственности на земельный участок третьему лицу на основании сделки (договор купли-продажи, договор дарения и т.п.). Добровольный отказ от права собственности на земельный участок регулируется ст. 236 ГК РФ, ст. 53 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Частью 2 ст. 271 ГК РФ определено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи объектов недвижимости oт 14.10.2013, заключенного между ФИО7 Г.о. и ФИО1 истцу принадлежит на праве собственности (право зарегистрировано 29.10.2013) здание магазина с кадастровым №, кадастр недвижимости не содержит сведений о том, что данное здание расположено на земельном участке с кадастровым № (л.д. 18-21,44-47,71-73).

Согласно данным кадастра недвижимости (л.д.71-73) на спорном земельном участке с кадастровым номером 43:23:330147:66 расположены следующие объекты капитального строительства:

- кадастровый №, наименование склад готовой продукции, мешкотарный склад, 18.12.2018 зарегистрировано право собственности ФИО4 на основании соглашения oт 17.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2017;

- кадастровый №, наименование автомобильные весы, 18.12.2018 зарегистрировано право собственности ФИО4 на основании соглашения oт 17.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2017;

- кадастровый №, наименование водопроводная сеть, 14.11.2016 зарегистрировано право собственности <данные изъяты> на основании документов:

1) Закон Кировской области oт 02.11.2007 года №190-ЗО;

2) Акт приема-передачи oт 01.04.2008 №1.

Из дела видно, что титульным собственником спорного земельного участка является ФИО4, который от участка не отказывался. Кроме того, представленный в суд договор купли - продажи от 14.10.2013 не содержит условия о переходе к покупателю права собственности на земельный участок, какой-либо договоренности сторон о передаче земельного участка в материалах дела не имеется, бывший собственник земельного участка Гусейнов никаких активных действий, определенно свидетельствующих о его устранении от собственности на земельный участок, не совершал. Таким образом, земельный участок не являлся предметом сделки на основании договора купли – продажи от 14.10.2013.

Такого основания прекращения права собственности на земельный участок, как переход права собственности на недвижимость, находящуюся на этом участке, ни часть 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, ни статья 44 Земельного кодекса РФ не предусматривают.

В указанной связи довод истца и его представителей со ссылкой на принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, закрепленный в ст. 35 Земельного кодекса РФ, является ошибочным.

Здание пекарни, расположенное на спорном участке с кадастровым № зарегистрировано за ФИО9 04.06.2012. Право собственности ФИО7 на земельный участок зарегистрировано 16.09.2013, право собственности истца на здание возникло 29.10.2013.

Положения статьи 35 ЗК РФ регулируют отношения, связанные с правами на земельный участок и возникшие при переходе права собственности на объект недвижимого имущества на нем. В данном случае переход права собственности на объект недвижимого имущества места не имел, поскольку истцом по договору купли-продажи приобреталось только здание магазина и на момент приобретения истцом здания, земельный участок и иные расположенные на нем объекты недвижимости не принадлежали одному лицу, соответственно, отчуждение земельного участка не противоречило ст. 35 ЗК РФ.

Кроме того, ссылаясь на положения статьи 35 ЗК РФ, истец и его представитель указывают аналогичные фактические основания требований о признании за истцом права собственности на земельный участок.

Действительно, согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемому во взаимодействии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей собственности на такую недвижимость передаются права на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе использовать земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, ФИО1 имеет право на использование части спорного земельного участка в силу статьи 35 ЗК РФ, так как в данном случае указанная норма предусматривает переход права на использование земельного участка, а не переход права собственности.

У истца имеются иные способы защиты права, предусмотренные ст. 35 ЗК РФ, а именно, установление сервитута, использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а также преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу положений статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Запись в ЕГРН о зарегистрированном за ФИО10 праве собственности на земельный участок погашена 18.12.2018.

Указанные сделки стороны совершали при наличии воли, иное суду не доказано. Правами на распоряжение указанным земельным участком стороны по сделке обладали.

Последующая регистрация права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., и использование данного земельного участка по своему назначению свидетельствует о воле сторон сделки на изменение прав и обязанностей по объектам заключенных договоров.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенным между ФИО12 и ФИО4, и признании недействительным и об аннулировании права собственности ФИО4, для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за истцом, не имеется, поэтому суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении требований.

Кроме того, требования истца об оспаривании зарегистрированного права, о признании права собственности, предъявленные к Росреестру, носят имущественный характер и предъявляются к лицу, являющемуся собственником объекта. Росреестр не относится к субъектам спорных материальных правоотношений, имущественного интереса к спорному объекту не имеет, на спорное имущество не претендует. Росреестр, как государственный орган, осуществляет учетно-регистрационные действия и принимает соответствующие решения в соответствии с имеющимися полномочиями. Требования об обязании Росреестра прекратить зарегистрированное право собственности на земельный участок и о регистрации права общей долевой собственности истца не может рассматриваться в качестве самостоятельного искового требования, поскольку не является способом защиты нарушенного права, определенным в ст. 12 ГК РФ. Никакими действиями либо решениями Росреестр прав истца не нарушал, поэтому надлежащим ответчиком по данному делу он не является.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО4, ФИО7, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по Кировской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., заключенного между ФИО7 и ФИО4, о признании недействительным зарегистрированное право собственности на указанный земельный участок за ФИО4, об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по Кировской области аннулировать право собственности ФИО4 и зарегистрировать право общей долевой собственности на данный земельный участок за ФИО6, отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. с 1 апреля 2019 года, с подачей жалобы через Мурашинский районный суд Кировской области в пгт. Опарино.

Председательствующий: Жемчугова В.М.