Гражданский кодекс часть 1

Пермский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Безматерных О.В., при секретаре Фирсове Д.В., с участием представителя истца на основании доверенности Чернова А.С., ответчика Зининой Л.Л., представителя ответчиков на основании доверенности Варзаковой Л.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мусина Рината Гатаевича к Бердникову Николаю Александровичу, Зининой Любовь Леонидовне о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, неустойки, по встречному иску Зининой Любовь Леонидовны, Бердникова Николая Александровича к Мусину Ринату Гатаевичу о взыскании денежных средств на устранение недостатков жилого дома,

установил:

Мусин Р.Г. обратился в суд с иском к Бердникову Н.А., Зининой Л.Л. с учетом уточнения заявленных требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 02.03.2017г. в размере 500 000 рублей, неустойки за период с 01.07.2017г. по 26.12.2018г. в размере 267 580 рублей, просил взыскать с Бердникова Н.А. сумму в размере 511 720 рублей, с Зининой Л.Л. – 255 860 рублей.

В обосновании требований указал, что 02.03.2017г. между ним, Бердниковым Н.А. и Зининой Л.Л. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно п.п. 1.1 договора Мусин Р.Г. продает, а Бердников Н.А. и Зинина Л.Л. покупают в общую долевую собственность (Бердников Н.А. – 2/3 доли, Зинина Л.Л. – 1/3 доли) земельный участок и жилой дом, площадью 73 кв.м. по адресу: <адрес>. Стоимость объектов составила 3 100 000 рублей. Бердников Н.А. и Зинина Л.Л. частично уплатили стоимость недвижимого имущества по Договору, однако, в нарушение п.3.5 Договора не была уплачена окончательная сумма в размере 500 000 рублей. Срок оплаты был до 31 мая 2017г. Претензиями от 03.05.2018г. он уведомил ответчиков о наличии задолженности, требовал в срок до 31 мая 2018г. уплатить указанные денежные средства с неустойкой. Однако ответчики ответ на претензию не направили, задолженность не погасили. По состоянию на 26 декабря 2018г. задолженность ответчиков по договору составляет 767 580 рублей, в том числе 267 580 рублей, предусмотренная п.3.7. Договора неустойка в размере 3% в месяц от указанной в п.3.5 Договора суммы. Расчет неустойки: 500 000 рублей * 3%= 15 000 рублей в месяц. Сумма неустойки с 01.07.2017г. по 30.11.2018г. – 255 000 рублей. Сумма неустойки за 26 дней декабря – 12 580 рублей (15 000 рублей : 31 день * 26 дней). Общая сумма задолженности 500 000 рублей + 267 580 рублей = 767 580 рублей. В связи с тем, что согласно договору купли-продажи от 02.03.2017г. жилой дом и земельный участок ответчики покупали не в равных долях (Бердников Н.А. – 2/3 доли, Зинина Л.Л. – 1/3 доли), он полагает, что с Бердникова Н.А. следует взыскать – 767 580 рублей : 3 х 2 = 511 720 рублей, с Зининой Л.Л. – 767 580 :3 х 2 = 255 860 рублей.

Бердников Н.А., Зинина Л.Л. обратились в суд со встречным иском к Мусину Р.Г. о взыскании денежных средств на устранение недостатков товара в размере 890 338, 74 рублей, указав, что жилой дом и земельный участок при заключении договора купли-продажи не осматривался на предмет их качественных характеристик, они убедились лишь в наличии перечисленных в п. 2.1.2 договора систем водоснабжения и водоотведения, отопления, электричества. В связи с этим договор содержит условие о том, что претензий по состоянию передаваемого имущества покупатель на момент передачи не имеет (п.4.1 договора).Продаваемые по договору купли-продажи жилой дом и земельный участок, в соответствии с п.1.1 договора, в тексте договора именуются «земельный участок и жилой дом», а не имущество. Следовательно, договор купли-продажи не содержит сведений об осмотре всего дома на предмет его надлежащего качества и его соответствия установленным требованиям для жилых домов и условиям договора. Однако, жилой дом имеет существенные недостатки, которые в значительной степени снижают его качественные характеристики и следовательно цену. В соответствии со статьями 469 ГК РФ, ст. 15, 16 ЖК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи конкретных требований к качеству продаваемого жилого дома он должен быть пригоден для использования его в качестве жилого помещения, т.е. отвечать установленным требованиям к таким помещениям. После приобретения жилого дома ими были обнаружены существенные недостатки жилого дома: нарушена система теплоснабжения (в доме очень холодно), нарушена герметизация стыков элементов кровли (имеются протечки), через стены проникает холодный воздух с улицы, балки перекрытия стали прогибаться, объем выгребной ямы и её расположение создают угрозу затопления фекалиями. Договор был заключен 02.03.2017г. С началом таяния снега и дождями начались протечки и плесневение материалов. Эти недостатки имеют скрытый характер, не могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи. С целью установления наличия скрытых дефектов, дефектов, обусловленных не эксплуатационными причинами, а причинами, связанными с качеством строения, приводящим к вышеназванным последствиям, они обратились к специалисту, которым было проведено обследование строительных конструкций жилого дома и определены дефекты, требующие устранения для приведения жилого дома в нормативное состояние. Мусин Р.Г. был уведомлен телеграммой об обследовании жилого дома заблаговременно (телеграмма от 01.06.2018г. об обследовании жилого дома 07.06.2018г.). Однако, Мусин Р.Г. телеграмму не получал, на обследование дома не явился. 07.06.2018г. было проведено обследование жилого дома специалистами ООО «Стройлаборатория», подготовлено техническое заключение, в котором зафиксированы дефекты жилого дома, определен перечень работ по устранению дефектов и определена их стоимость в размере 890 338, 74 рублей. При заключении договора купли-продажи продавцом им был передан технический паспорт домовладения по адресу: д. Мокино, ул. Подвысокая, 28. Для достижения нормативного состояния жилого дома и устранения выявленных дефектов необходимо провести работы, указанные в заключении специалиста ООО «Стройлаборатория». В соответствии с положениями действующего законодательства гарантийный срок на результаты строительных работ по жилым домам не может быть менее 5 лет. Застройщиком жилого дома, который приобрели Зинина Л.Л., Бердников Н.А., являлся продавец Мусин Р.Г., являвшийся застройщиком. Год постройки – 2016г. Ранее собственники пытались обсудить с продавцом условия устранения недостатков жилого дома, направляли ему соответствующие претензии, которые продавец не получал. Ненадлежащее качество жилого дома было скрыто продавцом при заключении договора купли-продажи, хотя, будучи застройщиком, он знал об использованных материалах, качестве строительства и установленном имуществе. Для приведения жилого дома в состояние, отвечающее нормативному, необходимо проведение работ, стоимость которых составляет 890 338, 74 рублей и подлежит взысканию с Мусина Р.Г.

Истец Мусин Р.Г. в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела судебным извещением. В судебном заседании 22.08.2018г. исковые требования поддержал, со встречными исковыми требованиями не согласился, пояснил, что когда он продавал дом, ответчики дважды осматривали дом. Строительством дома занимался он, приглашал бригаду строителей, чтобы сделать крышу. Дом деревянный, его нужно пробивать в течение 3-5 лет, чтобы не было холодно. Когда ответчики осматривали дом, на улице было -25 градусов, они сказали, что в доме очень тепло. Бревна упираются на фундамент с трех сторон и с одной стороны на бетонные колонны. Дом строил так, чтобы пол не утеплять, ответчики ходили по дому в носках при осмотре. Согласился, что в кровле, возможно, имеются какие-то недостатки, про кровлю ответчики его спрашивали, все с ними обговорил. При заключении договорадоговорились о скидке и рассрочке. В мае 2018г. по договору ответчики не заплатили ему 500 000 рублей, в июне они сказали, что не смогли продать дачу, денег нет, потом перестали брать телефонную трубку.

Представитель истца на основании доверенности Чернов А.С. в судебном заседании исковые требования Мусина Р.Г. поддержал, со встречными исковыми требованиями не согласился, пояснив, что ответчики злоупотребляют своим правом, при заключении договора купли-продажи Мусин Р.Г. уступил 200 000 рублей. Дом не идеальный, нуждается в устранении недостатков, но на момент продажи ответчики знали о недостатках жилого дома, были согласны приобрести такой дом. Деревянный дом предполагает уход, он дает усадку в течение нескольких лет. Ответчики несколько раз осматривали дом, могли вызвать специалиста для осмотра дома, но они этого не сделали.

Ответчик Зинина Л.Л. в суде с иском Мусина Р.Г. не согласилась, поддержала встречные исковые требования, пояснив, что в декабре 2017г. ездили вс. Култаево, в д. Мокино вместе с риелтором Гараевой осматривать дома. Её сын Максим в интернете нашел объявление о продаже жилого дома Мусина. Заехали посмотреть дом Мусина, зашли в дом, осмотрели холл, зал, баню, санузел, поднялись на второй этаж. Полы были горячие, Мусин ей сказал, что отопительной системы полов нет. Её сын Максим еще несколько раз ездил и осматривал дом, по специальности сын плотник-столяр, делает мебель. Снега было много, поэтому вокруг дома не могли пройти. 14 марта 2018г. заехали в дом. Соседи ей рассказали, что Мусин в доме не жил, но много топил дом. Когда растаял снег, выяснилось, что канализация расположена рядом с домом и сделана неправильно, расстояния 8 метров не будет, чтобы её расположить дальше от дома, кроме того, у них имеется скважина, поэтому невозможно обустроить канализацию в другом месте. Сын сделал в полу два люка в июне 2018г., выяснилось, что пол не утеплен, только доска и линолеум. Побежала вода по стене, выяснилось, что неправильно уложили металочерепицу в месте стыка крыши дома и пристроя. В комнате дочери с потолка стала капать вода. Она позвонила Мусину, рассказала о недостатках, он ей ответил, что это их проблемы и перестал брать телефонную трубку.С риелтором Мусина договорились, что он им поможет продать их дачу, чтобы до конца рассчитаться с Мусиным, но дачу продать не смогли, стали проявляться недостатки в жилом доме, направляли Мусину претензию по устранению недостатков жилого дома, но он её не получил, письмо вернулось, не смогли договориться с Мусиным, поэтому до конца деньги за дом ему не вернули.Просила уменьшить размер неустойки, поскольку после покупки дома стали проявляться недостатки, пытались урегулировать эти вопросы с Мусиным миром, но ничего не получилось, размер неустойки очень высокий.

Ответчик Бердников Н.А. в суд не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчиков на основании доверенностей Варзакова Л.Б. в суде с иском Мусина Р.Г. не согласилась, полагает, что подлежат удовлетворению встречные исковые требования, пояснив, что при осмотре дома о недостатках Мусин Р.Г. ничего не говорил. При осмотре дома снег был глубокий, поэтому недостатки фундамента невозможно было обнаружить. Также зимой невозможно было обнаружить, что крыша будет протекать. Как эксперт Митюшова К.Б., так и эксперт Васильев М.В. указали на одни и те же недостатки, которые имеются в жилом доме. По оценке недостатков более полно отражено в техническом заключении Васильева М.В., поэтому при расчете суммы на устранение недостатков жилого дома, следует исходить из данного заключения. Утеплитель на крыше необходимо поменять полностью, как указано в расчете Васильева М.В. Мусину Р.Г. направлялись претензии по устранению недостатков жилого дома, он приглашался на осмотр дома 7.06.2018г., но письма и телеграмму истец не получал.

Выслушав истца, представителя истца, ответчика, представителей ответчиков, опросив свидетеля Гараеву И.Р., эксперта Митюшову К.Б., изучив материалы дела, суд находит иск Мусина Р.Г. и встречный иск Бердникова Н.А., Зининой Л.Л. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 02.03.2017г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Мокино, ул. Подвысокая, д. 28.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора истец передал в долевую собственность ответчиков (Бердников Н.А. -2/3 доли, Зинина Л.Л. – 1/3 доли) земельный участок общей площадью 961 кв.м. и жилой дом общей площадью 73 кв.м., а ответчики, в свою очередь, приняли объекты в собственность и обязались уплатить за вышеуказанное имущество денежную сумму, установленную по соглашению сторон: 3 100 000 рублей, из которых 2 500 000 рублей – цена жилого дома, 600 000 рублей – цена земельного участка.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 договора расчеты между покупателями и продавцом производятся в следующем порядке: - 290 000 рублей уплачиваются покупателями продавцу любым законным способом при подписании настоящего договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и сдачи документов в Управление Росреестра по Пермскому краю; - 550 000 рублей уплачиваются покупателями продавцу любым законным способом, в срок не позднее 03 марта 2017г.; - 1 760 000 рублей уплачиваются покупателями продавцу любым законным способом, в срок не позднее 14 марта 2017г., - 500 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу любым законным способом, в срок не позднее 31 мая 2017г.

Так же в п.3.7 договора стороны пришли к соглашению, что в случае нарушения покупателями сроков оплаты денежных средств, указанных в п. 3.3, 3.4, 3.5, настоящего договора, покупатели обязаны уплатить продавцу неустойку в размере 3% от указанной суммы в п. 3.3, 3.4, 3.5, за каждый день просрочки.

На момент подписания договора ответчиками было выплачено 290 000 рублей (л.д. 10-11).

Со стороны истца Мусина Р.Г. обязательства по передаче жилого дома и земельного участка ответчикам Бердникову Н.А., Зининой Л.Л. исполнены в полном объеме, к ответчикам перешло право собственности на объекты, что подтверждается регистрацией договора купли-продажи в УправленииРосреестра по Пермскому краю 07 марта 2017 года.

04.05.2018г. Мусин Р.Г. направил в адрес Бердникова Н.А. и Зининой Л.Л. требование (претензию) о погашении задолженности в срок до 31.05.2018г., указав, что в нарушение п. 3.5 Договора ими не уплачена окончательная сумма в размере 500 000 рублей, срок уплаты до 31.05.2017г. По состоянию на 03.05.2018г. задолженность по договору составила 665 000 рублей, в том числе 165 000 рублей, предусмотренная п.3.7 Договора неустойка в размере 3% в месяц от указанной в п.3.5 Договора суммы (л.д. 12-15).

Поскольку ответчики не отрицали того факта, что не полностью оплатили цену за купленный дом и земельный участок и их задолженность перед Мусиным Р.Г. составила 500 000 рублей, учитывая требования ст. ст. 309, 310 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, суд приходит к выводу о взыскании с Бердникова Н.А. и Зининой Л.Л. в пользуМусина Р.Г. задолженности в размере 500 000 рублей, с учетом размера доли Бердникова Н.А. в праве собственности на жилой дом и земельный участок с него подлежит взысканию сумма в размере 333 333, 33 рублей, с Зининой Л.Л. – 166 666, 66 рублей.

Невыплата в добровольном порядке оставшейся суммы была обусловлена со стороны ответчиков, по их утверждению, недостатками переданного им в собственность имущества, расходы по устранению которых составляют 890 338, 74 рублей.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно правилам Гражданского кодекса о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Договор купли-продажи от 02.03.2017г. не содержит каких-либо специальных указаний о недостатках передаваемого дома, напротив, в п. 2.1.2 договора указано, что жилой дом не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение. Также в п.4.1 Договора указано, что претензий по состоянию передаваемого имущества покупатели на момент передачи не имеют.

Между тем, представленным в качестве доказательств заключением ООО «Стройлаборатия», а также заключением государственного судебного эксперта отдела строительно-технических экспертиз ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России Митюшовой К.Б., подтверждено, что Мусиным Р.Г. был передан товар ненадлежащего качества, в связи с чем имеются основания для применения к спорным правоотношениям положений ст. 475 ГК РФ о возмещении расходов на устранение недостатков товара.

Так, в техническом заключении по обследованию строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> подготовленным ООО «Стройлаборатория», указано, что отсутствует антисептическая обработка деревянных балок и наката из доски антисептическими составами, отсутствует утепление полов первого этажа; проконопачивание горизонтальных швов сруба выполнено некачественно – на отдельных участках видна пакля, а на отдельных полностью отсутствует, также со слов жильцов имеются участки наружных стен здания, где непрерывно ощущается сквозняк; бревенчатая стена на мансардном этаже между помещениями № 6 и № 9 не имеет достаточной жесткости – при незначительном толчке рукой происходит её вибрация и перемещение, что может свидетельствовать о неправильном её раскреплении из плоскости и отсутствии связей между бревнами; в процессе вскрытия конструкций пола и обшивки стены первого этажа в пристрое здания установлено, что стена между помещениями 1 и 4, 5 не имеет опирания, ленточный фундамент смещен в сторону помещений 4 и 5; на отдельных участках конструкций в помещениях № 1, 6, 7, 9 зафиксированы грязевые подтеки, что может свидетельствовать о нарушении герметичности кровельного покрытия;для освидетельствования конструкций покрытий в помещениях № 1, 6, 7, 9 было произведено вскрытие конструкций крыши – в результате вскрытия установлено следующее – утепление кровли над основным зданием выполнено минераловатными плитами толщиной не менее 200 мм, заизолированными пароизоляционной армированной пленкой; над помещениями пристроя по конструкциям перекрытия выполнена засыпка землей толщиной 100-150 мм по слою полиэтиленовой пленки;минераловатный утеплитель находится в увлажненном состоянии, на нижней поверхности утеплителя имеются многочисленные очаги плесени, земляная засыпка над помещениями № 4 и 5 также находится в увлажненном состоянии; в помещениях № 4 и 5 балки перекрытия имеют значительный прогиб, т.к. смонтированы в продольном направлении. На момент обследования во избежание обрушения балки были подперты временными деревянными стойками. Также при осмотре балок в помещениях № 4 и 5 зафиксировано применение древесины некондиционного сорта – тело деревянных брусьев повреждено древоточащими жуками. При осмотре помещения № 5 (бани) зафиксировано отсутствие защитного экрана, который бы отделял банную печь от деревянных конструкций стены – на поверхности обшивки зафиксированы участки обуглившейся древесины. Данное нарушение противопожарных требований может привести к возгоранию всего здания. В помещении № 4 располагается дровяной отопительный котел. Противопожарные защитные экраны, обособленная вытяжная вентиляция, дополнительный отдельный выход в данном помещении отсутствует, что также является грубым нарушением противопожарных требований. Также грубым нарушением является тот факт, что дымовая труба располагается на расстоянии не более двух метров с окном жилой спальни (помещение № 9) и все угарные газы попадают в спальню. В соответствии со СНиП 41-01-2003 высота дымовой трубы должна быть на 500 мм выше конька самой высотной части здания. Выгребная яма располагается на расстоянии не более, чем 4 м от наружной стены здания, минимальное расстояние в соответствии с действующими санитарными нормами не должна быть меньше 8 м. При вскрытии полов в помещениях 4 и 5 установлено, что конструкция фундамента стены между помещениями № 1 и 4, 5 смещена в сторону помещений № 4 и 5, в ростверках фундаментов отсутствуют вентиляционные продухи, что может привести к загниванию конструкций перекрытия и пола, а также возникновению плесени в помещениях первого этажа. Стоимость устранения дефектов и повреждений составляет 890 338, 74 рублей.

По данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, которая была поручена государственному судебному эксперту отдела строительно-технических экспертиз ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России Митюшовой К.Б.

Согласно заключению экспертаМитюшовой К.Б. № 3613/10-2/18-50 от 23 ноября 2018 года жилой дом, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Мокино, ул. Подвысокая, д. 28 не соответствует требованиям строительных норм и правил: деревянные балки пола и накат из досок не имеет антисептической обработки, что не отвечает требованиям п.6.7 СП 28.13330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии» (20), п.8.65 СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции (4); отсутствие вертикальной гидроизоляции фундаментов не отвечает требованиям п.10.4 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (5,6), п.5.1.2 СП 28.13330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии» (20); отсутствие продухов в конструкции фундамента не отвечает требованиям п. 8.64, 8.65 СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции» (4) и п.6.7 СП 28.13330.2012 Защита строительных конструкций от коррозии» (20); наличие щелей между венцами стен жилого дома и смещение осей бревен в различных направлениях нарушает эстетическое восприятие внутренней поверхности стен в целом и способствует образованию «мостиков холода», что не отвечает СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» и п.5.1 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (5,6); наличие многочисленных глубоких и неглубоких трещин бруса не отвечает требованиям ГОСТ 8486-86 «Пиломатериалы хвойных пород» (8); отсутствие вентиляционных решеток в подшивке карнизных свесов, что не соответствует п.4.4 СП 17.13330.2011 «Кровли» (7), п. 10.4 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» (5,6), п.8.65 СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции» (4), п.6.7 СП 28.13330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии» (20); несовпадение стены между помещениями 1 и 4, 5 с осью фундамента; наличие черных пятен плесени на наружной поверхности обшивки стен вагонкой (отдельных мест) не отвечает требованиям п.2.2 ГОСТ 8486-86 «Пиломатериалы хвойных пород» (8); отсутствие утепления фундаментов и пола жилого дома нарушает требования СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»; утеплитель уложен не плотно и находится в увлажненном состоянии, что свидетельствует о нарушении герметичности кровельного покрытия, что не отвечает требованиям п.8.64 СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции» (4); прогиб балок перекрытия в помещениях 4 и 5, что не отвечает п.5.1 «Дома жилые одноквартирные» (5,6); дымовая труба располагается чуть выше ската, что способствует проникновению угарных газов в жилую комнату, что нарушает требования п.5.10 СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности» (21); выгребная яма расположена на расстоянии порядка 4 метров от наружной стены жилого дома, что не отвечает п.2.2.3 СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных пунктов» (19); разрушение плитки в помещении сан.узла, не отвечает требованиям СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Изучив и проанализировав выявленные недостатки и отступления от требований нормативно-технической документации, эксперт определил, что недостатки носят частично производственный характер, которые являются следствием нарушения застройщиком при производстве строительно-монтажных работ и требований нормативно-технической документации. Экспертом определено, что при визуальном осмотре жилого дома на момент продажи 02.03.2017г. видны были следующие недостатки (дефекты) жилого дома: отсутствие продухов в фундаментах, наличие щелей между венцами стен жилого дома и смещение осей бревен в различных направлениях, наличие многочисленных глубоких и неглубоких трещин бруса; отсутствие вентиляционных решеток в подшивке карнизных свесов, несовпадение стены между помещениями 1 и 4, 5 с осью фундамента; наличие черных пятен плесени на наружной поверхности обшивки стен вагонкой; отсутствие утепления фундаментов и пола жилого дома; расположение дымовой трубы чуть выше ската, что способствует проникновению угарных газов в жилую комнату, расположение выгребной ямы на расстоянии порядка 4 метров от наружной стены жилого дома, расположение печи в помещении 4 (баня) вблизи стены.

Свидетель Гараева Р.Р. в суде пояснила, что работает риелтором, в декабре 2017г. показывала Зининой дома, которые она продавала в с. Култаево, в д. Мокино и Косотуриха. Её сын в интернете нашел объявление о продаже дома Мусиным в д. Мокино, поэтому, когда они приехали в д. Мокино посмотреть те дома, которые продавала она, Зинина Л.Л. попросила заехать и посмотреть в д. Мокино спорный дом. В этот день они дважды заходили в дом Мусина и осматривали его, Зинина Л.Л. была с сыном. Снега было много, примерно по колено, поэтому вокруг дома не обходили. В доме на полу был положен ковролин, мебели не было, было тепло. В доме было красиво, дефектов видно не было. Мусин Р.Г. о недостатках дома ничего не говорил, о цене они также не разговаривали.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не может согласиться с выводами эксперта о том, что дефекты дома в виде отсутствия продухов в фундаментах, отсутствия утепления фундаментов и пола жилого дома,расположения выгребной ямы на расстоянии порядка 4 метров от наружной стены жилого дома являлись видимыми, т.к. исходя из пояснений ответчика Зининой Л.Л. и свидетеля Гараевой Р.Р., данные ими в ходе судебного разбирательства, свидетельствуют о том, что при осмотре дома в зимний период времени вокруг дома лежал глубокий снег, в связи с чем данные недостатки были скрыты.

Также судом учитывается, что Зинина Л.Л. и Бердников Н.А., не обладая специальными знаниями в области строительства, не имели возможности установить наличие дефектов в виде наличие щелей между венцами стен жилого дома и смещение осей бревен в различных направлениях, наличие многочисленных глубоких и неглубоких трещин бруса; отсутствие вентиляционных решеток в подшивке карнизных свесов, несовпадение стены между помещениями 1 и 4, 5 с осью фундамента, расположение дымовой трубы чуть выше ската, что способствует проникновению угарных газов в жилую комнату, степень их выраженности и влияния на эксплуатацию дома до момента приобретения дома. Поэтому Мусин Р.Г., как продавец дома, в силу пункта 1 статьи 476 ГК РФ, должен нести ответственность за недостатки товара в виде жилого дома, так как они возникли до его передачи покупателям и по причинам, возникшим до этого момента, а Зинина Л.Л. и Бердников Н.А., предъявили требования, связанные с недостатком товара в пределах срока, установленного ст. 477 ГК РФ.

Продавцом обязательства по устранению выявленных недостатков жилого дома не исполнены.

Стоимость строительно-ремонтных работ,необходимых для устранения недостатков жилого дома, составляет согласно акту судебной строительно-технической экспертизы от 23 ноября 2018г. № 3613/10-2/18-50 - 211 668, 40 рублей (168 744, 72 + 42 923, 68).

Опрошенная в судебном заседании эксперт Митюшова К.Б. пояснила, что не включила в смету стоимость материалов и работ по утеплению пола, т.к. дом приобретался с холодным полом. Смещение осей бревен в различных направлениях является эстетическим дефектом, на несущие конструкции дома не влияют, поэтому в расчет стоимости ремонта не был включен данный дефект. Визуально признаков нарушения несущей способности стен между помещениями 1 и 4, 5 не наблюдается, дефект не совпадения стены с осью фундамента на надежность не влияет, поскольку дом не перекошен. Дефект в виде черных пятен плесени на наружной поверхности обшивки вагонкой связан с нарушением вентиляции в помещении, комнату необходимо проветривать. При осмотре разбирали вагонку, бревна были целые, неповрежденные плесенью. Поэтому полагает, что дефект является эксплуатационным. В отношении отливов металочерепицы необходима гидроизоляция, в смете есть работы и материалы по герметизации стыков. Утеплитель был влажным только в комнате дочери Зининой Л.Л., в комнате Зининой Л.Л. он был сухой, поэтому в расчетах по замене утеплителя кровли учитывалась площадь, где данный утеплитель был в увлаженном состоянии. Засыпка землей как утепление потолка над баней допускается. При расчете стоимости работ по устранению недостатков ею учитывались материалы и работы по замене балок в помещениях 4 и 5. Перегородка между помещениями 6 и 9 зафиксирована у пола и на надежность, несущую способность и безопасность дома не влияет, вибрации стены не было, дефект посчитать как несущественный. Расположение выгребной ямы возле дома с возможностью подъезда машины для откачки канализации является обычным, при переносе канализации будут нарушены права соседей, поэтому переносить канализацию в иное место нет необходимости. Рыночная стоимость жилого дома на момент его продажи устанавливалась без учета выявленных недостатков.

Исходя из пояснений Зининой Л.Л. в судебном заседании, перенос канализации на расстояние более 4-х метров от стены дома в другое место невозможен из-за расположения скважины и соседних земельных участков, в связи с чем, суд соглашается с доводами эксперта, что нет необходимости в переносе канализации.

При определении размера расходов, необходимых на устранение выявленных недостатков жилого дома, судом во внимание принимается заключение судебной строительно-технической экспертизы от 23 ноября 2018г. № 3613/10-2/18-50, поскольку в нем более четко и обоснованно приведены расчеты по устранению существенных дефектов жилого дома.

Доказательств того, что продавцом Мусиным Р.Г. была доведена информация до покупателей о недостатках жилого дома, отраженных в заключениях специалистов, или данные обстоятельства обговаривались сторонами до заключения договора купли-продажи, не представлено; стоимость жилого дома в размере 3 100 000 рублей, с учетом определения экспертом Митюшовой К.Б. средней рыночной стоимости жилого дома на март 2017г. в размере 2 899 065 рублей, также не указывает на то, что дом продан Мусиным Р.Г. покупателям Зининой Л.Л. и Бердникову Н.А. ниже рыночной стоимости вследствие его недостатков.

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ, необходимо наличие в совокупности следующих условий: установление факта причинения вреда потерпевшему, размера убытков, доказанности совершения ответчиком противоправных действий (бездействия), наличия причинно-следственной связи между понесенными убытками и действиями (бездействием) ответчика.

Поскольку судом установлено нарушение ответчиком условий договора купли-продажи, выразившееся в передаче Зининой Л.Л. и Бердникову Н.А. товара ненадлежащего качества, истцами доказан размер убытков в форме затрат на восстановление нарушенного права, а также причинно-следственная связь между убытками и истцов по встречному иску и действиями ответчика Мусина Р.Г., поскольку передача товара ненадлежащего качества привела к необходимости истцам нести расходы на ремонт, заявленные требования в размере 211 668, 40 рублей подлежатудовлетворению, с учетом размера доли в праве собственности на жилой дом в пользу Бердникова Н.А. подлежит взысканию сумма в размере 141 112, 26 рублей, в пользу Зининой Л.Л. в размере 70 556, 13 рублей.

Разрешая требования истца Мусина Р.Г. о взыскании неустойки, предусмотренной п.3.7 Договора за период с 01.07.2017г. по 26.12.2018г., суд соглашается с расчетом неустойки.

Ответчиком Зининой Л.Л. в судебном заседании заявлено о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, а именно, что несвоевременная оплата по договору купли-продажи со стороны Зининой Л.Л. и Бердникова Н.А. была связана с выявленными недостатками жилого дома, а также отсутствием договоренности с истцом Мусиным Р.Г. по порядку устранения данных недостатков, суд полагает, что заявленная истцом неустойка подлежит снижению по основаниям явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу положений ст. 333 ГК РФ, суд снижает подлежащую взысканию с ответчиков сумму неустойки с заявленных истцом 267 580 рублей до 50 000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчиков соразмерно их долям в спорном имуществе.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом изложенного, с ответчиков подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Бердникова Николая Александровича в пользу Мусина Рината Гатаевича задолженность по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 02.03.2017г. в размере 333 333, 33 рублей, неустойку за период с 01.07.2017г. по 26.12.2018г. в размере 33 333, 33 рублей, всего 366 666, 66 рублей.

Взыскать с Зининой Любовь Леонидовны в пользу Мусина Рината Гатаевича задолженность по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 02.03.2017г. в размере 166 666, 66 рублей, неустойку за период с 01.07.2017г. по 26.12.2018г. в размере 16 666, 66 рублей, всего 183 333, 33 рублей.

В остальной части иска Мусину Ринату Гатаевичу – отказать.

Взыскать с Бердникова Николая Александровича в доход местного бюджета госпошлину в размере 4 022, 25 рублей.

Взыскать с Зининой Любовь Леонидовны в доход местного бюджета госпошлину в размере 2 316, 68 рублей.

Взыскать с Мусина Рината Гатаевича в пользу Бердникова Николая Александровича денежную сумму в размере 141 112, 26 рублей на устранение недостатков жилого дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Мокино, ул. Подвысокая, д. 28.

Взыскать с Мусина Рината Гатаевича в пользу Зининой Любовь Леонидовны денежную сумму в размере 70 556, 13 рублей на устранение недостатков жилого дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Мокино, ул. Подвысокая, д. 28.

В остальной части иска Бердникову Николаю Александровичу, Зининой Любовь Леонидовне – отказать.

Взыскать с Мусина Рината Гатаевича в пользу Бердникова Николая Александровича расходы по оплате госпошлины в размере 4 022, 24 рублей.

Взыскать с Мусина Рината Гатаевича в пользу Зининой Любовь Леонидовны расходы по оплате госпошлины в размере 2 316, 68 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательнойформе.

Судья:/подпись/

Решение в окончательной форме составлено 31 января 2019 года.

Судья:/подпись/

Копия верна

Судья Пермского районного суда: Безматерных О.В.

Подлинник находится в материалах гражданского дела № 2-3(2019)

Пермского районного суда Пермского края